Такое заявление сделал замглавы Минстроя России Никита Стасишин сделал в четверг на круглом столе «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков», организованного Комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. На заседании был поднят ряд других актуальных вопросов, волнующих сегодня всех участников рынка жилья.

Фото: www.movp.ru

О неразвитости инженерных сетей

Наращивание объемов строительства и ввода многоквартирных домов (МКД) сегодня тормозится отсутствием развитой инженерной инфраструктуры, заявил на круглом столе замглавы Минстроя Никита Стасишин (на фото).

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

По его словам, в стадии возведения сегодня в РФ находятся 102 млн кв. м индустриального жилья — на 40% меньше по сравнению с 2018 годом.

«Это связано с тем, что сегодня отсутствуют возможности и мощности магистральных сетей в городах для реализации новых проектов», — пояснил замминистра строительства и ЖКХ.

Он обратил внимание на то, что банки в рамках проектного финансирования не могут заложить магистральные сети в экономику возводимого жилого здания, поэтому у застройщиков нет источников финансирования таких сетей.

Фото: www.afhc.ru

Решить проблему в Правительстве планируют с помощью профильной госпрограммы «Стимул», предполагающей строительство инженерных сетей за счет субсидий из федерального бюджета, размер которых в 2019 году превысил 22 млрд руб.

Стасишин уточнил, что с учетом данной меры объем жилищного строительства МКД к концу 2021 года должен составить уже порядка 160 млн кв. м.

«То есть за полтора года мы должны с учетом ввода этого года в два раза увеличить объем предложения на рынке», — такими планами Минстроя и Правительства поделился чиновник.

Фото: www.tsargrad.tv

О позитивных причинах роста цен на жилье

Никита Стасишин выразил категорическое несогласие с предположением о том, что существенный рост цен на жилье в минувшем году (в среднем на 10%) вызван переводом отрасли на рельсы проектного финансирования и счетов эскроу.

«Мы констатируем небольшой, но рост стоимости квадратного метра, — отметил замглавы Минстроя, — но не из-за перехода на проектное финансирование, потому что большое количество объектов еще достраивается по «старой» схеме, а из-за рыночных условий — стоимости металла, материалов и из-за «белых» зарплат, которые строители начали платить», — пояснил он.

Фото: www.nbj.ru

Стасишин заметил, что «при любом обелении» отрасли идет увеличение издержек, рост себестоимости. «Это нормальные процессы, которые позволяют нам говорить о том, что проектное финансирование, его объемы увеличиваются», — резюмировал он.

О статистике проектного финансирования

Зампредседателя Банка России Ольга Полякова (на фото) привела на круглом столе свежую статистку проектного финансирования по стране. 

Фото: www.asros.ru

Сегодня, по ее словам, уже 27% жилья в 72 субъектах РФ строится по новым правилам, а средняя ставка кредитования в рамках проектного финансирования составляет 6,6% годовых и зависит от наполняемости эскроу-счетов, проинформировала представитель регулятора.

По состоянию на февраль банковский сектор в лице 15 из 95 уполномоченных банков одобрил открытие кредитных лимитов застройщикам уже практически на 1 трлн руб. и выдал кредитов им на сумму порядка 300 млрд руб., сообщила зампред ЦБ.

О проблемах региональных застройщиков

Маржинальность в Рязанской области не устраивает банки, рассказал участникам круглого стола руководитель ГК Единство Антон Воробьев (на фото ниже). По его словам, банки требуют от местных застройщиков повышения продажной цены — с 42 тыс. до хотя бы 44 тыс. руб. за 1 кв. м. В силу этого девелоперы вынуждены ждать роста цен, посетовал он.

А генеральный директор ГК Стрижи (Новосибирск) Игорь Белокобыльский отметил сложности взаимодействия с местными специалистами банков. Кроме Сбербанка у остальных банков специалисты высокого уровня сконцентрированы в Москве, но не на местах, рассказал он.

Председатель профильного Комитата Госдумы Николай Николаев обратил внимание представителей Минстроя и Банка России о необходимости поиска мер поддержки жилищного строительства в таких регионах.

Фото: www.s.pyatigorsk.info

В Ставропольском крае зафиксировано резкое снижение активности выдачи разрешений на строительство и ЗОС, проинформировал министр строительства региона Анатолий Савченко (на фото). Однако, по его словам,  ситуация меняется, поскольку застройщики поняли, что других вариантов нет. Активность должна повыситься.

А вот ставка кредитования по проектному финансирования реально снижается, констатировал министр: с 11% до 9% за последние месяцы. «Крупные застройщики отстают от мелких. Они только заходят в проектное финансирование, поскольку имеют большие заделы, — рассказал чиновник. —  По счетам эскроу работают более активно небольшие застройщики, которые строят 1-2 небольших дома».

Фото: www.media.1777.ru

Об ожидаемом удешевлении ипотеки

Председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко (на фото) посвятил свое выступление продолжающей дешеветь ипотеке. В прошлом году средневзвешенная ставка ИЖК составила 9,9% годовых, нынешний год начался со ставок ниже 9%, напомнил он.

Фото: www.kvobzor.ru

«При снижении ставки на каждый процент ипотечный рынок растет на 20—30%. Это будет большое подспорье для строительной отрасли, это сильно поможет и застройщикам, и темпам строительства», — подчеркнул топ-менеджер одного из ведущих банков в сфере кредитования застройщиков и покупателей жилья.

Напомним, что, согласно прогнозам аналитиков ДОМ.РФ, средняя ставка ИЖК по стране уже в первой половине текущего года достигнет значений 8,5—8,7% годовых.

Фото: www.nikolaevonline.ru 

О невозможности использовать схему эскроу для муниципалитетов  

Николай Николаев (на фото) сообщил участникам круглого стола, что пока пробуксовывает принятие федерального закона о наделении местных властей правом покупать жилье под расселение аварийного жилого фонда с помощью эскроу-счетов.

Напомним, что осенью прошлого года Минстрой выражал надежду на скорое согласование в Правительстве соответствующего законопроекта, подготовленного комитетом Николаева.     

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

Документ содержит поправки в Бюджетный кодекс РФ, которые наделяют муниципалитеты правом покупать жилье под расселение аварийного у застройщиков с расчетом через счета эскроу.   

Пока же, в соответствии с действующим Бюджетным кодексом, муниципалитет (как юрлицо) обязан открывать счета в казначействе, что лишает его возможности оперативно решать проблемы жильцов аварийных домов.     

«На сегодняшний день огромные деньги, которые идут из бюджета на расселение аварийного жилья, проходят, по сути, мимо новостроек, — обозначил проблему Николаев добавив: — Вопрос исключительно в согласовании. Минфин в прошлом году обещал внести соответствующие изменения в Бюджетный кодекс, мы их так и не получили», — посетовал парламентарий.

По его словам, предложенные им и его коллегами по комитету законодательные поправки тонут «в согласованиях какой-то бюрократии».

Фото: www.static.tildacdn.com

О еще не решенных задачах

Резюмируя ход обсуждения, Николай Николаев заметил, что в рамках реформы долевого строительства необходимо, в частности, закрыть и такие вопросы, как: 

• придание правового статуса апартаментам как формату жилья;

• развитие деревянного домостроения (с соответствующим изменением отраслевой нормативной базы) в Сибири и на Дальнем Востоке;

• дебюрократизация военной ипотеки с целью сделать более доступным приобретение жилья военнослужащими и представителями других силовых структур, составляющих серьезный пласт целевой аудитории для девелоперского бизнеса.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Застройщики: удешевление ипотеки на 1% увеличивает число покупателей жилья в новостройках на 5—10%

Правительство РФ настроено удешевить ипотеку

Эксперты: В январе цены на квартиры в московских новостройках достигли исторического максимума

Банк ДОМ.РФ вновь снижает ставки на свои ипотечные продукты — вплоть до уровня ниже 7% годовых

ЦБ: Задержек в предоставлении проектного финансирования застройщикам нет, но они сами не хотят работать с некрупными банками

Владимир Якушев: Право открывать счета эскроу муниципалитеты получат еще в этом году

Минстрой: муниципалитеты смогут покупать жилье с помощью счетов эскроу

Никита Стасишин: Застройщики должны активнее начинать новое строительство с использованием эскроу

Изменения, которое внесло в процедуру подключения объектов капитального строительства к газораспределительным сетям Постановление Правительства РФ №82 от 30.01.2018, по просьбе портала ЕРЗ проанализировал управляющий партнер ООО «Концепт Проект» Иван Кудряшов.

Фото: www.inklincity.ru

В рамках уменьшения количества административных процедур в строительстве и улучшения инвестиционного климата в стране в последние годы в России активно ведется работа по оптимизации процесса подключения (технологического присоединения) объектов строительства к инженерным сетям газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения.

Напомним, что сокращение бюрократизма в процедурах подключения к инженерным сетям — одно из направлений в сфере разрешительных процедур в строительстве, где наша страна за последнее время добилась впечатляющих успехов. Как ранее сообщал портал ЕРЗ, в рейтинге Всемирного банка Doing Business за 2016 год Россия впервые вошла в ТОП-10 самых «продвинутых» стран по подключению к сетям.

30.01.2018 принято Постановление Правительства РФ №82 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам совершенствования порядка подключения объектов капитального строительства к газораспределительным сетям и повышения эффективности энергетической инфраструктуры». Суть изменений, которые вносятся в данную процедуру правительственным документом, для портала ЕРЗ прокомментировал эксперт в этой сфере, управляющий партнер ООО «Концепт Проект», член рабочей группы Агентства стратегических инициатив по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иван КУДРЯШОВ (на фото).

Постановление Правительства РФ от 30.01.2018 №82 внесло изменения в ряд нормативных правовых актов, регулирующих процесс подключения к сетям газоснабжения.

В частности, изменения внесены:

• в Правила подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2013 №1314 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, а также об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации»

• в Основные положения формирования и государственного регулирования цен на газ, тарифов на услуги по его транспортировке и платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям на территории Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2000 №1021 «О государственном регулировании цен на газ, тарифов на услуги по его транспортировке и платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям на территории Российской Федерации;

• В стандарты раскрытия информации субъектами естественных монополий, оказывающими услуги по транспортировке газа по трубопроводам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.10.2010 №872 «О стандартах раскрытия информации субъектами естественных монополий, оказывающими услуги по транспортировке газа по трубопроводам».

Следует отметить, что наряду с электричеством, подключение к газораспределительным сетям — один из важнейших и часто используемых процессов подключений в России (исключение составляет Москва и Санкт-Петербург). В связи с этим простота и прозрачность процедур по подключению к газу оказывает существенное значение на инвестиционный климат в Российской Федерации в целом.

Основные новеллы Постановления Правительства РФ от 30.01.2018 №82

1. Уточнена дифференциация заявителей по объему требуемой мощности, расстоянию до существующих газораспределительных сетей и давлению газа в них, улучшена юридическая техника изложения данных норм.

Заявители разделены на три типа:

«заявители первой категории» — заявители, максимальный часовой расход газа газоиспользующего оборудования которых не превышает 20 куб. м в час включительно с учетом расхода газа газоиспользующего оборудования, ранее подключенного в данной точке подключения объекта капитального строительства, при условии, что расстояние от газоиспользующего оборудования до сети газораспределения газораспределительной организации, в которую подана заявка, с проектным рабочим давлением не более 0,3 МПа, измеряемое по прямой линии (наименьшее расстояние), составляет не более 200 м и сами мероприятия по подключению (технологическому присоединению) предполагают строительство исполнителем до точки подключения газопроводов-вводов (без необходимости выполнения мероприятий по прокладке газопроводов бестраншейным способом) и устройство домового регуляторного пункта (при необходимости), за исключением случаев, когда плата за технологическое присоединение устанавливается по индивидуальному проекту;

«заявители второй категории» — заявители, максимальный часовой расход газа газоиспользующего оборудования которых составляет менее 500 куб. м в час и (или) проектное рабочее давление в присоединяемом газопроводе — менее 0,6 МПа включительно, в случаях, если протяженность строящейся (реконструируемой) сети газораспределения до точки подключения, измеряемая по прямой линии (наименьшее расстояние), составляет не более 500 м в сельской местности и (или) не более 300 м в границах городских поселений и (или) указанная сеть газораспределения пролегает по территории не более чем одного муниципального образования, за исключением случаев, когда плата за технологическое присоединение устанавливается по индивидуальному проекту;

«заявители третьей категории» — заявители, максимальный часовой расход газа газоиспользующего оборудования которых составляет менее 500 куб. м в час и (или) проектное рабочее давление в присоединяемом газопроводе — менее 0,6 МПа, в случаях, если протяженность строящейся (реконструируемой) сети газораспределения до точки подключения, измеряемая по прямой линии (наименьшее расстояние), составляет более 500 м в сельской местности и (или) более 300 м в границах городских поселений и (или) указанная сеть газораспределения пролегает по территориям двух и более муниципальных образований, за исключением случаев, когда плата за технологическое присоединение устанавливается по индивидуальному проекту.

При этом сохранено и общее определение заявителя, поскольку за пределами классификации остались «нетиповые» заявители, подключаемые по индивидуальному проекту.

К первой категории относятся физические лица, а также представители малого бизнеса. Иные предприниматели и застройщики жилых комплексов относятся ко 2-й или 3-й категориям заявителей.

Исходя из представленной дифференциации заявителей, для каждой из категорий устанавливаются свои сроки рассмотрения заявок на подключение, исполнения мероприятий по подключению, а также сроки оплаты заявителем платы за подключение.

2. Существенное значение в представленных изменениях имеет уточненная процедура выдачи технических условий и заключения договора о подключении. Например, появилась законодательно установленная возможность подать документы в электронном виде через сайт ресурсоснабжающей организации.

Сокращены и дифференцированы сроки рассмотрения заявки и направления договора о подключении на подписание от исполнителя заявителю и сроки осуществления мероприятия по подключению.

Так, общий срок направления договора на подписание заявителю устанавливается в 15 рабочих дней, а в случае отсутствия необходимости строительства газопровода до границ земельного участка заявителя договор должен быть направлен заявителю в течение 5 дней от даты подачи заявки. Срок в 30 дней устанавливается только для случаев рассмотрения заявок заявителей 2-й и 3-й категорий, если при выполнении исполнителем мероприятий по подключению (технологическому присоединению) для указанных категорий заявителей требуется направление третьим лицам запроса о согласовании пересечения строящейся (реконструируемой) сети газораспределения с принадлежащими таким лицам объектами инфраструктуры (инженерными коммуникациями) или согласовании строительства газораспределительных сетей на земельных участках, принадлежащих третьим лицам на праве собственности или на ином законном основании и не находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Фото: www.apbks.ru

Важнейшее изменение — исключение необходимости ранее обязательнного для многих пользователей двухэтапного прохождения процедуры: сначала определение технической возможности и получение технических условий, затем — заключение договора о подключении.

Эта ситуация облегчает жизнь как застройщикам, так и газораспределительным организациям. Для застройщиков это возможность пройти одну процедуру вместо двух, что соответствует практике подключения к иным видам ресурсов, для ресурсоснабжающих организаций — экономия времени.

Немаловажным также является и изменение, по сути, статуса первичных технических условий. Если ранее без наличия каких-либо обязательств со стороны заявителя технические условия должны были действовать в течение от 2 до 5 лет, то сейчас без заключенного договора о подключении технические условия будут действовать 70 рабочих дней. Это позволит не резервировать газораспределительным организациям большое количество мощности, потребность в которой не подтверждена договорами о подключении.

3. Доработаны стандарты раскрытия информации субъектами естественных монополий, оказывающими услуги по транспортировке газа, а также условия информационного обмена о технической возможности подключения и необходимых мероприятиях для развития сети между газораспределительными организациями и операторами газотранспортной системы между собой и органами государственной власти.

Так, газораспределительная организация ежеквартально должна направлять в технологически связанные газораспределительные организации и газотранспортную организацию информацию с разбивкой по соответствующим технологически связанным объектам, а в отношении магистральных газопроводов — по каждой точке выхода из газотранспортной системы, с которой имеется технологическая связь:

а) о количестве договоров о подключении и суммарном максимальном часовом расходе газа заявителей, максимальный часовой расход газа которых менее 300 куб. м (с выделением объемов для бытовых нужд), раздельно по заключенным, расторгнутым договорам о подключении, а также по договорам, по которым осуществлено фактическое присоединение в истекшем квартале;

б) о договорах о подключении заявителей с максимальным часовым расходом газа не менее 300 куб. м, заключенных, расторгнутых и по которым осуществлено фактическое присоединение в истекшем квартале, с указанием реквизитов договора и максимального часового расхода газа.

В аналогичные сроки направляется информация в органы государственной власти с предложениями о внесении изменений в схему и программы газификации. При этом с заявителя снята необходимость инициировать такого рода обмен информацией: он должен проходить автоматически в силу норм действующего законодательства.

4. Кроме указанных изменений также уточнены:

• параметры формирования платы за подключение, в том числе сокращены сроки установления платы по индивидуальному проекту;

• сроки внесения платы по договору о подключении;

• условия отказа в заявке на подключение.

5. Доработаны нормы о подключении к газораспределительным сетям через основного абонента и посредством уступки мощности, введены правила о восстановлении и переоформлении документов.

Нормы Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, которые вызывают вопросы и требуют дальнейшей доработки

1. В п. 69 Правил, устанавливающем перечень документов, прилагаемых к заявке о подключении (технологическом присоединении), направляемой исполнителю заявителем, в п.п. «в» указано, что в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на ином законном основании, заявитель представляет согласие собственника земельного участка на использование этого участка на период строительства объектов сетей газораспределения.

Необходимость представления дополнительного документа в отношении земельного участка, предназначенного для строительства объекта, а, соответственно, и для строительства необходимых инженерных сетей, вызывает вопросы. Данная норма затронет все земельные участки, арендуемые у муниципальных образований, особенно участки комплексного освоения территорий, развития застроенных территорий и подобные, а также участки, где несколько предпринимателей ведут совместную инвестиционную деятельность. В ряде случаев это может существенно затянуть процесс рассмотрения заявки, а, соответственно, и процесс подключения и реализации проекта в целом.

2. Пунктом 86 Правил подключения установлено, что в течение 5 рабочих дней после окончания разработки проектной документации, но не позднее дня окончания срока, равного двум третьим срока осуществления мероприятий по подключению (технологическому присоединению), установленных в договоре о подключении, исполнитель направляет информацию о расположении точки подключения (технологического присоединения) заявителю.

Представляется, что определять точку подключения нужно не тогда, когда пройдет 2/3 срока осуществления мероприятий по подключению, а раньше, т.к. проектирование должен вести и застройщик. А без точки подключения он не сможет правильно осуществить мероприятия по проектированию объектов строительства без риска столкнуться с перепроектированием своего объекта и подключающих сетей. Думается, что во многих случаях определить точку подключения можно на более ранней стадии без ущерба для чьих бы то ни было интересов.

ООО «Концепт Проект» осуществляет комплексное юридическое консультирование и сопровождение инвестиционно-строительных проектов на всех этапах их реализации

Другие публикации по теме:

Газораспределительные сети добавлены в перечень объектов, для строительства которых разрешение не нужно

Дмитрий Козак разъяснил, как унифицируются правила подключения объектов капстроительства к инженерно-техническим сетям

Подключение объектов капстроительства к инженерно-техническим сетям будет осуществляться через портал госуслуг

Подключение объектов капстроительства к сетям газораспределения унифицировано с порядком подключения к другим видам инженерно-технологических сетей