Крупнейший застройщик республики девелоперская компания «Унистрой» (1-е место в ТОП региона) подписала со Сбербанком договор проектного финансирования с использованием счетов эскроу и стала участником пилотного проекта по отработке взаимодействия девелопера и банка в новых условиях.

Первым объектом, продажи квартир в котором будут вестись по новой схеме, стал дом №7 в жилом комплексе ART City, расположенном в центре Казани (на фото).

Как рассказали порталу ЕРЗ в компании «Унистрой», в ближайшие дни застройщик ждет выхода первого ДДУ из Регпалаты, и в середине ноября планирует открыть продажи. Ввод дома в эксплуатацию запланирован на I квартал 2020 года. Всего по проекту в комплексе будет 16 домов, из которых на сегодняшний день сдано четыре.

По данным исследования АСР «Центр». ART City входит в ТОП-3 рейтинга жилых комплексов России по формированию комфортной среды для жизни.

Напомним, что по новому механизму, который официально вступил в силу в июле 2019 года, покупатель, совершая сделку по ДДУ, будет указывать, что вносит деньги на специализированный эскроу-счет в банке. Застройщик же получает к ним доступ только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Проектное финансирование, с одной стороны, значительно снижает риски дольщиков, с другой — есть гарантия банка на достройку объекта даже при возникновении финансовых сложностей у небольших строительных компаний.

В настоящее время застройщики могут работать как с использованием эскроу-счетов, так и без них. Разница между этими вариантами состоит в разной структуре стоимости финансирования, поясняют в компании «Унистрой». Финансирование с использованием эскроу-счетов предоставляется по более низкой ставке, однако сумму процентов считают со всех затрат на строительство. А при финансировании строительства без использования эскроу-счетов облагается только разница между расходами на строительство и поступлениями от дольщиков.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

При использовании эскроу банк снижает комиссию, также отсутствует необходимость взносов в Фонд защиты дольщиков. Фактически финансовые отличия между способами незначительны. Застройщик может не использовать средства дольщиков, но для этого он должен будет вкладывать собственные средства или искать инвесторов, либо привлекать банковское финансирование под повышенный процент.

Эксперты прогнозируют сокращение объемов строительства и количество застройщиков в 2019 году.

«Зная, что с 1 июля вступят в силу новые обязательства, мы заранее решили опробовать новую схему и первыми в регионе заключили договор с эскроу-счетами. Уверен, что сильные надежные компании, быстро перейдут на новые рельсы, — рассказал порталу ЕРЗ заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов (на фото). — Проблемы могут возникнуть у небольших компаний, которым будет сложно выжить в новых условиях рынка: банки просто не дадут им кредиты».

Дискуссию среди экспертов вызывает и новое требование к застройщикам, согласно которому они должны ввести в эксплуатацию не менее 10 000 кв. м за последние три года.

«Для нашей компании данный объем является небольшим, а для какого-нибудь условного поселка городского типа в провинции такая квадратура — это большой жилой комплекс, — говорит Искандер Юсупов. — Поэтому многие регионы рискуют остаться без застройщиков и будут нуждаться в новых сильных инвесторах», — резюмирует топ-менеджер.

Фото: www.promdevelop.ru

Напомним, что с 1 июля 2019 года вступают в силу новые требования законодательства, согласно которым расчеты по сделкам с недвижимостью по договорам долевого участия будут осуществляться с использованием счета эскроу.

После заключения ДДУ дольщик открывает счет эскроу в банке, на котором внесенные им денежные средства будут храниться до момента предъявления застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выписки из ЕГРН о праве собственности в отношении одной квартиры. Только после этого застройщик сможет получить средства дольщиков на свой расчетный счет.

По мнению законодателей, такая схема поможет очистить рынок от недобросовестных строительных компаний и станет дополнительной гарантией для дольщиков.

Законом особо оговорено, что изменение порядка расчетов не несет никаких дополнительных расходов для лиц, заключивших договор долевого строительства. Банк не имеет права взимать какие-либо вознаграждения за открытие и сопровождение счета. Средства на данном счете на сумму до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.

Фото: www.unistroyrf.ru

СПРАВКА ЕРЗ: Унистрой

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 470 623 кв. м

Объектов — 35 (в 5 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 30-е

Место в ТОП по Республике Татарстан — 1-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2017 г. — 190 708 кв. м

Текущий объем ввода жилья в 2018 г. — 80 357 кв. м

Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5

Рейтинг в IV кв. 2017 г. — 5

Другие публикации по теме:

ПИК начал продажи в первом жилом комплексе с использованием счетов эскроу

Первая сделка по проектному финансированию заключена в Ульяновской области

Редевелопмент в Новосибирске реализуется с использованием счетов эскроу

К работе с застройщиками допустят региональные банки

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): При проектном финансировании успех определяют темпы строительства и продаж

Проектное финансирование пришло на Средний Урал

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования

Брусника использует счет эскроу уже во втором регионе

ПИК первым из крупных застройщиков перешел на счета эскроу

ТОП застройщиков Республики Татарстан на 1 сентября 2018 года по текущему строительству возглавил застройщик «Унистрой»

В Татарстане запущена уникальная программа рассрочки приобретения жилья, не противоречащая канонам шариата

К такому выводу пришел РБК, сопоставив сумму страховых выплат и стоимость квартир на первичном рынке.

Источник изображения: Сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Авторы публикации напомнили, что размер страховки по эскроу в 10 млн руб. был установлен в 2019 году при переходе на проектное финансирование. И он до сих пор не менялся, хотя новостройки за пять лет существенно подорожали.

«Страховка нужна, если что-то случится с банком, где открыт счет эскроу, — пояснил основатель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (на фото ниже) и уточнил: — Например, у него будет отозвана лицензия, или он обанкротится, после чего ЦБ введет мораторий на удовлетворение требований кредиторов».

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

Сегодня средняя стоимость квартир в российских новостройках, по данным Яндекс Недвижимости, не превышает 10 млн руб. То есть полностью укладывается в лимит страховых выплат.

Но в крупных городах с активным рынком ситуация иная. Например, в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге даже однокомнатные квартиры в строящихся домах стоят в среднем больше 10 млн руб.

В каких городах страховка не покрывает стоимость квартир в новостройках

Источники: РБК, Яндекс Недвижимость

По расчетам аналитиков платформы bnMAP.pro, в Сочи доля более дорогих лотов в предложении на начало декабря составляла 72%, в Москве — 64%.

В этих городах страховой выплаты хватит на компенсацию лишь 2/3 от стоимости однокомнатной квартиры, а треть потраченных на приобретение средств будет потеряна. В Санкт-Петербурге, где цены ниже, в среднем «не вернется» 3%.

При покупке на первичном рынке двухкомнатной квартиры к группе добавились Казань и Нижний Новгород. При наступлении страхового случая в этих городах можно потерять до 60% от стоимости «двушки».

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

В случае трехкомнатных квартир список расширился до 13 городов, в которых средние цены превышают 10 млн руб.

Несмотря на то что прецедентов по выплате страховки по эскроу пока не было, повышение стоимости жилья — серьезная причина для изменения лимита компенсаций.

В августе на совещании с членами Правительства РФ, глава регулятора Эльвира Набиуллина (на фото ниже) предложила увеличить лимит страхового возмещения втрое, до 30 млн руб.

Фото: cbr.ru

Если это произойдет, то в большинстве городов проблема исчезнет. Но не везде.

По информации bnMAP.pro, в начале декабря квартиры в новостройках дороже 30 млн руб. продавались:

• в Сочи, где их доля составляла 26,3%;

• в Москве — 19%;

• в Санкт-Петербурге — 5%;

• в Казани — 3%;

• в Нижнем Новгороде — 2,2%.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Такое жилье также есть во Владивостоке, Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Тюмени, Уфе, Краснодаре, Воронеже, Челябинске и Красноярске (менее 1%).

Впрочем, пока лимит страховых компенсаций остается на старом уровне в 10 млн руб., поскольку предложение ЦБ до сих пор не принято, резюмировал РБК.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперты: за пять лет страховка для дольщиков отстала от стоимости квартир

Эксперты о предложении ЦБ увеличить до 30 млн руб. страховое покрытие по счетам эскроу

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

Банк России ограничил рост ставки по уже выданному ипотечному кредиту

Перспективы ссудо-сберегательных касс: мнения экспертов

Депутаты поддержали законопроект о системе жилищных сбережений граждан

Эксперты: в декабре оформление ипотечных страховых договоров превысило среднемесячный уровень на 28,5%

Депутаты ограничили рост ставки по ипотеке при отказе заемщика от страховки

Эксперты ожидают роста мошенничества при страховании ипотечных кредитов