На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект приказа Минстроя России «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2022 года». 

Фото: www.itd2.mycdn.me

Показатели определены по новой методике, утвержденной приказом Минстроя России №584/пр от 18.08.2021, после обработки и анализа официальной статистической информации Росстата об уровне цен на рынке жилья.

Как ранее отмечал портал ЕРЗ РФ, нормативная стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения по РФ на первую половину 2022 года и показателях средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам РФ на I квартал 2022 года установлена приказом Минстроя России №955/пр от 17.12.2021.

Согласно проекту приказа, рост стоимости 1 кв. м будет установлен практически во всех субъектах РФ, за исключением Ненецкого автономного округа, где стоимость снизится на 0,3% — с 73 256 руб. до 73 031 руб.

Регионами с наиболее высокой стоимостью «квадрата» во II квартале 2022 года стали:

● г. Москва — 275 023 руб.;

● Санкт-Петербург — 175 939 руб.;

● Приморский край — 122 177 руб.;

● Сахалинская область — 116 744 руб.,

● Камчатский край — 111 874 руб.;

Самая низкая стоимость 1 кв. м будет установлена в следующих регионах:

● Оренбургская область — 42 612 руб.;

● Республика Ингушетия — 44 575 руб.;

● Курганская область – 45 629 руб.;

● Республика Северная Осетия — Алания — 45 713 руб.

● Брянская область — 46 044 руб.;

По сравнению с ранее утвержденными на I квартал 2022 года показателями самый большой рост (сразу на 80,87%) установлен в г. Москве.

Напомним, что ранее на портале проектов нормативных правовых актов был размещен проект приказа Минстроя России, которым предлагается внести изменения в действующую Методику. В соответствии с этими изменениями Минстрой России может устанавливать показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения в городах федерального значения на очередной квартал на основании обращения высшего должностного лица данного города федерального значения. Портал ЕРЗ.РФ ранее подробно рассказывал об этом законопроекте.

Для федеральных округов установлена следующая средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья:

● Центральный федеральный округ — 74 823 руб.;

● Северо-Западный федеральный округ — 78 257 руб.;

● Южный федеральный округа — 72 198 руб.;

● Северо-Кавказский федеральный округа — 47 933 руб.;

● Приволжский федеральный округ — 63 975 руб.;

● Уральский федеральный округ — 70 168 руб.;

● Сибирский федеральный округ — 71 757 руб.;

● Дальневосточный федеральный округ —105 513 руб.

В Центральном федеральном округе рост составил от 0,4 до 80,87%: в Белгородской области — до 67 414 руб. (+5,43 %), Брянской области — до 46 044 руб. (+4,22%), Владимирской области — до 58 035 руб. (+4,8%), Воронежской области — до 65 202 руб. (+3,38%), Костромской области — 56 402 руб. (+4,82%), Курской области — до 64 621 руб. (+7,77%), Московской области — до 111 181 руб. (+2,48%), Орловской области — до 59 275 руб. (+3,9%), Смоленской области — до 48 874 руб. (+2,97%), Тульской области — до 72 309 руб. (+0,4 %), Ярославской области — до 68 258 руб. (+50%).

Фото: www.minstroy.samregion.ru

В Северо-Западном федеральном округе изменение цены составило от -0,31 до 16,87%: в Республике Карелия — до 65 786 руб. (+6,3%), Архангельской области — до 82 256 руб. (+1,48%), Вологодской области — до 56 238 руб. (+5,89%), Калининградской области — до 80 859 руб. (+5,97%), Псковской области — до 48 053 руб. (+2,23%), Мурманской области — до 75 801 руб. (+16,87), г. Санкт-Петербурге — до 175 939 руб. (+7,964%).

В Южном федеральном округе рост составил от 0,82 до 12,36%: самый большой рост в Республике Адыгея — до 82 889 руб. (+12,63%), в Республике Калмыкия — до 45 742 руб. (+2,28%), Краснодарском крае — до 86 148 руб. (+5,59%), Республике Крым — до 83 640 руб. (+1,1%), г. Севастополе — до 92 093 руб. (+0,82%).

В Северо-Кавказском федеральном округе рост составил от 0,32 до 6,34%: в Ставропольском крае — до 47 415 руб. (+4,7%), на 1,26% в Кабардино-Балкарской Республике — до 46 686 руб., на 6,34% в Карачаево-Черкесской Республике — до 51 330 руб.

В Приволжском федеральном округе рост составил от 0,57 до 11,16%: в Республике Башкортостан — до 77 625 руб. (+6,97%), Республике Марий Эл — до 49 967 руб. (+4,17%), Республике Мордовия — до 47 413 руб. (+2,2%), Республике Татарстан — до 101 776 руб. (+5,9%), Чувашской Республике — до 61 213 руб. (+9,92%), Пермском крае — до 69 502 руб. (+2,72%), Кировской области — до 60 391 руб. (+11,16%), Нижегородской области­ — до 92 923 руб. (+4,58%), Оренбургской области­ — до 42 612 руб. (+0,57%), Ульяновской области — до 57 685 руб. (+3,81%).

В Уральском федеральном округе рост составил от 0,6 до 10,75%: в Ямало-Ненецком автономном округе — до 86 125 руб. (+10,75%), Свердловской области — до 87 559 руб. (+4,99%), Курганской области — до 45 629 руб. (+2,77%), Тюменской области — до 71 693 руб. (+0,6%) и Челябинской области — до 52 511 руб. (+ 4,42%).

Фото предоставлено компанией Брусника

В Сибирском федеральном округе рост составил от 0,35 до 9,69%: самый большой рост зафиксирован в Республике Алтай — до 72 873 руб. (+9,69%), самый маленький — в Республике Тыва — до 95 967 руб. (+0,35%), в Алтайском крае — до 65 395 руб. (+4,08%), Иркутской области — до 83 021 руб. (+2,61%), Новосибирской области — до 69 846 руб. (+2,24%), Омской области — до 65 713 руб. (+8,93%).

Самые значительные колебания стоимости по сравнению с предыдущим кварталом традиционно происходят в Дальневосточном федеральном округе. В большинстве регионов ДФО стоимость 1 кв. м жилья превысила отметку в 100 тыс. руб.

Так, на 39,51% стоимость «квадрата» подорожает в Камчатском крае (на 39,51%, до 11 847 руб.), в Магаданской области — на 10,42% (до 105 723 руб.)

В Хабаровском крае — до 110 014 руб. (+2,93%), в Республике Саха (Якутия) — на 4,54% (до 111 274 руб.), в Амурской области — на 5,82% (до 106 830 руб.), в Еврейской автономной области — на 7,96% (до 105 513 руб.), в Чукотском автономном округе «квадрат» вырастет на 7,96% (до 105 513 руб.).

Меньше 100 тыс. руб. жилье стоит в Забайкальском крае — 88 297 (рост на 2,55%) и в Республике Бурятия (рост на 9,01%, до 76 711 руб.).

Напомним, что методика расчета стоимости 1 кв. м для ДФО отличается от методики для остальных федеральных округов, поскольку стоимость устанавливается только по стоимости первичного рынка жилья.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Минстрой: Нормативная стоимость жилья в РФ за полгода выросла почти на четверть

Минстрой: сильнее всего средняя стоимость 1 кв. м жилья подорожает в Хабаровском крае

Нормативная стоимость жилья на II полугодие 2021 года увеличена на 13%

Средняя стоимость 1 кв. м жилья на III квартал 2021 года: Сахалин догоняет Москву

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья на II квартал 2021 года: наибольший рост — в Амурской области

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья на II квартал 2021 года: смена лидеров в регионах с самым дешевым жильем

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья на I квартал 2021 года: Санкт-Петербург выбывает из пятерки лидеров

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья на IV квартал 2020: в тройке лидеров — сразу два региона из ДФО

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья на III квартал 2020 года: Приморский край — в пятерке лидеров

Порядок определения рыночной стоимости 1 кв. м. жилья изменен

На днях Правительство РФ утвердило  план-график (дорожную карту) по переходу от долевого строительства к банковскому кредитованию и другим формам финансирования жилищного строительства. Обсуждая на станицах портала ЕРЗ эту тему, застройщики предлагают использовать в России зарубежный опыт, в частности британский и германский. Но есть еще и опыт соседней с нами Финляндии. О нем сегодня рассказывает руководитель бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ (32-е место в ТОП застройщиков по РФ) Теему ХЕЛППОЛАЙНЕН.

— Г-н Хелпполайнен, расскажите об опыте работы Вашей компании через механизм проектного финансирования.

— Компании концерна ЮИТ работают в нескольких европейских странах, где применяется механизм проектного финансирования. Поэтому мы хорошо знаем, что в каждой стране своя система финансирования со своими нюансами.

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— У механизма проектного финансирования есть и плюсы, и минусы. Но поставим вопрос по-другому: почему в одной стране появляется необходимость изменить систему, но при этом не анализируется опыт других стран? Разумнее было бы сначала изучить лучшие практики и внедрить свою усовершенствованную систему финансирования на базе зарубежного опыта.

— Что Вы можете рассказать об опыте других стран? Мы знаем, что при подготовке дорожной карты российское Правительство изучало и «другие варианты» финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов.

— Как российско-финский застройщик мы можем предложить рассмотреть модель финансирования жилищного строительства, принятую в Финляндии. Около 40 лет назад в Финляндии также остро стояла проблема с обманутыми дольщиками, и ситуация в целом была очень похожа на российскую. Поэтому была разработана новая модель финансирования. Хочется отметить, что это довольно уникальная модель, у которой есть ряд преимуществ.

Проект YIT в Конепая (Финляндия)

Если вы откроете сайт ЮИТ или любого другого девелопера в Финляндии и посмотрите прайс-лист, вы увидите, что там всегда есть две цены. Это связано с принятой системой финансирования жилищного строительства. Каждый многоквартирный дом в Финляндии — это, на самом деле, отдельное акционерное общество. Когда девелопер начинает строить новый проект, он регистрирует АО. Поэтому клиент, приобретающий квартиру, в реальности покупает не недвижимость, а акции, которые дают ему право жить в определенной квартире в этом доме.

В модели финансирования, которая будет действовать в России с 1 июля 2018 года, девелопер также должен регистрировать новое юридическое лицо для каждого нового проекта. Но после завершения строительства эту новую компанию нужно будет закрыть.

А в финской модели акционерное общество продолжает существовать, и по завершении строительства его акциями владеют все собственники квартир. Формируется своего рода совет директоров, в который входят собственники, они управляют домом и нанимают профессиональные компании для его обслуживания.

Акционерное общество может взять долгосрочный банковский кредит сроком до 30 лет. Это, конечно, происходит до начала строительства и продаж. Девелопер должен подготовить бюджет для проекта с планом по финансированию, заключить кредитные договоры с банками, чтобы быть уверенным, что имеет достаточно средств для строительства. Без этого нельзя начинать продажи.

Вот поэтому в финских прайс-листах всегда две цены: покупатель платит либо всю сумму сразу (сам берет кредит или использует средства со своего банковского счета), либо оплачивает только определенную часть, например 30—40% от общей стоимости квартиры. Оставшуюся сумму клиент оплачивает через АО в течение срока, который составляет от 15 до 30 лет.

— Применяются ли в финской модели финансирования счета эскроу?

— Да, применяются. Клиент оплачивает через счет эскроу стоимость квартиры в течение строительства, и девелопер не может свободно использовать эти средства. Но банк, контролирующий счет эскроу, освобождает средства, которые нужны девелоперу для продолжения строительства. Таким образом, застройщик не может получить со счета эксроу больше денег, чем нужно.

Однако очевидно, что банки не являются экспертами в строительном бизнесе и не могут реально оценить потребности девелопера. Поэтому в Финляндии в процесс вовлечены третьи лица, которые могут профессионально оценить степень готовности проекта.

— А какова здесь роль государства?

— Государство не регулирует вопрос того, что может входить в стоимость строительства, как это планируется сделать в России в рамках нововведений, которые вступят в силу в июле 2018 года.

Как я уже говорил, в Финляндии раньше также были проблемы с обманутыми дольщиками, поэтому государство озаботилось внедрением новой модели финансирования. Как мы видим, она достаточно успешно функционирует, и обманутых дольщиков в стране больше нет.

Это преимущество как для клиентов, чувствующих себя более защищенными, так и для девелоперов, которые работают в стабильных условиях и не боятся изменения правил игры в будущем.

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Например, Алексей Круковский из компании Брусника не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы?

— Мы считаем, что переходный период должен составлять минимум 5 лет. Эту цифру легко объяснить. Когда девелопер покупает новый участок, планируется срок реализации проекта: обычно 5—10 лет. Это типично для любого инвестора, независимо от бизнеса.

При этом всегда особенно важна стабильность, правила игры не должны неожиданно меняться. Если переходный период составляет только три года, нужно понимать, что меняются условия в течение реализации одного инвестиционного проекта, который уже был тщательно распланирован. Разумеется, это нарушает нормальный порядок дел и доставляет инвестору массу неудобств.

— Как переход к проектному финансированию отразится на объемах строительства жилья и на ценах? Многие считают, что объемы упадут, а цены вырастут. В частности, о таком варианте развития событий в интервью порталу ЕРЗ говорили эксперты Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы), Мария Литинецкая («Метриум Групп»), застройщики Ирина Вишневская («ЮгСтройИмпериал»), Александр Рогатых («Аквилон Инвест») и др. А вот их коллега Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс») с такими прогнозами не согласен. А Ваше мнение?

— Исходя из опыта других стран, к сожалению, можно сделать вывод, что с помощью дополнительного регулирования отрасли снизить стоимость жилья не получается. Результат, скорее, обратный: чем сильнее регулирование — тем выше стоимость жилья. 

Одна из главных причин высоких цен в России — стоимость финансирования строительства жилых домов и социальной инфраструктуры, которая включает в себя, прежде всего, детские сады и школы. Сейчас строительство школ и детских садов — это нагрузка, возложенная на девелоперов. Но на практике девелопер не платит «из своего кармана»: в конечном итоге ведь платят покупатели квартир.

Проект детского сада, реализованный компанией ЮИТ в г. Казани 

В большинстве стран, например в той же Финляндии, местная администрация или государство оплачивают строительство школ и детских садов из налогов или за счет долгосрочных кредитов. Таким образом, затраты распределяются на длительный период — порядка 20—30 лет.

В российской системе девелоперы, точнее покупатели, финансируют развитие социальной инфраструктуры в течение строительства жилого комплекса, поэтому доля затрат здесь гораздо выше. В итоге это отражается в итоге на стоимости квадратного метра.

Вторая причина, которая сделает строительство дороже в новой модели проектного финансирования, — это стоимость кредита. В условиях долевого строительства девелоперу не нужно брать большие банковские кредиты. В то же время и дольщики могут покупать квартиры по более низким ценам в начале строительства.

При использовании механизма проектного финансирования доля банковских кредитов в общем бюджете проекта вырастет. Хотя Центральный Банк постоянно уменьшает процентную ставку и уровень инфляции снижается, в реальности ставки по кредитам остаются довольно высокими.

Фото: www.arnapress.kz

На самом деле, система финансирования, которая функционирует сегодня в России, довольно уникальная. Стоимость квартир растет в течение строительства, в то время как в других странах прайс-лист — фиксированный. При долевом участии российское ценообразование дает возможность дешевле продавать квартиры на старте проекта, потому что у застройщика нет большой кредитной нагрузки в начале строительства. Боюсь, при введении проектного финансирования такой возможности уже не будет.

Хотелось бы еще раз подчеркнуть: нет ни одной страны в мире, где удалось бы уменьшить стоимость строительных проектов с помощью государственного регулирования.

— То есть, рынок сам все должен отрегулировать?

— Да, самый лучший инструмент для снижения стоимости жилья — это развитая здоровая конкуренция. Жесткая конкуренция, когда на рынке много достойных игроков, а у клиента есть богатый выбор предложений, создает условия для формирования справедливых цен. Так что конкуренция регулирует цены успешнее, чем любые законы.

Тем не менее, мы очень рады тому, что Правительство России понимает проблему с обманутыми дольщиками и ищет способы ее решения. Благодаря этому в будущем недобросовестные девелоперы должны исчезнуть с рынка.

— Г-н Хелпполайнен, благодарим Вас за интересную и содержательную беседу! Надеюсь, описанный Вами финский опыт окажется полезным и для России.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит концерн ЮИТ за помощь в подготовке материала  

Другие публикации по теме:

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Никита Стасишин: Переход на проектное финансирование будет отработан на пилотных проектах

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет