Аналитики компании Метриум подвели итоги 2023 года на рынке новостроек Новой Москвы. Объем предложения вырос на 15,9%. Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов составила 242 180 руб. (+7,5% за год, +7,3% за полгода, +1,7% за квартал).

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Согласно проведенному исследованию, экспозиция на рынке Новой Москвы насчитывала 21 тыс. лотов (20,2 тыс. квартир и 0,8 тыс. апартаментов).

Объем предложения по сравнению с 2022 годом прибавил 15,9%.

Динамика объема предложения на первичном рынке Новой Москвы по кварталам, кол-во лотов

Источник: Метриум

В 2023 году рынок Новой Москвы пополнился девятью новыми жилыми комплексами с квартирами (+3 к результату прошлого года).

Эксперты проанализировали предложение по стадии строительной готовности: наибольший объем предложений зафиксирован в корпусах на стадии монтажа этажей (59,3%, +5,7 п. п.).

Доля предложений в готовых корпусах сократилась на 2,5 п. п. и составила 4,1%, а в корпусах на начальном этапе строительства — на 3,1 п. п., до 27,2%. В корпусах на этапе отделки — снижение на 0,1 п. п. к 2022 году, до 9,4%.

Структура предложения по стадии строительной готовности в Новой Москве, кол-во лотов

Источник: Метриум

Аналитики отметили незначительный прирост доли предложений компактных вариантов (до 1 спальни) и сокращение доли лотов с двумя и более спальнями.

При этом наибольшая доля предложений приходится на варианты с одной спальней (36,4%, +0,5 п. п.).

Структура предложения по типу комнатности в Новой Москве, кол-во лотов

Источник: Метриум

По итогам 2023 года, по данным Метриум, наибольший объем предложения пришелся на квартиры и апартаменты без отделки (44,4%, +1,4 п. п.). Сократилась доля лотов с чистовой отделкой (39,4%, -9,9 п. п.), а доля whitebox увеличилась на 8,4 п. п., до 16,2%.

Аналитики отметили тенденцию сокращения квартир с чистовой отделкой в Новой Москве.

Структура предложения по типу отделки в Новой Москве, кол-во лотов

Источник: Метриум

Эксперты подсчитали, что в 2023 году в Новой Москве средневзвешенная цена 1 кв. м росла и в квартирах (241,6 тыс. руб., +7,6% за год), и в апартаментах (234,7 тыс. руб., +3,8% за год).

При этом средневзвешенная цена квартир и апартаментов в данной локации в декабре 2023 года составила 242 180 руб. за 1 кв. м (+7,5% за год, +7,3% за полгода, +1,7% за квартал).

Средневзвешенная цена предложения на новостройки Новой Москвы, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Согласно наблюдениям специалистов, средняя площадь лота в локации сократилась за год на 3%, до 47,4 кв. м., а средняя стоимость лота прибавила 4,1%, до 11,47 млн руб.

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Самые доступные предложения в декабре 2023 года отмечены в ЖК ЭкоБунино — студия 18,6 кв. м за 4,4 млн руб.; ЖК Борисоглебское — «однушка» площадью 35 кв. м за 5,1 млн руб.; ЖК Остафьево — студия 22,5 кв. м за 5,2 млн руб.

Значительно за год увеличилось количество ДДУ на рынке новостроек Новой Москвы (27,8 тыс., +44,4% к 2022 году). Только за декабрь 2023 года там зарегистрировано 3 907 ДДУ (рекорд в сентябре — 3 958 ДДУ).

Эксперты объясняют возросший спрос в декабре фактором сезонности, а также объявлением о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке с 1 января. В структуре спроса почти половина сделок (48,5%) проведена с помещениями до 40 кв. м.

Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы по годам, шт.

92% ДДУ в декабре были оформлены с использованием ипотеки (90% в среднем за IV квартал).

Средняя ставка по стандартной ипотеке, по данным ДОМ.РФ, к декабрю 2023 года достигла 16,2% (+5,1 п. п. за год, +2,2 п. п. за квартал).

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум

Подводя итоги исследования, управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже) отметил повышенный спрос на рынке новостроек Новой Москвы, простимулированный стремлением потребителей приобрести недвижимость по доступным ипотечным программам.

«В сентябре 2023 года на рынке новостроек Новой Москвы спрос достиг рекордных значений за весь рассматриваемый период (3958 ДДУ), — привел он цифры в подтверждение своих слов и добавил: — В декабре 2023 года уровень спроса практически повторил сентябрьский максимум (3 907 ДДУ), а доля сделок с ипотечным обременением достигла 92%».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Эксперт уточнил, что средняя площадь помещений, реализованных через ДДУ в 2023 году, составила 45,9 кв. м (без изменений за год), а средняя площадь экспозиции по итогам года — 47,4 кв. м. (-3% за год).

По прогнозу Руслана Сырцова, в 2024 году «уровень спроса во многом будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ и покупательской способности потребителей в сложившихся рыночных условиях».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в январе вторичное жилье в крупных городах подорожало на 1%

Эксперты: на одну покупку квартиры в новостройке приходится пять продаж вторичного или загородного жилья

Росреестр: во второй половине 2023 года в новостройках Москвы снизилась средняя стоимость квартир

Прогнозы цен, спроса и объемов строительства в 2024 году от девелоперов

ДОМ.РФ: продление семейной ипотеки сохранит половину выдачи льготных кредитов, а цены на новостройки сохранятся

Эксперты: продажи жилья в декабре 2023 года на 34% превысили прошлогодний результат

Эксперты: половина спроса на столичные новостройки массового сегмента приходится на Новую Москву

Росреестр: в 2023 году в Москве зафиксировано рекордное число ДДУ с использованием счетов эскроу

Эксперты определили самые продаваемые в 2023 году столичные новостройки массового сегмента и бизнес-класса

Эксперты: апартаменты в столице за год подорожали почти на четверть

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

34 проблемных объекта разделены на три группы. Одна из групп, в которую входят ЖК «Царицыно», «Академ-Палас» и «Терлецкий парк», будет достраиваться государственным застройщиком. Не исключены миллиардные страховые выплаты дольщикам.

Фото: www.sobyanin.ru

«Сегодня в Москве имеется более 30 проблемных объектов», — проинформировал Сергей Собянин (в опубликованной на сайте Минстроя региональной дорожной карте, датированной октябрем 2017 года, фигурируют 34 проблемных объекта долевого строительства в г. Москве).

Эти объекты столичный градоначальник разделил на несколько групп. Первая группа — 8 объектов, по которым приняты решения. Вторая — 14 достраиваемых объектов, по 7-ми из них в настоящее время возобновлены строительные работы, а по остальным 7-ми объектам определены плановые сроки возобновления и завершения строительства.

Третью группу составляют 10 проблемных объектов, нуждающихся в новых инвесторах-застройщиках. При этом в трех из них, по словам мэра, привлечение новых частных инвесторов либо объективно невозможно, либо процесс поиска займет долгие годы. В наиболее сложном положении находятся обманутые дольщики ЖК «Царицыно», «Академ-Палас» и «Терлецкий парк»: по этим объектам привлечение новых инвесторов объективно невозможно, либо процесс поиска займет долгие годы, отмечает Сергей Собянин (на фото). За каждым из этих ЖК тянется длинный шлейф уголовных дел, выявлены вопиющие злоупотребления и управленческие ошибки

Фото: www.moygolovinskiy.ru

«Например, в ЖК "Царицыно" прежний инвестор (арестованный в августе владелец застройщика проблемного комплекса АО «МКХ» Игорь Пинкевич — Ред.) отказывается от любых форм конструктивного сотрудничества с правительством Москвы, — подчеркнул Собянин, добавив: — Новый инвестор — Промсвязьбанк, который вроде бы обещал взяться за решение проблем многострадального ЖК, теперь решает свои собственные проблемы. Чтобы помочь обманутым дольщикам ЖК "Царицыно", "Академ-палас" и "Терлецкий парк", приняли решение воспользоваться недавними поправками в законодательство о долевом строительстве и банкротстве», — пояснил читателям своего блога мэр Москвы.

Фото: www.sobyanin.ru 

Однако и здесь пока много неясного. Сейчас в данной области есть законодательные пробелы, и процесс передачи проблемных объектов зачастую затягивается, признает министр строительства России Михаил Мень. По его мнению, решить эту проблему помогут поправки в законопроект, принятый Госдумой РФ 24 января в первом чтении. Эти поправки упрощают процесс передачи проблемных объектов долевого строительства новым застройщикам и «позволят регламентировать деятельность региональных бюджетных организаций и региональных системообразующих застройщиков, которые смогут достраивать проблемные объекты долевого строительства».

Как бы ни было, московские власти решили воспользоваться уже имеющимися возможностями законодательства, и в рамках банкротства недобросовестных инвесторов передать три упомянутых проблемных ЖК городской организации, которая станет новым застройщиком. Ряд экспертов считает, что этой организацией с большой долей вероятности будет ГКУ «Управление капитального строительства г. Москвы» (УКС) — казенное предприятие, которое строит за счет бюджетного финансирования. Таким образом, передав долгострои государственной организации, город выступит гарантом и возьмет на себя ответственность по достройке жилья, подчеркнул Собянин.

Фото: www.sobyanin.ru

Что ж, Москва — один из немногих российских регионов, который может позволить себе поручить государственному застройщику достраивать проблемные объекты. Фактически это можно назвать государственным финансированием достройки проблемных объектов в скрытой форме, чего, собственно, и добивались от властей на своих шумных акциях протеста, пикетах и митингах многочисленные, хорошо организованные и сплоченные дольщики этих комплексов.

Получается, что московское руководство, которое, как и другие российские губернаторы, с недавних пор лично отвечает за решение в своем регионе проблем обманутых дольщиков, уступило им в главном требовании, уже второй раз продемонстрировав, что активные протестные акции приводят к результату. Иными словами, гражданам можно смело покупать квартиры по любым серым схемам (как в случае с СУ-155) или по нереально заниженным ценам (как в случае с ЖК «Царицыно») — и затем, после серии громких акций протеста, тебе все достроят за счет бюджетных средств! 

Что касается «Царицыно», то здесь надо отметить следующее. Поскольку власти, как признает сам Сергей Собянин, так и не договорились с прежним застройщиком объекта, изъятие земли в пользу государственного застройщика будет проводиться через процедуры, предусмотренные законом о банкротстве. Значит, не избежать конкурсного производства, что влечет за собой возникновение страхового случая. В итоге дольщики «Царицыно» получат право требовать страхового возмещения.

Фото: www.sobyanin.ru

По данным портала ЕРЗ, которые подтверждают члены инициативной группы дольщиков комплекса, основным страховщиком ЖК «Царицыно» выступала пришедшая на смену обанкротившемуся «Балт-Страхованию» СК РИНКО. Эта страховая компания по версии дольщиков, изложенной в открытом письме к регулятору рынка — главе ЦБ Эльвире Набиуллиной, «как будто по сговору с застройщиком, вообще не желала видеть, что работы на объектах строительства ЖК “Царицыно” не ведутся», собрала с договоров в “Царицыно” еще 4,5 млрд руб., и ушла с рынка, передав страховой портфель СК ПРОМИНСТРАХ.

ПРОМИНСТРАХ — это крупнейший действующий страховщик ответственности российских застройщиков. Однако нельзя исключать того, что в случае с «Царицыно» объем страховых выплат будет таким, что СК ПРОМИНСТРАХ не сможет их осуществить, и в итоге сам объявит о банкротстве.

Так что в любом случае простым процесс не будет.

Справочная информация по жилым комплексам г. Москвы, передаваемым городскому застройщику

Выявлено 12 застройщиков, имеющих в незавершенном строительстве в Москве хотя бы один дом с жилыми единицами (квартирами, блоками, апартаментами), в отношении которых есть записи в ЕФРСБ. Всего у них в незавершенном строительстве находится 761 682 м² жилья.

Столичные застройщики с объектами незавершенного строительства, имеющие записи в ЕФРСБ

Распределение столичных застройщиков по процедурам банкротства

Девять застройщиков находятся в активных процедурах банкротства (наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство). В незавершенном строительстве у них находится 543 305 м² жилья — это 50 домов, 9 613 квартир. Из них продолжается строительство 17 713 м² в 3-х домах. Весь остальной объем  (525 592 м²) — остановлен.

Столичные застройщики, находящиеся в активных процедурах банкротства

Перечень проблемных столичных ЖК, застройщики которых находятся в стадиях банкротства

Другие публикации по теме:

Малые и средние застройщики не выдерживают конкуренции с лидерами и уходят со столичного рынка

Митинги обманутых дольщиков: первая половина января 2018 г.

Минстрой считает, что изъятие земли у проблемных застройщиков противоречит Гражданскому кодексу

Законопроекты, ужесточающие деятельность застройщиков, приняты в первом чтении

Новое испытание для дольщиков «Царицыно» — санация Промсвязьбанка, кредитора достройки ЖК

Столичного «хлебного короля» Игоря Пинкевича арестовали за задержку строительства ЖК «Царицыно»

Московскому агентству недвижимости может быть поручена санация сразу двух застройщиков