По итогам IV квартала 2024 года объем предложения строящегося жилья в Подмосковье вырос на 5,5%, а спрос — на 4,9%. При этом средневзвешенная цена 1 кв. м жилой площади составила 190 500 руб. (+0,2% за месяц, +0,8% за квартал), подсчитали аналитики Метриум.

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

По данным экспертов, в конце года на рынке Московской области в реализации находилось 208 проектов с 45,3 тыс. лотов (+0,8% за месяц, +5,5% за квартал), включая 44 тыс. квартир и 1,2 тыс. апартаментов.

Динамика объема предложения новостроек на рынке Московской
области по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В IV квартале 2024 года на рынок новостроек Московской области было выведено 8 новых проектов, в которых реализуются квартиры.

Максимальный объем предложения (15%, без изменения за квартал) сконцентрирован в Ленинском городском округе. На втором месте — Пушкинский округ (12%, +2 п. п.), третьими стали Мытищи (12%, без изменений).

ТОП-10 округов Московской области с максимальной долей предложения (в шт.) и
средневзвешенная цена (СВЦ) по округам, руб.

Источник: Метриум

Если говорить о строительной готовности, то сократилась доля в корпусах на начальном этапе строительства (12,7%, -7,4 п. п. за квартал) и выросла доля предложения в сданных корпусах (16,2%, +1,5 п. п. за квартал), на этапе монтажа этажей (51,5%, +3,5 п. п. за квартал) и на этапе отделки (19,5%, +2,2 п. п. за квартал).

Структура предложения Московской области по стадии
строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

В типологии за квартал значительных изменений не произошло: наибольшая доля предложения приходится на однокомнатный формат (44,9%, +0,1 п. п. за квартал).

Структура предложения квартир и апартаментов
Московской области по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

По типу отделки также значительных изменений нет. Доля предложения без отделки за квартал прибавила 1,1 п. п. (50,4%), с чистовой отделкой — сократилась на 0,8 п. п. (36,4%).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Предложение самого доступного жилья (в ценовом диапазоне до 5 млн руб.) увеличилось на 1 п. п. (6%), чему способствовали скидки и старт продаж с предложением по цене ниже рынка.

Распределение предложений на рынке новостроек Московской области
по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов по итогам IV квартала 2024 года зафиксирована на уровне 190 500 руб. (+0,2% за месяц, +0,8% за квартал), в квартирах — 190 420 руб. (+0,1% за месяц, +0,7% за квартал), в апартаментах — 194 190 руб. (+5,4% за месяц, +1,8% за квартал).

Средневзвешенная цена предложения Московской области
по кварталам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

Самые доступные предложения декабря 2024 года отмечены в ЖК Гармония Парк (Лыткарино) — 17,6 кв. м за 3,1 млн руб.; ЖК Дом+ (Воскресенск) — 29,2 кв. м за 3,2 млн руб. и ЖК Кашинцево (Лосино-Петровский) — 21,9 кв. м за 3,3 млн руб.

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек Московской области по кварталам,
шт. (с физлицами по дате регистрации без уступок и оптовых сделок)

Источник: Метриум

По данным экспертов, в IV квартале было заключено 9,5 тыс. сделок по ДДУ (+4,9% за квартал, -48,5% за год), а за весь 2024 год — 43 713 ДДУ (-24,9% по сравнению с 2023-м).

Количество сделок по ДДУ на рынке новостроек Московской области по годам,
шт. (с физлицами по дате регистрации без уступок и оптовых сделок)

Источник: Метриум

Зарегистрировано 68% сделок с использованием ипотечного кредитования (-12 п. п. за квартал).

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на рынке новостроек Московской области по месяцам
в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

Максимальное число ДДУ в IV квартале зарегистрировано в Ленинском городском округе (15%) при снижении за квартал на 7 п. п.

Рост доли сделок 5 п. п. (14%) зафиксирован и в Мытищах, что объясняется стартом новых корпусов. На третьем месте по этому показателю — Красногорск.

Фото: ferrostroy.ru

Управляющий партнер ГК ФЕРРОСТРОЙ (девелопер ЖК Катуар в Мытищах) Григорий Ваулин (на фото) рассказал, что Ленинский округ, Мытищи и Красногорск на протяжении нескольких лет остаются лидерами по спросу на новостройки. Эксперт объяснил этот результат не только значительным объемом предложения, но и эксклюзивными характеристиками данных локаций.

«Все они являются ближайшими спутниками Москвы, обладают развитой инфраструктурой и большим числом мест приложения труда, — подчеркнул девелопер. — А Мытищи, особенно их пригороды, еще и отличаются благоприятной экологической обстановкой».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) отметил, что в конце 2024 года наблюдалась минимальная доля ипотечных сделок в Подмосковье за 5,5 лет —59%. На это, по его словам, повлияли несколько факторов:

- отсутствие лимитов у многих банков для проведения сделок по «Семейной ипотеке»;

- девелоперские компании смогли увеличить популярность рассрочек;

- многие клиенты ожидали, что с внедрением нового ипотечного стандарта застройщики внедрят субсидирование без комиссии.

«Тем не менее в ноябре — декабре на рынке новостроек Московской области наблюдался восстановительный тренд, — заметил эксперт и добавил: — Впрочем, ситуация немного стабилизировалась лишь по сравнению со второй половиной прошедшего лета, а год к году динамика по ДДУ остается отрицательной».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в 2024 году количество и объем выдач льготных ипотечных кредитов сократились почти на треть

Эксперт: из-за высокой инфляции недвижимость остается привлекательным активом

Эксперты: что будет с ценами на недвижимость в 2025 году

Эксперты: особенности декабрьской экспозиции новостроек Московского региона

Прогнозы экспертов о спросе и ценах на жилье в 2025 году

Эксперты рассказали о всех деталях ноябрьской экспозиции новостроек в Московском регионе

Осень в Московском регионе: спрос на новостройки, цены и самые популярные жилые комплексы

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках

Эксперты: сегодня в Московском регионе популярны квартиры «под ключ», но это ненадолго

Эксперт прогнозирует 15-процентное падение цен на недвижимость на год-полтора

Эксперты назвали самые популярные города Подмосковья по уровню продаж новостроек

Таким способом власти планируют повысить доступность ипотеки.

