Совместный труд известных аналитиков в сфере строительства Геннадия и Сергея Стерников предлагает, в частности, эффективный инструментарий для оценки затрат на девелопмент жилой недвижимости.

Монография «Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка» объемом более 500 страниц, выпущенная издательством «Проспект», посвящена детальному исследованию способов и методов анализа современного рынка жилья.

Авторы книги, Геннадий и Сергей Стерники (см. справку) описывают опыт прогнозирования динамики цен на рынке жилой недвижимости Москвы и других городов начиная с 1995 года, предлагают собственную методику комплексного среднесрочного прогнозирования в отрасли по показателям объема строительства, ввода, предложения, поглощения, динамики цен, и  всесторонне характеризуют опыт прогнозирования жилищного рынка Москвы по этой методике при различных макроэкономических сценарных условиях в периоды 2011—2016 гг.  

Фото: www.domcns.ru

При этом ученые уходят от часто встречающегося экстраполирования (переноса) текущих тенденций в будущее, а предлагают веерный расклад возможных последствий по принципу «а что будет, если…».

Для представителей девелоперских и строительных компаний данная книга являет собой ценный источник информации и рекомендаций, в частности благодаря тому, что здесь предложен эффективный инструментарий оценки затрат при инвестировании в жилищные проекты.

Фото: www.st.novostroy.ru

Авторы указывают на то, что можно заранее принять во внимание более полный печень затратных статей, чем это предусматривает стандартная методика Росстата при расчете средней стоимости строительства 1 кв. м жилья.    

Например, данная методика, констатируют аналитики, не включает затраты на приобретение в собственность земельных участков и объектов природопользования, на проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ.

Фото: www.sravni.ru

Геннадий и Сергей Стерники предлагают застройщикам учесть следующие затратные статьи при расчете эффективности того или иного инвестиционного проекта в сфере жилья:

• формирование земельного участка;

• проектирование;

• строительно-монтажные работы;

• управление;

• инженерная инфраструктура, в том числе плата за технологическое присоединение к сетям;

• накладные расходы девелопера;

• проценты по кредитам;

• инвентаризационная стоимость строительства до налогообложения.

Всего «Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка» включает девять разделов, каждый из которых будет интересен широкому кругу специалистов в сфере строительства и недвижимости.

СПРАВКА

Стерник Геннадий Моисеевич. С 1993 по 2015 г. — главный аналитик Российской гильдии риелторов (РГР). В 2004–2006 гг. — основатель и первый руководитель Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость». В 2005–2015 гг. — профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета (РЭУ) им. Г. В. Плеханова. Управляющий партнер ООО «Sternik’s consulting». В 1995–2015 гг. выполнил более 80 исследований по состоянию рынка недвижимости в городах России, предпочтениям потребителей на рынке, разработке, инвестиционному анализу и обоснованию концепций застройки земельных участков в Москве, Одинцове, Красногорске, Екатеринбурге, Калининграде, Кемерове, Ростове-на-Дону

Кандидат технических наук. Автор более 100 научных статей по проблемам рынка недвижимости России, а также 12 учебных пособий, брошюр и книг, в том числе монографии «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» (2009 г.).

Фото: www.fa.ru

Стерник Сергей Геннадьевич, генеральный директор ООО «Sternik’s consulting». Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости. Сертифицированный «Деловой Россией» аналитик-эксперт рынка недвижимости. Доктор экономических наук. Автор ряда научных публикаций по проблемам оценки недвижимости. Автор первой классификации первичного жилья по качеству и многих методик инвестиционного анализа рынка недвижимости. В настоящее время — ведущий научный сотрудник ИНП РАН, профессор Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ.

Другие публикации по теме:

«Метриум»: Объем предложения массовых новостроек Москвы за год сократился на треть

Наступил ли на рынке новостроек кризис доверия: мнения экспертов и застройщиков

В течение двух лет адаптации застройщиков к новым правилам работы на рынке цены на жилье расти не будут

Domofond.ru подтверждает начавшийся процесс роста цен — теперь на вторичном рынке жилья

Маленькие квартиры: тенденции и прогноз

Чтобы накопить на 2-комнатную квартиру в новостройке, средней московской семье потребуется более 9 лет

Правительственные аналитики прогнозируют рост себестоимости жилищного строительства

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Взаимосвязь между ценами на нефть и недвижимость: все не так однозначно, как раньше

В России впервые за 1,5 года зафиксирован рост средней цены метра в новостройках. Комментарий эксперта Геннадия Стерника

С 1 октября начал действовать принятый минувшей весной федеральный закон 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Фото: www.welcometimes.ru

Как ранее неоднократно информировал портал ЕРЗ.РФ, данный закон вводит запрет на размещение гостиниц и хостелов (имеющих правовой статус нежилых помещений) в жилых помещениях многоквартирных домов (МКД).     

Закон нацелен на защиту жильцов МКД от зачастую нежелательного (по причине шума, мусора, повышенного износа инженерных сетей и пр.) соседства с временными постояльцами. 

Согласно опросу ВЦИОМ, проведенному в марте нынешнего года, большинство опрошенных россиян (70%) уверены, что хостелы в многоквартирных домах создают неудобства для постоянных жильцов.

О новых правилах открытия хостелов

При этом 59-ФЗ не запрещает хостелы как вид гостиниц вообще, но теперь они могут находиться только в помещениях нежилого назначения, разъясняют эксперты Федеральной кадастровой палаты (ФКП) Росреестра.

Поэтому, чтобы хостел продолжил работу после 1 октября, занимаемое им помещение должно быть переведено (если этого не было сделано раньше) из жилого фонда в нежилой.

Для возможности такого перевода помещение должно:

• находиться на первом этаже (или выше, но при условии, что под ним все помещения – нежилые);

• иметь отдельный вход или возможность его оборудования;

• в помещении никто фактически не должен проживать.

Фото: www.r-19.ru

В соответствии со 116-ФЗ, трактующим вопросы перевода жилого помещения в нежилое, прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о таком переводе, собственник должен заручиться:

1) письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещения;

2) большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в подъезде.

Фото: www.smolnews.ru

Нежилое помещение в МКД, претендующее на хостел, с 1 октября 2019 года должно:

• размещаться на первых этажах или выше, но при условии, что под ним располагаются аналогичные нежилые помещения;

• иметь отдельный вход и быть оборудованным звукоизоляцией, сигнализацией, сейфами;

• соответствовать требованиям пожарной безопасности.

Фото: www.youtube.com

«Если у кого-то из жильцов МКД возникло подозрение, что в квартире по соседству располагается гостиница, то перед направлением жалоб в надзорный орган лучше уточнить, действительно ли при ее организации были допущены нарушения», — советует эксперт ФКП Надежда Лещенко (на фото).      

Чтобы уточнить статус помещения, нужно заказать выписку из единого реестра недвижимости (ЕГРН) об общих характеристиках этого объекта, напоминает представитель ФКП.  

При этом в Росреестре подчеркивают, что запрет на размещение хостелов в жилых домах не подразумевает ликвидации права собственника квартиры или домика сдать его по договору в наем на любой срок.

Фото: www.kupiprodai.ru

О влиянии нового закона на рынок «услуг ночлега»

Ранее портал ЕРЗ.РФ сообщал, что по мнению ряда экспертов после вступления в силу 59-ФЗ часть хостелов в РФ вынуждена будет прекратить работу, а другие, скорее всего, уйдут в тень или легальный (пока еще) формат сдачи в аренду комнат в квартире.  

С этим тезисом согласен начальник Управления гостиничного хозяйства Комитета по туризму г. Москвы Алексей Тихненко (на фото).

Фото: www.tourismsafety.ru

При этом чиновник подчеркивает, что отныне арендодателям будет запрещено использовать в рекламе на сайтах слова «отель», «гостиница» и «хостел», поскольку это будет расцениваться как нарушение закона.

«Возможно, нас ждет расцвет рекламы "доходных домов", "жилых комнат" и прочего креатива», — предполагает Тихненко.

По его мнению, в целом закон поспособствует легализации рынка гостиничных услуг и его развитию, хотя доля тех же хостелов в Москве составляет чуть более 5% (89 мини-отелей и хостелов емкостью 2 046 мест). При этом в центре столицы сосредоточено 60% хостелов, прошедших государственную классификацию.

Фото: www.static.tildacdn.com  

О контроле за исполнением закона со стороны законодательной власти

Депутаты Госдумы и Совета Федерации обещают строго контролировать соблюдение только что вступившего в силу 59-ФЗ.

Фото: duma.gov.ru

«Мы видим, что недобросовестные предприниматели не прекращают искать лазейки в законе, которые могут повлечь нарушение прав и интересов соседей, — заявил на днях первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов (на фото выше). — Наша задача — реагировать на такие случаи и добиваться неукоснительного исполнения закона», — подчеркнул он.

Фото: www.tourismsafety.ru

По словам зампредседателя Комитета Совета Федерации по социальной политике Игоря Фомина (на фото), сам перевод жилых помещений в нежилые со стороны бизнеса должен строго контролироваться. В частности, считает сенатор, необходимо отслеживать соблюдение двух обязательных условий:

1) инициативы о переводе должны быть тщательно проработаны и исходить от общественных организаций малого предпринимательства в сфере туризма;

2) такой перевод ни в коем случае не должен затронуть прав соседей-жильцов.

Фото: www.cs8.pikabu.ru

О падении спроса на хостелы как на вид съемного жилья и вид бизнеса

Между тем, по данным исследования, проведенного порталом «Авито Недвижимость», на которые ссылается ТАСС, с января по сентябрь текущего года спрос на краткосрочную аренду места в хостеле упал в большинстве крупнейших городов России (20 из 26), а предложение выросло в 14 из 26 городов.

Лидером по росту спроса стала Ялта: здесь он вырос более чем в два раза, а предложение в свою очередь увеличилось на 56%.

В числе лидеров по росту спроса также оказались Челябинск (28%), Красноярск (8%), Ростов-на-Дону (6%) и Омск (5%).  По росту предложения лидируют Челябинск (67%) и Москва (58%).

Спрос на долгосрочную аренду места в хостеле также упал в большинстве городов, сильнее всего — в Калининграде (на 90%). Самое дорогое проживание в хостеле обойдется гостям Хабаровска (12 тыс. руб. в месяц), Москвы (9 тыс. руб. в месяц) и Сочи (8,5 тыс. руб. в месяц). Дешевле всего проживание в хостеле будет стоить в Челябинске (2,5 тыс. руб. в месяц).

Фото: www.urbizness.ru

Что касается хостелов как вида предпринимательства, то, по данным исследования, за последний год спрос на этот бизнес также упал — на 2,9%, при этом объем предложения по продаже хостелов как готового бизнеса вырос на 7,9%.

Особенно сильное падение спроса (23%) пришлось на недели, предшествующие вступлению в силу 59-ФЗ. Средний размер сделки по стране составил 1,39 млн руб. — по сравнению с прошлым годом цена снизилась на 40%.

Как отмечают авторы исследования, в России хостел как гостевой бизнес можно приобрести за сумму от 90 тыс. до 34,5 млн руб.

При этом около 80% всех хостелов находятся в Москве и Санкт-Петербурге, в них заключается около 63% от общего числа сделок.

Фото: www.depositphotos.com

Другие публикации по теме:

С 1 октября многие хостелы превратятся в комнаты под сдачу

С октября из многоквартирных домов исчезнут хостелы. По крайней мере, легальные

С октября в жилых помещениях многоквартирных домов запретят оказывать гостиничные услуги

Конец гостиничному бизнесу в многоэтажках наступит осенью

Госдума: Закон о запрете хостелов в многоквартирных домах должен вступить в силу не позже 1 июля

Депутаты сказали нет хостелам в многоэтажках

Правительство РФ: в многоквартирном доме может найтись место и для хостела

За открытие хостела придется похлопотать перед соседями

Общедомовое собрание жильцов МКД получит право переводить жилые помещения в нежилые: комментарий эксперта