Рынок петербургских новостроек продолжает сжиматься после прекращения программы массовой льготной ипотеки. Уже построенное жилье стало труднее продать. Тем не менее девелоперы рассчитывают сохранить свои доходы несмотря на снижение объемов строящегося и реализованного жилья. Вероятность сбалансированности этих процессов «РГ» выясняла с помощью экспертов.

Фото: © Игорь Литвяк / Фотобанк Лори

По данным сервиса Яндекс Недвижимость, в 2024 году продажи новостроек снизились на 18% по сравнению с 2023-м, а суммарное количество сделок потеряло 14%. То есть в Санкт-Петербурге приобретались квартиры в среднем меньшего метража, чем годом ранее.

В агентстве недвижимости Георгия Патанина подсчитали, что две трети квартир в новостройках в экспозиции Санкт-Петербурга имеют площадь менее 50 кв. м. А согласно Dataflat.ru, средняя площадь продаваемых квартир в Северной столице за год снизилась на 4%.

Тем не менее цены продолжили расти: в 2024 году средняя цена реализованного 1 кв. м прибавила 13%, а лота — 7%. При этом общая выручка девелоперов снизилась на 10% по сравнению с 2023 годом.

Фото: анмариитарасовой.рф 

Гендиректор агентства недвижимости MTG Мария Тарасова (на фото) назвала ключевые тренды, определившие ситуацию на рынке новостроек Санкт-Петербурга к началу 2025 года:

- снижение объемов продаж;

- рост стоимости жилья;

- увеличение популярности апартаментов.

Основной причиной падения продаж эксперт считает кризис ипотечного кредитования на фоне роста ключевой ставки ЦБ, в результате чего покупатели стали реже обращаться за ипотекой и чаще откладывать сделки. Кроме того, инфляция и падение рубля привели к увеличению себестоимости строительства и удорожанию объектов.

«Те же, кто решается на сделку, сталкиваются с ограниченным выбором качественных новостроек с развитой инфраструктурой и современными удобствами, — заметила специалист и добавила: — Это усиливает конкуренцию уже среди покупателей и также толкает цены вверх».

Фото: sovetnikov.ru

Однако девелоперов не пугает тренд на снижение числа новостроек в наступившем году.

«Сокращение нового строительства уже идет, что хорошо для продаж, так как это снижает риск затоваренности в будущие несколько лет», — полагает руководитель сервиса Пульс Продаж Новостроек Артем Советников (на фото).

Фото из архива А. Лякина

Эксперт рынка недвижимости Петербурга Алексей Лякин (на фото) не ожидает неприятных для строителей и продавцов потрясений с ценами на жилье.

Хорошей новостью для потенциальных новоселов он назвал сохраняющийся разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильем.

Фото из архива К. Анохина

«Многие покупатели с наличными средствами предпочитают приобретать квартиры на вторичном рынке, где объекты можно найти значительно дешевле», — отметил эксперт по недвижимости Константин Анохин (на фото).

По его словам, на рынке новостроек постепенно меняется качественный состав покупателей: снижается доля ипотечников, и приходят те, кто готов использовать другие финансовые инструменты, такие как рассрочки или субсидированные программы от застройщиков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в январе рост цен на новостройки сохранился

Эксперты: динамика и структура рынка новостроек Петербургского региона в декабре 2024 года

Эксперты: в декабре лидерами продаж в Петербургском регионе стали Холдинг Setl Group и его проекты

Эксперты подвели итоги последнего месяца минувшего года на рынке новостроек Петербургского региона

Эксперты: за квартал спрос на петербургские новостройки упал на треть, а рассрочек и акций от застройщиков стало больше

Эксперты: в ноябре на рынке новостроек Петербургского региона наибольшим спросом пользовались студии

Эксперт: в Петербургском регионе сильнее всего дорожает элитная недвижимость

Эксперты: продажи жилья в новостройках Петербургского региона за месяц снизились на 1%, а за год — на 48%

Эксперты: в Петербургском регионе растут просрочки по ипотечным платежам

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Таким способом власти планируют повысить доступность ипотеки.

Фото: www.n911.ru

Правительство, Банк России и АИЖК совместно разрабатывают законопроект, согласно которому банки смогут принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по договорам долевого участия в строительстве, сообщили «Ведомости».

При выдаче банком кредита на строящееся жилье, залогом могут выступать права требования заемщика к застройщику, отметил старший юрист «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олег Ушаков. Такие кредиты приравниваются к ипотечным, но закон об ипотечных ценных бумагах не считает их обеспечением, поскольку риски банков по ним были выше, объяснили «Ведомостям» в АИЖК.

Летние поправки в законодательство о долевом строительстве изменили ситуацию. Создан аналог системы страхования вкладов: государство гарантирует либо завершение строительства, либо возврат денег гражданину — участнику ДДУ. Заработал Фонд защиты прав дольщиков, куда каждый застройщик обязан перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ.

Таким образом, теперь риск по кредитам под залог ДДУ будет низким, а ипотечное покрытие с участием таких кредитов — высоким, подчеркнули в АИЖК, выразив надежду, что банки смогут быстрее рефинансировать кредиты, высвобождать ресурсы и увеличивать выдачу ипотеки.

Выдача банками кредитов под залог прав требования по ДДУ по своей экономической сущности является перекредитованием застройщиков, рассказал в интервью порталу ЕРЗ финансовый аналитик Александр Синельников (на фото). При открытии продаж банки охотно предоставляют кредиты покупателям строящегося жилья, уже ими профинансированного, и эти средства поступают обратно в банки в счет погашения кредитов застройщиков.

Кредиты покупателям жилья по пониженной ставке экономически целесообразны, поскольку они снижают риски всего проекта в целом из-за гарантии реализации проекта на рынке, считает эксперт. В некоторых случаях ставка может быть понижена существенно, так как застройщики нередко являются аффилированными с банком предприятиями.

При этом Банк России относит ипотеку под залог прав по ДДУ к более рискованной, чем под залог готовой квартиры, прежде всего в части квалификации ссуды в повышенную категорию качества с созданием большего размера резервов под возможные потери по ссудам. Банк должен непрерывно мониторить финансовое состояние не только заемщика, но и застройщика, поскольку это связанные риски, подчеркивает Александр Синельников. Как правило, даже при хорошем финансовом положении заемщика и хорошем обслуживании долга такая ссуда обычно квалифицируется в третью категорию качества с созданием резерва не менее 21% по сравнению с 1% резервами во второй категории качества.

«Также правами залога по ДДУ нельзя минимизировать создаваемый резерв, как при ипотеке с титулом собственности, поэтому его нужно формировать «живыми» деньгами», — резюмирует эксперт.

Кредиты под залог ДДУ в настоящее время можно секьюритизировать (секьюритизация — привлечение финансирования для отдельных видов активов путем выпуска акций, облигаций и других видов ценных бумаг) как неипотечные активы. Но, поскольку недавно Президент Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства, «законопроект революции на рынке не совершит», полагают эксперты. К тому же рынок ипотечной секьюритизации в России сегодня невелик: по данным АИЖК, его объем с начал 2017 года составил 60 млрд руб. — при том, что за этот же срок ипотеки выдано на 1,3 трлн руб.

Впрочем, банки считают данную инициативу полезной. Дело в том, что с момента оформления ДДУ до момента, когда банк может секьюритизировать кредит, как правило, проходит много времени, поясняет директор департамента «Абсолют банка» Сергей Михайлов, а секьюритизация — один из самых эффективных способов фондирования.

В настоящее время около половины новой ипотеки выдается на строящееся жилье, и значительную часть банки фондируют самостоятельно, пока не станет возможной секьюритизация. По данным ЦБ, за девять месяцев 2017 года под залог прав ДДУ выдано 30% по количеству и 34% по сумме ипотечных кредитов. Во всей ипотеке доля кредитов под залог прав ДДУ на сегодня составляет 21%: порядка 1 трлн из 5 трлн руб.

Законопроект позволит удлинить срок обращения ценных бумаг до сопоставимого со сроком самих ипотечных кредитов. Это снизит процентный риск ипотечных банков — а значит, и ставку ипотеки, считают эксперты группы ВТБ. Например, доля ипотечных кредитов группы ВТБ, обеспеченных правами требований по ДДУ, составляет 40–45%, а до конца года секьюритизировано будет не более 10%.

Источник: www.900igr.net

Если ценная бумага будет обеспечена правами требований по ДДУ, риски вырастут, убеждена аналитик S&P Ирина Пенкина. Когда обеспечением служит закладная, инвестор оценивает только риск дефолта заемщика. В случае с ДДУ инвесторам придется оценивать еще и риск застройщика.

Скорее всего, посыл инициативы в том, чтобы дать больше возможностей банкам, полагает эксперт. Но это, по ее мнению, не решает хронической проблемы российского рынка, на котором есть дефицит инвесторов с длинными деньгами.

Другие публикации по теме:

Александр Синельников: Выдача банком кредита под залог прав требования по ДДУ — это, по сути, перекредитование застройщика

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Банк России: в сентябре выдано ипотечных кредитов для ДДУ на 11% больше, чем годом ранее

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована