О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»
В целях помочь застройщикам определить уровень готовности своих проектов, исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство и степени готовности конструктивных элементов объектов, Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил специальное Разъяснение, которое портал ЕРЗ публикует с любезного разрешения руководства СИС. В частности, здесь приведена формула расчета степени готовности конструктивных элементов проекта, а в таблицах содержатся рекомендуемые расчеты удельного веса отдельных видов работ в общем объеме работ при строительстве разных типов МКД.
Фото: www.i.kapital.kz
I. ПО ВОПРОСУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ ИСХОДЯ ИЗ РАЗМЕРА ФАКТИЧЕСКИ ПОНЕСЕННЫХ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
В целях определения критериев согласно Постановлению Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...» (портал ЕРЗ подробно проанализировал этот документ в апреле — Ред.), для определения показателя
Сфз — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;
и п 7. Методики определения соответствия... Постановлению Правительства №480, Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.
Застройщику необходимо вести раздельный учет и рекомендуется признавать выручку способом «по мере готовности». Этот способ предусматривает, что выручка и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о финансовых результатах в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы, независимо от того, должны или не должны они предъявляться до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).
В данном случае дебетовое сальдо счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» будет показывать степень исполнения застройщиком своих обязательств по организации строительства — насколько строительство МКД завершено.
Фото: www.finobzor.ru
Исходя из вышеизложенного, рекомендуется следующая схема основных бухгалтерских записей:
Д 51 — К 62: получены средства дольщиков;
Д 20 — К 60: признаны фактические затраты на работы, осуществленные подрядчиками;
Д 20 — К 10, 60, 70, 02 и др.: признаны другие фактические затраты на исполнение договора;
Д 46 — К 90: признана доля выручки, приходящаяся на оцененную степень завершенности строительства;
Д 90 — К 20: списаны затраты, приходящиеся на признанную выручку;
Д 62 — К 46: квартира передана дольщику.
Для подтверждения распределенных затрат по каждому объекту застройщик может подготовить Выписку из регистров аналитического учета с приложением копий первичных (сводных) учетных документов.
Примечание:
- расчетная величина общих расходов по объекту исчисляется как сумма всех фактически понесенных на отчетную дату расходов и расчетной величины расходов, которые предстоит понести для завершения строительства объекта;
- не считаются затратами предоплата (авансовые платежи) поставщикам (подрядчикам) до момента исполнения ими своих договорных обязанностей предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, даже с учетом ограничений по совокупному размеру всех авансовых платежей, установленных ч. 4 ст. 18 (в целях, указанных в п.п. 1, 3, 4 и 9 ч. 1) 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (с учетом особенностей, указанных в ст. 8 Федерального закона 175-ФЗ от 01.07.2018 для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года).
II. ПО ВОПРОСУ РАСЧЕТА СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ПРОЕКТА
Степень готовности конструктивных элементов проекта (Скэ) рассчитывается по формуле (процентов):
где:
Степень — степень готовности объекта незавершенного строительства (%);
i — номер конструктивного элемента по порядку;
n — общее количество конструктивных элементов в объекте;
Весi — значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%);
Сi — доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).
Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта в ПП № 480 используется следующий перечень конструктивных элементов:
- устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);
- конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);
- конструкции надземной части здания;
- сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);
- ограждающие конструкции здания;
- внутренние инженерные системы и оборудование;
- внутренние отделочные работы;
- внутриплощадочные сети;
- внутренние перегородки и стены;
- прочие работы.
Каждому конструктивному элементу здания, например, стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.
Фото: www.fotki.yandex.ru
Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.
Метод нашел отражение и в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 02.12.2008, протокол №43).
Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.
В указанных документах строительная готовность многоквартирного дома определяется по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:
- фундаменты;
- стены, перегородки;
- перекрытия;
- крыша;
- окна, двери;
- сантехнические работы и электроосвещение;
- полы;
- отделочные работы;
- прочие работы.
Может быть рекомендован и следующий перечень видов работ по элементам зданий:
1. Работы нулевого цикла, в том числе:
1.1. Земляные работы (вертикальная планировка);
1.2. Фундаменты, конструкции стен подвалов (в том числе подземных помещений, гаражей, стоянок);
2. Внутриплощадочные сети;
3. Работы надземной части здания, в том числе:
3.1. Элементы каркаса, стены, перегородки, шахты лифтов;
3.2. Перекрытия, лестничные марши и площадки;
3.3. Крыша, кровля;
3.4. Окна, двери, заполнение проемов, вентилируемые навесные фасады;
3.5. Полы;
3.6. Отделочные работы, включая наружную теплоизоляцию;
3.7. Внутренние инженерно-технические сети и системы, включая оборудование, лифты;
4. Прочие работы.
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ:
1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей
- Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м
- Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей
- Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м
- Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
- Объемом общей площади МКД до 20 000 куб. м
- Объемом общей площади МКД более 20 000 куб. м
4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
- Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м
- Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей
- Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м
- Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей
- Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м
- Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м
7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей
- Общей площади квартир до 4 000 кв. м
- Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м
8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6 - 10 этажей
- Общей площади квартир до 8 000 кв. м
- Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м
9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей
- Общей площади квартир до 12 000 кв. м
- Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м
10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
- Общей площади квартир до 18 000 кв. м
- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
11. Панельные (с монолитным ж/б каркасом) многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
- Общей площади квартир до 18 000 кв. м
- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей
- Общей площади квартир до 18 000 кв. м
- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
Таблицы расчетов по удельным весам укрупненных видов работ
при строительстве шести типов многоквартирных домов
Фото: www.aicorporation.com
Таблица 1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м |
Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м |
||
1. |
Фундаменты |
3 |
3 |
2. |
Стены, перегородки |
43 |
42 |
3. |
Перекрытия |
11 |
12 |
4. |
Крыши |
7 |
8 |
5. |
Окна, двери |
6 |
6 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
13 |
14 |
|
Итого по первым шести видам работ |
83 |
85 |
7. |
Полы |
11 |
8 |
8. |
Отделочные работы |
4 |
4 |
9. |
Прочие работы |
2 |
3 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м |
Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м |
||
1. |
Фундаменты |
8 |
7 |
2. |
Стены, перегородки |
24 |
22 |
3. |
Перекрытия |
13 |
13 |
4. |
Крыши |
2 |
2 |
5. |
Окна, двери |
9 |
10 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
13 |
13 |
|
Итого по первым шести видам работ |
69 |
67 |
7. |
Полы |
14 |
15 |
8. |
Отделочные работы |
9 |
10 |
9. |
Прочие работы |
8 |
8 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Объемом общей площади |
Объемом общей площади МКД более 20000 куб. м |
||
1. |
Фундаменты |
4 |
4 |
2. |
Стены, перегородки |
35 |
35 |
3. |
Перекрытия |
12 |
12 |
4. |
Крыши |
4 |
4 |
5. |
Окна, двери |
5 |
5 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение (трубы, кабели, проводка) |
10 |
10 |
|
Итого по первым шести видам работ |
70 |
70 |
7. |
Сантехнические работы и электроосвещение (сантехоборудование, светильники) |
7 |
7 |
8. |
Полы |
12 |
12 |
9. |
Отделочные работы |
5 |
5 |
10. |
Прочие работы |
6 |
6 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м |
Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м |
||
1. |
Фундаменты |
18 |
7 |
2. |
Стены, перегородки |
23 |
19 |
3. |
Перекрытия |
14 |
16 |
4. |
Крыши |
1 |
1 |
5. |
Окна, двери |
8 |
9 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
13 |
17 |
|
Итого по первым шести видам работ |
77 |
69 |
7. |
Полы |
9 |
8 |
8. |
Отделочные работы |
12 |
15 |
9. |
Прочие работы |
2 |
8 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м |
Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м |
||
1. |
Фундаменты |
2 |
4 |
2. |
Стены, перегородки |
33 |
35 |
3. |
Перекрытия |
14 |
11 |
4. |
Крыши |
4 |
2 |
5. |
Окна, двери |
6 |
6 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
20 |
17 |
|
Итого по первым шести видам работ |
78 |
74 |
7. |
Полы |
13 |
17 |
8. |
Отделочные работы |
7 |
3 |
9. |
Прочие работы |
2 |
6 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м |
Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м |
||
1. |
Фундаменты |
8 |
7 |
2. |
Стены, перегородки |
20 |
25 |
3. |
Перекрытия |
15 |
14 |
4. |
Крыши |
2 |
1 |
5. |
Окна, двери |
9 |
10 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
15 |
17 |
|
Итого по первым шести видам работ |
69 |
74 |
7. |
Полы |
10 |
10 |
8. |
Отделочные работы |
16 |
10 |
9. |
Прочие работы |
5 |
6 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Общей площади квартир до 4 000 кв. м |
Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м |
||
1. |
Фундаменты |
5 |
4 |
2. |
Стены, перегородки |
32 |
30 |
3. |
Перекрытия |
13 |
14 |
4. |
Крыши |
6 |
8 |
5. |
Окна, двери |
8 |
9 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
13 |
13 |
|
Итого по первым шести видам работ |
77 |
78 |
7. |
Полы |
10 |
11 |
8. |
Отделочные работы |
6 |
7 |
9. |
Прочие работы |
7 |
4 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6—10 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Общей площади квартир до 8 000 кв. м |
Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м |
||
1. |
Фундаменты |
7 |
6 |
2. |
Стены, перегородки |
27 |
25 |
3. |
Перекрытия |
14 |
16 |
4. |
Крыши |
3 |
3 |
5. |
Окна, двери |
7 |
7 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
13 |
14 |
|
Итого по первым шести видам работ |
71 |
71 |
7. |
Полы |
12 |
12 |
8. |
Отделочные работы |
8 |
9 |
9. |
Прочие работы |
9 |
8 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Общей площади квартир до 12 000 кв. м |
Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м |
||
1. |
Фундаменты |
4 |
6 |
2. |
Стены, перегородки |
25 |
28 |
3. |
Перекрытия |
15 |
14 |
4. |
Крыши |
2 |
2 |
5. |
Окна, двери |
7 |
7 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
15 |
17 |
|
Итого по первым шести видам работ |
68 |
74 |
7. |
Полы |
13 |
14 |
8. |
Отделочные работы |
11 |
8 |
9. |
Прочие работы |
8 |
4 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Общей площади квартир до 18000 м.кв |
Общей площади квартир свыше 18000 м.кв |
||
1. |
Фундаменты (свайное основание) |
7 |
7 |
2. |
Стены, перегородки, шахты лифтов |
42 |
44 |
3. |
Перекрытия, лестничные марши и площадки |
13 |
14 |
4. |
Крыши |
1 |
1 |
5. |
Окна, двери, остекление лоджий |
5 |
6 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
11 |
12 |
|
Итого по первым шести видам работ |
79 |
84 |
7. |
Полы |
8 |
8 |
8. |
Отделочные работы |
7 |
5 |
9. |
Прочие работы |
6 |
3 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 11. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Общей площади квартир до 18000 м.кв |
Общей площади квартир свыше 18000 м.кв |
||
1. |
Фундаменты (свайное основание) |
7 |
7 |
2. |
Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов |
40 |
42 |
3. |
Перекрытия, лестничные марши и площадки |
12 |
13 |
4. |
Крыши |
1 |
1 |
5. |
Окна, двери, остекление лоджий |
5 |
6 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
10 |
11 |
|
Итого по первым шести видам работ |
75 |
80 |
7. |
Полы |
10 |
11 |
8. |
Отделочные работы |
5 |
3 |
9. |
Прочие работы |
10 |
6 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
Таблица 12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей
№ |
Виды работ |
Удельные веса отдельных видов работ |
|
Общей площади квартир до 18 000 кв. м |
Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м |
||
1. |
Фундаменты (свайное основание) |
9 |
8 |
2. |
Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов |
44 |
46 |
3. |
Перекрытия, лестничные марши и площадки |
13 |
15 |
4. |
Крыши |
1 |
2 |
5. |
Окна, двери, остекление лоджий |
5 |
6 |
6. |
Сантехнические работы и электроосвещение |
11 |
12 |
|
Итого по первым шести видам работ |
83 |
89 |
7. |
Полы |
4 |
3 |
8. |
Отделочные работы |
7 |
5 |
9. |
Прочие работы |
6 |
3 |
|
Итого: |
100 |
100 |
Источник: Союз инженеров-счетчиков
При определении степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства:
- В случае, когда объект долевого строительства создается застройщиком в форме проведения РЕКОНСТРУКЦИИ, показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) принимается с учетом работ по демонтажу (разборке) соответствующего конструктивного элемента — как доля построенной части конструктивного элемента. К примеру затраты на демонтаж (разборку) полов учитывают в соответствующем виде работ «Полы».
Фото: www.media2.24aul.ru
- Соответствующие виды и комплексы работ должны быть включены в локальные и объектные сметы на СМР. Объемы выполненных при строительстве работ фиксируются в журнале учета выполненных работ по форме №КС-6а. На основании журналов (ф. №КС-6а) ежемесячно на выполненные объемы СМР составляется акт о приемке выполненных работ (ф. №КС-2);
- В ходе выполнения работ застройщиком ведется общий журнал работ (ф. №КС-6) и журнал учета выполненных работ (ф. №КС-6а) при строительстве собственными силами и Общий журнал работ по форме РД-11-05-2007 при подрядном способе строительства.
Расходы, связанные со строительством, должны быть экономически обоснованы и оформлены первичными учетными документами.
Фактические расходы застройщика, выполняющего работы собственными силами, подтверждаются следующими первичными учетными документами:
- акты на списание строительных материалов;
- табеля учета использования рабочего времени строительных рабочих и расчета заработной платы;
- рапорты о работе строительных машин, путевые листы на работу автомобилей;
- акты и счета за использованные энергоресурсы и другие первичные учетные документы.
Первичные (сводные) учетные документы должны формироваться обособленно по каждому объекту.
Фото: www.krasgss.ru
Другие публикации по теме:
Анализируем утвержденные критерии достройки жилых объектов по старым правилам
Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам
Уровень строительной готовности объекта: разъяснение сметчиков
Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу
Москва предлагает снизить уровень готовности объектов для достройки по старой схеме с 30% до 10—15%
