Принятый депутатами Госдумы РФ документ нацелен на то, чтобы исключить риск частичной утраты ипотечного покрытия при банкротстве организаций, участвующих в эмиссии указанных ценных бумаг.

Фото: www.banking-finance.ru

Госдума РФ 4 октября приняла во втором и третьем чтении законопроект № 1262116-7 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, данный законопроект — внесенный Правительством в Госдуму около года назад, нацелен на повышение кредитного качества ипотечных облигаций за счет исключения риска частичной утраты ипотечного покрытия при банкротстве кредитной организации, в которой открыты счета ипотечного агента.

Фото: www.ivday.ru

Основные положения принятого в трех чтениях закона таковы:

• денежные средства, включенные в состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, чьим эмитентом является ипотечный агент, должны находиться на открытом (открытых) эмитентом залоговом счете (залоговых счетах), банковские реквизиты которого (которых) указаны в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием;

• при этом такие денежные средства входят в состав ипотечного покрытия в полном объеме, зачисление иных денежных средств на указанный (указанные) залоговый счет (залоговые счета) не допускается;

Фото: www.nk-tv.com

• залогодержателями прав по договору залогового счета, в состав которого включены денежные средства, находящиеся на залоговом счете (залоговых счетах), являются владельцы облигаций с ипотечным покрытием;

• если эмитент облигаций с ипотечным покрытием признан банкротом, то конкурсный управляющий обязан открыть специальный счет в банке или иной кредитной организации для зачисления на него денежных средств, составляющих ипотечное покрытие и поступающих в ходе конкурсного производства во исполнение обязательств, права требования по которым составляют ипотечное покрытие; а также использовать такой счет для зачисления на него денежных средств, поступающих в ходе реализации ипотечного покрытия;

Фото: www.sravni.ru

• если должником является ипотечный агент, в качестве специального счета используется его залоговый счет;

• исключается возможность оспаривания сделок по списанию кредитной организацией в случае ее банкротства денежных средств с залогового счета, на котором учитываются денежные средства, составляющие покрытие ипотечных облигаций; это требуется для обеспечения стабильности гражданского оборота на этом рынке и защиты владельцев ипотечных облигаций от рисков, связанных с банкротством кредитных организаций.

Фото: www.rbk.ru

Напомним, что основным эмитентом ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) и ипотечных облигаций, в частности, является госкорпорация ДОМ.РФ в лице своей дочерней организации ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент».

Банки-кредиторы (банки-оригинаторы) продают ей часть своих ипотечных портфелей (в виде закладных), а госкорпорация выпускает под эти активы ипотечные облигации и находит инвесторов.

Фото: www.stolica-ipoteka.ru

Эмитированные бумаги обеспечиваются кредитами на покупку жилья, выданными банками населению. Вырученные от эмиссии средства банки используют для выдачи новых ипотечных кредитов и рефинансирования ранее выданных.

Таким образом, повышение качества ипотечных облигаций (освобождение их от рисков, связанных с банкротством причастных к их выпуску организаций) будет способствовать укреплению и развитию российского рынка ипотеки в целом.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Сбер и ДОМ.РФ успешно завершили размещение рекордного седьмого выпуска ипотечных облигаций

ДОМ.РФ и Сбер выпустят ипотечные облигации на триллион рублей

ДОМ.РФ откроют доступ к кредитным историям ипотечных заемщиков как эмитенту ипотечных облигаций

Виталий Мутко: Сегодня каждая 10-я ипотека в России выдается благодаря ипотечным облигациям ДОМ.РФ

Как снизят риски по ипотечным облигациям при банкротстве банков

За счет чего повысят кредитное качество ипотечных облигаций

В следующем году ДОМ.РФ удвоит выпуск ипотечных ценных бумаг, доведя их объем до 1 трлн руб.

Таким способом власти планируют повысить доступность ипотеки.

Фото: www.n911.ru

Правительство, Банк России и АИЖК совместно разрабатывают законопроект, согласно которому банки смогут принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по договорам долевого участия в строительстве, сообщили «Ведомости».

При выдаче банком кредита на строящееся жилье, залогом могут выступать права требования заемщика к застройщику, отметил старший юрист «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олег Ушаков. Такие кредиты приравниваются к ипотечным, но закон об ипотечных ценных бумагах не считает их обеспечением, поскольку риски банков по ним были выше, объяснили «Ведомостям» в АИЖК.

Летние поправки в законодательство о долевом строительстве изменили ситуацию. Создан аналог системы страхования вкладов: государство гарантирует либо завершение строительства, либо возврат денег гражданину — участнику ДДУ. Заработал Фонд защиты прав дольщиков, куда каждый застройщик обязан перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ.

Таким образом, теперь риск по кредитам под залог ДДУ будет низким, а ипотечное покрытие с участием таких кредитов — высоким, подчеркнули в АИЖК, выразив надежду, что банки смогут быстрее рефинансировать кредиты, высвобождать ресурсы и увеличивать выдачу ипотеки.

Выдача банками кредитов под залог прав требования по ДДУ по своей экономической сущности является перекредитованием застройщиков, рассказал в интервью порталу ЕРЗ финансовый аналитик Александр Синельников (на фото). При открытии продаж банки охотно предоставляют кредиты покупателям строящегося жилья, уже ими профинансированного, и эти средства поступают обратно в банки в счет погашения кредитов застройщиков.

Кредиты покупателям жилья по пониженной ставке экономически целесообразны, поскольку они снижают риски всего проекта в целом из-за гарантии реализации проекта на рынке, считает эксперт. В некоторых случаях ставка может быть понижена существенно, так как застройщики нередко являются аффилированными с банком предприятиями.

При этом Банк России относит ипотеку под залог прав по ДДУ к более рискованной, чем под залог готовой квартиры, прежде всего в части квалификации ссуды в повышенную категорию качества с созданием большего размера резервов под возможные потери по ссудам. Банк должен непрерывно мониторить финансовое состояние не только заемщика, но и застройщика, поскольку это связанные риски, подчеркивает Александр Синельников. Как правило, даже при хорошем финансовом положении заемщика и хорошем обслуживании долга такая ссуда обычно квалифицируется в третью категорию качества с созданием резерва не менее 21% по сравнению с 1% резервами во второй категории качества.

«Также правами залога по ДДУ нельзя минимизировать создаваемый резерв, как при ипотеке с титулом собственности, поэтому его нужно формировать «живыми» деньгами», — резюмирует эксперт.

Кредиты под залог ДДУ в настоящее время можно секьюритизировать (секьюритизация — привлечение финансирования для отдельных видов активов путем выпуска акций, облигаций и других видов ценных бумаг) как неипотечные активы. Но, поскольку недавно Президент Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства, «законопроект революции на рынке не совершит», полагают эксперты. К тому же рынок ипотечной секьюритизации в России сегодня невелик: по данным АИЖК, его объем с начал 2017 года составил 60 млрд руб. — при том, что за этот же срок ипотеки выдано на 1,3 трлн руб.

Впрочем, банки считают данную инициативу полезной. Дело в том, что с момента оформления ДДУ до момента, когда банк может секьюритизировать кредит, как правило, проходит много времени, поясняет директор департамента «Абсолют банка» Сергей Михайлов, а секьюритизация — один из самых эффективных способов фондирования.

В настоящее время около половины новой ипотеки выдается на строящееся жилье, и значительную часть банки фондируют самостоятельно, пока не станет возможной секьюритизация. По данным ЦБ, за девять месяцев 2017 года под залог прав ДДУ выдано 30% по количеству и 34% по сумме ипотечных кредитов. Во всей ипотеке доля кредитов под залог прав ДДУ на сегодня составляет 21%: порядка 1 трлн из 5 трлн руб.

Законопроект позволит удлинить срок обращения ценных бумаг до сопоставимого со сроком самих ипотечных кредитов. Это снизит процентный риск ипотечных банков — а значит, и ставку ипотеки, считают эксперты группы ВТБ. Например, доля ипотечных кредитов группы ВТБ, обеспеченных правами требований по ДДУ, составляет 40–45%, а до конца года секьюритизировано будет не более 10%.

Источник: www.900igr.net

Если ценная бумага будет обеспечена правами требований по ДДУ, риски вырастут, убеждена аналитик S&P Ирина Пенкина. Когда обеспечением служит закладная, инвестор оценивает только риск дефолта заемщика. В случае с ДДУ инвесторам придется оценивать еще и риск застройщика.

Скорее всего, посыл инициативы в том, чтобы дать больше возможностей банкам, полагает эксперт. Но это, по ее мнению, не решает хронической проблемы российского рынка, на котором есть дефицит инвесторов с длинными деньгами.

Другие публикации по теме:

Александр Синельников: Выдача банком кредита под залог прав требования по ДДУ — это, по сути, перекредитование застройщика

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Банк России: в сентябре выдано ипотечных кредитов для ДДУ на 11% больше, чем годом ранее

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована