1 ноября портал ЕРЗ.РФ опубликовал в тестовом режиме результат ранжирования всех новостроек России по существенно обновленной методологии оценки потребительских качеств, в которой учтены современные предпочтения покупателей новостроек.

Фото предоставлено компанией Брусника

«Новая методология оценки новостроек однозначно положительно воспринимается профессиональным сообществом и на данный момент является лучшим и единственным инструментом для сравнения всех строящихся ЖК России во всем многообразии потребительских качеств», — отметил в интервью РБК руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Результатом внедрения новой методологии стал ТОП новостроек России в версии 2021, который заменил устаревший ТОП версии 2019.

Фото: РБК Недвижимость

Что изменилось в методологии

Оценка каждой новостройки России теперь производится по 133 параметрам, объединенных в 17 групп.

Изменения затронули всю конструкцию методологии:

• новая группировка параметров;

• существенное обновление параметров внутри каждой группы: параметры, утратившие актуальность, удалены, новые, современные — добавлены. Количество оцениваемых параметров выросло со 106 до 133;

• изменены веса групп и параметров, формула расчета рейтинга;

• снижено со 150 до 100 предельное количество баллов, которые может получить новостройка.

Некоторые примеры изменений приведены в таблице.

Источник: ЕРЗ.РФ

Самое большое изменение в методологии — появление новой группы параметров оценки потребительских качеств «Параметры застройки», удельный вес которой в общей оценке новостройки превышает 20%. Эта группа параметров вдвое значимее таких групп, как «Транспортная доступность» (вес — 11,2%), «Социальная инфраструктура» (10,3%); «Потребительские особенности дома и квартир» (10,6%).

Большое влияние на оценку новостройки стали оказывать, в частности, следующие новые параметры:

• комплексность строительства (чем больше, тем лучше);

• средняя этажность (чем меньше, тем лучше);

• доля помещений стрит-ритейл (чем больше, тем лучше);

• плотность застройки (чем меньше, тем лучше);

• доля озелененной территории (чем больше, тем лучше).

Фото: www.v-kurse.ru

На разработку и внедрение нового ТОП новостроек понадобилось два года

ТОП новостроек, основанный на методологии 2019 года, хотя и являлся передовым для своего времени, вызывал справедливую критику со стороны профессионалов. Например, застройщики Причерноморья отказывались его признавать, поскольку в нем не учитывались параметры, создающие повышенную ценность жилья у моря, такие как «наличие вида на море», «пешая доступность пляжа».

В разработке методологии-2021 приняли участие 250 маркетологов застройщиков со всей России. Это коллективный труд сообщества девелоперов. В основе труда лежит разработанный Минстроем России и ДОМ.РФ Стандарт комплексного развития территорий, из которого заимствовано большинство из 133 параметров оценки новостроек.

Активная работа над методологией велась на протяжении всего 2020 года и завершилась в феврале 2021-го.

Фото предоставлено компанией Брусника

«Методика рейтинга, оценивающего качественные параметры того или иного явления, процесса или объекта, не может оставаться неизменной. Мы живем в реальности, в которой технологический ландшафт трансформируется каждые пять лет. То, что вчера казалось верхом инженерной мысли и эргономики, сегодня перешло в разряд обыденных вещей», — поясняет руководитель подразделения управления продуктом девелоперской компании Брусника Дмитрий Ступин (на фото).

По его мнению, рынок недвижимости развивается в том же русле. «Представление людей о том, что такое качественное жилье, постоянно эволюционирует, и было бы глупо давать им ориентир, основанный на представлениях трех-четырехлетней давности», — резюмирует эксперт.

«Перед каждым совещанием портал ЕРЗ.РФ проводил web-опрос застройщиков по внесенным предложениям, что позволяло быстро принимать очевидно поддерживаемые предложения и отклонять те, которые поддержки не вызвали, — пояснила заместитель генерального директора СК РЕКОНСТРУКЦИЯ Ольга Артюшина (на фото). — Так нам удалось в относительно короткое время рассмотреть более 500 предложений» — добавила она.

Фото предоставлено компанией СК РЕКОНСТРУКЦИЯ

«С февраля по октябрь 2021 года портал ЕРЗ.РФ осуществил сбор информации по всем 133 новым параметрам каждой из 4,5 тыс. новостроек. Результат работы лег в основу только что опубликованного нового ТОП новостроек, — сообщил РБК заместитель руководителя портала ЕРЗ.РФ Денис Гулый. — Сейчас идет процесс сверки с застройщиками собранных нами данных», — уточнил он.

Как изменился рейтинг новостроек

Первое место в ТОП новостроек сохранил екатеринбургский ЖК Макаровский квартал (на фото выше) от УГМК-Застройщик. А вот занимавший второе место ЖК Екатерининский парк от застройщика TEN Девелопмент опустился на девятое место. Лучшая новостройка Москвы ЖК ЗИЛАРТ также потеряла позиции, опустившись с пятого на десятое место.

Источник: ЕРЗ.РФ

Сравнительный анализ показывает, что большинство ЖК, которые были лидерами в методологии-2019, вошли в ТОП-20 и по методологии в версии 2021 года. А вот если говорить о местах ниже, то здесь наблюдаются существенные изменения: одни новостройки по новой методологии резко упали вниз, а другие, наоборот, кардинально поднялись вверх.

Соотношение ТОП новостроек и результатов авторитетных конкурсов новостроек

Разумеется, методология автоматизированной оценки не может быть совершенной. Например, компьютерными технологиями невозможно оценить архитектуру зданий, дизайн территории, входных групп и т.п. В реальной жизни оценка новостройки во многом основывается на визуальных ощущениях и личных предпочтениях.

Проверить точность автоматизированного ТОП новостроек можно путем сравнения списков лидеров ТОП и победителей самых авторитетных премий новостроек. Такое сравнение показывает, что указанные списки практически совпадают. Скажем, те же вышеупомянутые ЖК Макаровский квартал и ЖК ЗИЛАРТ имеют множество побед, присужденных им разными авторитетными жюри, в том числе Премии ТОП ЖК.

Фото: www.gazeta.ru

Исходя из этого, в премии ТОП ЖК активно используются наработки автоматизированного ранжирования ТОП новостроек. Новостройки, занявшие лучшие позиции в рейтинге, автоматически становятся номинантами конкурса. Для участия в премии других ЖК, которые не занимают высокие места в рейтинге новостроек, требуется подать заявку.

В настоящее время проходит заявочная компании премии ТОП ЖК-2022, она завершится 30 ноября. Объявление победителей состоится 1 марта 2022 года в рамках Российской строительной недели-2022.

Фото: www.static.tildacdn.com

«В прошлом году примерно 20% участников воспользовались правом подать заявки, и некоторые из них по решению жюри смогли занять места в верхней части итогового списка. Но все же большинство призовых мест получили те, кто и по автоматизированной оценке добился высоких позиций», — поделился наблюдениями Кирилл Холопик.

По словам эксперта, субъективная оценка экспертов и членов жюри в большинстве случаев близка с оценкой рейтинга. Это подтверждает, что автоматизированная методология, основанная на положениях Стандарта комплексного развития территорий, является надежным инструментом, который дает достоверную и объективную информацию о лучших жилых комплексах страны.

Другие публикации по теме:

Стартовал этап формирования номинантов премии новостроек ТОП ЖК-2022

Утверждена программа Российской строительной недели-2022

Победителей и призеров конкурса ТОП ЖК наградили на Форуме 100+ TECHNOBUILD

Летняя премия ТОП ЖК: определены жилые комплексы для включения в каталог «Лучшие практики»

Утверждены номинации премии ТОП ЖК-2022

ТОП ЖК-2021: названы лучшие жилые комплексы-новостройки России

Ирек Файзуллин наградил победителей федеральной премии ТОП ЖК

На КРТ приходится 2,5% от всего объема многоквартирного строительства в РФ с привлечением средств дольщиков. Доля КОТ — 1,6%, РЗТ — 2,0%. Это следует из данных проектных деклараций застройщиков, которые проанализировал портал ЕРЗ.РФ.

Фото: www.msk.mosreg.ru

Из регионов в объеме стройки по КРТ лидирует Московская область. А среди субъектов РФ, где строительство жилья в рамках механизма КРТ ведется по инициативе органов местного самоуправления, — Тюменская область.

Источник: ЕРЗ.РФ на основе данных проектных деклараций застройщиков

Институт КРТ ежегодно удваивает свою долю в общем объеме многоквартирного строительства. Если по состоянию на 1 сентября 2021 года такая доля составляла лишь 0,6%, то в 2021 — 1,3%, а в сентябре 2023 — уже 2,5%. В 2023 году КРТ впервые опередило по объему строительства КОТ (комплексное освоение территорий) и РЗТ (развитие застроенных территорий).

Согласно данным проектных деклараций, всего строительство с применением механизма КРТ сегодня ведется в 30 регионах Российской Федерации.

Общий объем возводимых домов с использованием механизмов КРТ на 01.09.2023 составляет 2 771 591 м² — это 208 многоквартирных домов (МКД) на 60 016 квартир.

Как видно из таблицы выше, больше половины объема строительства жилья (46,9%) с применением механизма комплексного развития территорий приходится на Московскую область. В этом регионе в рамках КРТ на 01.09.2023 строится 1 299 609 м² жилья — это 53 МКД на 27 307 квартир. 

Вторую позицию в тройке регионов-лидеров занимает Краснодарский край (11,9%), где в рамках КРТ на 01.09.2023 строится 330 460 м² — 50 МКД на 9 860 квартир. 

На третьем месте расположилась Пензенская область, на долю которой приходится 6,7% строящегося по программам КРТ жилья. На 01.09.2023 года в регионе возводится 186 011 м² жилья — 8 МКД на 379 квартир.

Из всего объема жилья, строящегося с использованием механизмов КРТ, 91% относится к договорам КРТ, заключенным по инициативе правообладателя земельного участка, 9% — по инициативе органов местного самоуправления.    

В ТОП российских регионов, где строительство жилья в рамках механизма КРТ ведется по инициативе органов местного самоуправления (МСУ), вошли 11 субъектов РФ. В совокупности они возводят 250 248 м²  — это 28 МКД на 5 393 квартиры.

На первом месте в данном ранжировании находится Тюменская область, где по инициативе органов МСУ на 01.09.2023 строится два ЖК площадью 87 836 м² — это 4 МКД на 1 930 квартир.

Вторую позицию занимает Приморский край. В этом регионе по инициативе органов МСУ на 01.09.2023 строится 33 168 м² — в одном ЖК на 784 квартиры.

Замыкает тройку лидеров Владимирская область, где по инициативе органов МСУ на 01.09.2023 возводится 20 486 м² — в одном ЖК на 396 квартир.

Другие публикации по теме:

В рамках КРТ в Москве построят 35 млн кв. м недвижимости

Какие регионы получат дополнительные субсидии ФРТ на переселение граждан из аварийного фонда

Более 2 млн кв. м жилья построено в регионах при участии ДОМ.РФ

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

За 15 лет при участии ДОМ.РФ введено в эксплуатацию 26,3 млн кв. м жилья

Участки под снесенными МКД будет проще получить в аренду или собственность

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Застройщики заинтересовались строительством жилья в новых регионах

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

От «спальных» районов — к центрам комфортной жизни

Застройщиков хотят обязать при возведении жилья строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Инвесторам, вложившимся в объекты инженерной, транспортной и энергетической инфраструктуры, возместят понесенные затраты

Закон о комплексном развитии территорий принят

О внесении изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы