Такое заявление сделал замглавы Минстроя России Никита Стасишин сделал в четверг на круглом столе «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков», организованного Комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. На заседании был поднят ряд других актуальных вопросов, волнующих сегодня всех участников рынка жилья.

Фото: www.movp.ru

О неразвитости инженерных сетей

Наращивание объемов строительства и ввода многоквартирных домов (МКД) сегодня тормозится отсутствием развитой инженерной инфраструктуры, заявил на круглом столе замглавы Минстроя Никита Стасишин (на фото).

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

По его словам, в стадии возведения сегодня в РФ находятся 102 млн кв. м индустриального жилья — на 40% меньше по сравнению с 2018 годом.

«Это связано с тем, что сегодня отсутствуют возможности и мощности магистральных сетей в городах для реализации новых проектов», — пояснил замминистра строительства и ЖКХ.

Он обратил внимание на то, что банки в рамках проектного финансирования не могут заложить магистральные сети в экономику возводимого жилого здания, поэтому у застройщиков нет источников финансирования таких сетей.

Фото: www.afhc.ru

Решить проблему в Правительстве планируют с помощью профильной госпрограммы «Стимул», предполагающей строительство инженерных сетей за счет субсидий из федерального бюджета, размер которых в 2019 году превысил 22 млрд руб.

Стасишин уточнил, что с учетом данной меры объем жилищного строительства МКД к концу 2021 года должен составить уже порядка 160 млн кв. м.

«То есть за полтора года мы должны с учетом ввода этого года в два раза увеличить объем предложения на рынке», — такими планами Минстроя и Правительства поделился чиновник.

Фото: www.tsargrad.tv

О позитивных причинах роста цен на жилье

Никита Стасишин выразил категорическое несогласие с предположением о том, что существенный рост цен на жилье в минувшем году (в среднем на 10%) вызван переводом отрасли на рельсы проектного финансирования и счетов эскроу.

«Мы констатируем небольшой, но рост стоимости квадратного метра, — отметил замглавы Минстроя, — но не из-за перехода на проектное финансирование, потому что большое количество объектов еще достраивается по «старой» схеме, а из-за рыночных условий — стоимости металла, материалов и из-за «белых» зарплат, которые строители начали платить», — пояснил он.

Фото: www.nbj.ru

Стасишин заметил, что «при любом обелении» отрасли идет увеличение издержек, рост себестоимости. «Это нормальные процессы, которые позволяют нам говорить о том, что проектное финансирование, его объемы увеличиваются», — резюмировал он.

О статистике проектного финансирования

Зампредседателя Банка России Ольга Полякова (на фото) привела на круглом столе свежую статистку проектного финансирования по стране. 

Фото: www.asros.ru

Сегодня, по ее словам, уже 27% жилья в 72 субъектах РФ строится по новым правилам, а средняя ставка кредитования в рамках проектного финансирования составляет 6,6% годовых и зависит от наполняемости эскроу-счетов, проинформировала представитель регулятора.

По состоянию на февраль банковский сектор в лице 15 из 95 уполномоченных банков одобрил открытие кредитных лимитов застройщикам уже практически на 1 трлн руб. и выдал кредитов им на сумму порядка 300 млрд руб., сообщила зампред ЦБ.

О проблемах региональных застройщиков

Маржинальность в Рязанской области не устраивает банки, рассказал участникам круглого стола руководитель ГК Единство Антон Воробьев (на фото ниже). По его словам, банки требуют от местных застройщиков повышения продажной цены — с 42 тыс. до хотя бы 44 тыс. руб. за 1 кв. м. В силу этого девелоперы вынуждены ждать роста цен, посетовал он.

А генеральный директор ГК Стрижи (Новосибирск) Игорь Белокобыльский отметил сложности взаимодействия с местными специалистами банков. Кроме Сбербанка у остальных банков специалисты высокого уровня сконцентрированы в Москве, но не на местах, рассказал он.

Председатель профильного Комитата Госдумы Николай Николаев обратил внимание представителей Минстроя и Банка России о необходимости поиска мер поддержки жилищного строительства в таких регионах.

Фото: www.s.pyatigorsk.info

В Ставропольском крае зафиксировано резкое снижение активности выдачи разрешений на строительство и ЗОС, проинформировал министр строительства региона Анатолий Савченко (на фото). Однако, по его словам,  ситуация меняется, поскольку застройщики поняли, что других вариантов нет. Активность должна повыситься.

А вот ставка кредитования по проектному финансирования реально снижается, констатировал министр: с 11% до 9% за последние месяцы. «Крупные застройщики отстают от мелких. Они только заходят в проектное финансирование, поскольку имеют большие заделы, — рассказал чиновник. —  По счетам эскроу работают более активно небольшие застройщики, которые строят 1-2 небольших дома».

Фото: www.media.1777.ru

Об ожидаемом удешевлении ипотеки

Председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко (на фото) посвятил свое выступление продолжающей дешеветь ипотеке. В прошлом году средневзвешенная ставка ИЖК составила 9,9% годовых, нынешний год начался со ставок ниже 9%, напомнил он.

Фото: www.kvobzor.ru

«При снижении ставки на каждый процент ипотечный рынок растет на 20—30%. Это будет большое подспорье для строительной отрасли, это сильно поможет и застройщикам, и темпам строительства», — подчеркнул топ-менеджер одного из ведущих банков в сфере кредитования застройщиков и покупателей жилья.

Напомним, что, согласно прогнозам аналитиков ДОМ.РФ, средняя ставка ИЖК по стране уже в первой половине текущего года достигнет значений 8,5—8,7% годовых.

Фото: www.nikolaevonline.ru 

О невозможности использовать схему эскроу для муниципалитетов  

Николай Николаев (на фото) сообщил участникам круглого стола, что пока пробуксовывает принятие федерального закона о наделении местных властей правом покупать жилье под расселение аварийного жилого фонда с помощью эскроу-счетов.

Напомним, что осенью прошлого года Минстрой выражал надежду на скорое согласование в Правительстве соответствующего законопроекта, подготовленного комитетом Николаева.     

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

Документ содержит поправки в Бюджетный кодекс РФ, которые наделяют муниципалитеты правом покупать жилье под расселение аварийного у застройщиков с расчетом через счета эскроу.   

Пока же, в соответствии с действующим Бюджетным кодексом, муниципалитет (как юрлицо) обязан открывать счета в казначействе, что лишает его возможности оперативно решать проблемы жильцов аварийных домов.     

«На сегодняшний день огромные деньги, которые идут из бюджета на расселение аварийного жилья, проходят, по сути, мимо новостроек, — обозначил проблему Николаев добавив: — Вопрос исключительно в согласовании. Минфин в прошлом году обещал внести соответствующие изменения в Бюджетный кодекс, мы их так и не получили», — посетовал парламентарий.

По его словам, предложенные им и его коллегами по комитету законодательные поправки тонут «в согласованиях какой-то бюрократии».

Фото: www.static.tildacdn.com

О еще не решенных задачах

Резюмируя ход обсуждения, Николай Николаев заметил, что в рамках реформы долевого строительства необходимо, в частности, закрыть и такие вопросы, как: 

• придание правового статуса апартаментам как формату жилья;

• развитие деревянного домостроения (с соответствующим изменением отраслевой нормативной базы) в Сибири и на Дальнем Востоке;

• дебюрократизация военной ипотеки с целью сделать более доступным приобретение жилья военнослужащими и представителями других силовых структур, составляющих серьезный пласт целевой аудитории для девелоперского бизнеса.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Застройщики: удешевление ипотеки на 1% увеличивает число покупателей жилья в новостройках на 5—10%

Правительство РФ настроено удешевить ипотеку

Эксперты: В январе цены на квартиры в московских новостройках достигли исторического максимума

Банк ДОМ.РФ вновь снижает ставки на свои ипотечные продукты — вплоть до уровня ниже 7% годовых

ЦБ: Задержек в предоставлении проектного финансирования застройщикам нет, но они сами не хотят работать с некрупными банками

Владимир Якушев: Право открывать счета эскроу муниципалитеты получат еще в этом году

Минстрой: муниципалитеты смогут покупать жилье с помощью счетов эскроу

Никита Стасишин: Застройщики должны активнее начинать новое строительство с использованием эскроу

Основная проблема застройщиков в регионах — найти и привлечь дополнительные источники финансирования для развития бизнеса. Эту проблему поможет успешно решить инвестиционная платформа ТаланИнвест, разработанная и внедренная федеральной девелоперской Группой компании Талан, которая успешно работает в десяти регионах РФ и входит в ТОП-30 крупнейших застройщиков России.

Перед застройщиками, которые активно развивают региональное присутствие, часто встает задача поиска дополнительных источников финансирования для развития бизнеса, пополнения оборотных средств и покупки новых активов.

И если строительство проектов производится за счет проектного финансирования банка (эскроу-агента), денежный поток по которому достаточен и прогнозируем по времени получения, то другие задачи бизнеса требуют дополнительных источников финансирования.

В 2022 году, как отмечает портал ЕРЗ.РФ, застройщики столкнулись с трудностями: снизились темпы продаж, медленное наполнение счетов эскроу дало более высокую процентную ставку по проектному финансированию и, соответственно, ухудшение финансовых метрик по части проектов.

В начале 2023 года ситуация не улучшилась. В январе — марте 2023 года в России введено 28,9 млн кв. м жилья. Это на 1,2%, или на 0,4 млн кв. м меньше, чем за аналогичный период 2022 года.

Чтобы покрыть дефицит ликвидности, застройщики используют дополнительные источники финансирования.

Какие источники финансирования, как правило, используют застройщики

Банковский кредит позволяет девелоперу получить простой и привычный источник финансирования. У заемщика есть возможность получить льготный кредит по программам господдержки, пересмотреть текущие условия кредита (досрочное погашение, снижение процентной ставки по кредиту при снижении ключевой ставки ЦБ).

Облигационный заем позволяет привлечь значительный объем финансирования (от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов рублей) на длительный период времени (три — пять лет). При этом не нужно отчитываться по целевому расходованию привлеченных средств.

Что может останавливать застройщиков.

● Сложная и дорогая процедура организации первого выпуска облигаций.

● Прохождение верификации на бирже (включая проведение экспертизы состояния компании и решение вопроса о допуске ее ценных бумаг в торговый оборот).

● Необходимость наличия отчетности по МСФО и кредитного рейтинга, что влечет как временные, так и материальные затраты для эмитента.

● Необходимость формирования публичной долговой истории и публичное раскрытие информации по сделке.

● Дополнительные расходы на оплату услуг: организатора выпуска, депозитария, рейтингового агентства, аудитора, оплату биржевых сборов, регистрационных и информационных расходов. Размер дополнительных расходов может составлять до нескольких процентов от объема эмиссии.

Денежные средства частных инвесторов — финансирование, которое можно привлечь дешевле и проще, чем кредиты или облигации.

Преимущества работы с инвесторами.

● Нет контроля целевого использования заемных средств.

● Управление объемом привлекаемых инвестиций.

● Возможность досрочного погашения.

● Управление ставкой привлечения инвестиций.

● Диверсификация форм привлечения инвестиций: долг, доля.

Недостатки частных инвестиций.

● Необходимость организации инвестиционного отдела и выстраивания всех бизнес-процессов по работе с частными инвесторами.

● Дополнительные расходы на команду инвестиционного отдела и маркетинг (PR-продвижение, IR — формирование привлекательного инвестиционного имиджа и повышения доверия среди инвесторов).

● Расходы на партнеров (оплата вознаграждения агентам, привлекающим инвесторов).

Работать с частными инвесторами сегодня можно напрямую, организовав инвестиционное направление в своей компании. Либо можно обратиться на специальные онлайн-площадки, которые специализируются на работе с частными инвесторами, в статусе операторов инвестиционных платформ (ОИП). ОИП — это профессиональные участники финансового рынка России, имеющие лицензию Банка России на осуществление деятельности и входящие в Реестр операторов инвестиционных платформ.

Как появилась идея создать инвестиционную платформу ТаланИнвест

Группа компаний Талан (1-е место в ТОП застройщиков Хабаровского края, 3-е место в ТОП Тверской области, 4-е место в ТОП Пермского края, 5-е место в ТОП Республики Татарстан, 5-е место в ТОП Удмуртской Республики) с 2002 года строит многоэтажные жилые комплексы по монолитно-каркасной технологии.

Сегодня ГК Талан присутствует в десяти регионах России, от Краснодарского края до Приморья. Когда компания начинала выходить в регионы, появилась потребность в дополнительных источниках финансирования для покупки земельных активов.

Первоначально эта задача решалась стандартным способом через получение банковских кредитов. Позже в структуре Группы было выделено инвестиционное направление, и компания начала привлекать инвестиции в бизнес через облигационные займы и работу с частными инвесторами.

За пять лет в компании изучили работу с частными инвесторами, увидели спрос и решили создать инвестиционную платформу для привлечения инвестиций не только в собственный бизнес, но и в бизнес других российских застройщиков.

Что собой представляет ТаланИнвест

ТаланИнвест (13.07.2022 включена в Реестр операторов инвестиционных платформ) — это одна из первых в России инвестплатформ для застройщиков многоэтажных жилых комплексов и частных инвесторов.

ТаланИнвест — это онлайн-сервис, где встречаются инвестор, которому интересны инвестиции в недвижимость, и заемщик-застройщик, привлекающий инвестиции на пополнение оборотных средств, покупку земельных участков и развитие бизнеса.

Инвестиционная платформа ТаланИнвест работает только с заемщиками из сектора строительства. Здесь не пытаются охватить все отрасли инвестиций, а хотят акцентировать накопленные за годы работы компетенции на скоринге заемщиков-застройщиков и оценке перспектив строительных проектов жилых комплексов.

Кто может инвестировать: инвесторами могут выступать частные лица, индивидуальные предприниматели, компании.

Кто может брать займы: застройщики, у которых есть действующие проекты, строящиеся с использованием счетов эскроу.

Как работает платформа ТаланИнвест

ТаланИнвест работает по модели краудлендинга, т.е. коллективного инвестирования.

1. В ТаланИнвест обращается застройщик, там оценивают его проект и после скоринга принимают решение о размещении заявки на сбор инвестиций на платформе.

2. Далее на платформе размещается инвестиционное предложение.

Почему застройщикам выгодно сотрудничать с платформой ТаланИнвест

Привлечение инвестиций на платформе имеет ряд преимуществ:

1. Заемщик сам определяет необходимый объем инвестиций. Застройщик может привлечь на данной платформе десятки и даже сотни миллионов рублей. На других краудфандинговых платформах заем чаще всего не превышает нескольких миллионов рублей. Однако девелоперу обычно нужен больший объем инвестиций, и через ТаланИнвест он сможет его собрать, т.к. платформа специализируется именно на инвестициях в недвижимость, где средний чек, как правило, достаточно большой.

2. Если инвестиционное предложение привлекательное, то собрать весь объем инвестиций получится быстрее, чем получить банковский кредит или выпустить облигации.

3. Заемщики не отчитываются о целевом использовании привлеченных инвестиций. В этом нет риска для инвесторов, так как в данном случае имеется обеспечение возвратности инвестиций — будущий денежный поток строительного проекта, и эти деньги застройщик гарантированно получит.

4. Тело займа и проценты заемщик возвращает после раскрытия счета эскроу конкретного проекта и расчетов с банком (эскроу-агентом): здесь понятен источник погашения долга и дата возврата инвестиций, нет необходимости изымать деньги из оборота для выплаты периодических платежей, как это может быть в случае банковского кредита.

Чем платформа ТаланИнвест интересна инвесторам

1. На платформе могут инвестировать юридические лица, ИП и физические лица. Если инвестор решил инвестировать в недвижимость, но у него нет возможности купить весь объект недвижимости, тогда имеет смысл воспользоваться инвестиционной платформой ТаланИнвест. Инвестировать можно любую сумму — десятки, сотни, миллионы рублей.

2. ТаланИнвест проводит скоринг заемщика, используя компетенции и накопленный опыт в сфере девелопмента. Заемщик и его проект оцениваются по множеству параметров. Главная цель андеррайтинга — минимизировать риски для инвесторов.

3. В инвестиционном предложении указана вся важная для инвестора информация: доходность, дата возврата, источник возврата инвестиций, обеспечение возвратности инвестиций и др.

4. Привлекательная доходность инвестиций — до 15,5% годовых: это оптимальное сочетание уровня доходности и надежности инвестиций.

5. ТаланИнвест — единая площадка, на которой можно инвестировать в бизнес застройщиков по всей России.

Инвестиционная платформа ТаланИнвест помогает застройщикам ускорить реализацию строительных проектов и обеспечить развитие собственного бизнеса.

На этой платформе застройщик получит:

● инвестиционное финансирование в короткий срок;

● гибкие условия предоставления залога, поручительства или иных обеспечений;

● возможность использовать полученные инвестиции без лишних барьеров.

Подробнее о платформе ТаланИнвест можно узнать здесь.

Ее презентация доступна здесь.