Портал ЕРЗ продолжает публиковать сводные обзоры новостей об уголовных делах, которые уже возбудили или собираются возбудить против застройщиков. Материалы подготовлены по данным мониторинга российских СМИ.

Фото: www.newsru.com

Уфа, 6 марта

В Кировском районном суде г. Уфы начались слушания по уголовному делу бывшего председателя жилищно-строительного кооператива «Дуслык-строй» Валерия Денисова. Девелопер обвиняется в крупном мошенничестве (ст. 159 УК РФ) и отмывании нелегальных доходов (ст. 174.1).

Из материалов дела следует, что с 2009 по 2015 год Денисов получал деньги от пайщиков кооператива, которые вкладывали их в строительство квартир в домах по ул. Кирова и Пархоменко.

Ущерб, нанесенный пайщикам девелопером и его сообщниками, обвинение оценивает более чем в 300 млн руб. Причем часть денег в размере около 6 млн руб., как считает следствие, были перечислены обвиняемым на его зарубежный счет в банке: девелопер потратил деньги обманутых граждан на покупку дома на Кипре.

Потерпевшими от рук Валерия Денисова и двух его сообщников — руководителя подрядной компании ООО «Энерготехсервис» Андрея Чеботарева, которого следствие считает лидером организованной группы, и другого председателя ЖСК, Разифа Абдрашитова (руководил организацией в 2011—2013 годах) обвинение признает 99 пайщиков ЖСК.

Многоэтажный дом на участке спортивно-реабилитационного центра инвалидов по зрению «Луч» (на фото) должны были возвести еще к 2010 году. Как полагает следствие, «для создания видимости исполнения обязательств» и «введения в заблуждение» дольщиков руководство ЖСК направило на строительство всего около 98 млн руб. Уже в 2011 году работы на объекте остановились на этапе возведения каркаса дома. Однако пайщиков после этого продолжали убеждать, что дом обязательно достроят — просто немного позже, ведь все находится «на контроле у администрации города».

В 2016 году, когда полиция возбудила уголовное дело, Валерий Денисов скрылся от следствия и был объявлен в международный розыск. Следствие сообщало об аресте принадлежащей ему недвижимости стоимостью около 350 млн руб. В конце прошлого года обвиняемого экстрадировали с Кипра в Уфу. К тому времени в Кировском суде уже шел процесс над его предполагаемыми подельниками.

На судебном процессе одна из дольщиц, 70-летняя Канзия Нагаева, рассказала, что после перечисления «Энерготехсервису» около 1,5 млн руб. она так и не дождалась от компании регистрации договора долевого участия. «В мае 2015 года Чеботарев сообщил, что регистрировать договоры не будет, денег нет, а Валерий Денисов начал уговаривать вступить в кооператив», — сообщила она.

В ходе судебного процесса запланировано выслушать других свидетелей обвинения: для дачи показаний приглашены еще три дольщика кооператива. Между тем сам Валерий Денисов заявил на суде, что своей вины не признает.

Фото: www.kommersant.ru

Уфа, 1 марта

Верховный суд Башкортостана оставил в силе приговор Советского районного суда г. Уфы по уголовному делу руководителя и владельца компании-застройщика АО «Стройпроектцентр» Наиля Зарипова и его сообщников — руководителей аффилированных предприятий Геннадия Федорова, Халима Биглова и Рамиля Аминова.

В мае прошлого года районный суд признал их виновными в крупном мошенничестве в сфере предпринимательской деятельности (ч. 3 ст. 159.4 УК РФ) и приговорил к различным срокам лишения свободы в колонии-поселении — от четырех с половиной до пяти лет.

Как выяснило судебное следствие, в 2006—2015 годах девелоперы похитили у более чем 280 гражданин порядка 300 млн руб., спланировав крупное мошенничество под видом строительства жилого комплекса «Солнечный» (на фото) в микрорайоне «Бакалинский» г. Уфы.

Сообщники арендовали земельные участки и создали видимость возведения шести многоквартирных домов. При этом они изначально не собирались завершать стройку. С помощью подконтрольных предприятий-застройщиков и жилищно-строительных кооперативов злоумышленники реализовали гражданам жилье в указанных зданиях, заключая договоры продаж, в том числе двойных, а также на незапроектированных (так называемых «воздушных») этажах.

Подсудимые своей вины в ходе следствия и в суде не признали, а их защита требовала вынести оправдательный приговор. Апелляционные жалобы Зарипова, Биглова и Аминова рассматривались в Верховном Суде РФ с октября прошлого года. В итоге судом высшей инстанции приговор оставлен в силе.

Следует напомнить, что в 2015 году Наиль Зарипов, Геннадий Федоров и Халим Бигнов уже были приговорены к различным срокам лишения свободы в колонии-поселении — также за применение мошеннических схем при строительстве домов в ЖК «Солнечный», ущерб от которых составил более 2 млрд руб. Правда, тогда суд удовлетворил их апелляционную жалобу, и девелоперов освободили от наказания. И вот теперь они будут лишены свободы за преступления при строительстве того же самого ЖК.

Фото: www.proufu.ru

Пермь, 13 марта

ГУ МВД по Пермскому краю расследует возбужденное в конце декабря 2017 года уголовное дело в отношении должностных лиц ЖСК «Синица» по признакам преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями, повлекшее тяжкие последствия).

По версии следствия через ЖСК «Синица» и ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» привлекались денежные средства для строительства двух многоквартирных домов. Застройщиком выступала компания «Жилсоцинвест», входящая в состав ГК «Камская долина», которая занимает 3-е место в ТОП застройщиков региона.

Злоумышленники пользовались привлеченными средствами в своих интересах, в результате пайщики лишились возможности получить оплаченное ими жилье. С заявлением о возбуждении дела в органы внутренних дел обратились пайщики и основной кредитор девелопера — Сбербанк. В конце февраля срок предварительного следствия был продлен.

«Инициатором возбуждения дела и заявителем был Сбербанк, — сообщил гендиректор АО «Камская долина» Андрей Гладиков (на фото). — Дело возбуждено по факту работы с залогами, а не по факту вывода денежных средств. Проблемой была регистрация права собственности на квартиры за жильцами на ул. Холмогорской, 4г и ул. Хабаровской, 54а. Кооператив «Синица», сотрудники группы компаний выполнили все действия, чтобы именно за жильцами эти права были зарегистрированы».

При этом руководитель одного из крупнейших застройщиков региона напомнил, что кооператив никогда не выступал застройщиком, будучи создан в начале 2000-х для поддержки граждан в приобретении жилья в условиях отсутствия в то время развитой системы ипотечного кредитования. С момента возникновения ЖСК более 10 тыс. чел. были пайщиками кооператива, с помощью «Синицы» было построено около 1 млн кв. м жилья, напомнил девелопер.

Имущественные права ЖСК по двум домам, о которых идет речь, были зарегистрированы как дополнительное обеспечение обязательств перед банком, но они не были в залоге у кредитного учреждения, подчеркнули в девелоперской компании. «Требование об участии ЖСК «Синица» в группе связанных заемщиков было требованием банка», — пояснил г-н Гладиков, добавив, что «на этот счет есть документы, в том числе протоколы совместного с банком рассмотрения бизнес-плана группы компаний, совместного обсуждения с банком данных видов залога как дополнительных, письмо банка от 2013 года, где банк говорит, что это сложившаяся практика взаимоотношений — дополнительное обеспечение, которое автоматически снимается при вводе объектов в эксплуатацию».

Преступлением бизнесмен считает умысел, сговор, факт злоупотребления. «Со стороны группы компаний и кооператива, как мы считаем, умысла, сговора и факта злоупотребления не было», — подчеркнул гендиректор АО «Камская долина». В Сбербанке ситуацию с возбуждением уголовного дела и свои взаимоотношения с СГ «Камская долина» пообещали прокомментировать позже.

Напомним, что портал ЕРЗ в январе сообщал о митингах дольщиков ЖК «Весна», который возводит ГК «Камская долина». Выйти на улицу с акцией протеста граждан побудила задержка сроков сдачи домов. Кроме того, ЕРЗ отмечал, что «Камская долина» на 1 января уменьшила долю на рынке и уступила вторую позицию в региональной рейтинге ГК ПМД.

Фото: www.kommersant.ru

Ленинградская область, 13 марта

Уголовное дело о мошенничестве было возбуждено по итогам проверки, проведенной прокуратурой Ленинградской области. По версии правоохранителей деньги дольщиков не были использованы на строительство ЖК «Ленинградская перспектива» (ранее ЖК «Квартал в Мурино»), строящегося в пос. Мурино

Привлечение денежных средств граждан для строительства этого жилого комплекса (о митингах дольщиков которого неоднократно в последние месяцы информировал портал ЕРЗ) осуществлялось на основании договоров долевого участия. Сроком сдачи объектов строительства первой очереди жилого комплекса застройщик ООО «ЛенСпецСтрой» (13-е место в ТОП по Ленинградской области) назначил ноябрь 2017 года, однако сроки введения объекта в эксплуатацию были перенесены, поскольку к тому времени, по словам дольщиков, дома были готовы только на 40%.

Проверка стала ответом на обращения дольщиков ЖК «Ленинградская перспектива» в прокуратуру. «В своих обращениях граждане указывали и на тот факт, что объем выполненных работ не соответствует количеству привлеченных денежных средств участников долевого строительства, — сообщили в прокуратуре. — По результатам проверки был установлен факт расходования более чем 400 млн рублей на цели, не связанные с данным строительством». Между тем всего по ДДУ руководимый Дмитрием Астафьевым (на фото) «ЛенСпецСтрой» получил почти 1,4 млрд руб.

Для решения вопроса о возбуждении уголовного дела о мошенничестве в особо крупном размере прокуратура направила материалы проверки в следственные органы полиции. Сейчас ведется следствие.

Напомним, что поселок Мурино — территория, формально являющаяся частью Всеволожского района Ленобласти, однако в основном жители поселка фактически используют инфраструктуру Санкт-Петербурга, из-за чего не раз поднимался вопрос о целесообразности включения этой территории в состав города.

Фото: www.ленспецстрой.рф

Подготовила Снежана НАЗАРЕТИ

Другие публикации по теме:

Выпустят ли арестованных застройщиков из-под стражи

Уголовные дела против застройщиков. Вторая половина февраля 2018 г.

Уголовные дела против застройщиков. Первая половина февраля 2018 г.

Уголовные дела против застройщиков. Вторая половина января 2018 г.

Заместитель гендиректора MR Group (10-е место в ТОП застройщиков Москвы), к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ уже неоднократно высказывал на страницах портала ЕРЗ свою позицию относительно дальнейших путей финансирования жилищного строительства. Сегодня мы попросили Андрей Романовича, который в Клубе инвесторов Москвы возглавляет комитет по законодательству, осветить ряд юридических аспектов перехода от долевого строительства к проектному финансированию. 

— На недавнем заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам Владимир Путин согласился с предложением главы НОЗА Леонида Казинца дать поручение еще раз внимательно проанализировать новые требования к застройщикам, которые вступят в действие с 1 июля 2018 года. В Совете Федерации поддержали застройщиков, пообещав скорректировать поспешно принятый закон, о чем сенатор Степан Киричук проинформировал г-на Казинца. Комитет по законодательству Клуба инвесторов Москвы принимал активное участие в подготовке поправок в законопроект, ранее направленных в Совет Федерации. Не изменилась ли позиция Ваших коллег за это время?

— Наша позиция не изменилась, но прошло время, и мы по-новому проанализировали изменения законодательства о долевом строительстве. Что-то отошло на второй план, что-то стало еще более очевидным.

— Какие из новых требований к застройщикам сегодня беспокоят их больше всего?

— Если говорить в целом, то больше всего проблем застройщики ожидают от тех норм, которые, как маятник, переведены из одного крайнего положения в другое. Например, закон требует полного отсутствия недоимок по налогам и сборам. Но этого в сложно построенных бизнесах избежать практически невозможно.

Вспоминаю случай, когда у нашей компании налоговая служба обнаружила недоимку по налогам на сумму… 2 коп. — да-да, Вы не ослышались, именно две копейки. Причем недоимка возникла не из-за ошибки бухгалтера, а из-за разных способов расчетов. Теперь такое нарушение с формально-юридической точки зрения является основанием для жесткого наказания — запрета на привлечение средств дольщиков.

Учитывая, что государственные органы будут обмениваться информацией в порядке межведомственного взаимодействия, застройщик узнает об этом последним. А ведь в более ранней редакции закон допускал недоимку в размере 25% от балансовой стоимости активов застройщика.

— Что вы предлагаете?

— Мы предлагаем, как вариант, допустить задолженность по налогам и сборам в размере, не превышающем одного процента от проектной стоимости объекта.

Фото: www.polymia.by 

— Закон запрещает застройщику осуществлять строительство более чем по одному разрешению на строительство. Ваше мнение?

— Это опять про идеальную модель: «один застройщик — один земельный участок — один строящийся объект».

Учитывая российские реалии, мы предлагаем разрешить строительство и привлечение средств дольщиков по нескольким разрешениям в случаях, если строительство объектов предусмотрено:

• утвержденной документацией по планировке территории (одним или несколькими проектами планировки территории и/или межевания территории);

• принятыми в установленном порядке решениями о реализации масштабных инвестиционных проектов;

• договором о развитии застроенной территории;

• договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса или договорам аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

• договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;

• договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления.

— Как Вы отметили в предыдущем интервью, законодатель скоропалительно заменил требование к размеру уставного каптала двумя другими требованиями. Размер собственных средств застройщика должен составлять сумму не менее 10% от стоимости строительства. Кроме того, на дату направления проектной декларации в контролирующий орган на банковском счете застройщика должны быть денежные средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства. Это лучше, чем было?

— Как говорится, хрен редьки не слаще. Как эти новые требования будут выполнять застройщики в российских регионах? Да и гарантируют ли они защиту прав дольщиков? Ответы на эти вопросы неочевидны.

Поэтому мы предлагаем снизить уровень этих требований до пяти процентов от проектной стоимости строительства.

Фото: www.sk-ed.ru

— Что еще, по-вашему, может стать серьезным препятствием для застройщиков?

В законе есть два несогласованных между собой требования. Это ограничение расходов застройщика на оплату труда и иных расходов, которые включают (но не ограничиваются этим) расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой офиса, на услуги уполномоченного банка. Такие расходы застройщика не могут превышать десять процентов от проектной стоимости строительства.

С другой стороны, обязательства застройщика, не связанные с долевым строительством, не должны превышать одного процента от проектной стоимости строительства.

Но ведь очевидно, что расходы — это результат обязательств. Если обязательства не могут превышать одного процента, то откуда возьмутся расходы на десять? Учитывая опыт работы добросовестных застройщиков, мы считаем, что и обязательства, и расходы, прямо не связанные с оплатой по договорам строительного подряда, могут составлять сумму до двадцати процентов от проектной стоимости строительства.

— Законом установлен запрет на займы и ссуды. Вы считаете это правильным?

— Одна из причин появления обманутых дольщиков — недостаточное финансирование строительства. Даже у добросовестных застройщиков причины могут быть разные, например плохие продажи или проблемы с кредитованием.

Почему не разрешить компании-застройщику целевые займы и ссуды хотя бы от участников и акционеров? Это позволит обеспечить соблюдение сроков строительства, а значит, и защиту прав участников долевого строительства.

— Раньше можно было в цене договора участия в долевом строительстве выделять сумму на оплату услуг застройщика. Теперь это запрещено. Как относятся к этой новации застройщики?

— Причина такого изменения мне неизвестна. Возможно, его авторы считают, что оно направлено на защиту прав дольщиков. Мы в этом не уверены, и поэтому считаем, что следует допустить возможность определять цену ДДУ как сумму на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.

— У девелоперских компаний возник вопрос о применении норм, введенных 218-ФЗ, к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года, то есть до введения в действие 218-ФЗ. Каким Вы видите решение этой проблемы?  

— Для таких случаев мы предлагаем сделать исключение и не применять введенные 218-ФЗ нормы к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года.

В противном случае нас ждет волна невыполненных государственных и муниципальных контрактов.

— В развитие предложения Клуба инвесторов Москвы о применении немецкого опыта хочу спросить, какие рубежи Вы видите для поэтапного расходования средств дольщиков со счетов эксроу? Вряд ли у нас применимо, как в MaBV (постановление об обязанностях маклеров, кредитных брокеров, застройщиков и руководителей строительных работ — Ред.), в качестве этапа определить «плиточные работы в санузлах и кухне».

— Спасибо, что напомнили и мне и читателям портала про немецкий опыт.  Действительно, ключевое наше предложение — разрешить застройщику поэтапно расходовать средства дольщиков со счета эскроу в уполномоченном банке.  В качестве этапов такого расходования, как вариант, мы предлагаем следующее:

Этапы расходования застройщиком средств дольщиков со счета эскроу

— Как Вы полагаете, на этот раз изменения законодательства о долевом строительстве не будут такими неожиданными для застройщиков, как это произошло с 218-ФЗ?

— То, что произошло летом 2017 года, напомнило мне бородатый анекдот. Армянское радио спросили, кто придумал перестройку: коммунисты или ученые? Армянское радио ответило «Конечно, коммунисты: ученые сначала три раза на собаках бы проверили».

Мы все надеемся на то, что теперь подход будет более взвешенным, а решения — обоснованными. В этом случае застройщики получат возможность вести жилищное строительство, не снижая его объемов, а граждане — приобретать квартиры по более доступным ценам.

— Андрей Романович, спасибо за продуманные предложения и глубокие экспертные оценки! Надеемся на продолжение разговора.

— Мы также надеемся на это и с интересом изучим точки зрения наших коллег-застройщиков.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Портал ЕРЗ приглашает профессионалов в области финансирования жилищного строительства принять участие в дискуссии. E-mail: info@erzrf.ru

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

В Совете Федерации застройщикам пообещали скорректировать 218-ФЗ

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Никита Стасишин: Переход на проектное финансирование будет отработан на пилотных проектах 

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет