20 февраля 2018 года в Госдуме РФ прошли парламентские слушания на тему «Новые законодательные механизмы финансирования жилищного строительства: цели, формы и условия реализации».

Фото: www.gospress.ru 

Как сообщал портал ЕРЗ, парламентские слушания были организованы Комитетом ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Основным предметом слушаний стал правительственный законопроект №322981-7 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Открывая заседание, председатель профильного Комитета Николай Николаев заявил, что сегодня в стране проходит крупнейшая реформа жилищного строительства. Он напомнил, что глава государства указал на недопустимость дальнейшего возложения на граждан всех рисков сферы долевого строительства. «Президент принял исключительно важное политическое решение о переходе в течение трех лет с той модели долевого строительства, которая есть на сегодняшний день, к иной модели, которая защитит полностью наших граждан, — отметил парламентарий. — Это должны быть иные механизмы финансирования деятельности застройщиков, при которых риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка».

Вместе с тем Николаев подчеркнул, что одновременно перед законодателями стоит задача обеспечить условия для дальнейшего развития рынка жилищного строительства и не допустить несбалансированного подхода к выполнению поручения Президента. По его словам, для осуществления поэтапного замещения привлекаемых для строительства средств граждан через другие формы финансирования необходимо обеспечить готовность банковской системы к ведению банковского сопровождения деятельности застройщиков и к расширению объемов их кредитования с целью недопущения сбоев в сфере жилищного строительства.

Николаев напомнил, что по поручению Президента в конце прошлого года Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК совместно разработан и утвержден Правительством РФ соответствующий план мероприятий («дорожная карта»). В нем отражены необходимые законодательные изменения в области долевого строительства, банкротства, налогов и страхования вкладов физических лиц в уполномоченных банках на счетах эскроу, предусмотренных при использовании механизмов проектного финансирования строительства. Ожидается, что этот механизм заработает с 1 июля 2018 года.

Как сообщил парламентарий, реализация плана мероприятий предусматривает три основных этапа. В рамках подготовительного этапа необходимо до 30 июня 2018 года создать правовые условия для запуска механизма проектного финансирования.

На переходном этапе — с 1 июля 2018 года по 30 июля 2019 года — предполагается осуществлять финансирование жилищного строительства как с использованием счетов эскроу или иного вида специальных банковских счетов, так и посредством договоров участия в долевом строительстве, заключаемых напрямую с застройщиком с учетом существующих механизмов защиты прав дольщиков.

Завершающий этап — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года — является переходом к заключению всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.

«На сегодняшний день уже можно говорить об общих контурах целевой модели финансирования жилищного строительства, — подчеркнул глава профильного комитета: — Это обязанность открывать счета эскроу в банке, предоставившем кредитную линию застройщику; установление требований к банкам, в которых могут открываться счета эскроу; исключение обязательности начисления процентов на денежные средства участников долевого строительства по счету эскроу; установление факта постановки объекта на государственный кадастровый учет в качестве основания для передачи средств дольщиков застройщику».

Депутат отметил, что сейчас прорабатывается вопрос о смягчении законодательных требований в отношении отдельной категории крупных застройщиков, которые могут получить статус «системообразующих».

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в своем выступлении о реформировании отрасли обратил внимание на необходимость недопущения последствий, которые могли бы затормозить ее развитие и негативно повлиять на доступность жилья.  Он также коснулся предложений о предоставлении возможности на федеральном уровне устанавливать и выводить из-под критериев закона требования к застройщикам, в частности к тем, которые достраивают проблемные объекты.

Докладчик подчеркнул, что субъекты, принимающие решение о выдаче застройщикам разрешений о привлечении средств граждан, должны нести ответственность за это. «Если они принимают решение о том, что какие либо застройщики являются для них системообразующими с точки зрения жилищного строительства и твердо стоят на ногах, видят их финансовое состояние… если это еще привязать к возможному банковскому сопровождению, тогда пусть принимают решение и берут на себя гарантии», — резюмировал он.

По мнению замминистра, системообразующие застройщики по решению регионов будут нести основную нагрузку по достройке проблемных объектов и по строительству социальной инфраструктуры. Правительство РФ не должно нести ответственности за работу системообразующих застройщиков — это зона ответственности региональной власти. Еще одним критерием для признания застройщика системообразующим должна являться его полная прозрачность, например публикация бухгалтерской отчетности по стандартам МСФО.

Никита Стасишин выделил еще два вопроса, которые находятся в проработке. Первый — наделение банков полномочиями по контролю целевого расходования застройщиком средств дольщиков. По мнению Минстроя России, в этом вопросе должна быть четкая регламентация, в том числе в определении перечня основаниий для отказа в проведении платежа. Второй вопрос — цена банковского сопровождения. Она не должна быть такой, чтобы снизить доступность жилья.

Председательствующий Николай Николаев напомнил о предусмотренной законопроектом единой вертикали органов государственной власти, которая будет отвечать за контроль и надзор в области долевого строительства и ужесточение ответственности за это. «Законопроект обеспечивает для федерального центра прозрачность рисков, и, соответственно, возможность управлять ими», — отметил он. Поэтому депутат не согласился с мнением Минстроя России о том, что за результаты работы системообразующих застройщиков должна отвечать исключительно региональная власть.

Финансовый директор АО «АИЖК» Виктор Шлепов доложил о работе компенсационного фонда, созданного для гарантий завершения строительства, защищая интересы граждан — участников долевого строительства. С начала своей работы (с конца октября 2017 года) фонд собрал около 180 млн руб., при этом приняв на себя при тарифе 1,2% ответственность на сумму около 20 млрд руб., сообщил он.

Докладчик рассказал, что в I квартале нынешнего года будет проведена оценка достаточности тарифов для покрытия возможных убытков. Шлепов призвал участников слушаний избавиться от распространенного мифа, согласно которому проектное финансирование является альтернативой долевому строительству. По его словам, проектное финансирование будет введено в дополнение к привлечению средств дольщиков по договорам участия в долевом строительстве. При этом будет выстроена правильная модель экономических стимулов, исключающая возникновение неоправданных рисков граждан.

«Сейчас риск несет гражданин, и часто возникает асимметрия. В конструкции с использованием эскроу-счетов асимметрия исключается: с одной стороны застройщик, а с другой — банк, — напомнил он и добавил: — Мы получим сильного игрока банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца. Это самый важный результат перехода на проектное финансирование», — заключил финансовый директор АИЖК.

«Я согласен с тезисом Николаева о том, что сегодня проводится крупнейшая реформа жилищного строительства, — заявил председатель Правления группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев. — Может быть, это одна из крупнейших структурных реформ в экономике России», — добавил он. Топ-менеджер призвал и дальше работать над созданием системы финансирования, которая не допустит появления обманутых дольщиков.

При этом докладчик обратился с предложением обеспечить для системообразующих застройщиков такие условия перехода к новой системе проектного финансирования, при которых не будет резких перепадов, и введение процесса ужесточения условий будет плавным.

Фото: www.teleprogramma.pro

Сергей Гордеев (на фото) отметил, что в жилищном строительстве задействовано 3,5—4 трлн руб. средств дольщиков. С учетом мультипликативного эффекта от смежных отраслей — это 2,5—3% ВВП страны, подчеркнул он. Поэтому, несмотря на то что проблема обманутых дольщиков входит в ТОП-5 наиболее острых социальных проблем России, по его мнению, необходимо сохранить стабильный механизм финансирования жилищного строительства. Строительная отрасль инерционна. Решения по бизнес планам крупных проектов жилищного строительства рассчитывались в других реалиях. Большие компании, такие как ПИК, имеющие многотысячные производственные коллективы, должны иметь плавный переходный период, сказал Гордеев.

Опыт других стран показывает, что быстрое ужесточение требований к застройщикам несет угрозы для отрасли, предупредил он. Так, в Индии реформа долевого строительства привела к банкротству 90% застройщиков, падению жилищного строительства на 40%. Самые большие опасения вызывают нормы «один застройщик — одно разрешение на строительство» и не до конца прописанные механизмы банковского сопровождения. Напомнив, что опасность кроется в деталях, Сергей Гордеев призвал изучить опыт Китая, где все застройщики поделены на 4 класса и имеют различное правовое регулирование.

Заместитель Председателя Банка России Ольга Полякова отметила, что основной причиной затягивания сроков и недоведения строительства до конца является недостаточное финансирование. Введение банковского сопровождения, по ее мнению, может улучшить ситуацию. Докладчик подчеркнула, что при введении эскроу-счетов стоимость кредита для застройщиков «будет ниже ключевой ставки 7,5%, если банки будут получать бесплатное фондирование, на которое не будут начисляться проценты». По оценке Банка России в сегодняшних условиях — это около 6%.

Фото: www.lenta.co

Ольга Полякова (на фото) сообщила о позиции Банка России по критериям допуска банков к проектному финансированию и работе со счетами эскроу. Предлагается отказаться от требований к капиталу банка (по информации портала ЕРЗ разработанный Минстроем России проект постановления Правительства РФ предполагает наличие собственного капитала банка в размере 25 млрд руб.), а вместо этого ввести единственный критерий — наличие рейтинга на уровне «А-». Такому критерию соответствуют 66 банков. Среди них есть и региональные.

Вице-президент Ассоциации банков России Анатолий Козлачков согласился с тем, что разработанные Минстроем России требования к уполномоченным банкам являются завышенными. Им соответствуют всего 19 банков, из которых нет ни одного регионального. По мнению ассоциации, уровень капитала банка следует снизить до 1 млрд руб., а рейтинг определить не ниже «ВВ-».

Фото: www.finparty.ru

Анатолий Козлачков (на фото) подтвердил опасения ранее выступавших коллег, что законодательное регулирование банковского сопровождение не проработано. Например, закон обязывает банки принимать решения о проведении платежа в течение одного дня, однако банковское сопровождение предполагает необходимость изучать множество документов. Срок проведения платежей необходимо увеличивать до 5 дней, отметил Анатолий Козлачков. Тогда банки будут успевать, иначе застройщики в 90% случаев будут получать отказы.

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик в своем выступлении отметил проблему затоваренности рынка, в результате которой возникли обманутые дольщики. Последние три года ежегодный объем продаж застройщиков на этапе строительства составляет около 31 млн м² жилья. А разрешений на строительство многоквартирных домов в период с 2014 по 2016 год в среднем в год выдавалось на 60 млн м², сообщил он. По его мнению, эти цифры не могут так сильно различаться бесконечно долго — они должны сойтись либо через снижение выдачи разрешений на строительство, либо через увеличение продаж. Это закон рынка, другого быть не может.

Предварительные расчеты показывают, что в 2017 году уже началось снижение выдачи разрешений на строительство, но эти цифры надо проверять. Гораздо важнее сосредоточиться на увеличении продаж. Судя по статистике Банка России, снижение ставок по ипотеке привело пока что лишь к прекращению падения, но роста продаж практически нет, отметил Кирилл Холопик.

Член Совета Федерации Олег Ковалев, депутат Госдумы Сергей Крючек обратили внимание участников слушаний на излишнее доверие по отношению к банкам в новой схеме финансирования жилищного строительства. Олег Ковалев отметил, что законопроект не отвечает на вопрос, что делать, если банк срывает собственные обязательства по проектному финансированию. А Сергей Крючек высказал недоумение относительно того, что не предусматривается контроль целевого использования банками средств дольщиков, которые поступают им на счета эскроу. «Деньги попадают в общую денежную массу банка и обезличиваются», — заключил он.

Подводя итог парламентским слушаниям, председатель профильного комитета Госдумы Николай Николаев поблагодарил их участников, заверив, что высказанные мнения и предложения будут учтены в законопроектной работе.

Другие публикации по теме:

Как власти и строительное сообщество Санкт-Петербурга предлагают скорректировать 218-ФЗ: комментарий эксперта

Депутаты хотят обсудить с застройщиками новые механизмы финансирования их деятельности

Законопроекты, ужесточающие деятельность застройщиков, приняты в первом чтении

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Депутат Николай Николаев: Все решения в области реформы долевого строительства полностью поддержаны Президентом

Владимир Путин согласился дать поручение проанализировать принятые изменения в закон о долевом строительстве (видео)

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

Фото: ibcrealestate.ru

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

Фото из архива А. Пятыхина

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

Фото: nikoliers.ru

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

Фото: strana.com

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

Фото: пресс-служба ГК А101

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня