Стремление ряда девелоперов достроить свои уже возводимые жилые проекты по старым правилам долевого финансирования, без их перевода на более затратную схему с использованием эскроу-счетов, обернулось в последние месяцы существенным и быстрым ростом цен на стройматериалы.

Фото: www.cdn.fishki.net

Впервые с 2014 года растут продажи основных стройматериалов. Так, рынок цемента за первое полугодие прибавил почти 20%, отмечается в отраслевом обзоре РБК Pro.

Согласно Постановлению Правительства РФ №480, чтобы достраивать проекты по старым правилам в соответствии с нормами 214-ФЗ, необходимо, чтобы строящийся объект был готов не менее чем на 30% (в ряде случаев степень готовности проектов снижается до 15% и до 6%), а доля средств дольщиков, привлеченных по данному объекту в рамках ДДУ, была не менее 10%.

Фото: www.pbs.twimg

Как неоднократно информировал портал ЕРЗ, застройщики, желающие и после 1 июля достраивать свои жилищные проекты по старой схеме финансирования, без использования счетов эскроу, должны до 1 октября текущего года подать заявления на выдачу контрольно-надзорными органами соответствующих заключений (ЗОСК).

В результате, как информируют аналитики РБК, в девелоперской среде «родилась следующая хитрая схема»:

Фото: www.lawr.ru

• компания-застройщик переводит права требования 10% продаваемых площадей на аффилированное лицо, чтобы формально выполнить условия Минстроя (эти квартиры потом можно будет реализовать по переуступке);

• 1 июля — приостанавливает продажи (если они начались);

• за лето ударными темпами доводит готовность проекта до нужного уровня;

• в сентябре подает документы на право достройки по старым правилам, без использования эскроу-счетов.

Следуя данной схеме, застройщики вплоть до начала мая закладывали новые объекты и «гнали» темпы. А это в свою очередь привело к росту производства стройматериалов, отмечают авторы обзора.

Источник: СМПРО, РБК

В частности, рынок цемента, по данным консалтинговой компании СМПРО, в первом полугодии текущего года рос давно забытыми темпами. В натуральном выражении за январь—июнь потребление прибавило более 10%. В стоимостном выражении, рынок вырос почти на 20% по отношению к аналогичному периоду 2018 года (см. диаграмму выше).

Фото: www.tochka-raz.ru

По мнению экспертов, резкий всплеск строительства жилья придал импульс и ряду основных строительных материалов. Например, в Группе ЛСР сообщили о резком росте спроса на стеновые материалы, в частности кирпич.

За октябрь-декабрь 2018-го реализация кирпича этим ведущим застройщиком и производителем стройматериалов подскочила на 15%, а в первом полугодии этого года она выросла еще на 6%.

Производитель сухих строительных смесей группа «КНАУФ» сообщила об увеличении в первом полугодии текущего года продаж своей продукции на 7%.

В целом динамика рынка основных стройматериалов выглядит так:

Источник: СМПРО, РБК

Но насколько уcтойчива тенденция роста цен на стройматериалы, вызванная стремлением застройщиков успеть в считанные месяцы заполучить право на достройку по старым правилам?

Большинство экспертов, опрошенных РБК Pro, полагают, что данный тренд — явление временное, поскольку после 1 октября шансов на достройку по старым правилам уже не останется ни у кого из девелоперов.   

Фото: www.forvita.info

Пока объемы строительства увеличиваются за счет желания многих застройщиков достигнуть 30-процентной готовности своих проектов, замечает генеральный директор компании «Смолстром-Сервис», президент Союза строителей Смоленской области Вадим Косых (на фото выше).

«Но, достигнув этих 30%, попав в программу, люди начнут строить теми же самыми, обычными темпами, а некоторые и начнут сокращать объемы строительства», — прогнозирует девелопер.

Фото: www.pbs.twimg.com

«Мы не видим перспектив сохранения позитивного тренда во втором полугодии и ожидаем падения спроса на цемент после сентября, когда застройщики перейдут на использование эскроу-счетов», — дали прогноз в «ЕВРОЦЕМЕНТ груп».

По мнению исполнительного директора СМПРО Евгения Высоцкого, то обстоятельство, что новая схема проектного финансирования застройщиков еще полностью не отработана на уровне банковского сообщества, «подогревает спрос на строительные материалы в краткосрочной перспективе и снижает в среднесрочной».

Авторы обзора признают, что динамика цен на рынке стройматериалов также будет зависеть от средней ставки ИЖК в регионах, во многом определяющей уровень платежеспособного спроса на новостройки, а значит, и темпы жилищного строительства.  

Другие публикации по теме:

Срок подачи заявлений на достройку по старой схеме Правительством подтвержден: 1 октября

Владимир Путин: Переход на эскроу — мера несколько затратная, но стратегически необходимая

Минстрой: ситуация со стройматериалами не критичная

Минстрой и ФАС России будут проводить мониторинг цен на стройматериалы

Контроль цен в стройиндустрии возложен на ряд ведомств, включая Минстрой

В разработке Стратегии развития строительной отрасли поучаствуют эксперты

Дмитрий Медведев: Растущий рынок жилья простимулирует развитие отечественной промышленности

Дмитрий Волков: ФГИС ЦС не соответствует сложности рынка строительных ресурсов

Олег Высоцкий (СМ PRO): В ближайшие два-три года ввод жилья может ежегодно сокращаться на 10%

В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

Фото: ibcrealestate.ru

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

Фото из архива А. Пятыхина

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

Фото: nikoliers.ru

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

Фото: strana.com

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

Фото: пресс-служба ГК А101

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня