Об этом и о многом другом говорилось на рабочем совещании в Госдуме по проблемам совершенствования механизмов долевого строительства жилья.

Фото: www.gospress.ru 

В совещании, которое вел руководитель рабочей группы Госдумы по защите прав дольщиков, глава комитета по аудиту наблюдательного совета Фонда защиты дольщиков, председатель Комитета ГД РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, принял участие заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Он проинформировал участников совещания о том, что дорожная карта по переходу от долевого строительства к иным, более безопасным механизмам финансирования, разработанная Минстроем в соответствии с поручением Президента, уже согласована с Банком России, Минфином, Минэкономики, АИЖК и в настоящее время находится на подписании у главы Правительства России Дмитрия Медведева. 

По словам замминистра, основным переходным механизмом, предусмотренным в дорожной карте, является банковское финансирование строительства с помощью счетов эскроу. Договоры участия в долевом строительстве останутся, однако в договоре появится третья сторона — банк. Массовому внедрению этих механизмов будут предшествовать пилотные проекты, в процессе реализации которых должны быть отработаны все детали. «Главное, чтобы не было глобального увеличения цены недвижимости или недоступности кредитования для застройщиков», — подчеркнул Никита Стасишин (на фото). Все звенья нового механизма должны подтвердить готовность и возможность работы по новой схеме к 2021 году. 

Фото: www.ankb.ru

Заместитель директора Департамента банковского надзора Банка России Владимир Маркелов подтвердил, что Банк России согласовал проект дорожной карты. Отметил, что требуется доработка законодательства по счетам эскроу. По мнению Банка России, необходимо сформировать единый список банков, которые имеют право работать со счетами эскроу и являются уполномоченными банками по открытию расчетных счетов застройщиков. Сейчас по закону о долевом строительстве это два разных списка. 

Представитель АИЖК Татьяна Медведева обратила внимание участников совещания на то, что с 1 июля 2018 года вступает в силу новое правовое регулирование счетов эскроу в Гражданском кодексе. Поэтому законодательство о долевом строительстве в этой части необходимо привести в соответствие с Гражданским кодексом, отметила она.

Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев подчеркнул, что при новой схеме на банки лягут контрольные функции, в том числе контроль графика строительства. Сейчас непонятно сколько это будет стоить. Возможно есть смысл ввести лимитирование стоимости таких услуг, например ограничить 0,5% от стоимости строительства. Руководитель Москомстройинвеста  также обратил внимание на то, что новые жесткие меры законодательства о долевом строительстве не распространяются на апартаменты. При этом уже сейчас в Москве доля апартаментов в общем объеме жилищного строительства достигла 30%. А среди проблемных объектов — 40%. Например, непростая ситуация возникла с решением проблем дольщиков апартаментов в жилом комплексе «Царицино». В этой связи предлагается ввести полный запрет на продажу апартаментов в процессе строительства. 

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик отметил, что застройщики ждут, когда банки объявят о готовности работать по новым механизмам и условия. Тогда станет понятна реакция застройщиков и можно будет прогнозировать развитие рынка. Представитель НОЗА обратил внимание участников совещания на то, что застройщик попадает в существенную зависимость от банка. Сейчас созданы достаточно прозрачные правила прохождения административных процедур при реализации инвестиционного проекта. Вложив деньги в землю, застройщик может рассчитать примерные сроки получения прибыли. По новым же правилам застройщик сталкивается с неопределенностью. Вложив средства с землю, в планировку территории, проектирование, технические условия, девелопер рискует получить отказ банка в финансировании. Это может привести к сокращению участников рынка, их укрупнению. Кроме того, увеличивается срок возвратности средств, вложенных в инвестиционный проект. Сейчас средства начинают возвращаться с момента начала привлечения средств дольщиков. По новой схеме возврат средств возможен только по окончании строительства, т.е. через четыре года после покупки земли. Это новые условия, ухудшающие привлекательность девелоперского бизнеса, резюмировл Кирилл Холопик.

Фото: www.komitet3-1.km.duma.gov.ru 

Представитель банка «Российский капитал» Олег Бетин обратил внимание на проблему нехватки надежных подрядчиков. Можно столкнуться с ситуацией, когда и банки, и застройщик надежные, и проект имеет очевидную доходность, но не справился подрядчик: получил деньги, но не выполнил строительные работы. Последствия такой ситуации надо также предусмотреть, подчеркнул Олег Бетин.

Заместитель председателя комитета Госдумы по транспорту и строительству Владимир Ресин сообщил, что долевое строительство появилось в России как вынужденная мера. На нее пошли в связи с отсутствием иных источников финансирования жилищного строительства. Даже 100 тыс. обманутых дольщиков — это небольшое количество по сравнению со многими миллионами людей, которые по доступным ценам смогли улучшить свои жилищные условия, считает Ресин. Депутат подробно остановился на опыте финансирования жилищного строительства в Германии. Применяемая там схема финансирования через счета эскроу с поэтапной разморозкой части хранящихся на этих счетах средств дольщиков, представляется вполне разумной.

Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финансовым рынкам, сообщил, что за обслуживание счетов эскроу банки не будут брать средства. Наоборот, банки должны начислять проценты дольщикам, как на депозитные счета. По мнению депутата, при переходе на проектное финансирование Банк России может следить за соблюдением сроков ввода жилья. При просрочке ввода у банков должна возникать обязанность доначисления резервов, поскольку проект становится более рискованным.

В заключение председательствующий Николай Николаев сообщил, что поправки в законодательство, направленные на внедрение новой схемы финансирования жилищного строительства, должны быть обязательно внесены в 2018 году. «Граждане, как и раньше, будут вкладывать средства в строительство жилья, но не напрямую застройщику, а в банк, а банк уже будет кредитовать строительство, — пояснил парламентарий. — При этом на банк перекладываются риски, которые сегодня несет гражданин».

Депутат сообщил, что будет выходить с предложением о проведении в январе парламентских слушаний на тему финансирования жилищного строительства. По его мнению, реформа должна быть всесторонне обсуждена, чтобы не ущемить интересы граждан не только в плане возможного возникновения обманутых дольщиков, но и в плане доступности жилья. 

Другие публикации по теме:

Стало известно содержание проекта дорожной карты по отмене долевого строительства

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Андрей Молчанов (ЛСР): Переход на продажи готового жилья приведет к росту его стоимости и падению объемов строительства

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Минстрой: счета эскроу — альтернативный механизм финансирования строительства на переходный период

Михаил Мень рассказал, как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Соответствующее постановление Правительства РФ подписал премьер-министр Дмитрий Медведев. Тем самым устранены риски остановки с 1 января 2017 года выдачи разрешений на строительство. 

Постановлением Правительства Российской Федерации №1630 от 25.12.2017 внесены изменения в Постановление Правительства РФ №878 от 24.07.2017 «О порядке формирования единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации в части сроков объектов капитального строительства и внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 в части сроков: январь 2018 года заменен на июль 2018 года.       

Таким образом, введение единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации (ЕГРЗ) откладывается на полгода.

На днях портал ЕРЗ рассказал о семинаре в ФАУ «РосКапСстрой» по практическому использованию системы ЕГРЗ, организованного совместно с ФАУ «Главгосэкспертиза России» и Ассоциацией экспертных организаций в строительстве. Было отмечено, что несколько слушателей семинара выразили сожаление тем фактом, что остался без ответов целый ряд их вопросов по работе с ЕГРЗ.

Решение о переносе на полгода ввода системы в действие для портала ЕРЗ прокомментировал президент Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) Шота ГОРДЕЗИАНИ (на фото).

«С удовлетворением могу констатировать: мы добились того, за что выступали 24 ноября на Совете ФАУ «Главгосэкспертиза» и на Всероссийском совещании государственных организаций экспертизы, которое прошло 30 ноября, — отметил эксперт. — Напомню, что мы отстаивали две позиции. Первая — перенести срок введения в действия ЕГРЗ, поскольку пока система не отработана и возможны сбои, что показали ее тестовые испытания, проведенные с участием около ста строительных организаций. Как видим, к нам прислушались: ввод в действие системы перенесен на полгода, что не может не радовать.

Второе наше предложение заключалось в то, чтобы снять зависимость между выдачей разрешений на строительство и процедурой формирования ЕРГЗ, поскольку из-за возможных сбоев в системе может затормозиться процесс выдачи разрешений, что чревато остановкой строек. Поэтому мы предложили, чтобы на период отработки системы заключения выдавались в прежнем порядке, а ЕГРЗ формировалась самостоятельно.

Напомню, что концепцией работы ЕРГЗ предусмотрено, что пока экспертная организация не сформирует раздел в системе по конкретному проекту, застройщик не получит разрешения на строительство. То есть тем самым ставилось под угрозу дальнейшее строительство. И получалось, что проект разрабатывается и проходит экспертизу не для получения разрешения на строительство, а для формирования ЕГРЗ. Мы надеемся, что и это наше предложение будет учтено в ходе внесения изменений в порядок формирования ЕГРЗ.    

Сейчас специалисты комитета НОЭКС по информационным технологиям вместе с сотрудниками ФАУ «Главгосэкспертиза» отрабатывают эту систему. Думаю, полгода вполне достаточно, чтобы снять здесь все вопросы», — резюмировал эксперт. 

А вот какой комментарий порталу ЕРЗ по поводу переноса сроков введения ЕГРЗ дал президент Ассоциации экспертных организаций в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ (на фото).

«Постановление Правительства РФ №1630 от 24.12.2017 в полной мере отражает озабоченность профессионального сообщества несовершенством заложенных механизмов реализации ведения ГИС ЕГРЗ, — сказал специалист. — На основании отзывов членов нашей Ассоциации по результатам тестирования ГИС ЕГРЗ, организованного ФАУ «Главгосэкспертиза России», и проведенных нами методических семинаров, мы обращались к регулятору по возникшим в процессе пробной эксплуатации системы вопросам, в том числе с предложениями доработать нормативную базу функционирования Единого реестра.

В частности, на сегодняшний день, не урегулированы вопросы внесения в ГИС ЕГРЗ заключений экспертизы «переходящих» объектов, договоры на проведение экспертизы которых в соответствии с действующим законодательством предусматривали передачу документации на негосударственную экспертизу в бумажной форме, но заключение по которым должны были быть подготовлены и утверждены уже в 2018 году. По этой же причине нет ясности с внесением в реестр заключений повторной экспертизы.

Также вызывает тревогу заложенное в законодательстве дублирование процедур формирования ГИС ЕГРЗ и ИСОГД, по факту вводящее дополнительный административный барьер при оказании госуслуг застройщику и при этом не обеспечивающее единообразия содержания, по сути, идентичных документов, размещаемых в различных государственных информационных системах.

Перенос сроков формирования и ведения реестра заключений в ГИС ЕГРЗ на полгода позволит исправить существующие недостатки и ввести в эксплуатацию уже функционально гораздо более совершенную систему ведения единого реестра заключений экспертизы, о необходимости которого, к слову, мы говорили еще три года назад.

По нашему мнению, это позволит Минстрою России хотя бы «в первом приближении» осуществлять контроль деятельности негосударственных экспертиз и экспертиз субъектов Российской Федерации», — заключил эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты объяснили тонкости работы с ЕГРЗ

Минстрой России унифицирует состав сведений, включаемых в заключение экспертизы и ЕГРЗ

Через ЕГРЗ будет проходить 60 тыс. экспертных заключений в год

ЕГРЗ заработает в октябре в тестовом режиме

Проект федерального закона о саморегулировании в экспертизе – наглядная иллюстрация того, чего делать не следует!

Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации появится 1 января 2018 г.

Минстрой России утвердил специализацию экспертов в сфере экспертизы проектирования и изысканий

В системе экспертизы проектной документации вводится саморегулирование