Фото: www.n911.ru

Правительство, Банк России и АИЖК совместно разрабатывают законопроект, согласно которому банки смогут принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по договорам долевого участия в строительстве, сообщили «Ведомости».

При выдаче банком кредита на строящееся жилье, залогом могут выступать права требования заемщика к застройщику, отметил старший юрист «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олег Ушаков. Такие кредиты приравниваются к ипотечным, но закон об ипотечных ценных бумагах не считает их обеспечением, поскольку риски банков по ним были выше, объяснили «Ведомостям» в АИЖК.

Летние поправки в законодательство о долевом строительстве изменили ситуацию. Создан аналог системы страхования вкладов: государство гарантирует либо завершение строительства, либо возврат денег гражданину — участнику ДДУ. Заработал Фонд защиты прав дольщиков, куда каждый застройщик обязан перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ.

Таким образом, теперь риск по кредитам под залог ДДУ будет низким, а ипотечное покрытие с участием таких кредитов — высоким, подчеркнули в АИЖК, выразив надежду, что банки смогут быстрее рефинансировать кредиты, высвобождать ресурсы и увеличивать выдачу ипотеки.

Выдача банками кредитов под залог прав требования по ДДУ по своей экономической сущности является перекредитованием застройщиков, рассказал в интервью порталу ЕРЗ финансовый аналитик Александр Синельников (на фото). При открытии продаж банки охотно предоставляют кредиты покупателям строящегося жилья, уже ими профинансированного, и эти средства поступают обратно в банки в счет погашения кредитов застройщиков.

Кредиты покупателям жилья по пониженной ставке экономически целесообразны, поскольку они снижают риски всего проекта в целом из-за гарантии реализации проекта на рынке, считает эксперт. В некоторых случаях ставка может быть понижена существенно, так как застройщики нередко являются аффилированными с банком предприятиями.

При этом Банк России относит ипотеку под залог прав по ДДУ к более рискованной, чем под залог готовой квартиры, прежде всего в части квалификации ссуды в повышенную категорию качества с созданием большего размера резервов под возможные потери по ссудам. Банк должен непрерывно мониторить финансовое состояние не только заемщика, но и застройщика, поскольку это связанные риски, подчеркивает Александр Синельников. Как правило, даже при хорошем финансовом положении заемщика и хорошем обслуживании долга такая ссуда обычно квалифицируется в третью категорию качества с созданием резерва не менее 21% по сравнению с 1% резервами во второй категории качества.

«Также правами залога по ДДУ нельзя минимизировать создаваемый резерв, как при ипотеке с титулом собственности, поэтому его нужно формировать «живыми» деньгами», — резюмирует эксперт.

Кредиты под залог ДДУ в настоящее время можно секьюритизировать (секьюритизация — привлечение финансирования для отдельных видов активов путем выпуска акций, облигаций и других видов ценных бумаг) как неипотечные активы. Но, поскольку недавно Президент Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства, «законопроект революции на рынке не совершит», полагают эксперты. К тому же рынок ипотечной секьюритизации в России сегодня невелик: по данным АИЖК, его объем с начал 2017 года составил 60 млрд руб. — при том, что за этот же срок ипотеки выдано на 1,3 трлн руб.

Впрочем, банки считают данную инициативу полезной. Дело в том, что с момента оформления ДДУ до момента, когда банк может секьюритизировать кредит, как правило, проходит много времени, поясняет директор департамента «Абсолют банка» Сергей Михайлов, а секьюритизация — один из самых эффективных способов фондирования.

В настоящее время около половины новой ипотеки выдается на строящееся жилье, и значительную часть банки фондируют самостоятельно, пока не станет возможной секьюритизация. По данным ЦБ, за девять месяцев 2017 года под залог прав ДДУ выдано 30% по количеству и 34% по сумме ипотечных кредитов. Во всей ипотеке доля кредитов под залог прав ДДУ на сегодня составляет 21%: порядка 1 трлн из 5 трлн руб.

Законопроект позволит удлинить срок обращения ценных бумаг до сопоставимого со сроком самих ипотечных кредитов. Это снизит процентный риск ипотечных банков — а значит, и ставку ипотеки, считают эксперты группы ВТБ. Например, доля ипотечных кредитов группы ВТБ, обеспеченных правами требований по ДДУ, составляет 40–45%, а до конца года секьюритизировано будет не более 10%.

Источник: www.900igr.net

Если ценная бумага будет обеспечена правами требований по ДДУ, риски вырастут, убеждена аналитик S&P Ирина Пенкина. Когда обеспечением служит закладная, инвестор оценивает только риск дефолта заемщика. В случае с ДДУ инвесторам придется оценивать еще и риск застройщика.

Скорее всего, посыл инициативы в том, чтобы дать больше возможностей банкам, полагает эксперт. Но это, по ее мнению, не решает хронической проблемы российского рынка, на котором есть дефицит инвесторов с длинными деньгами.

Другие публикации по теме:

Александр Синельников: Выдача банком кредита под залог прав требования по ДДУ — это, по сути, перекредитование застройщика

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Банк России: в сентябре выдано ипотечных кредитов для ДДУ на 11% больше, чем годом ранее

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована