Круглый стол «Банковское сопровождение и проектное финансирование в сфере долевого строительства» провел председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениями Николай Николаев.

Фото: www.gosspress.ru

21 ноября 2017 года в Государственной Думе состоялся круглый стол «Банковское сопровождение и проектное финансирование в сфере долевого строительства», в котором приняли участие депутаты Государственной Думы,  представители Минстроя России, АИЖК, банковского сообщества и застройщиков.

Основной темой обсуждения стали возможные механизмы исполнения поручений Президента России Владимира Путина, направленных на минимизацию рисков граждан, связанных с долевым строительством жилья.

Фото: www.ancb.ru.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин (на фото) сообщил, что в настоящее время идут консультации с профессиональным сообществом. Прорабатывается механизм, с помощью которого граждане станут финансировать строительство жилья через банки. При этом банки будут контролировать целевое использование средств. Указанный контроль не будет идентичен существующему в законодательстве банковскому контролю за исполнением госконтрактов: здесь требуется другая компетенция. В тоже время у многих банков есть накопленный опыт финансирования «своих» застройщиков. Этот опыт можно использовать, считает замминистра.

«Банковский контроль стоит определенных денег. Переход от механизма долевого строительства к проектному банковскому финансированию может увеличить стоимость жилья минимум на 5—7%», — сообщил Никита Стасишин. «У Минстроя сейчас это самый острый вопрос. Потому что одновременно с решением проблемы обманутых дольщиков надо увеличивать объемы и доступность жилья, и не только за счет доступных ипотечных ставок», — отметил чиновник.

Коснулся замминистра и деятельности органов контроля в сфере долевого строительства. По его мнению, эти органы должны увязывать выдачу заключения застройщикам с фактами несвоевременного ввода жилья. «Субъектовая власть должна нести ответственность как за достройку текущих проблемных объектов, так и за не возникновение новых. Такую ответственность надо вводить», — пояснил Никита Стасишин.

Представители Банка России подтвердили информацию о начале консультаций с банковским сообществом. Одно совещание уже состоялось, в ноябре должно состояться еще одно. Ключевой вопрос: что входит в состав банковского сопровождения проекта. Если анализ строительной документации будет поверхностный, тогда легко справиться. Если требуется глубокий анализ, то необходимой компетенции пока что нет. Банки должны представить регулятору конкретные примеры того, чего им не хватает, что мешает развитию проектного финансирования.

Есть предложения по доработке законодательства. Необходимо  законодательно предоставить банкам возможность в определенных случаях отказать застройщику в выполнении распоряжения о расходовании средств. Необходимо вводить страхование средств дольщиков, которые могут размещаться на счетах эскроу.

Выступавшие озвучили позицию Банка России по вопросу требований к уполномоченному банку. По их мнению, будет логичным, если перечень уполномоченных банков совпадет с перечнем банков, которые имеют право открывать счета эскроу для участников долевого строительства. В качестве критериев определения таких банков предлагается рассматривать рейтинг банка и его капитал.

Депутат Госдумы РФ Александр Сидякин сообщил, что ознакомился с текстом разрабатываемого законопроекта, направленного на выполнение поручения Президента России. По его мнению, указанный законопроект приведет к ликвидации долевого строительства быстрее, чем за три года. В частности, к уходу застройщиков из долевого строительства могут привести новые нормы о введении личной ответственности бенефициаров по обязательствам юридического лица застройщика, о введении для застройщика исключительно безналичной системы расчетов и ряд других новелл.

Депутат попросил своих коллег, чтобы новые требования не распространялись хотя бы на случаи, когда добросовестный застройщик достраивает проблемный объект, брошенный другим застройщиком.

Фото: www.chaspik.spb.ru

Генеральный директор АИЖК Александр Плутник (на фото) проинформировал о работе, которая сегодня проводится по анализу проблемных объектов жилищного строительства. Выявлена основная причина возникновения большинства проблемных объектов: это котловой принцип финансирования. По мнению главы АИЖК, ключевой мерой по защите прав дольщиков является банковское сопровождение. Этот институт надо развивать. Банкам следует предоставить право отказывать застройщику в проведении платежей, если они носят нецелевой характер. Первое обсуждение с банками того, как в комплексе будет выглядеть новая схема финансирования, состоится в ближайшее время. Однако уже понятно, что у банков нет объема средств, которые могли бы заместить финансирование со стороны дольщиков. Поэтому банк должен быть фактически посредником между дольщиками и застройщиками, считает Плутник.

Он также проинформировал о ходе работы по созданию Единой информационной системы жилищного строительства, которая заработает с 1 января 2018 года. С ее помощью в отношении каждого строящегося объекта будут обеспечены фотофиксация хода строительства, а также контроль целого набора показателей.

Затронул Александр Плутник в своем выступлении и работу возглавляемого им Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. «Мы видим, что в Фонд заходят застройщики, имеющие отставание по графикам. Мы видим проблемных застройщиков, которые начинают новые стройки. Видим суды у застройщиков, вероятность возможного срыва строительства объекта по итогам судебного решения. Сейчас вход в Фонд не ограничен. Мы можем только обратиться с просьбой к субъекту о проведении проверки. Надо менять законодательство», — резюмировал Александр Плутник. 

Олег Бетин (банк «Российский капитал») сообщил, что институт банковского сопровождения строительства существовал в России еще в советское время. Тогда был специализированный государственный строительный банк. Сейчас принято принципиальное решение — перевод банка «Российский капитал» под АИЖК.

«Мы идем в направлении создания специализированного строительного банка, — подчеркнул Бетин. Есть еще Сбербанк, настраивается ВТБ. Нужен эффективный банковский контроль. Простого доведения средств по назначению недостаточно. Нужно следить за физическим исполнением оплаченных работ. На уровне генподрядчика и первого уровня субподрядчика еще более-менее порядок. Основные проблемы на уровнях ниже. Именно там применяется котловой принцип. Банк сам не всегда может осуществить такой глубокий контроль. Нужны специалисты на аутсорсинге. По выбранному направлению надо идти, и пугаться не следует. Банк за сопровождение возьмет 2—3%, внешний специалист — 1%. Цены увеличатся», — сделал вывод Олег Бетин. 

Кирилл Холопик (Национальное объединение застройщиков жилья) высказал мнение, что механизмы перехода на банковское финансирование стройки должны быть сначала согласованы с банкирами. Последние должны сказать, по какой схеме они готовы кредитовать жилищное строительство в объемах, замещающих деньги дольщиков. Потом подключатся застройщики и выскажут свое мнение, работает эта схема в строительстве или нет.  

Представитель Сбербанка сообщила о том, что у банка имеется собственная служба строительных экспертов. По ее словам, Сбербанк готов к проектному финансированию.

Представитель ВТБ Банка попросил быстрее внести изменения в законодательство в части предоставления банкам права отказывать застройщикам в проведении операций при нецелевом расходовании средств. Должны быть четкие правила, какие платежи пропускать, какие отклонять, считает он. Кроме того, представитель ВТБ попросил снизить нормы по резервированию, если проектное финансирование осуществляется в соответствии с 214-ФЗ. По его прогнозу количество застройщиков точно сократится, поскольку не всем действующим застройщикам может быть предоставлено проектное финансирование.

Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финансовым рынкам, сообщил, что будут поддержаны предложения по развитию системы счетов эскроу для  долевого строительства. В частности, он выразил готовность подписаться под поправками о страховой защите денег дольщиков на таких счетах в пределах 10 млн руб. Что касается уполномоченных банков, то обязательно необходимо сохранить конкуренцию, считает депутат. А требования при этом можно изменить. По его мнению, ключевым критерием для отбора уполномоченных банков должен быть рейтинг.  

Фото Марата Абулхатина, Фотослужба Госдумы РФ

Николай Николаев (на фото), председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, напомнил, что с 1 июля 2018 года вводится новый механизм контроля — банковское сопровождение деятельности компаний, привлекающих средства граждан для строительства жилья. Это позволит ограничить их право использования полученных средств в непрофильных целях, а также своевременно реагировать в случае возникновения финансовых проблем у этих застройщиков.

Помимо этого, по истечении трех лет рынок долевого строительства должен уступить место иным формам привлечения средств граждан, например модели проектного финансирования жилищного строительства.

На вопрос об источниках финансирования жилищного строительства депутат ответил, что таковым могут остаться средства граждан. Вкладываться они будут, но через посредничество банков, которые примут на себя все риски. «Речь идет, прежде всего, о том, что средства граждан будут вкладываться в строительство, но только безопасным путем — через банковские счета эскроу. И это распространенный зарубежный опыт, когда застройщик получает средства граждан, но только после ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил Николаев. Эта модель, по его мнению, защитит граждан от рисков, которые поделят между собой застройщик, банк и компенсационный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Николай Николаев не согласился с высказанными мнениями о прогнозируемом росте цен на жилье. «Цены будут более стабильны, они станут прозрачнее, — полагает он. — Те огромные банковские проценты по кредитованию, которые сегодня включены в стоимость квадратного метра, будут исключены из состава этих цен. Сегодня на депозитных счетах банков размещено более 20 трлн руб. наших граждан. Это огромный инвестиционный ресурс. И если мы создадим понятный и надежный рынок жилищного строительства, то к нему изменится отношение наших граждан и финансовых институтов, и в конце концов это все послужит для стимулирования рынка и дальнейшего строительства жилья», — резюмировал парламентарий.

Другие публикации по теме:

Дорожная карта по переходу от долевого строительства к проектному финансированию будет представлена до 4 декабря

Михаил Мень рассказал как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Михаил Мень рассказал как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Россия 24: интервью с Александром Плутником

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

Крупнейшие застройщики России и юристы обсудили законодательную базу по урегулированию отношений застройщика и дольщика при передаче квартиры, а также поделились опытом работы с потребительским экстремизмом.

16 августа состоялся круглый стол отраслевого видеопроекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» на тему: «Качество строительства vs потребительский экстремизм».

В рамках эфира эксперты обсудили ряд вопросов:

• контроль качества объектов долевого строительства;

• особенности гарантийных обязательств перед собственниками квартир при долевом строительстве;

• правовые основы потребительского экстремизма;

• как застройщику обезопасить себя без риска для репутации;

• кейсы девелоперов.

В круглом столе приняли участие:

Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора MR Group;

Софья Арабаджийская, директор правового департамента ЮгСтройИмпериал;

Елена Бакаржеева, руководитель управления по ценообразованию в строительстве РКС Девелопмент;

Александр Разин, директор департамента клиентского обслуживания семейства компаний KASKAD Family;

Михаил Бесфамильный, директор и собственник Орсо Групп;

Анастасия Поликыржа, адвокат Адвокатской палаты города Москвы.

Эфир провела директор проекта Светлана Опрышко (на фото).

Круглый стол прошел при поддержке Минстроя России, Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и ВЭБ.РФ. Информационные партнеры проекта: портал ЕРЗ.РФ, «Строительная газета», агентство новостей «Строительный бизнес».

С докладом о правовом аспекте потребительского экстремизма выступил Андрей Кирсанов (на фото).

«Федеральный закон от 30.12.4004 214-ФЗ полностью регулирует отношения дольщика и застройщика в части ответственности застройщика перед дольщиком, — заявил эксперт. — В связи с этим говорить о том, что закон “О защите прав потребителей” должен подлежать применению в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, совершенно неправильно», — пояснил эксперт.

О подходе к потребительскому экстремизму в ЮгСтройИмпериал рассказала Софья Арабаджийская (на фото).

«У нас очень низкий процент доведения до судебных разбирательств в части качества, предъявляемого к объектам долевого строительства — 1,1%, — сообщила она. — Мы пытаемся урегулировать претензии мирным путем».

В компании считают, что каждое замечание по качеству — это точка роста для работы над продуктом. Так, ЮгСтройИмпериал стремится к идеалу и постоянно улучшает характеристики своих комплексов.

По опыту KASKAD Family, в сдаваемых проектах регулярно встречается один клиент, который выступает именно «потребительским экстремистом». Остальные недовольные покупатели оставляют объективные претензии в адрес застройщика по срокам или качеству.

О том, как в компании выстроен процесс передачи квартир, рассказал Александр Разин (на фото).

«С системой “Базис.Ключи” нам удается передавать по двусторонним актам приема-передачи до 85% объектов долевого строительства, — отметил эксперт. — Приемка проходит в многоступенчатом формате, который позволяет минимизировать риски отказа от передачи объекта».

Застройщик Орсо Групп обращается в суд, когда юристы и их клиенты прибегают к потребительскому экстремизму с целью нажиться на компании, проинформировал Михаил Бесфамильный (на фото).

«Профессиональные юристы понимают, что с застройщика легко получить деньги, и компромиссы только увеличивают желание работать в этом направлении еще более активно, — пояснил он. — В таких случаях мы доходим до суда, и специалист предпочитает переключиться на других застройщиков, которые обычно выплачивают деньги».

По словам Елены Бакаржеевой (на фото), РКС Девелопмент сталкивается с потребительским экстремизмом редко, и в этом компании помогает усиленный контроль качества строительства.

«При приемке квартиры у нас присутствует подрядчик, который в большинстве случаев может в этот же день устранить все замечания, — отметила она. — Мы продолжаем поддерживать корректную связь с собственниками и после передачи квартиры».

Для взаимодействия с клиентом на этапе эксплуатации застройщик использует систему Домопульт, где отражено, на какой стадии находится заявка жителя и кто является ответственным за ее выполнение. Это обеспечивает спокойствие собственника, заключила Бакаржеева.

В Постановлении Правительства РФ от 23.03.2022 №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» появились требования к специалисту, проводящему осмотр при приемке квартиры.

Анастасия Поликыржа (на фото) прокомментировала произошедшие в связи с этим изменения. По ее словам, нововведение поменяло отношение застройщиков к зафиксированным замечаниям.

«Девелоперы стали относиться к заключениям экспертов более правильным образом, так как теперь их составляют только аккредитованные специалисты», — уточнила Поликыржа.

Презентации экспертов и запись выпуска «ВСЁ О СТРОЙКЕ» от 16 августа доступны по ссылкам:

• просмотр выпуска на Youtube;

• просмотр выпуска на Rutube;

• презентации.

Тема следующего круглого стола: «Разрабатывать самим vs покупать. Зачем все больше девелоперов создают свои IT-продукты». Он пройдет 23 августа в 11:00 (мск). Бесплатно зарегистрироваться на эфир можно на сайте проекта.

Стоит ли вкладываться в собственное IT-подразделение? Подключитесь к эфиру и узнайте, что рекомендуют лидеры рынка.

Другие публикации по теме:

Как продавать новостройки в кризис: рекомендации крупнейших девелоперов и агентств недвижимости в эфире «ВСЁ О СТРОЙКЕ»

К импортозамещению готовы, но нужно время: Константин Михайлик оценил реалии и перспективы «цифры» в рамках круглого стола с девелоперами

Лидеры рынка и их цифровые экосистемы: кейсы Самолета, Setl Group и Брусники в эфире «ВСЁ О СТРОЙКЕ»

Чем застройщиков удивили дронопорты. Отечественные разработчики представили 11 продуктов для цифровизации на битве IT-решений

Как девелоперу оценить эффективность приложения: разработчики презентовали 4 сервиса для взаимодействия с жителями

BIM используют редко: застройщики Казахстана рассказали об уровне цифровизации отрасли в стране

Циркадные ритмы в архитектуре новостроек. Какие уникальные опции предлагают покупателям застройщики

Импортозамещение. Что не удалось заменить: кейсы застройщиков

Нужны ли новостройки россиянам? Минстрой обозначил цели отрасли на 2022 год

Девелоперы Казахстана рассказали о «тапочковой доступности» и других трендах строительства в стране