Вице-премьер Виталий Мутко сегодня прокомментировал два свежих правительственных постановления, уточняющих процесс управления многоквартирными домами.

Фото: www.rsport.ru

Речь идет о двух документах за подписью Дмитрия Медведева:

• Постановлении Правительства РФ №1541 от 14.12.2018 «О внесении изменений в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления многоквартирным домом»;

• Постановлении Правительства РФ №1616 от 21.12.2018 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

Комментируя первый из этих документов, вице-премьер Виталий Мутко (на фото выше) сообщил, что теперь в рамках конкурсной процедуры для определения победителя предусматривается пошаговое снижение цены договора управления домом и отказ от такого критерия, как стоимость дополнительных работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества.

Напомним, что до выхода постановления №1541 стоимость оказания минимального перечня услуг была фиксированной, а на конкурсах управляющие компании конкурировали за счет объема стоимости дополнительного перечня услуг. Теперь же компании будут конкурировать друг с другом за счет снижения стоимости самого минимального перечня.

«Цель принятых решений — создать конкурентную среду по отбору управляющих компаний и снизить цены на управление домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир», — пояснил Виталий Мутко.

Второе постановление касается назначения УК на временной основе, сроком один год. Речь идет о МКД, которые не выбрали способ управления — согласно Жилищному кодексу собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления.

«В случае если дом находится без управления, муниципалитет самостоятельно назначает компанию на временной основе без какого-либо конкурса, стоимость содержания дома в данном случае будет соответствовать муниципальным расценкам», — уточнил замглавы Правительства РФ.

Фото: www.urbaneconomics.ru

Правовую и экономическую подоплеку правительственных постановлений (в особенности первого) для портала ЕРЗ прокомментировал признанный эксперт в сфере управления ЖКХ — ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

История вопроса

«При введении с подачи Минстроя России в 2015 году лицензирования органы местного самоуправления, — в целях передела рынка управления многоквартирными домами в условиях, когда органы государственного жилищного надзора часто под любыми предлогами не выдавали вовремя или вообще лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД «недружественным» управляющим организациям, — назначали своими волевыми решениями «дружественные» УО.

Предлог был благовидным: «не бросать же дома». При этом действующие положения Жилищного кодекса РФ грубо игнорировались.

Письмами Минстроя РФ в 2015 году муниципалитетам рекомендовалось назначать временно (это слово у всех стойко ассоциируется со словом «нелегитимно») управляющие организации для устранения чрезвычайных ситуаций (их создавали органы ГЖИ, которые отказывали управляющей организации в получении лицензий) и путем предоставления «муниципальных преференций». Свою негативную роль эти письма сыграли: где потребовалось власть предержащим, там рынки были переделены.

Фото: www.vseogkh.ru

ФАС России в письме №АД/46729/15 от 02.09.2015 выразила свою позицию в части возможности предоставления временной управляющей организации без проведения конкурсных процедур права на управление многоквартирными домами: без решения общего собрания собственников и без проведения конкурсных процедур согласно Постановлению Правительства РФ №75 от 06.02.2006, временная управляющая организация права на управление МКД не имеет.

Полтора года понадобилось Правительству РФ, чтобы внести в ЖК РФ необходимую поправку. Еще год потребовался, чтобы принять Постановление №1541 от 14.12.2018.

Саму предложенную постановлением процедуру назначения рыночной назвать никак нельзя. Это решение всегда будет субъективным и административным.

Фото: www.23kvartiri.ru

Действовать превентивно, а не «бить по хвостам» 

Проблему «не бросать дома» нужно решать превентивно, а не «бить по хвостам». В текущих условиях управляющие организации отказываются управлять только «убитыми» многоквартирными домами, у которых плохое состояние, потребность в большом объеме и перечне ремонтных работ, а муниципалитет из популистских соображений не готов устанавливать в рамках открытых конкурсов адекватный размер платы за содержание жилого помещения (хотя формально он предельными индексами не ограничивается).

То есть бедность собственников, отсутствие у них работы и доходов, популизм, создание видимости экономических подходов, преобладание «метода кнута», жесткий прессинг органов государственного жилищного надзора за управляющими организациями как за «козлами отпущения» в результате вынуждают УО отказываться выходить на открытые конкурсы. В итоге дома становятся «брошенными».

Фото: www.168.ru

Новое постановление дает муниципалитетам легальную возможность назначать временные управляющие организации из числа отобранных, муниципальных или «преданных» организаций. Эти УО не смогут совершать чудеса и будут создавать видимость работы. Ну а собственники в свою очередь будут делать вид, что платят. А региональные ГЖИ будет пинать тех, кто вынужденно или за некие «коврижки» согласился временно управлять изношенными домами.

Правительство утверждает, что цель принятия постановления от 14.12 2018 года №1541 — «создать конкурентную среду при проведении конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами, снизить цены на управление многоквартирными домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир».

При этом сообщается, что «в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом внесены изменения, которыми в ходе конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены договора управления многоквартирным домом». 

Фото: www.zhkhacker.ru

Изначально в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные вышеупомянутым Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, закладывался следующий принцип.

Победителем открытого конкурса объявлялся претендент, назвавший бОльшую сумму, на которую он готов выполнить дополнительных услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД в добавление к услугам и работам, содержащимся в основном перечне.

Фото: www.nar.ru

Поживем — увидим

И если бы органы местного самоуправления не ленились составлять большие перечни дополнительных работ с достаточно большой суммарной стоимостью дополнительных работ, Минстрой РФ установил бы соответствующие требования к составу и стоимости допперечня в постановление №75, то ушлый претендент (первый подавший документы — а это всегда «дружественная» муниципалитету организация) не мог бы сказать, что он готов выполнить ВСЕ допработы на всю их стоимость (…а значит, другим претендентам нечего уже предложить по стоимости допработ).

Конечно, нужно понаблюдать, как на практике будет реализовываться новый подход. Но слово «демпинг» всем давно известно. Как и слово «популизм». Снижение размера платы за содержание жилого помещения при конкретном состоянии дома и конкретном перечне имеет известные пределы.

Будет ли возможность у победителя конкурса обеспечить требуемое состояние многоквартирного дома при явно заниженном размере платы —это вопрос», — резюмировал Дмитрий Гордеев.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

В России упорядочат правила сноса самостроя, включая МКД

За грубые нарушения управляющие компании теперь можно будет менять по упрощенной схеме

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Минстрой России устанавливает порядок определения УК для управления многоквартирным домом

Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

18.10.2023 Арбитражный суд Московского округа рассмотрел жалобу Администрации городского округа Химки Московской области (истец) к ООО «Шереметьево-4» (ответчик) о сносе самовольной постройки, используемой застройщиком в качестве «Офиса продаж» в многоквартирных домах (МКД), строительство которых осуществляет ответчик на земельном участке, предоставленном ему в целях строительства МКД.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Согласно материалам дела, ООО «Шереметьево 4» является арендатором земельного участка с видом разрешенного использования «для жилой застройки переменной этажности 1—17 этажей». Главстройнадзор выявил, что застройщик без разрешения на строительство возвел на данном участке «Офис продаж» прямоугольной формы приблизительно 12 x 18 м и поставил его на государственный кадастровый учет.

На момент судов первая очередь строительства была завершена, МКД введен в эксплуатацию, в спорном здании временно размещены магазины. Поскольку далее застройщиком планируется строительство и ввод в эксплуатацию последующих очередей строительства, спорное здание, по мнению истца, вновь будет использоваться как вспомогательное в качестве офиса продаж жилых помещений.

По мнению истца, данное строение является самовольной постройкой, поскольку возведено без получения на это необходимых разрешений на земельном участке (ЗУ), не отведенном для этих целей, и подлежит сносу.

Суд первой инстанции поддержал застройщика, указав, что строительство объекта осуществлено ответчиком на арендуемом им ЗУ в соответствии со строительными и противопожарными нормами и правилами, сохранение и эксплуатация этого помещения не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С ним согласился и суд апелляционной инстанции.

Арбитражный суд Московского округа отменил решения нижестоящих судов. При этом было указано, что:

• судами не устанавливалось, предусмотрено ли строительство спорного объекта (в том числе в качестве «Офиса продаж») условиями заключенного сторонами инвестиционного контракта;

• ответчик не получал разрешения на строительство спорного объекта;

• допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС);

• к числу ОКС вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) ОКС. А ответчик не доказал, какую именно вспомогательную функцию спорный объект выполняет по отношению к МКД.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд встал на сторону строителей в их споре с СРО

Арбитражный суд: в качестве подтверждения согласования условий договора можно принять эмодзи

Верховный Суд разъяснил, на что может рассчитывать покупатель по зависшей сделке

Утверждены критерии для зданий и сооружений вспомогательного использования

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе

Перечень документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в безвозмездное пользование, дополнят

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации 

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют