На страницах портала ЕРЗ продолжается дискуссия о путях развития отрасли жилищного строительства при переходе от «долёвки» к проектному финансированию. Сегодня на вопросы редакции отвечает генеральный директор ООО «АВА-Юг», г. Краснодар (входит в AVA Group, занимающую 5-е место в ТОП региона по объему текущего строительства) Тамара КОЛОМИЙЦЕВА.

— Тамара Игоревна, расскажите об опыте работы Вашей компании через механизм проектного финансирования. Назовите главные проекты, которые реализованы и реализуются с помощью этой схемы.

— Наша компания уже частично перешла на проектное финансирование. В настоящее время ЖК «Мечта» и ЖК «Стрижи» мы строим через проектное финансирование, и в следующем году количество таких объектов будет увеличено.

Опыт показывает, что работать по такой схеме достаточно комфортно.

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Переход на проектное финансирование, прежде всего, гарантирует рынок жилищного строительства от появления новых обманутых дольщиков.

Ну а для застройщика это приведет к увеличению себестоимости и уменьшению маржинальности, что, соответственно, скажется на конечной стоимости квадратного метра. В то же время нормально работающий застройщик не будет иметь проблем с финансированием строящегося объекта.

Безусловно, эта мера приведет к тому, что на рынке останутся только сильные игроки, что само по себе неплохо. Например, только у нас в Краснодаре, городе с населением почти 1 млн жителей, работает более 100 девелоперских компаний. Такая плотность рынка, с одной стороны, приводит к высоким товарным остаткам непроданного жилья, а с другой — к большому количеству обманутых дольщиков.

— Что надо сделать, чтобы подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на проектное финансирование?

— Уверена, что здесь не обойтись без непосредственного участия государства. Наличие специальных банковских программ, как ипотечного кредитования, так и проектного финансирования застройщиков, и другие меры — все это позволит сохранить объемы возводимого жилья.

Фото: www. stroyto.yusite.ru

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Ваш коллега, руководитель Брусники Алексей Круковский не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы видите?

— Эксперты нашей компании полагают, что переходный период продлится от двух до трех лет.

— Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. А вот глава Брусники Алексей Круковский считает, что если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих, грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

— Соглашусь с коллегами: немалое значение имеет умение формировать и продавать продукт, а также грамотно управлять денежными средствами. По нашему мнению, от 20% до 25% собственных средств застройщику будет достаточно, чтобы продемонстрировать банку свою финансовую состоятельность

— Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств, и чтобы при этом все было по-настоящему прозрачно и честно? Например, у тех же банков и страховых компаний собственный капитал по нормативам обычно в порядке. Но позже, когда дело доходит до банкротства и ЦБ принимает управление той или иной финансовой организацией в свои руки, выясняется, что собственный капитал у многих банков — дутый, «бумажный», неликвидный, фиктивный. И продать этот капитал невозможно: он ничем не обеспечен, это просто макулатура. Таких примеров множество. А какова в этом плане ситуация у застройщиков?

— У застройщиков в этом плане все гораздо более прозрачно. Основным капиталом девелопера является банк земли. Например, у нашей компании нет фиктивных и неликвидных капиталов. Но есть реальные земельные участки, которые подтверждены документально.

— Вопрос о процентных ставках и доступности денег. Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Действительно процентные ставки снижаются. Не так глобально, как это преподноситься в рекламных объявлениях самих застройщиков, но, тем не менее, тенденции к снижению ставок есть.

Здесь надо отметить активность самих банков, а также совместную работу застройщиков и банковских структур по разработке индивидуальных программ ипотечного кредитования.

 Фото: www.sk-ed.ru

— Банковский контроль: готовы ли банки контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Чтобы они появились, нужно время. Вы согласны с этим?

— Контроль есть, и достаточно серьезный. Те девелоперские компании, кто, как мы, работает по программам проектного финансирования, уже чувствуют это на себе.

Не соглашусь с мнением коллег о том, что банки не имеют соответствующих специалистов. Даже если это где-то и наблюдается, то банковский сектор весьма быстро реагирует на изменения и пополняет свой штат нужными сотрудниками.

— Тамара Игоревна, спасибо за содержательную беседу. Дальнейших успехов в бизнесе лично Вам и всей AVA Group!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция портала ЕРЗ благодарит ООО «АВА-Юг» за помощь в подготовке материала

Другие публикации по теме:

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Такое мнение глава Группы ЛСР и президент НОСТРОЙ высказал в интервью газете «Коммерсант».

Отвечая на вопрос журналистов издания, нужны ли рынку жилищного строительства проектное финансирование и продажи готового жилья, основной владелец Группы ЛСР (2-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства и по объему ввода жилья), президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Андрей Молчанов (на фото) заявил, что переход рынка новостроек с долевого строительства на проектное финансирование был бы оправдан при дешевой ипотеке для граждан и кредитовании девелоперов по ставкам в 3% годовых, чего в настоящее время не наблюдается.

«Сегодня не очень-то подходящая для этого экономическая ситуация. Другое дело, когда ипотека для граждан будет на уровне 2—3%, а строители, в свою очередь, смогут кредитоваться под 3%, как сегодня происходит в Европе», — пояснил Молчанов.

По его словам, в нынешних условиях форсированный переход на проектное финансирование приведет лишь к падению ввода новостроек и росту цен на первичном рынке. Такая реформа практически парализует строительство жилья в малых и средних городах, убежден Молчанов.

«В Вологде потребность в жилье — 50 тыс. кв. м в год, в Петрозаводске такая же ситуация. Строить такой объем для ЛСР — слишком большие издержки, — пояснил бизнесмен и продолжил: — Местная компания могла бы справиться с такой задачей с выгодой для себя, но как она сможет сразу понять: соберет она покупателей на будущие квартиры или нет? Это крах, если они построят дом, а квартиры не будут покупать», — заключил он.

Поэтому, по его мнению, надо оставить возможность продавать жилье в процессе строительства, но в случае перехода на новую модель деньги покупателей отдавать, например, в банк, который сделать обязательным участником процесса. «Покупатель вносит 10% стоимости квартиры, я, как застройщик, обязываюсь сдать дом к определенному сроку, а будущий владелец — выкупить квартиру, — пояснил Андрей Молчанов.

Одновременно с этим можно продумать удобный вариант для покупателя, который собирается брать ипотеку на покупку квартиры. «Он вносит на счет сумму первоначального взноса, а 90% по ипотеке получает, когда дом готов. То есть проценты начисляются, когда он уже живет в квартире», — конкретизировал свою идею глава ЛСР.

Для тех, кто оплачивает покупку собственными средствами, может быть предусмотрен график платежей, утвержденный договором, считает Андрей Молчанов. «Девелоперу главное понимать, что он продал, скажем, 80% дома и получит за него деньги», — подчеркнул он.

В интервью бы поднят вопрос о перспективах застройщиков, которые планируют и после 1 июля 2018 года, когда вступит в силу 218-ФЗ, привлекать средства дольщиков. Андрей Молчанов напомнил, что в свое время он «писал всем чиновникам, которым имеет смысл писать, о том, какие поправки необходимо принять. Но закон принят и начнет с 1 июля действовать в полную силу».

Впрочем, по его словам, «еще остается вероятность, что до этого срока будут приняты нужные отрасли поправки». В частности, для застройщиков важно, чтобы было снято требование «одна компания — одно разрешение на строительство» и не пришлось создавать юрлицо для каждого дома при комплексном освоении территории, отметил Молчанов.

«Кроме этого, важно оставить возможность направлять денежные средства дольщиков на возмещение затрат по покупке земельных участков, на строительство межквартальных инженерно-технических сетей и дорог», — подчеркнул он.

Что касается перечисления взносов застройщиков в компенсационный фонд, то их, по мнению главы Группы ЛСР, разумно платить «не с заключаемого с дольщиком договора, а с продаваемой квартиры».

Также разумно было бы предоставить альтернативу резервированию на счетах 10% от стоимости строительства, убежден девелопер. «Как вариант, можно требовать от застройщика подтверждения открытия кредитной линии на сумму до 40% от цены проекта» — пояснил он.

Наконец, надо как-то ограничить возросшие полномочия госорганов по приостановлению права застройщика на привлечение средств граждан, полагает Андрей Молчанов. «Если выявлены нарушения, то надо вначале дать срок на исправление недочетов, зачем же сразу головы сечь?», — предложил он.

«Так или иначе, с 1 июля рынок заживет по новым правилам, — напомнил Андрей Молчанов. — Жилье подорожает. Вероятно, появятся новые пострадавшие дольщики. Уже не из-за мошенников. Просто в тяжелой экономической ситуации непрофессиональные девелоперы не справятся», — резюмировал руководитель Группы ЛСР.

Фото: www.samaratoday.ru 

Другие публикации по теме:

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Минстрой: счета эскроу — альтернативный механизм финансирования строительства на переходный период

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет