Чтобы помочь застройщикам определиться с критериями строительной готовности своих объектов, Союз инженеров-сметчиков выпустил разъяснение «О показателе значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) для расчета степени строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома».

Фото: www.i.kapital.kz

В ходе недавнего круглого стола «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве», организованном ТПП РФ и НОЗА, министр строительства Владимир Якушев (на фото) коснулся проекта Постановления Правительства РФ, устанавливающего критерии для достройки объектов с применением старой схеме долевого финансирования. Напомним, что общественное обсуждение этого документа, размещенного на портале проектов правовых актов, продлится до 13 марта.

Фото Сергея Козлова

Министр сообщил, что не исключено внесение изменений в обсуждаемый проект — как следствие продолжающихся дискуссий внутри Правительства. «Документ уже в прямом доступе, — отметил чиновник, добавив: — Не факт, что это последний вариант. Сейчас этот документ будет проходить согласование», — уточнил министр

Но пока, по его словам, формула остается прежней: к уже возводимому (по состоянию на 1 июля) объекту могут не применяться нормы проектного финансирования, если продано в рамках ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, а строительная готовность объекта составляет не менее 30%.

При этом по второму критерию допускаются смягчающие коэффициенты: 0,5 — для проектов, возводимых в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), 0,2 — для проектов, реализуемых застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ.

Впрочем, какой бы вид ни принял окончательный вариант обсуждаемого правительственного документа, застройщикам, не откладывая дела на потом, уже сейчас стоит делать расчеты и приводить в порядок документы, подтверждающие степень готовности объекта и понесенные расходы в общем объеме предполагаемых расходов для декларации о готовности проекта строительства, советуют в Союзе инженеров-сметчиков (СИС).

Чтобы помочь девелоперам определиться с критериями строительной готовности своих объектов, эта организация выпустила специальное разъяснение «О показателе значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) для расчета степени строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома».

С разрешения руководства СИС портал ЕРЗ публикует данное разъяснение.

Источник: СИС

«В п. 4 проекта Методики определения соответствия проекта строительства критериям, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, приведена формула расчета степени готовности, рассчитанная в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта, — говорится в разъяснении. — При этом в соответствии с п. 6 проекта данный расчет предлагается осуществлять самостоятельно и удостоверять в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Источник: СИС

Предлагается использовать следующий перечень конструктивных элементов:

⁃ конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);

⁃ конструкции надземной части здания;

⁃ ограждающие конструкции здания;

⁃ внутренние инженерные системы и оборудование;

⁃ внутренние отделочные работы;

⁃ магистральные, площадные сети;

⁃ внутренние перегородки и стены;

⁃ прочие работы.

Источник: СИС

Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее, и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.

Источник: СИС

Метод нашел отражение в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

Источник: СИС

Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 02.12.2008, протокол №43).

Источник: СИС

Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.

Источник: СИС

При этом Фонд рекомендует:

1) строительную готовность многоквартирного дома определять по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:

- фундаменты;

- стены, перегородки;

- перекрытия;

- крыша;

- окна, двери;

- сантехнические работы и электроосвещение;

- полы;

- отделочные работы;

- прочие работы.

2) многоквартирные дома, жилые помещения в которых приобретаются, классифицировать по типам:

- крупнопанельные многоквартирные дома высотой не более 5 этажей;

- кирпичные многоквартирные дома высотой не более 5 этажей;

- крупнопанельные многоквартирные дома высотой не менее 6 этажей, но не более 9 этажей;

- кирпичные многоквартирные дома высотой не менее 6 этажей, но не более 9 этажей;

- крупнопанельные многоквартирные дома высотой 10 этажей и более;

- кирпичные многоквартирные дома высотой 10 этажей и более.

Рекомендуемые расчеты удельного веса укрупненных видов работ при строительстве многоквартирных домов приведены в приложении к данным Методическим рекомендациям», — пояснили в Союзе-инженеров-сметчиков.

Фото: www.krasgss.ru

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: После 1 июля многим застройщикам откажут в проектном финансировании, но и по старой схеме они строить не смогут

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу, обнародуют на следующей неделе

Москва предлагает снизить уровень готовности объектов для достройки по старой схеме с 30% до 10—15%

Объем средств дольщиков, позволяющий объекту достраиваться по старым правилам, определят с участием девелоперов

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Разрабатываемая методика определения стоимости строительства касается каждого застройщика

На портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации».  Ранее портал ЕРЗ.РФ сообщил о данном законопроекте, регламентирующем основные положения о параллельном проектировании и строительстве, сегодня он анализируется более подробно.

Фото: www.nar.ru

Законопроектом предлагается установить право застройщика выбирать различные варианты подготовки проектной документации (ПД), прохождения экспертизы ПД и дальнейшего строительства объекта, а именно: 

• вариант первый, применяемый в настоящее время, при котором получение заключения государственной экспертизы возможно после подготовки полного комплекта ПД и результатов инженерных изысканий (РИИ); 

• вариант второй, при котором экспертиза ПД может проводиться в форме экспертного сопровождения подготовки ПД (введения института экспертного сопровождения на стадии проектирования); 

• третий вариант предоставляет застройщику, техническому заказчику право утвердить часть ПД на стадию строительства или реконструкцию, при наличии положительного заключения экспертизы на такую часть ПД (параллельное строительство и проектирование). 

Напомним, что, согласно дорожной карте реализации механизма управления системными изменениями нормативно-правового регулирования предпринимательской деятельности «Трансформация делового климата» в части «Реинжиниринга правил промышленного строительства», принятие законопроекта позволит:

• сократить количество отрицательных заключений экспертиз;

• повысить качество проектной документации;

• снизить риски перепроектирования и сократить количество ошибок и оснований для разработки специальных технических условий.

Разработанный Минстроем законопроект устанавливает следующие особенности при проведении экспертного сопровождения подготовки ПД: 

• предметом экспертизы ПД в форме экспертного сопровождения является оценка разделов ПД или частей разделов ПД на соответствие требованиям, указанным в п.1 ч.5 ст.49 ГрК РФ, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, РИИ, а также на совместимость с иными разделами ПД их частями, в отношении которых проведена оценка в рамках такого экспертного сопровождения.

• орган исполнительной власти или организация, осуществляющие экспертное сопровождение, могут оказываться содействие в форме рекомендаций по подготовке ПД; 

• отсутствие утвержденного проекта планировки территории не является препятствием для проведения экспертного сопровождения подготовки ПД линейного объекта; 

• экспертное сопровождение подготовки ПД проводится при наличии положительного заключения экспертизы РИИ; 

• подготовка заключения экспертизы ПД, проводимой в форме экспертного сопровождения, может осуществляться в отношении каждой стадии строительства, реконструкции, предусмотренной заданием на проектирование; 

Фото: www.gis96.ru

Если застройщиком выбран третий вариант, при котором утверждена часть ПД на стадию строительства, то законопроект устанавливает следующие особенности: 

• застройщик вправе утвердить часть ПД на стадию строительства при наличии положительного заключения экспертизы на такую часть ПД, в отношении каждой стадии строительства, предусмотренной заданием на проектирование; 

• при подготовке ПД, предусматривающей стадии строительства, реконструкции, разрешение на строительство может выдаваться на отдельную стадию строительства, реконструкции, предусмотренную ПД или ее частью, в отношении которой выдано положительное заключение экспертизы;  

Фото: www.c.pxhere.com

• в случае выдачи разрешения на отдельные стадии строительства застройщик или технический заказчик вправе заключать договоры строительного подряда на осуществление отдельных этапов строительства, реконструкции объекта капитального строительства; 

• государственный строительный надзор будет осуществляться за каждой стадией строительства, реконструкции. При этом заключение о соответствии орган госстройнадзора выдаст в отношении всего построенного, реконструированного объекта капитального строительства.  

Публичное обсуждение законопроекта завершится 26 мая текущего года. 

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Для чего Минстрой предлагает параллельно проводить проектирование и строительство объектов

Временный порядок проведения госэкспертизы не устанавливает дополнительных «послаблений» 

Подготовка проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами

Критерии аналогичности проектируемого объекта капитального строительства

Временный порядок проведения государственной экспертизы

В феврале 2022 года положительное заключение экспертизы получило на 16% больше МКД, чем годом ранее (графики) 

Минстрой получил право разрабатывать форму задания на проектирование

Правительство готовит план реформы промышленного строительства