На вопросы портала ЕРЗ отвечает президент ГК «Гранель» (26-е место в ТОП РФ по объему текущего строительства, 6-е место в ТОП застройщиков Московской области)  Ильшат НИГМАТУЛЛИН.

 

— Ильшат Анварович, «Гранель» строит жилье в Москве и Московской области, причем в области — в пять раз больше, чем в столице. Планирует ли компания сохранять такое соотношение объемов строительства жилья между областью и столицей?

— Группа компаний «Гранель» является одним из ведущих девелоперов Московского региона и специализируется на строительстве малоэтажных и многоэтажных микрорайонов, полностью оснащенных необходимой социальной и инженерной инфраструктурой для комфортной жизни, обучения и отдыха.

Что касается соотношения объемов строительства, то на этот вопрос отвечу так: мы реализуем свои объекты в наиболее перспективных для развития направлениях и удачных локациях Московского региона. В наших планах — расширение географии проектов, а, значит, соотношение будет меняться.

— В какие регионы вы собираетесь осуществить экспансию?

— В планах ГК «Гранель» освоение таких, территорий как Крым, Уфа и Санкт-Петербург.

Жилой комплекс «Москвичка». Новая Москва

— На 1 ноября средняя площадь квартиры по Московской области составляла 49,8 кв. м, у «Гранель» — 38,8 кв. м. В Москве при средней площади 60,0 кв. м у «Гранель» — почти вдове меньше: 31,9 кв. м. Чем Вы это объясните?

— Только спросом. Согласно последним аналитическим данным средняя площадь квартир в Московской области составляет 45,5 кв. м, так что наша квартирография четко отслеживает тренд и является оптимальной. Это подтверждает и стремительный рост продаж в наших объектах: по сравнению с прошлым годом продажи в ГК «Гранель» выросли вдвое.

Кроме того, наш жилой комплекс «Москвичка», расположенный в Новой Москве, находится на старте продаж, а первые два корпуса уже почти полностью проданы. И это притом, что до их сдачи еще около года, а цены выше, чем в расположенных поблизости жилых комплексах.

Немногие застройщики могут сегодня похвастать такими результатами.

 

— Это правда. Какой застройке отдает предпочтение ваша компания: точечной или комплексной? Если комплексной, то какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации?

— ГК «Гранель» отдает предпочтение именно комплексной застройке, насыщая свои проекты всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой.

Приведу в пример ЖК «Государев дом» — жилой комплекс, который возводится на земельном участке размером более 20 га. Для освоения таких площадей требуется достаточно много времени, сил и инвестиций, но именно комплексная застройка наиболее предпочтительнее и интереснее для нас как для застройщика.

 

Жилой комплекс «Государев дом». Московская область, д. Лопатино

— Насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Как в целом оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли здесь предложений?

— Портфель проектов ГК «Гранель» насчитывает более 4,5 млн кв. м жилья в Новой Москве и ближнем Подмосковье, однако мы не собираемся останавливаться на этой цифре.

Что касается земельных участков, то предложений в Московском регионе более чем достаточно, но мы стараемся выбирать только самые перспективные.

 

— Ваша оценка обеспеченности площадок сетями? Если ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?

— Участки, на которых ГК «Гранель» строит свои объекты, полностью обеспечены всеми необходимыми сетями, иначе бы мы не начинали строительство. 

— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— В наших жилых комплексах «Государев дом» и «Театральный парк» предлагаются квартиры с различными вариантами отделки, в том числе и полностью с бытовой техникой и мебелью. На такие комплектации также есть спрос.

Кроме того, мы пошли по пути выполнения высококачественной отделки, которая, разумеется, дороже, чем у конкурентов. Но выполнять отделку, которую люди будут вынуждены просто переделывать, как это сегодня практикуют многие застройщики, мы не будем.

Жилой комплекс «Театральный парк». Московская область, г. Королев

— Свободная планировка: есть ли на нее спрос?

— Всегда будут люди, предпочитающие индивидуальное решение по распределению пространства в квартире. И чем меньше площади квартир, тем более продуманным должно быть такое решение. Поэтому спрос на свободную планировку сохранится.

 

— Фасады: применяет ли ваша компания элементы декора, единое фасадное остекление? Насколько разнообразна цветовая гамма фасадов?

— Я думаю, фасад и МОПы — это то, что создает имидж и атмосферу жилого комплекса. Поэтому мы уделяем им большое внимание. Все наши комплексы уникальны и не похожи друг на друга.

 

— Какой вид отопления преобладает в квартирах ваших новостроек: автономное или центральное?

— Как правило, мы строим собственную котельную в каждом жилом комплексе.

 

— Какую долю в продажах жилья занимает ипотека? Есть ли опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки в 7—8%? Насколько эффективны такие программы?

— Доля продаж с использованием ипотечных средств постоянно меняется: в среднем от 60 до 90% в разные периоды времени. Мы работаем более чем с 20-ю банками. Есть и совместные программы с субсидированной ставкой от 7,4%.

Банки охотно откликаются на наши предложения, поскольку ГК «Гранель» даже для самых крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ и другие, является ключевым партнером.

 

Жилой комплекс «Театральный парк». Московская область, г. Королев 

— Пробуете ли применять рассрочку? Если да, то какая доля ДДУ заключается с рассрочкой?

— Да, конечно! Во всех жилых комплексах, где до ввода в эксплуатацию есть хотя бы три месяца, мы предлагаем беспроцентную рассрочку. Для первоначального взноса достаточно 60% стоимости договора.

 

— Военная ипотека, материнский капитал: широко ли использует ваша компания эти институты финансовой поддержки граждан?

— А еще субсидия! Безусловно, мы работаем по всем программам.

 

— Эксплуатация построенного жилья: есть ли у компании опыт управления домами, если да, то расскажите о нем.

— Все построенные нами объекты обслуживает наша управляющая компания УК «Комфорт». В ней работают только высокопрофессиональные люди, которые незамедлительно откликаются на все потребности жителей. Нам важно, чтобы дома находились в хорошем состоянии на протяжении многих лет.

Управляющая компания и застройщик имеют отлаженные отношения, поэтому проблем с «отфутболиванием» жителей не бывает, и претензии минимальны.

 

— За чей счет при реализации жилищных проектов возводится социальная и транспортная инфраструктура, кто это финансирует — застройщик или власти?

— Всю инфраструктуру мы строим сами и за свой счет.

 Жилой комплекс «Императорские Мытищи». Московская область, г. Мытищи

— Есть ли у компании опыт строительства детских садов, школ по проектам повторного применения?

— Конечно, есть. По проектам повторного применения у нас построено три детских сада на 120 мест каждый. Причем два из них, в ЖК «Алексеевская роща» и ЖК «Лесной городок», абсолютно идентичны и выполнены по индивидуальным проектам, аналогов которым на сегодня в Московской области нет. Также мы построили детский сад в жилом комплексе «Валентиновка парк», который похож на первые два, но более модернизирован.

 

— Проводятся ли в регионах вашего присутствия торги (аукционы) по приобретению квартир в строящихся домах в государственную, муниципальную собственность путем заключения договора ДДУ? Участвуете ли в таких торгах?

— Пока в подобных мероприятиях мы не участвовали. Цены, по которые квартиры приобретаются в государственную или муниципальную собственность очень низкие, намного ниже рыночных. Построить за эти деньги качественный проект очень сложно, если не сказать невозможно.

Когда у компании нет проблем со сбытом, она в таких торгах не участвует.

Жилой комплекс «Императорские Мытищи». Московская область, г. Мытищи

— Потребительский терроризм: есть ли в Московском регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? Сталкивалась ли с этим новым явлением ваша компания?

— Несомненно, такого рода компании существуют. Более того, действуя профессионально, они нередко склоняют дольщиков (форум, реклама в виде листовок, стенды в месте застройки и т.п.) на передачу им прав требований по отношению к застройщику взамен части будущих доходов от своей деятельности еще до судебного разбирательства с застройщиком.

Один из механизмов воздействия на такого рода злоупотребления правом стоит применить путем внесения изменений в действующее законодательство.

 Жилой комплекс «Валентиновка Парк». Московская область, г. Королев

— Например?

— Например, ограничить объем прав, уступаемых дольщиком юридическому лицу в части взыскания неустойки в двойном размере и штрафа в 50%, которые предусмотрены 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей.

Кроме того, есть еще целый пул юридических лиц и самих дольщиков, которые злоупотребляют правами в части качества строительства (объекта). Впрочем, это уже совсем другая история.

 

— Известно, что Ваша компания взяла на себя обязательства по достройке двух подмосковных проектов с обманутыми дольщиками: ЖК «Квартал Лукино» в г. Балашиха и ЖК «Малина» (бывший ЖК «Экопарк Нахабино») в пос. Нахабино. Многие регионы сегодня принимают местные законы о масштабных инвестпроектах. В их рамках можно достроить проблемный объект, компенсировав затраты застройщика земельными участками, которые предоставляются ему без торгов. Именно такой механизм сейчас наиболее перспективен и успешно работает в ряде регионов. Расскажите, как идет ваша работа с проблемными объектами, какие участки получит Ваша компания для коммерческого строительства?

— Работа на этих объектах идет с огромной скоростью. Мы понимаем ее социальную значимость. ЖК «Квартал Лукино» достроен, и в ближайшие дни здесь начнется передача ключей дольщикам. В ЖК «Малина» первые 22 корпуса будут завершены уже в этом году.

К сожалению, приходится констатировать, что не все обманутые дольщики действительно хотят, чтобы их квартиры были достроены. Некоторыми настолько движет жажда наживы, что они, выставляя сумасшедшие требования по выплате неустойки, многократно превышающие стоимость их квартир, пытаются блокировать счета застройщика, накладывать запрет на регистрационные действия, останавливать строительные работы. Это серьезно нарушает права остальных дольщиков и мешает строительству.

 

Жилой комплекс «Малина». Московская область, пгт Нахабино

— По мнению ряда экспертов, новые поправки в 214-ФЗ, принятые Госдумой, препятствуют использованию вышеупомянутого механизма. Очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев. Или этот можно как-то обойти? Ваше мнение?

— Поскольку поправки еще не приняты, говорить об этом пока рано. Мы очень надеемся, что правило «один застройщик — один объект — одно разрешение на строительство» пересмотрят на законодательном уровне.

 

— В связи с решением о постепенном переходе от долевого строительства к проектному финансированию продолжит ли Ваша компания нынешнюю практику долевого строительства или перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?

— В современной экономической ситуации для 80% застройщиков долевое строительство — это практически единственный способ обеспечить реализацию своих проектов, а для большинства граждан — возможность приобрести себе жилье на 10—20% ниже среднерыночной стоимости.

Замещение средств граждан другими источниками, в первую очередь банковским кредитованием, потребует от застройщиков серьезной перестройки своих бизнес-процессов, начиная от взаимодействия с банками и заканчивая организацией продаж жилья.

Поскольку отличительной особенностью ГК «Гранель» является то, что компания строит свои объекты на собственные средства, без привлечения кредитов, то нашей компании перестроиться будет легче, чем другим нашим коллегам. 

Безусловно, при отмене долевого строительства строительный сектор может показать рост цен на жилье (в случае, если проектное финансирование будет под высокий процент, как сегодня, когда ставка на использование кредита варьируется от 10 до 20% годовых). Но если банки будут готовы предоставлять финансирование хотя бы под 5—7%, то существенного роста цен не произойдет.

 

— Снизятся ли у вас в результате объемы строительства или если да, то насколько?

— Нет, мы не планируем снижать объемы строительства.

Жилой комплекс «Малина». Московская область, пгт Нахабино

— Последний вопрос. В чем, по Вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли, и каковы пути исправления ситуации?

— Строительная отрасль является зеркалом всей экономики страны. Поэтому чем сложнее ситуация в стране, тем меньше строится жилье и тем оно скромнее. Конечно, отрасль можно локально поддерживать, но такая поддержка оправдана в периоды кризиса. В остальное время необходим рост благосостояния жителей в стране в целом и стабильная законодательная база. Если правила функционирования целой отрасли постоянно кардинально менять, ни к чему хорошему это не приведет.

 

— Ильшат Анварович, спасибо Вам за интересный и откровенный разговор. Дальнейших успехов ГК «Гранель» на ниве жилищного строительства!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит ГК «Гранель» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

 

 

 

Другие публикации по теме:

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Законодатели, юристы и девелоперы обсудили новые поправки в закон о долевом строительстве в рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: разбираем новеллы 214-ФЗ». В их числе — установление Минстроем минимальных требований к качеству отделки, внедрение стандарта застройщика в ДДУ, сокращение гарантийного срока на отделку с трех лет до года и ограничение санкций за недостатки в отделке тремя процентами от стоимости договора.

    

Фото: © Matej Kastelic / Фотобанк Лори

 

Эксперты сошлись во мнении, что закон, призванный помочь застройщикам, содержит много неопределенностей. В частности, не прояснено понятие «отделочных работ» и их соотношение с установкой оборудования, а трехпроцентный лимит ответственности может оказаться недостаточным при серьезных дефектах в квартирах с дорогостоящей отделкой. Окончательную ясность в применение новых норм внесет только судебная практика.

    

Фото: t.me/romanlyabikhov

 

Роман ЛЯБИХОВ (на фото), первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ:

— Сегодня мы обсуждаем новеллы в 214-ФЗ. Мы рассчитываем, что обсуждаемые сегодня новеллы вступят в силу с 1 января и 1 марта 2025 года.

Внесенный Правительством РФ законопроект предусматривает ряд уточнений в отношении ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. А именно: минимальные требования к отделке помещений, продаваемых с отделкой, — их должен установить Минстрой. Сокращается срок гарантии на отделку перед покупателем квартиры с трех лет до одного года. И еще один достаточно существенный пункт — мы ограничили санкции за нарушения в отделке 3% от стоимости договора.

   

Фото: de-ure.ru

   

Никита ФИЛИППОВ (на фото), заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»:

— Основные новеллы закона вводят понятие стандарта застройщика, который позволяет самостоятельно устанавливать стандарты отделочных работ в квартирах и отступать от обязательных технических регламентов. Хотя само понятие стандарта застройщика не является новым в правоприменении (эти стандарты разрабатывались и включались в договоры уже около полутора лет назад), до сегодняшнего дня этот термин отсутствовал в нормативных актах, и практика его применения существенно изменится после вступления в силу данного федерального закона.

Важное изменение — это ограничение ответственности застройщика за недостатки отделки тремя процентами от цены договора. С одной стороны, это может быть разумная сумма, с другой — если речь идет о квартире с полной отделкой, меблировкой и техникой, 3% вряд ли хватит для устранения всех недостатков.

Данная норма вступает в силу с 1 января 2025 года и будет применяться в части прав и обязанностей, возникших после этой даты, но в отношении договоров, заключенных ранее. То есть трехпроцентный порог будет применен даже к тем договорам, где стоимость отделки и оборудования высока. Думаю, это породит судебные споры, особенно при серьезных нарушениях по дорогостоящим видам отделки.

Данный законопроект, несмотря на направленность на помощь застройщикам и их защиту, порождает большое количество потенциальных проблем. В нем заложено много подводных камней. Надеемся, что часть вопросов будет снята с помощью подзаконного нормативного регулирования, но окончательно все расставит по местам только судебная практика.

Не стоит забывать, что основная задача законодателя и судебной власти — в защите не застройщиков, а потребителей. Этот тренд будет сохраняться, что видно из всей предыдущей судебной практики. Поэтому не стоит надеяться, что введение стандартов даст возможность застройщикам в одностороннем порядке устанавливать существенно заниженные по отношению к привычным ГОСТам и СНиПам параметры.

    

Фото из архива А. Кардапольцева

   

Андрей КАРДАПОЛЬЦЕВ (на фото), директор по правовым вопросам, РАЗУМ:

— Закон не содержит определения термина «отделочная работа», это понятие нигде не трактуется. В проекте перечислены через запятую результаты отделочных работ, работы по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования. То есть работы по установке оборудования формально не приравниваются к отделочным, но регулируются теми же правилами.

Остается неопределенность и с меблировкой — если она не относится к отделке, то мы должны применять общие правила гарантии объекта, хотя логичнее было бы ориентироваться на гарантийные сроки производителя мебели.

   

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

    

Анна ЧЕРЕПАНОВА, заместитель директора по правовым и корпоративным вопросам, СтройПанельКомплект:

— Законодатель в ч. 1 ст. 7 убрал понятие технических регламентов, но не совсем исключил возможность установления требований к объекту с их учетом, поскольку остаются иные обязательные требования, в которые можно включить понятие технического регламента в силу законодательства о техническом регулировании.

При наличии минимальных требований стандарт организации может показаться излишним, так как при заключении договора достаточно руководствоваться этими требованиями. Разработка стандарта и прохождение экспертизы также влекут дополнительные расходы для застройщика. Однако в текущей редакции минимальные требования связаны с наличием стандарта организации, и остается открытым вопрос, примут ли суды условия договора с включением минимальных требований без такого стандарта.

Если смотреть в целом, необходимость стандарта организации при наличии минимальных требований зависит от того, какую концепцию изберет разработчик минимальных требований: установит ли он требования к наиболее важным параметрам отделки или к каждому параметру отделки. Во втором случае необходимость стандарта организации отсутствует.

 

Фото из архива Е. Кочетова

 

Евгений КОЧЕТОВ (на фото), технический директор, Группа Голос:

— Многие застройщики ранее применяли следующую практику написания стандартов организации: брали за основу свод правил или национальный стандарт, корректировали его, изменяя существующие требования без каких-либо обоснований. Получившийся «документ» не предполагал прохождения экспертизы в техническом комитете и не регистрировался в фонде стандартов.

В случае возникновения спорной ситуации с покупателем этот незарегистрированный стандарт предоставлялся в качестве аргументации в суд. Естественно, судебный эксперт не принимал такой документ в качестве обоснования безопасности. Таким образом, создавалась негативная судебная практика по применению стандартов организации.

В своей практике мы в обязательном порядке, в соответствии с требованиями законодательства, обосновываем те требования, которые закладываем в новый стандарт организации. В результате работы над стандартом появляется два документа: это сам стандарт как нормативный документ и обоснование требований, заложенных в стандарте. И оба документа предоставляем в ТК для экспертизы.

Сейчас у Группы Голос есть ряд стандартов организации, прошедших экспертизу в профильном комитете и зарегистрированных в федеральном фонде стандартов ФГБУ РСТ. При этом компания не стремится разработать стандарты взамен всех существующих норм, а начинает работу над новым стандартом только в двух основных случаях: когда отсутствует норма проектирования, строительства или эксплуатации и когда строительные нормы устарели либо противоречат друг другу.

 

   

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно в рабочие четверги. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

В 2024 году состоялось четыре выпуска: 29 ноября эксперты разобрали аналитический обзор Банка России о проектном финансировании в жилищном строительстве, 5 декабря обсудили текущую ситуацию в девелопменте МКД, 12 декабря были представлены итоги ноября по продажам новостроек и прогнозы на будущий год, а 19 декабря участники проанализировали новый ипотечный стандарт от ЦБ.

Первая в 2025 году онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды» состоится 16 января и будет посвящена теме «Спрос, предложение, цены на рынке новостроек (итоги декабря и 2024 года)». Регистрация доступна по ссылке. 

 

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)