Росстат зафиксировал в России бум в сегменте индивидуального жилищного строительства. Для портала ЕРЗ его комментирует признанный специалист в сфере малоэтажного строительства — председатель секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ ГД РФ, член Экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) Валерий КАЗЕЙКИН.

— Валерий Семенович, по данным Росстата доля ввода жилья населением с января по ноябрь 2017 года выросла с 32% до 52%. В среднем по году доля ввода жилья населением достигла 44%. Ранее такие высокие показатели были зафиксированы 4 года назад. Что это, с Вашей точки зрения: действительно рост или следствие дачной амнистии, действие которой продлено властями?

— Нет, дачная амнистия в этом смысле себя уже, по сути, исчерпала. Увеличение соотношения ввода малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным, на мой взгляд, имеет две группы причин.

Первая группа — это долгосрочные причины, связанные с тем, что 10 лет назад в ежегодном послании Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию была определена приоритетность развития малоэтажного строительства. «Массовая малоэтажная застройка существенно снижает себестоимость жилья, что делает его доступным для малодоходных групп населения», — отметил тогда глава государства. Эту позицию полностью подтвердили данные соцопросов граждан, проведенные фондом «Общественное мнение», которые показали, что среди граждан, желающих улучшить жилищные условия, около 59% опрошенных выразили желание жить в индивидуальном доме и только 27% — в отдельной квартире.

Для координации вопросов, связанных с приоритетным развитием малоэтажного строительства, депутатами Госдумы РФ была разработана Программа по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» и создано Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС).

Результаты не замедлили сказаться.  За последнее время было принято 12 новых законов, стимулирующих малоэтажное строительство, налажено взаимодействие с профильными министерствами и нацобъединениями, сняты многие административные барьеры, консолидирован рынок застройщиков. Все это привело к тому, что доля малоэтажного жилья в общем объеме ввода жилья в России с 2007 по 2017 год выросла с 38% до 52%, а ежегодный прирост доли малоэтажки в среднем составил более 2%.

Фото: www.1-basic.ru

Вторая группа — это причины, вызванные принятием летом 2017 года поправок в законодательство о долевом строительстве, которые существенно ограничили деятельность застройщиков многоэтажного жилья и выводят с рынка долевого строительства тысячи средних и мелких компаний.

Осенью под эгидой Совета Федерации прошло несколько совещаний с представителями НОЗА, Клуба инвесторов Москвы, НОСТРОЙ, по итогам которых была подготовлена консолидированная позиция профессионального сообщества по этому вопросу, доведенная до Правительства в лице Минстроя, АИЖК, Госдумы и других заинтересованных организаций.

В этой консолидированной позиции особое внимание было обращено на то, что установленные законом нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Введены необоснованные ограничения правоспособности застройщика: запрет на совершение сделок, привлечение финансирования, запрет участия в НКО. Созданы предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний.

Фото: www.kr-gazeta.ru

Все это привело к увеличению стоимости строительства в связи с ростом налоговой нагрузки, которая возникает при вынужденном разделении многопрофильных строительных компаний. На мой взгляд, введенный принцип «Один застройщик — один дом» приведет к полной стагнации проектов комплексного освоения территорий.

Приведу только один пример. В поправках к закону о долевом участии дома блокированной застройки подпали под долевое строительство. Многие компании, входящие в НАМИКС, реализуют проекты комплексного освоения территорий на площадках свыше 300 га примерно на  15 тыс. жителей и строят сблокированные дома на 4—6—8 семей, то есть на этой площадке можно построить более 1 тыс. таких домов. Но в соответствии с новыми требованиями закона в этом случае на каждый дом необходимо создать новое юридическое лицо со своим директором, бухгалтером, офисом и т. д. Никакая экономика проекта не выдержит такого бюрократического аппарата.

Как сообщал Ваш портал, консолидированную позицию застройщиков поддержал зампред Комитета по строительству Госдумы Алексей Русских, пообещавший совместно с коллегами содействовать корректировке поспешно принятого закона.  По поручению спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко в верхней палате была создана рабочая группа по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к документу во главе с зампредом Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению Степаном Киричуком.

На недавнем заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, которое состоялось под председательством Владимира Путина, руководитель Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец  обратился к главе государства с просьбой рассмотреть и принять до 1 июля 2018 года поправки, которые предложило профессиональное сообщество. Президент согласился рассмотреть эти предложения и внимательно к ним отнестись.

Тем временем малые и средние застройщики, не дожидаясь того, чем закончится эта борьба с принятием поправок, сводящих на нет их деятельность на рынке долевого строительства, стали либо банкротиться, либо искать новые виды строительного бизнеса, в котором нет ограничений, связанных с долевым строительством. И многие эти компании пошли именно в малоэтажку и индивидуальное жилищное строительство.

Сделав такой шаг, руководители этих компаний прекрасно отдавали себе отчет в том, что малоэтажка является одним из антикризисных инструментов развития. Это связано с тем, что сроки строительства индивидуального дома составляют всего два-три месяца, в отличие от многоэтажного дома, который может строиться два-три года. Естественно, стоимость инвестиций в такой дом иногда в сотни раз меньше, чем в многоэтажный комплекс, да и найти эти деньги гораздо проще.

Фото: www.www.e1.ru

В связи с этим риски недостроя в малоэтажке существенно ниже. Кроме того, каждый малоэтажный дом строится под конкретного владельца, и с ним всегда проще договориться, чем с десятками и сотнями дольщиков. Именно поэтому в малоэтажке практически нет обманутых дольщиков, по крайней мере, их гораздо меньше, чем в многоэтажных проектах.

Дополнительными стимулами развития индивидуального домостроения стало развитие ряда программ: программы строительства жилья в сельской местности, направленной на привлечение специалистов, обеспечивающих импортозамещение; программы по освоению Дальнего Востока и выдачей «дальневосточного гектара»; программы освоения Крайнего Севера; а также продолжение программы по материнскому капиталу и «молодым семьям» и др.

— Значит, все эти условия и обусловили то, что третий месяц подряд отмечается существенная положительная динамика ввода индивидуального жилья: сентябрь +15%, октябрь +30%, ноябрь +25%? К слову, такого роста сейчас нет ни в одной отрасли и подотрасли российской экономики…

— Да, именно так. При этом следует помнить, что в соответствии с Градостроительным кодексом в малоэтажку включаются дома блокированной застройки и многоквартирные дома до трех этажей включительно, которые составляют существенную долю организованной малоэтажной застройки, но в статистике относятся к квартирам в многоэтажных домах. По экспертным оценкам, от общего объема ввода жилья доля такого жилья составляет до 15%.

Таким образом, если сложить 52% индивидуального жилья и 15% организованной застройки домами до 3-х этажей и таунхаусами, то доля малоэтажки в общем объеме ввода жилья составит 67%. 

— Подкрепляются ли указанные цифры другими косвенными данными, например производством материалов, используемых в индивидуальном жилищном строительстве?

— Если многоэтажное строительство ведется по четырем основным технологиям — панельное, панельно-каркасное, монолитное и кирпичное, то малоэтажное строительство — более чем по 20 технологиям. Учитывая недозагруженность предприятий, производящих материалы, используемые в индивидуальном жилищном строительстве, в перспективе не видно особых проблем с дефицитом на рынке указанных материалов.

Тем более что застройщики многоэтажных домов строят жилье не для себя, а на продажу, то есть они заинтересованы в применении новых экологически чистых и энергоэффективных материалов только с точки зрения маркетинга. Индивидуальные же застройщики строят жилье для себя и своих детей, и они в большей степени заинтересованы в том, чтобы это жилье было экологически чистым, а затраты на коммунальные услуги вследствие применения энергосберегающих технологий — минимальными.

Поэтому совершенно не случайно, что из 200 энергоэффективных домов класса «А» и «В», построенных в последние годы в России, порядка 80% составляют именно малоэтажные дома.

— Будет ли этот рост, по Вашему мнению, носить устойчивый характер или это просто разовый всплеск?

— Положительная динамика прироста доли малоэтажного жилья устойчиво наблюдается уже в течение 10 лет. Ограничения для застройщиков, введенные поправками в закон о долевом строительстве,  в последние месяцы только ускорили эту динамику.

Согласно статистике в России насчитывается 1 100 городов и 22 тыс. муниципальных образований. Так вот, многоэтажное строительство активно развивается и поддерживается государством только в городах с населением более 250 тыс. человек, а таких городов в стране всего 65 — 15 городов с населением более 1 млн человек, 21 город с населением от 500 тыс. до 1 млн человек и 39 городов с населением от 250 до 500 тыс.

То есть в пригородах 1 035 городов и 22 тыс. муниципальных образований по объективным причинам будет развиваться малоэтажное строительство.

— Рост ИЖС в ноябре 2017 года на 25% по отношению к прошлому году Росстат зафиксировал на фоне падения ввода многоквартирных домов застройщиками на 21% в том же ноябре. Какую связь Вы прослеживаете между падением объемов строительства многоквартирных жилых домов и ростом ИЖС? Коррелируют ли они между собой?

— Падение объемов строительства многоквартирных жилых домов и рост ИЖС, как я уже отметил, связано с принятием жестких поправок в закон о долевом строительстве и переориентированием средних и мелких компаний на строительство домов для ИЖС. Безусловно, они коррелируют между собой. А учитывая тот факт, что Россия имеет самую большую в мире территорию, можно совершенно определенно сказать, что будущее — за малоэтажным строительством и ИЖС.

Фото: www.cdn-st1.rtr-vesti.ru

НАМИКС поддерживает и активно развивает именно проекты по комплексному освоению территории в целях массового малоэтажного строительства жилья эконом класса, которые реализуются на участках, находящихся в собственности или взятых на конкурсной основе в долгосрочную аренду.

Инфраструктура такого поселка изначально проектируется на основе принципов экологичности и энергоэффективности. Она включает все центральные инженерные сети, дороги, зоны отдыха, школы, детсады, досуговые центры, медицинские объекты, пункт охраны общественного порядка, службу эксплуатации, магазины, автосервисы и пр. То есть все, что необходимо людям для полноценного проживания. Именно это и отличает от стихийной застройки проекты комплексного освоения территорий с использованием малоэтажного домостроения.

При этом дома в этих поселках построены из энергоэффективных, экологически чистых строительных материалов, имеют установленное инженерное оборудование с индивидуальным источником отопления, приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов. В целом это жилье, возведенное по условно типовым проектам, с типовой инженерной инфраструктурой, доступной стоимостью, ориентированное на средний класс населения, которое приобретает его преимущественно за счет ипотечных кредитов.

— Ваша оценка дальнейших перспектив ИЖС в Российской Федерации? Что может и должно сделать государство, чтобы обеспечить долговременный устойчивый рост этого сегмента строительной отрасли?   

— При том что Россия, как я уже отмечал, является самой богатой земельными ресурсами страной, имеющей значительные возможности по развитию малоэтажного строительства и ИЖС, государственные власти поддерживают главным образом проекты многоэтажного строительства в 65 городах с населением свыше 250 тыс. человек.

Для этого реализуются приоритетные проекты «Ипотека и арендное жилье» и «Формирование комфортной городской среды», предусматривающие по каждому из проектов ежегодное финансирование в размере 20 млрд руб. до окончания проекта 31.12.2020. Считаю, что для дальнейшего устойчивого роста малоэтажного строительства и ИЖС было бы крайне важным предусмотреть частичное финансирование этого сегмента строительной отрасли в рамках вышеуказанных приоритетных проектов.

Фото: www.rzemet.pnzreg.ru

Не менее важно было бы указать на преимущественное развитие малоэтажного строительства и ИЖС в «Стратегии развития строительной отрасли в Российской Федерации на период до 2020 года», а также в активно обсуждающихся сегодня «Стратегии инновационного развития строительной отрасли РФ на период до 2030 года» и «Прогнозе научно-технологического развития РФ на период до 2030 года по разделу “Строительство”».

Большие надежды возлагаются на предложения, разработанные Межведомственной рабочей группой по выработке мер господдержки деревянного домостроения с участием Минпромторга, Минстроя, Минприроды России и Рослесхоза. Рабочая группа подготовила Постановление Правительства РФ, которым банкам предлагается субсидировать на уровне на 5—6% ниже, чем нынешний, ставку кредитования покупателям домов, построенных с помощью индустриального деревянного домостроения компаниями, аккредитованными Минпромторгом РФ.

Ну и самое главное. В 2017 году банки установили два рекорда: выдали миллион ипотечных кредитов на сумму 2 трлн руб., при этом доля кредитов, выданных для строительства ИЖС, крайне незначительна. Очень хотелось бы, чтобы банки начали более активно кредитовать малоэтажку и наконец-то поняли, что ее развитие носит антикризисный характер и полностью соответствует желанию россиян жить на своей земле в комфортных, экологически чистых и энергоэфффективных домах.

— Валерий Семенович, спасибо за интересный разговор и профессиональные экспертные оценки.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Бум в индивидуальном жилищном строительстве продолжается

В Совете Федерации застройщикам пообещали скорректировать 218-ФЗ

Росстат: максимальные объемы ввода жилья за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область

Ленинградская область — лидер ТОП регионов по абсолютному приросту ввода жилья

После 11 месяцев падения вернулась положительная динамика ввода жилья

Олег Панитков (АДД): Новый СП по деревянному многоэтажному домостроению нужно дорабатывать с участием специалистов

Какие ограничения на деревянное домостроение в многоэтажном строительстве снимает новый СП: комментарии специалистов

В 2017 году Томская домостроительная компания сократила количество договоров долевого участия в новостройках до 39%, чтобы к середине 2018 года продавать только готовое жилье.

Фото: www.tdsk.tomsk.ru

По словам Анны Облаковой, руководителя центра продаж Томской домостроительной компании (1-е места в ТОП застройщиков региона по объему текущего строительства и вводу жилья), большая часть квартир ТДСК продается уже готовыми, во введенных домах.

«В 2017 году по договорам купли-продажи мы реализовали 61% квартир, на этапе строительства — только 39%, — рассказала топ-менеджер. — Перед нами стоит задача к концу следующего года полностью уйти от продажи строящегося жилья», — подытожила она.

Снижение доли ДДУ в продажах ведущего застройщика Томской области нашло отражение в статистике Росреестра. Количество регистраций ДДУ в регионе в 2017 году уменьшилось на 40% (график).

Переход на продажу готового жилья означает необходимость привлечения денежных средств на этапе строительства через банковские кредиты, что, по мнению многих девелоперов, которое они высказали на страницах портала ЕРЗ, повысит затраты застройщика, а значит, и цену квартир в новостройках.

Руководитель местного агентства недвижимости Вадим Алатарцев отметил высокий потенциал роста цены жилья на томском первичном рынке жилья. По его словам, сейчас банки дают кредиты под 8—12% годовых. «Меньше 6% банк точно не даст. Соответственно, цикл строительства — год, а то и два, — отметил он, добавив: — То есть от 6 до 12% мы можем просто плюсовать одномоментно».

В 2017 году у ТДСК цены продаж квартир в новостройках выросли. Так, если в начале года квартиры стоили в среднем по 41 тыс. руб. за 1 кв. м то к концу году — уже 45 тыс.

«Цены менялись неравномерно, — пояснила Анна Облакова. — Интересно, что цена за «квадрат» в малогабаритных квартирах в 2017 году, наоборот, уменьшилась. Также немного опустилась стоимость метра в однокомнатной квартире. Основной рост цены пришелся на двух- и трехкомнатные квартиры. Это говорит о том, что спрос в этом году смещается в сторону более комфортного жилья, с большим количеством комнат», — резюмировала руководитель центра продаж ТДСК.

По ее словам, если на ноябрь 2016 года доля малогабаритного жилья в продажах компании составляла 25%, то на ноябрь 2017 года она снизилась до 15%, небольшое жилье стали покупать меньше. В то же время в продажах ТДСК увеличились доли двух- и трехкомнатных квартир.

Интересно, что только 56% квартир ТДСК покупают жители областного центра. Еще 30% приобретают жители других городов и поселков Томской области. 14% продаж приходится на покупателей из других регионов, и эта доля остается примерно на таком уровне из года в год. К слову, как пишет Независимое информационное агентство, чаще всего приобретают квартиры в новостройках ТДСК жители Казахстана, Алтайского края, Кемеровской области, северных регионов, есть среди покупателей и москвичи.

Фото: www.static.tildacdn.com

СПРАВКА ЕРЗ: ГК Томская ДСК

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 138 066 кв. м

Объектов строительства — 11 (в 6 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 126-е

Место в ТОП по Томской области — 1-е

Место в ТОП по Новосибирской области —54-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 195 936 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2016 году — 21-е

Текущий объем ввода жилья в 2017 г. — 118 537 кв. м

Другие публикации по теме:

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет