Круглый стол «Банковское сопровождение и проектное финансирование в сфере долевого строительства» провел председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениями Николай Николаев.

Фото: www.gosspress.ru

21 ноября 2017 года в Государственной Думе состоялся круглый стол «Банковское сопровождение и проектное финансирование в сфере долевого строительства», в котором приняли участие депутаты Государственной Думы,  представители Минстроя России, АИЖК, банковского сообщества и застройщиков.

Основной темой обсуждения стали возможные механизмы исполнения поручений Президента России Владимира Путина, направленных на минимизацию рисков граждан, связанных с долевым строительством жилья.

Фото: www.ancb.ru.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин (на фото) сообщил, что в настоящее время идут консультации с профессиональным сообществом. Прорабатывается механизм, с помощью которого граждане станут финансировать строительство жилья через банки. При этом банки будут контролировать целевое использование средств. Указанный контроль не будет идентичен существующему в законодательстве банковскому контролю за исполнением госконтрактов: здесь требуется другая компетенция. В тоже время у многих банков есть накопленный опыт финансирования «своих» застройщиков. Этот опыт можно использовать, считает замминистра.

«Банковский контроль стоит определенных денег. Переход от механизма долевого строительства к проектному банковскому финансированию может увеличить стоимость жилья минимум на 5—7%», — сообщил Никита Стасишин. «У Минстроя сейчас это самый острый вопрос. Потому что одновременно с решением проблемы обманутых дольщиков надо увеличивать объемы и доступность жилья, и не только за счет доступных ипотечных ставок», — отметил чиновник.

Коснулся замминистра и деятельности органов контроля в сфере долевого строительства. По его мнению, эти органы должны увязывать выдачу заключения застройщикам с фактами несвоевременного ввода жилья. «Субъектовая власть должна нести ответственность как за достройку текущих проблемных объектов, так и за не возникновение новых. Такую ответственность надо вводить», — пояснил Никита Стасишин.

Представители Банка России подтвердили информацию о начале консультаций с банковским сообществом. Одно совещание уже состоялось, в ноябре должно состояться еще одно. Ключевой вопрос: что входит в состав банковского сопровождения проекта. Если анализ строительной документации будет поверхностный, тогда легко справиться. Если требуется глубокий анализ, то необходимой компетенции пока что нет. Банки должны представить регулятору конкретные примеры того, чего им не хватает, что мешает развитию проектного финансирования.

Есть предложения по доработке законодательства. Необходимо  законодательно предоставить банкам возможность в определенных случаях отказать застройщику в выполнении распоряжения о расходовании средств. Необходимо вводить страхование средств дольщиков, которые могут размещаться на счетах эскроу.

Выступавшие озвучили позицию Банка России по вопросу требований к уполномоченному банку. По их мнению, будет логичным, если перечень уполномоченных банков совпадет с перечнем банков, которые имеют право открывать счета эскроу для участников долевого строительства. В качестве критериев определения таких банков предлагается рассматривать рейтинг банка и его капитал.

Депутат Госдумы РФ Александр Сидякин сообщил, что ознакомился с текстом разрабатываемого законопроекта, направленного на выполнение поручения Президента России. По его мнению, указанный законопроект приведет к ликвидации долевого строительства быстрее, чем за три года. В частности, к уходу застройщиков из долевого строительства могут привести новые нормы о введении личной ответственности бенефициаров по обязательствам юридического лица застройщика, о введении для застройщика исключительно безналичной системы расчетов и ряд других новелл.

Депутат попросил своих коллег, чтобы новые требования не распространялись хотя бы на случаи, когда добросовестный застройщик достраивает проблемный объект, брошенный другим застройщиком.

Фото: www.chaspik.spb.ru

Генеральный директор АИЖК Александр Плутник (на фото) проинформировал о работе, которая сегодня проводится по анализу проблемных объектов жилищного строительства. Выявлена основная причина возникновения большинства проблемных объектов: это котловой принцип финансирования. По мнению главы АИЖК, ключевой мерой по защите прав дольщиков является банковское сопровождение. Этот институт надо развивать. Банкам следует предоставить право отказывать застройщику в проведении платежей, если они носят нецелевой характер. Первое обсуждение с банками того, как в комплексе будет выглядеть новая схема финансирования, состоится в ближайшее время. Однако уже понятно, что у банков нет объема средств, которые могли бы заместить финансирование со стороны дольщиков. Поэтому банк должен быть фактически посредником между дольщиками и застройщиками, считает Плутник.

Он также проинформировал о ходе работы по созданию Единой информационной системы жилищного строительства, которая заработает с 1 января 2018 года. С ее помощью в отношении каждого строящегося объекта будут обеспечены фотофиксация хода строительства, а также контроль целого набора показателей.

Затронул Александр Плутник в своем выступлении и работу возглавляемого им Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. «Мы видим, что в Фонд заходят застройщики, имеющие отставание по графикам. Мы видим проблемных застройщиков, которые начинают новые стройки. Видим суды у застройщиков, вероятность возможного срыва строительства объекта по итогам судебного решения. Сейчас вход в Фонд не ограничен. Мы можем только обратиться с просьбой к субъекту о проведении проверки. Надо менять законодательство», — резюмировал Александр Плутник. 

Олег Бетин (банк «Российский капитал») сообщил, что институт банковского сопровождения строительства существовал в России еще в советское время. Тогда был специализированный государственный строительный банк. Сейчас принято принципиальное решение — перевод банка «Российский капитал» под АИЖК.

«Мы идем в направлении создания специализированного строительного банка, — подчеркнул Бетин. Есть еще Сбербанк, настраивается ВТБ. Нужен эффективный банковский контроль. Простого доведения средств по назначению недостаточно. Нужно следить за физическим исполнением оплаченных работ. На уровне генподрядчика и первого уровня субподрядчика еще более-менее порядок. Основные проблемы на уровнях ниже. Именно там применяется котловой принцип. Банк сам не всегда может осуществить такой глубокий контроль. Нужны специалисты на аутсорсинге. По выбранному направлению надо идти, и пугаться не следует. Банк за сопровождение возьмет 2—3%, внешний специалист — 1%. Цены увеличатся», — сделал вывод Олег Бетин. 

Кирилл Холопик (Национальное объединение застройщиков жилья) высказал мнение, что механизмы перехода на банковское финансирование стройки должны быть сначала согласованы с банкирами. Последние должны сказать, по какой схеме они готовы кредитовать жилищное строительство в объемах, замещающих деньги дольщиков. Потом подключатся застройщики и выскажут свое мнение, работает эта схема в строительстве или нет.  

Представитель Сбербанка сообщила о том, что у банка имеется собственная служба строительных экспертов. По ее словам, Сбербанк готов к проектному финансированию.

Представитель ВТБ Банка попросил быстрее внести изменения в законодательство в части предоставления банкам права отказывать застройщикам в проведении операций при нецелевом расходовании средств. Должны быть четкие правила, какие платежи пропускать, какие отклонять, считает он. Кроме того, представитель ВТБ попросил снизить нормы по резервированию, если проектное финансирование осуществляется в соответствии с 214-ФЗ. По его прогнозу количество застройщиков точно сократится, поскольку не всем действующим застройщикам может быть предоставлено проектное финансирование.

Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финансовым рынкам, сообщил, что будут поддержаны предложения по развитию системы счетов эскроу для  долевого строительства. В частности, он выразил готовность подписаться под поправками о страховой защите денег дольщиков на таких счетах в пределах 10 млн руб. Что касается уполномоченных банков, то обязательно необходимо сохранить конкуренцию, считает депутат. А требования при этом можно изменить. По его мнению, ключевым критерием для отбора уполномоченных банков должен быть рейтинг.  

Фото Марата Абулхатина, Фотослужба Госдумы РФ

Николай Николаев (на фото), председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, напомнил, что с 1 июля 2018 года вводится новый механизм контроля — банковское сопровождение деятельности компаний, привлекающих средства граждан для строительства жилья. Это позволит ограничить их право использования полученных средств в непрофильных целях, а также своевременно реагировать в случае возникновения финансовых проблем у этих застройщиков.

Помимо этого, по истечении трех лет рынок долевого строительства должен уступить место иным формам привлечения средств граждан, например модели проектного финансирования жилищного строительства.

На вопрос об источниках финансирования жилищного строительства депутат ответил, что таковым могут остаться средства граждан. Вкладываться они будут, но через посредничество банков, которые примут на себя все риски. «Речь идет, прежде всего, о том, что средства граждан будут вкладываться в строительство, но только безопасным путем — через банковские счета эскроу. И это распространенный зарубежный опыт, когда застройщик получает средства граждан, но только после ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил Николаев. Эта модель, по его мнению, защитит граждан от рисков, которые поделят между собой застройщик, банк и компенсационный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Николай Николаев не согласился с высказанными мнениями о прогнозируемом росте цен на жилье. «Цены будут более стабильны, они станут прозрачнее, — полагает он. — Те огромные банковские проценты по кредитованию, которые сегодня включены в стоимость квадратного метра, будут исключены из состава этих цен. Сегодня на депозитных счетах банков размещено более 20 трлн руб. наших граждан. Это огромный инвестиционный ресурс. И если мы создадим понятный и надежный рынок жилищного строительства, то к нему изменится отношение наших граждан и финансовых институтов, и в конце концов это все послужит для стимулирования рынка и дальнейшего строительства жилья», — резюмировал парламентарий.

 

Другие публикации по теме:

Дорожная карта по переходу от долевого строительства к проектному финансированию будет представлена до 4 декабря

Михаил Мень рассказал как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Михаил Мень рассказал как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Россия 24: интервью с Александром Плутником

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

Новый выпуск отраслевого видеопроекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» стал своеобразной переговорной площадкой для банков и застройщиков. На круглом столе эксперты проанализировали предложения, которые могут сделать использование проектного финансирования более эффективным.

 

 

21 июня состоялся очередной круглый стол «ВСЁ О СТРОЙКЕ» — видеопроекта, где лидеры строительной отрасли, банки и органы власти обсуждают актуальные новости и делятся секретами успешных кейсов застройщиков. Круглые столы проходят в формате прямых эфиров, которые идут одновременно на Youtube и Rutube.

Темой нового выпуска стало проектное финансирование. В рамках онлайн-дискуссии эксперты рассмотрели ряд вопросов, в том числе:

• какие изменения произошли в практике применения проектного финансирования;

• с какими проблемами сталкиваются застройщики при получении средств;

• каких мер в сфере проектного финансирования ждет строительная отрасль;

• что предлагают банки девелоперам.

Среди спикеров эфира — представители крупнейших банков, а также девелоперских компаний, входящих в первую сотню рейтинга ЕРЗ.РФ ТОП застройщиков РФ.

Участниками круглого стола стали:

Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка;

Андрей Бахмутов, вице-президент по развитию государственных программ Банка ДОМ.РФ;

Павел Гуменник, руководитель управления организации финансирования Холдинга Setl Group;

Ольга Шахмина, главный финансовый менеджер компании Брусника; 

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК А101; 

Юлия Сидская, директор по инвестициям федерального девелопера Неометрия и инвестиционной компании Alias Group; 

Ильшат Шайбаков, руководитель отдела аналитики и проектного финансирования ГК Первый Трест; 

Руслан Капанов, финансовый директор Унистрой;

Мария Баланкова, заместитель генерального директора по развитию Полис Групп;

Александра Болилая, директор по инвестициям холдинга LEGENDA;

Илья Ветюгов, заместитель финансового директора Голос.Девелопмент.

 

 

Эфир провела директор проекта Светлана Опрышко (на фото).

Круглый стол прошёл при поддержке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ).

Информационные партнеры выпуска — портал ЕРЗ.РФ, «Строительная Газета», «Строительный бизнес».

 

 

Текущую ситуацию в области проектного финансирования проанализировала Светлана Назарова (на фото). По ее словам, несмотря на волатильность рынка, девелоперы продолжили работать с этим инструментом и развивать свои проекты.

«Выдача кредитных средств по финансированию действующих проектов за пять месяцев текущего года в два раза превысила аналогичный показатель предыдущего года», — озвучила данные Сбербанка специалист.

В прошлом году за 5 месяцев банк выдал застройщикам 341 млрд руб. для реализации действующих проектов, а в текущем — 578 млрд руб. «Это говорит о том, что девелоперы продолжили стабильно финансировать свои проекты и сфокусировались на том, чтобы завершить их», — сказала Назарова.

В марте Сбербанк отметил сокращение запуска новых проектов. В текущем году в марте девелоперы подали 109 заявок на проектное финансирование, а в предыдущем — 175 заявок.

«Снижение в полтора раза обусловлено неопределенностью: многие застройщики задумались, стоит ли начинать новые проекты в текущих условиях, — пояснила эксперт. — В мае ситуация по поступившим заявкам выровнялась: в прошлом году в мае у нас было 132 заявки, а в этом — 139».

Назарова считает, что уверенности девелоперам придали принятые меры господдержки, в том числе и последние новости о снижении ставки по льготной ипотеке до 7% годовых.

 

  

Тренд на сокращение деловой активности девелоперов в марте подтвердили и в Банке ДОМ.РФ. «Сложившиеся экономические реалии подтолкнули наших клиентов пересмотреть планы и притормозить реализацию новых проектов, — сказал Андрей Бахмутов (на фото). — Сейчас мы наблюдаем период восстановления, и количество текущих заявок уже сопоставимо уровнем, который был зафиксирован в начале года», — подчеркнул эксперт.

Текущий портфель действующих договоров банка составляет 2,5 трлн руб., что выше показателей аналогичного периода прошлого года более чем в два раза.

«Можно отметить упор на региональные проекты, — заявил Бахмутов. — Порядка 56% финансированного жилья приходится на строительство в 40 субъектах России, от Калининграда и до Владивостока».

Он сообщил, что Банк ДОМ.РФ предоставил девелоперам возможность оплачивать комиссии по субсидированным ипотекам из кредитных средств. Банк открывает застройщикам дополнительные сублимиты, чтобы они могли оплатить комиссии и поддержать спрос.

  

 

Ряд трансформаций в практике применения проектного финансирования обозначил Павел Гуменник (на фото).

«Девелоперы пересчитывают затраты, а банки смотрят иначе на доходную часть, — сказал эксперт. — Теперь согласование стоимости реализации квадратного метра занимает чуть больше времени, чем раньше».

Банки стали более консервативны, и, по мнению эксперта, застройщики здесь должны согласиться с кредиторами, так как в перспективе неопределенного спроса изменение подхода к оценке является правильным решением.

Также Гуменник добавил, что в рамках проектного финансирования застройщику стало сложнее согласовывать стоимость продажи объектов бизнес-класса и элитного сегмента.

 

 

В компании Брусника не считают изменения в проектном финансировании критичными: по словам Ольги Шахминой (на фото), девелопер не видит масштабных сложностей в нововведениях банков.

«Мы не стали менять инвестпрограмму или приостанавливать запуск новых проектов, — сказала эксперт. — В феврале, марте и апреле со всеми новыми заявками по проектному финансированию мы в штатном режиме обращались в банки».

Опыт компании показывает, что банки лояльно относятся к сложностям, которые возникли в девелоперском бизнесе. «Многие незавершенные проекты требуют дофинансирования, и наши банки-партнеры отнеслись к этой ситуации с пониманием, — рассказала Шахмина. — По некоторым проектам были пересмотрены модели и утверждены необходимые объемы дофинансирования бюджетов».

 

 

Один из актуальных вопросов проектного финансирования проанализировал Анатолий Клинков (на фото). «Банки анонсировали девелоперам возможность субсидировать ипотеку из кредитных средств, но в то же время вопрос лимита на эти субсидии пока что не определен», — отметил он.

Эксперт считает, что в таких условиях застройщик не может спрогнозировать значение LLCR. «Оплата комиссий за субсидирование ставок из лимитов — хороший инструмент, но все-таки многие коллеги рассматривают вариант отсрочки уплаты комиссии на момент ввода дома в эксплуатацию. Это позволит снизить процентную нагрузку на девелоперов», — подчеркнул Клинков.

В качестве еще одной из возможных мер поддержки спикер назвал выделение отдельных кредитных линий на строительство социальных объектов, которые создаются в рамках комплексной застройки, и предоставление на них государственных гарантий. Такая инициатива поможет девелоперу снизить себестоимость строительства.

  

  

Ключевые проблемы, которые в текущих реалиях видят в компании Неометрия и в Alias Group, раскрыла Юлия Сидская (на фото).

«У застройщика всегда есть дефицит ликвидности, именно поэтому так остро стоит вопрос поэтапного открытия эскроу, — пояснила она — Как развиваться девелоперу, если все свои средства фактически аккумулированы на эскроу-счетах?», — обозначила критическую проблему Сидская.

Другие сложности застройщиков связаны с ростом себестоимости строительства и ужесточением условий авансирования. Чтобы девелопер имел возможность увеличивать авансы и снижать риски роста себестоимости, эксперт предложила ввести аккредитацию для проверенных поставщиков.

 

 

Во время согласования проектного финансирования у банков и застройщиков нередко возникают разногласия. Ильшат Шайбаков (на фото) поделился таким кейсом.

«По нашим прогнозам, в одном из проектов стоило запланировать увеличение себестоимости на 30%, — сказал эксперт. — Однако банки подняли ее намного выше, и, чтобы не уходить на собственное участие, сильно увеличили доходную часть. Но рассчитывать, что в текущей ситуации она будет расти указанными темпами, не совсем верно», — резюмировал он.

Шайбаков считает, что рынок не дает предпосылок для оптимистичных прогнозов относительно значительного увеличения цен и спроса на жилье.

 

 

Схему пулинга, при которой ценообразование формируется сразу по нескольким проектам, используют в компании Унистрой. Подробнее о накопленном в этом отношении опыте рассказал Руслан Капанов (на фото).

«Если кредитование происходит в рамках одного жилого комплекса, то распространить расчет ставки эскроу можно на все объекты, — пояснил он. — Естественно, если дом сдается, то из расчета он выбывает», — добавил специалист.

Проектное финансирование с такой опцией компании предоставляет банк Открытие.

   

 

Александра Болилая (на фото) отметила, что по сравнению с кризисами прошлых десятилетий застройщики находятся в более выгодном положении благодаря бесперебойному проектному финансированию.

«Из сложностей можно выделить волатильность и турбулентность inputs — изменения в них происходят каждые несколько дней», — сказала эксперт. Для застройщиков это связано с дополнительными временными ресурсами, которые затягивают запуск новых проектов.

 

 

О сложностях применения проектного финансирования в регионах сообщил Илья Ветюгов (на фото).

«Был определенный лаг между принятием решений о мерах поддержки и их реализацией, — заявил он. —  Например, распределения конечных лимитов по Постановлению Правительства РФ №629 мы ждали порядка двух месяцев».

Еще одна сложность, с которой столкнулись в Голос.Девелопмент — избыточный пессимизм банков. «У нас был случай, когда строительный дивизион сообщил о снижении цен по широкому спектру номенклатуры, — поделился Ветюгов. — Цены опускаются, а банк в это время закладывает рост себестоимости на 15—20%. На наш взгляд, такая инерционность не позволила рассматривать проекты более оперативно», — резюмировал он.

Запись эфира с полными выступлениями спикеров доступна по ссылкам:

• просмотр на Youtube;

• просмотр на Rutube.

Следующий круглый стол «ВСЁ О СТРОЙКЕ» пройдет 28 июня в 11:00 (по мск). На нем представители 10 отечественных IT-компаний презентуют сервисы для стройнадзора и повышения качества девелоперского продукта.

У разработчиков будет 5 минут, чтобы рассказать о преимуществах своего продукта. После выступлений застройщики оценят предложенные сервисы и отметят самые интересные из них.

Бесплатная регистрация на битву IT-решений открыта на сайте проекта. Присоединяйтесь к эфиру и знакомьтесь с передовыми инструментами цифровизации в экспресс-формате.

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Застройщики сошлись во мнении, что оптимальная ставка по льготной ипотеке должна быть не выше 5%

Директора IT-подразделений застройщиков поделились опытом цифровизации своих компаний

13 отечественных производителей и IT-компаний представили на суд застройщиков свои разработки

«Хорошо не будет»: застройщики поделились прогнозами об изменении спроса и цен на новостройки

Застройщики обсудили, чем заменить импортные решения и материалы, которые покинули российский рынок

Девелоперы рассказали, насколько выросла себестоимость новых проектов за последние месяцы

В Сургуте поговорили о цифровизации строительной отрасли и вручили награды победителям и призерам премии ТОП ЖК

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: недружественные страны — как будут совершаться сделки с недвижимостью с участием нерезидентов

Компания «Базис.Недвижимость» приглашает посетителей РСН-2022 на закрытый бизнес-ужин «Цифровизация строительства» в Москве