Тамара Коломийцева (AVA Group): Застройщику трудно завысить размер собственных средств: его основной капитал

13 декабря 2017 12:53

Тамара Коломийцева (AVA Group): Застройщику трудно завысить размер собственных средств: его основной капитал — земельный банк

На страницах портала ЕРЗ продолжается дискуссия о путях развития отрасли жилищного строительства при переходе от «долёвки» к проектному финансированию. Сегодня на вопросы редакции отвечает генеральный директор ООО «АВА-Юг», г. Краснодар (входит в AVA Group, занимающую 5-е место в ТОП региона по объему текущего строительства) Тамара КОЛОМИЙЦЕВА.

— Тамара Игоревна, расскажите об опыте работы Вашей компании через механизм проектного финансирования. Назовите главные проекты, которые реализованы и реализуются с помощью этой схемы.

— Наша компания уже частично перешла на проектное финансирование. В настоящее время ЖК «Мечта» и ЖК «Стрижи» мы строим через проектное финансирование, и в следующем году количество таких объектов будет увеличено.

Опыт показывает, что работать по такой схеме достаточно комфортно.

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Переход на проектное финансирование, прежде всего, гарантирует рынок жилищного строительства от появления новых обманутых дольщиков.

Ну а для застройщика это приведет к увеличению себестоимости и уменьшению маржинальности, что, соответственно, скажется на конечной стоимости квадратного метра. В то же время нормально работающий застройщик не будет иметь проблем с финансированием строящегося объекта.

Безусловно, эта мера приведет к тому, что на рынке останутся только сильные игроки, что само по себе неплохо. Например, только у нас в Краснодаре, городе с населением почти 1 млн жителей, работает более 100 девелоперских компаний. Такая плотность рынка, с одной стороны, приводит к высоким товарным остаткам непроданного жилья, а с другой — к большому количеству обманутых дольщиков.

— Что надо сделать, чтобы подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на проектное финансирование?

— Уверена, что здесь не обойтись без непосредственного участия государства. Наличие специальных банковских программ, как ипотечного кредитования, так и проектного финансирования застройщиков, и другие меры — все это позволит сохранить объемы возводимого жилья.

Фото: www. stroyto.yusite.ru

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Ваш коллега, руководитель Брусники Алексей Круковский не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы видите?

— Эксперты нашей компании полагают, что переходный период продлится от двух до трех лет.

— Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. А вот глава Брусники Алексей Круковский считает, что если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих, грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

— Соглашусь с коллегами: немалое значение имеет умение формировать и продавать продукт, а также грамотно управлять денежными средствами. По нашему мнению, от 20% до 25% собственных средств застройщику будет достаточно, чтобы продемонстрировать банку свою финансовую состоятельность

— Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств, и чтобы при этом все было по-настоящему прозрачно и честно? Например, у тех же банков и страховых компаний собственный капитал по нормативам обычно в порядке. Но позже, когда дело доходит до банкротства и ЦБ принимает управление той или иной финансовой организацией в свои руки, выясняется, что собственный капитал у многих банков — дутый, «бумажный», неликвидный, фиктивный. И продать этот капитал невозможно: он ничем не обеспечен, это просто макулатура. Таких примеров множество. А какова в этом плане ситуация у застройщиков?

— У застройщиков в этом плане все гораздо более прозрачно. Основным капиталом девелопера является банк земли. Например, у нашей компании нет фиктивных и неликвидных капиталов. Но есть реальные земельные участки, которые подтверждены документально.

— Вопрос о процентных ставках и доступности денег. Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Действительно процентные ставки снижаются. Не так глобально, как это преподноситься в рекламных объявлениях самих застройщиков, но, тем не менее, тенденции к снижению ставок есть.

Здесь надо отметить активность самих банков, а также совместную работу застройщиков и банковских структур по разработке индивидуальных программ ипотечного кредитования.

Фото: www.sk-ed.ru

— Банковский контроль: готовы ли банки контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Чтобы они появились, нужно время. Вы согласны с этим?

— Контроль есть, и достаточно серьезный. Те девелоперские компании, кто, как мы, работает по программам проектного финансирования, уже чувствуют это на себе.

Не соглашусь с мнением коллег о том, что банки не имеют соответствующих специалистов. Даже если это где-то и наблюдается, то банковский сектор весьма быстро реагирует на изменения и пополняет свой штат нужными сотрудниками.

— Тамара Игоревна, спасибо за содержательную беседу. Дальнейших успехов в бизнесе лично Вам и всей AVA Group!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция портала ЕРЗ благодарит ООО «АВА-Юг» за помощь в подготовке материала

Другие публикации по теме:

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Печать

Отмена долевого строительства Кредитование строительства Счет эскроу

20 декабря 2017 16:33

Владимир Путин провел обсуждение стратегии развития жилищной сферы

Портал ЕРЗ сгруппировал основные цитаты вступительного слова Президента России Владимира Путина, опубликованного на официальном сайте Кремля.

Фото: www.kremlin.ru

О переходе к проектному финансированию в долевом строительстве

Нужно создать все условия для такого перехода. Здесь важно не допустить сбоев, не оказаться в ситуации, когда от одного механизма уже отошли, а другой ещё не отлажен или вообще не создан.

Обращаюсь к тем членам Правительства, кого это непосредственно касается: вы сами предложили эти поручения, сами их формулировали и, напомню, делали это для того, чтобы ничего не забылось, ничего не ушло, чтобы всё работало.

Оценка положения дел

В 2015 году был введён рекордный объём жилья за всю историю — более 85 миллионов квадратных метров. И, несмотря на экономические сложности, отрасль удерживает достаточно высокую планку. В значительной степени это, конечно, результат развития рынка ипотечного кредитования.
В 2017 году будет выдано более миллиона ипотечных кредитов на сумму около двух триллионов рублей, а текущая ставка по ипотеке впервые опустилась ниже 10 процентов. Задолженность по ипотеке в России составляет пять процентов ВВП (в западных странах — 40—80 процентов), а объём ипотечных ценных бумаг — менее одного процента ВВП (в западных странах до 40 доходит).
С 2018 года будет запущена специальная программа ипотечного кредитования для семей, где рождается второй или третий ребёнок. Они смогут рассчитывать на субсидирование государством процентной ставки сверх шести процентов годовых.
Завершается программа расселения аварийного жилья. К концу текущего года в новые дома по программе переедут 684 тысячи человек.
В рейтинге Doing Business по показателю «Получение разрешения на строительство» Россия продвинулась со 178-го места на 115-е место.
Не у всех городов утверждены генеральные планы строительства.

Цель

Мы вышли на такой уровень, обладаем такими ресурсами, чтобы ставить перед собой стратегическую общенациональную задачу — значительно повысить доступность жилья для наших граждан. К 2025 году 50 процентов российских семей должны иметь реальную возможность улучшить жилищные условия с помощью банковских кредитов. Для этого потребуется ежегодно вводить 110—120 миллионов квадратных метров жилья.

Требования к жилью

Люди должны иметь возможность переехать не в безликие коробки или «муравейники», как раньше говорили, а в современное жильё, которое отвечает всем стандартам комфорта и безопасности, где вокруг создана необходимая инфраструктура, социальные и спортивные объекты, парки, общественные пространства.

Никому не нужна гонка за метрами, разумеется, — если на рынок выводится некомфортное, некачественное жильё. Нам нужно строить не просто много, а по-современному.

Направления работы

Убрать бюрократические препоны в жилищном строительстве. Необходимо активизировать работу по созданию удобных, прозрачных регуляторных правил в строительстве, снять с застройщиков бюрократические обременения и избыточный контроль — естественно, не в ущерб надёжности и качеству возводимых домов, а также интересам граждан, которые вкладывают средства в строительство жилья.
Ликвидировать дефицит земельных участков под застройку. Ввести в оборот пустующие, неиспользуемые участки и бывшие промзоны в черте городов, многие из которых находятся в федеральной собственности.
Обновить стандарты, найти экономические стимулы для застройщиков, чтобы новые дома строились на основе передовых проектных решений и технологий, с использованием качественных современных материалов.
Обеспечить дальнейший рост ипотечного кредитования и снижение процентных ставок, продолжить развитие рынка ипотечных ценных бумаг с привлечением на этот рынок средств пенсионных фондов, страховых компаний, граждан.
Сформировать устойчивый механизм финансирования жилищного строительства. Будем постепенно переходить от механизма долевого строительства к банковскому, проектному финансированию стройки, когда риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка.
Надо будет ещё подумать об аварийном жилье.