Об этом и о многом другом основатель и глава ГК «Эталон», накануне продавший пакет акций Группы АФК «Система», рассказал в интервью «РИА Недвижимость»

Фото: www.etalongroup.ru

Как уже сообщал портал ЕРЗ, на минувшей неделе владелец Etalon Group PLC Вячеслав Заренков (на фото) продал мажоритарный 25% пакет акций Группы ПАО АФК «Система» Владимира Евтушенкова.  

В покупку вошел и девелоперский актив Группы — АО «ГК «Эталон», известный под брендом ГК Эталон (10-е место, в ТОП по РФ, 8-е место по Москве, 5-е место по Санкт-Петербургу).

А перед этим уже само АО «ГК «Эталон» приобрело 51% акций АО «Лидер-Инвест» — крупного девелопера на московском рынке жилой недвижимости (88–е место в ТОП по РФ, 24-е место по Москве), входящего в пакет активов АФК «Система».

Фото: www.worldsgu.ru

Сумма каждой из сделок составила чуть более 15 млрд руб. Таким образом, у наблюдателей появился повод заметить, что Евтушенков произвел своеобразную рокировку: сначала продал свой девелоперский актив структуре Заренкова, а затем вернул его уже слившимся с ГК «Эталон».

В итоге Вячеслав Заренков утратил контроль над своим девелоперским активом, выйдя из состава совета директоров Etalon Group, поскольку после сделки у него остался относительно небольшой миноритарный пакет в 5,7% акций.

Фото: avangardnews.ru

В интервью «РИА Недвижимость» Заренков пояснил свой фактический уход из девелоперского бизнеса, которому отдал около 30 лет жизни, накопившейся за эти годы усталостью.

«Чтобы управлять такой крупной компанией, необходимо выкладываться 24 часа в сутки и всегда быть в напряжении. Куда бы я ни ехал — на рыбалку, в лес, кататься на лыжах — я все равно с утра до позднего вечера думал о компании. Но мне идет 68-й год, и в таком режиме уже трудно работать, — пояснил бизнесмен. — А трудиться вполсилы — не в моем характере. Да и компании это не на пользу, когда лидер, на которого рассчитывают, работает не в полную меру», — добавил он.

Фото: ГК «Эталон»

В то же время Заренков выразил искреннюю уверенность, что слияние ГК «Эталон» и АО «Лидер-Инвест» — очень рациональный и своевременный шаг на фоне движения рынка к проектному финансированию.

 «Какого-то влияния на продажу моей доли это не оказало, но на покупку «Лидер-Инвеста» повлияло, — отметил Заренков. — Сейчас начался тренд на укрупнение, и если та или иная компания не будет расти, укрупняться, значит, судьба ее может быть плачевной», — резюмировал предприниматель.

По его оценке, сделка по приобретению «Лидер-Инвеста», полностью «закрыла дефицит наших новых проектов на ближайшие пять лет», устранив многие проблемы, которые могли бы быть у «Эталона».

Так, по словам экс-владельца компании, по состоянию на конец 2018 года у ГК «Эталон» возник дефицит проектов в объеме 1,3 млн кв. м будущей недвижимости. Перекрыть его простой покупкой новых участков с разрешительной документацией высокой степени готовности, особенно в Московском регионе, оказалось проблематично: таковых мало, они очень дороги ($450—550 за 1 кв. м), банковские кредиты на эти цели получит трудно.

 Поэтому и возникло решение купить компанию примерно с таким же объемом проектов, как у ГК «Эталон». «Было изучено более двадцати разных компаний, и наиболее подходящим вариантом оказался "Лидер-Инвест"», — рассказал Заренков.

Фото: www.bloomchain.ru

Он выразил уверенность, что после слияния обоих застройщиков возможность приобретать новые проекты увеличится хотя бы потому, что у ГК «Эталон» есть мощная строительно-техническая база, каковой у «Лидер-Инвеста» не было.

«Мы объединим менеджмент под наше проектное управление и, соответственно, удельно-накладные расходы на метр квадратный снизятся, — подчеркнул девелопер. — Наша вертикально интегрированная система управления даст о себе знать, потому что наши же генподрядные и субподрядные организации …спокойно выйдут на объекты, которые сегодня есть у «Лидера». Тем самым они получат полную загрузку, а их прибыль будет оставаться внутри компании, а не уходить тем подрядчикам, которые сегодня работают на объектах «Лидера»», — обосновал выгоду слияния экс-владелец ГК «Эталон».

Он также уточнил, что позитивный результат от слияния будет налицо, когда завершится интеграция, что по его прогнозу произойдет в III квартале текущего года.

Фото: www.1000dosok.ru

Вячеслав Заренков сообщил, что объединенный земельный банк обоих застройщиков составляет 4 млн кв. м и оценивается в 200 млрд руб. (это земли, уже оформленные как проект).

Он также предположил, что основными территориями застройки объединенного застройщика станут Москва и Санкт-Петербург в соотношении соответственно примерно 60% на 40%. В перспективе — освоение Архангельска и Архангельской области, ряда городов-миллионников и регионов.

Фото: www.lh3.googleusercontent.com

Что касается бренда новой объединенной компании, то он будет унаследован от более крупного из слившихся застройщиков — ГК «Эталон», уточнил Заренков.

 ««Эталон» точно не перестанет существовать. А вот «Лидер-Инвест», скорее всего, да, — сказал бизнесмен, пояснив: — Потому что два таких мощных бренда не должны конкурировать между собой. Поэтому да, «Лидер-Инвест» все-таки вольется в компанию «Эталон» и станет ее частью», — резюмировал основатель ГК «Эталон».

Фото: www.stopress.ru

СПРАВКА ЕРЗ: Группа компаний «Эталон»

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 964 514 кв. м

Объектов строительства — 34 (в 13 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 10-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 5-е

Место в ТОП по Москве — 8-е

Место в ТОП по Московской области — 27-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2018 г. — 311 886 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2018 году — 7-е

Текущий объем ввода жилья в 2019 г. — 0 кв. м

Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в 1 кв. 2018 г. — 5 (из 5)

Фото: www. smotridom.com

Другие публикации по теме:

АФК «Система» вместе с 25% акций выкупила у Etalon Group огромный девелоперский актив

Лидер-Инвест войдет в ГК Эталон

Минувший год стал весьма успешным для ГК «Эталон»

ГК «Эталон» и А101 зафиксировали успехи в 2018 году

ГК «Эталон» расширила совет директоров и опровергла слухи о продаже пакета АФК «Система»

АФК «Система» станет ведущим акционером ГК «Эталон»

На вопросы портала ЕРЗ отвечает финансовый аналитик, автор монографии «Ипотечное кредитование в России» Александр СИНЕЛЬНИКОВ (на фото).

— Александр Михайлович, доля просроченной задолженности по жилищной ипотеке сегодня составляет 1,13% (см. График 1 — Ред.), а доля просроченной задолженности по ипотеке под залог прав требований по ДДУ — в 3,5 раза ниже (0,32%), чем в целом по жилищной ипотеке (см. График 2 — Ред.). Вызывают ли опасения эти цифры или динамика их изменений?

— Невозможно выносить суждение о величине опасности просроченной задолженности без сравнения ее размера с величиной резервов под возможные потери по ссудам и значением норматива Н1 (обязательный норматив достаточности капитала — Ред.) Суждение нужно отдельно выносить по каждому банку, занимающемуся ипотечным кредитованием, с учетом вышеперечисленных факторов.

Можно только напомнить, что в США ипотечный кризис 2008 года начался, когда просроченная задолженность достигла величины порядка 7%.

График 1

График 2

— Почему в настоящее время средневзвешенная ставка по ипотеке под залог прав требований по ДДУ более низкая, чем ипотека под залог готовой квартиры?

— Здесь, как и в предыдущем вопросе, нужно выносить суждение отдельно по каждому банку. Но можно сделать предположение, что выдача банками кредитов под залог прав требования по ДДУ является по своей экономической сущности перекредитованием застройщиков.

Что имеется в виду? По своим утвержденным методикам банки кредитуют застройщиков на начальном этапе строительства до начала продаж по договорам ДДУ. При открытии продаж банки охотно предоставляют кредиты покупателям строящегося жилья, уже ими профинансированного, и эти средства поступают обратно в банки в счет погашения кредитов застройщиков.

Конечно, в целях большей привлекательности банки снижают ставку кредита. Кредиты покупателям жилья по пониженной ставке экономически целесообразны, поскольку они снижают риски всего проекта в целом из-за гарантии реализации проекта на рынке. В некоторых случаях ставка может быть понижена существенно, так как застройщики нередко являются аффилированными с банком предприятиями.

— Почему при этом по данным АИЖК, у иностранных банков средневзвешенная ставка по ипотеке под залог прав требований по ДДУ более высокая, чем   ипотека под залог готовой квартиры?

— Наверное, иностранные банки не занимаются проектным финансированием российских застройщиков, полагая, что этот вид кредитования недостаточно консервативен и поэтому предоставление кредитов под залог прав по ДДУ не является связанным кредитованием.

По своей природе кредиты под залог прав являются более рискованными, поэтому и ставка по ним выше.

— В чем конкретно заключается ужесточение нормативов БР для ипотечных кредитов с первоначальным взносом, например 0%; 10; 15%?

— Ужесточение нормативов БР заключается в изменении расчета обязательного норматива достаточности капитала Н1 в сторону его понижения за счет замены коэффициента риска, равного 100%, на коэффициенты риска, равные 150% и 200%.

Эти коэффициенты «взвешивают» сумму кредиторской задолженности за вычетом созданных резервов в знаменателе дроби, где в числителе стоит капитал банка.

Например, если банк с даты вступления инструкции в силу будет направлять все свободные средства на выдачу нестандартных ипотечных ссуд с первоначальным взносом 15%, классифицируемых в первую категорию качества с нулевыми резервами, то для сохранения значения Н1 на предыдущем уровне ему придется увеличить капитал на 50%.

— Имеют ли особенность нормативы Банка России по ипотеке под залог прав требований по ДДУ, и если да, то в чем эта особенность? Относит ли Банк России ипотеку под залог прав требований по ДДУ к более высокорискованной по отношению к ипотеке под залог готовой квартиры, и если да, то почему?

— Банк России, действительно, относит ипотеку под залог прав по ДДУ к более рискованной, чем под залог готовой квартиры — прежде всего, в части квалификации ссуды в повышенную категорию качества с созданием большего размера резервов под возможные потери по ссудам.

Банк должен непрерывно мониторить финансовое состояние не только заемщика, но и застройщика, поскольку это связанные риски. Как правило, даже при хорошем финансовом положении заемщика и хорошем обслуживании долга такая ссуда обычно квалифицируется в третью категорию качества с созданием резерва не менее 21% по сравнению с 1% резервами во второй категории качества.

Также правами залога по ДДУ нельзя минимизировать создаваемый резерв, как при ипотеке с титулом собственности, поэтому его нужно формировать «живыми» деньгами.

Фото: www. s0.rbk.ru 

— Соотносится ли политика Банка России с реальной ситуацией на рынке ипотечного кредитования?

— Ужесточение Банком России правил выдачи ипотеки через повышение коэффициентов риска по нестандартным ипотечным судам подтверждает озабоченность регулятора возрастающими рисками на ипотечном рынке и несет важную информацию о состоянии российской экономики и ее перспективах на будущее.

На сегодняшний день актуальные ставки по рублевым ипотечным кредитам превышают 9% годовых. Высокая банковская маржа стимулирует увеличение выдачи банками ипотечных кредитов, в том числе за счет привлечения заемщиков на нестандартных для сложившегося рынка условиях.

Резко повышая коэффициенты риска по нестандартным ссудам, а именно с уменьшенными первоначальными взносами, Банк России, по моему мнению, доводит до участников рынка информацию о том, что ближайшие три-пять лет не стоит ожидать от денежных властей уменьшения стоимости заимствований, а для банков — улучшения финансового положения заемщиков из числа физических лиц.

— Банк России и представители Правительства РФ не видят риска возникновения «ипотечного пузыря». А как Вы оцениваете наличие такого риска?

— Чтобы оценить риск возникновения «ипотечного пузыря» нужно, прежде всего, дать его определение. С моей точки зрения под «пузырем» на ипотечном рынке подразумевается нелинейный рост объемов ипотечных кредитов и производных от них инструментов без контроля адекватности соотношения риск/доходность.

Обычно такая ситуация на рынке бывает вызвана отсутствием регулятивного контроля, конфликтом интересов участников рынка, разнесением центров риска и доходности, а также ошибками прогнозирования по математическим моделям.

В качестве модельного примера обычно приводят кризис на американском ипотечном рынке 2007—2008 годов. Главной причиной этого кризиса стала утрата контроля за стандартами выдачи ипотечных кредитов со стороны государственных ипотечных агентств. Как известно, рынок первичных ипотек в США полностью либерализован и участником может стать любая компания  без специальной лицензии.

Рынок нестандартных ссуд, характеризующийся пониженным значением первоначального взноса и отсутствием строгой проверки доходов и активов заемщика, продолжительное время был очень незначительным из-за низкого рейтинга таких активов и ограниченным спросом со стороны инвесторов в ипотечные ценные бумаги с таким обеспечением.

Ситуация резко поменялась, когда мировые рейтинговые агентства на основании «прогрессивных» математических моделей и конфликта интереса между участниками ипотечного рынка начали присваивать высокие инвестиционные рейтинги ипотечным бумагам, обеспеченным смешанными портфелями стандартных и, что самое важное, нестандартных кредитов.

На рынке возник так называемый безрисковый арбитраж: участники рынка начали бесконтрольно в огромном количестве выдавать некачественные ссуды, «замешивать» их в портфелях с качественными и продавать на рынке обеспеченные ими ценные бумаги институциальным инвесторам, привлеченным их высокими рейтингами.

Фактически произошло разделение центра доходности, оставленного за ипотечными компаниями, и центра риска, перешедшего инвесторам в ипотечные ценные бумаги с неверно присвоенными рейтингами. При уровне просрочки по нестандартным ссудам около 7% произошло резкое обесценение ипотечных бумаг и обвал ипотечного рынка.

На ипотечном рынке России не присутствует ни одна из вышеперечисленных причин. Банк России жестко контролирует кредитную политику в коммерческих банках (что подтверждает новая инструкция, которой мы уже касались) и постоянно следит за достаточностью уровня создаваемых резервов. Выпуски ипотечных облигаций, обеспеченных банковскими ипотеками, утверждаются Банком России и строго соответствуют принятым стандартам БР и АИЖК и высокими адекватными рейтингами. Структура выпусков предусматривает обязательный выкуп банками-эмитентами младших траншей ипотечных облигаций, тем сам риск дефолта заемщиков остается за ними.

Наметившийся в текущем году существенный рост ипотечного кредитования, с моей точки зрения, обусловлен значительным отложенным спросом покупателей жилья, снижением стоимости обслуживания кредита и стабилизацией цен на недвижимость.

Все эти обстоятельства носят здоровый экономический характер и ни в коем-случае не ведут к образованию «пузыря».

— Александр Михайлович, спасибо за высокопрофессиональный комментарий.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Банк России: в сентябре выдано ипотечных кредитов для ДДУ на 11% больше, чем годом ранее

Еще 4 банка снизили ставки по ипотеке

Банк России снизил ключевую ставку до 8,25%

Максим Орешкин: Жилье в России будет дорожать, а пузыри на рынке недвижимости не возникнут

Ведущий аналитик Сбербанка объяснил, чего боятся банки при снижении ставки ипотеки

Ставки АИЖК по ипотеке для новостроек снизились до 9%

Ставка ипотеки около 7% в 2018 году вполне реальна при сегодняшнем уровне инфляции

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована