К такому выводу пришли эксперты «Метриум Групп». В АИЖК с этим не согласны.
Фото: www. ivnovostroiki.ru
Ужесточение правил кредитования, которое готовит Центробанк в 2018 году, может сделать недоступной ипотеку для трети покупателей новостроек массового сегмента, считают аналитики «Метриум Групп». По их подсчетам около трети всех клиентов в Московском регионе привлекают кредиты с первоначальным взносом менее 20%. Между тем, согласно обнародованным планам Банка России, о которых недавно сообщал портал ЕРЗ, в 2018 году число таких займов должно сократиться после принятия новых правил работы для банков.
Напомним, что ЦБ РФ планирует ужесточить требования к банкам, выдающим кредит с небольшим первоначальным взносом (ПВ). Для таких займов вводится повышенный коэффициент риска, что может сделать невыгодным кредитование клиентов, рассчитывающих на первоначальный взнос менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры.
Подобное решение ЦБ можно соотнести с законопроектом, подготовленным Правительством РФ еще летом текущего года. Этим документом предлагалось реформировать систему ипотечного кредитования под залог прав требований по договорам долевого участия.
В частности, Правительство РФ предлагало ввести норму, согласно которой отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по ДДУ не должно превышать 80%. По сути, это то же самое, что запретить первоначальный взнос в размере менее 20%. Однако данный законопроект до сих пор не внесен в Госдуму, из чего можно предположить, что власть, вероятно, предпочла решить непростой вопрос путем изменения инструкции Банка России.
«Для застройщиков ужесточение политики ЦБ должно привести к уменьшению покупок жилья за счет нестандартных ипотечных ссуд», — сказал в интервью порталу ЕРЗ финансовый аналитик, автор монографии «Ипотечное кредитование в России» Александр Синельников.
Опасения ЦБ связаны с резким ростом в 2017 году числа выданных кредитов с низким первоначальным взносом. За 8 месяцев текущего года их доля в суммарной выдаче ипотеки выросла с 6,8% до 20,6%. По мнению экспертов Центробанка, ипотечные кредиты с низким ПВ усиливают риски неплатежей, поэтому разрабатываемые меры должны ограничить выдачу займов либо путем повышения первоначального взноса, либо увеличения процентной ставки.
Доля клиентов, привлекающих ипотеку с низким первоначальным взносом, наиболее ощутима в проектах массового сегмента, где она составляет от 20% до 50%, отмечают эксперты «Метриум Групп». Средний размер первоначального взноса, который вносят такие покупатели, составляет 14% от стоимости квартиры. В высокобюджетных проектах доля заемщиков с низким первоначальным взносом также ощутима и может достигать 20—30% от всех сделок с «ипотечными» покупателями.
«Действительно, в бизнес-классе нередко встречаются клиенты, которые берут ипотеку с низким первоначальным взносом, – комментирует генеральный директор TEKTA GROUP Роман Сычев. — Как правило, это связано с их нежеланием осложнить ведение собственного бизнеса, изъяв из оборота значительные средства. В этом случае они получают кредит на максимальный срок, чтобы добиться комфортного ежемесячного платежа, а затем стараются его погасить в сжатые сроки. Тем не менее, я полагаю, что для данной покупательской аудитории повышение размеров первоначального взноса не станет проблемой», — делает вывод специалист.
«Хотя низкий первоначальной взнос в большинстве случаев используется банками, скорее, как инструмент привлечения покупателей, для многих клиентов именно такие программы становятся единственным способом приобрести квартиру в кредит, — считает генеральный директор «Метриум Групп» Наталья Круглова (на фото). — Подобные кредиты пользуются спросом у тех покупателей, которым по каким-то причинам необходимо быстро решить жилищный вопрос, а копить средства нет времени. Другие опираются на скромную сумму, вырученную от продажи старого жилья или доли в нем».
Фото: www.cbre.rentnow.ru
На первичном рынке жилья Новой Москвы удельный вес клиентов с маленьким взносом по ипотеке по данным «Метриум Групп» достигает 35%. Сокращение числа ипотечных программ, предполагающих низкий первоначальный взнос, может сильно ударить в первую очередь по покупательской активности в Подмосковье, Новой Москве, да и в целом по стране, считает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.
«В отличие от «старой» Москвы, где спрос на новостройки в 2016—2017 году только возрастает, в других регионах покупательская активность на рынке жилья стагнирует. Низкие доходы и высокие расходы не позволяют населению накопить необходимые средства на первоначальный взнос. Цены на «вторичку» заметно снизились, а значит, деньги от продажи старой квартиры уже далеко не всегда могут стать серьезным подспорьем для получения доступного кредита на новостройку, — говорит специалист. — Ужесточение политики кредитования может «отрезать» от первичного рынка жилья до трети покупателей», — предупреждает Александр Зубец.
По мнению экспертов, предпринимая поспешные превентивные меры против «ипотечной эйфории», Банк России рискует ввергнуть рынок жилья обратно в «ипотечную депрессию». Однако состояние кредитного портфеля крупнейших игроков жилищного кредитования сегодня не вызывает беспокойства.
«Так, по данным АИЖК, доля просроченной ипотечной задолженности на 1 сентября снизилась до 2,44%, хотя год назад она составляла 3,02%. То есть рост числа кредитов с низким первоначальным взносом в 2017 году не привел к увеличению доли «плохих» долгов, — отмечает Наталья Круглова. — Более того, по прочим видам кредитов для населения удельный вес просроченной задолженности составляет 13%, что не идет ни в какое сравнение с долгами на рынке ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, на мой взгляд, опасения образования «ипотечного пузыря» беспочвенны», — резюмирует эксперт.
Тем не менее г-жа Круглова рекомендует не откладывать приобретение жилья на 2018 год тем, у кого на данный момент уже есть необходимая сумма на небольшой первоначальный взнос (до 20%), поскольку, по ее мнению, «скорее всего, в следующем году программы с таким низким «порогом входа» исчезнут». «Но даже если они и останутся, то процентная ставка по ним будет повышена, что обернется большим размером ежемесячного платежа», — подчеркивает Наталья Круглова.
«Банковская практика убедительно показывает, что кредитные риски по ипотечным ссудам с уменьшенным первоначальным взносом в несколько раз выше, чем стандартные, — поясняет финансовый аналитик Александр Синельников (на фото). — И, соответственно, по новым правилам они должны при расчете обязательного норматива H1 (норматив достаточности капитала — Ред.) существенно ухудшать его значение и требовать от акционеров увеличения капитала. Повышение требования по капиталу заставит банки повысить требования к заемщикам или увеличить процент по кредитам».
Если ЦБ ужесточит требования к банкам, выдающим кредиты с низким первоначальным взносом, и это обернется повышением размера такого взноса, то, по мнению Натальи Кругловой, «порядка трети клиентов московского региона не смогут получить доступный ипотечный кредит или, по крайней мере, им придется отложить покупку».
В АИЖК с такой оценкой не согласны. Аналитики Агентства отмечают, что в целом по РФ доля наиболее высоко рисковых кредитов с первоначальным взносом менее 10% не превышает 5% выдачи, а около 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20%.
«Для последних повышение суммы первоначального взноса на 5—10% не является критическим и если и приведет к откладыванию покупки, то ненадолго: семья (двое работающих) со средними зарплатами может накопить 10% стоимости типовой квартиры (2,97 млн руб.), откладывая по 30% своих зарплат, примерно за год. Что касается индивидуальных предпринимателей, которые прибегают к кредитам с низким первоначальным взносом из-за нежелания отвлекать деньги из бизнеса, то они не составляют значимую долю ипотечных заемщиков. Во-вторых, ситуация, когда, по сути, бизнес финансируется более дешевым ипотечным кредитом, не является нормальной», — отметили в АИЖК.
В Агентстве считают, что меры, которые предлагает Банк России, приведут к ограничению накопления рисков в секторе ипотечного кредитования. Инициатива банка подразумевает, что граждане сначала будут производить накопления, достаточные для первоначального взноса и безболезненных платежей в течение первых трех-шести месяцев.
В целом процентные ставки по ипотеке достигли рекордно низких показателей, что повышает доступность приобретения жилья, напомнили в АИЖК.
Высказались по поводу ипотеки с низким первоначальным взносом и в Банке России. ЦБ не считает чрезмерным рост ипотечного кредитования в РФ, его доля в ВВП не превышает 6%, заявила первый зампред Банка России Ксения Юдаева (на фото).
Фото: zamoshnikov.ru
«Сектор, который последнее время был под нашим вниманием — это ипотека. Там сохраняются значительно высокие темпы кредитования. В целом мы не рассматриваем этот рост как чрезмерный. Задолженность по ипотеке в России сейчас не превышает 6% от ВВП, что значительно ниже аналогичных значений по странам со схожей структурой экономики», — сказала Юдаева журналистам. По ее словам, в ЮАР эта доля составляет почти 29%, в Бразилии — 12%, в Чили — примерно 24%.
«Тем не менее, беспокойство с точки зрения финансовой стабильности вызвал рост ипотеки с повышенными рисками, — отметила она, добавив: — За первые три квартала 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 7% до 29%. Это характерно для широкого круга банков, поэтому Банк России принял превентивные меры по ограничению накопления рисков, повысив коэффициенты риска », — пояснила Ксения Юдаева.
Другие материалы по теме:
ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом
Ведущий аналитик Сбербанка объяснил, чего боятся банки при снижении ставки ипотеки
Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована
