С 1 октября начал действовать принятый минувшей весной федеральный закон 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Фото: www.welcometimes.ru

Как ранее неоднократно информировал портал ЕРЗ.РФ, данный закон вводит запрет на размещение гостиниц и хостелов (имеющих правовой статус нежилых помещений) в жилых помещениях многоквартирных домов (МКД).     

Закон нацелен на защиту жильцов МКД от зачастую нежелательного (по причине шума, мусора, повышенного износа инженерных сетей и пр.) соседства с временными постояльцами. 

Согласно опросу ВЦИОМ, проведенному в марте нынешнего года, большинство опрошенных россиян (70%) уверены, что хостелы в многоквартирных домах создают неудобства для постоянных жильцов.

О новых правилах открытия хостелов

При этом 59-ФЗ не запрещает хостелы как вид гостиниц вообще, но теперь они могут находиться только в помещениях нежилого назначения, разъясняют эксперты Федеральной кадастровой палаты (ФКП) Росреестра.

Поэтому, чтобы хостел продолжил работу после 1 октября, занимаемое им помещение должно быть переведено (если этого не было сделано раньше) из жилого фонда в нежилой.

Для возможности такого перевода помещение должно:

• находиться на первом этаже (или выше, но при условии, что под ним все помещения – нежилые);

• иметь отдельный вход или возможность его оборудования;

• в помещении никто фактически не должен проживать.

Фото: www.r-19.ru

В соответствии со 116-ФЗ, трактующим вопросы перевода жилого помещения в нежилое, прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о таком переводе, собственник должен заручиться:

1) письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещения;

2) большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в подъезде.

Фото: www.smolnews.ru

Нежилое помещение в МКД, претендующее на хостел, с 1 октября 2019 года должно:

• размещаться на первых этажах или выше, но при условии, что под ним располагаются аналогичные нежилые помещения;

• иметь отдельный вход и быть оборудованным звукоизоляцией, сигнализацией, сейфами;

• соответствовать требованиям пожарной безопасности.

Фото: www.youtube.com

«Если у кого-то из жильцов МКД возникло подозрение, что в квартире по соседству располагается гостиница, то перед направлением жалоб в надзорный орган лучше уточнить, действительно ли при ее организации были допущены нарушения», — советует эксперт ФКП Надежда Лещенко (на фото).      

Чтобы уточнить статус помещения, нужно заказать выписку из единого реестра недвижимости (ЕГРН) об общих характеристиках этого объекта, напоминает представитель ФКП.  

При этом в Росреестре подчеркивают, что запрет на размещение хостелов в жилых домах не подразумевает ликвидации права собственника квартиры или домика сдать его по договору в наем на любой срок.

Фото: www.kupiprodai.ru

О влиянии нового закона на рынок «услуг ночлега»

Ранее портал ЕРЗ.РФ сообщал, что по мнению ряда экспертов после вступления в силу 59-ФЗ часть хостелов в РФ вынуждена будет прекратить работу, а другие, скорее всего, уйдут в тень или легальный (пока еще) формат сдачи в аренду комнат в квартире.  

С этим тезисом согласен начальник Управления гостиничного хозяйства Комитета по туризму г. Москвы Алексей Тихненко (на фото).

Фото: www.tourismsafety.ru

При этом чиновник подчеркивает, что отныне арендодателям будет запрещено использовать в рекламе на сайтах слова «отель», «гостиница» и «хостел», поскольку это будет расцениваться как нарушение закона.

«Возможно, нас ждет расцвет рекламы "доходных домов", "жилых комнат" и прочего креатива», — предполагает Тихненко.

По его мнению, в целом закон поспособствует легализации рынка гостиничных услуг и его развитию, хотя доля тех же хостелов в Москве составляет чуть более 5% (89 мини-отелей и хостелов емкостью 2 046 мест). При этом в центре столицы сосредоточено 60% хостелов, прошедших государственную классификацию.

Фото: www.static.tildacdn.com  

О контроле за исполнением закона со стороны законодательной власти

Депутаты Госдумы и Совета Федерации обещают строго контролировать соблюдение только что вступившего в силу 59-ФЗ.

Фото: duma.gov.ru

«Мы видим, что недобросовестные предприниматели не прекращают искать лазейки в законе, которые могут повлечь нарушение прав и интересов соседей, — заявил на днях первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов (на фото выше). — Наша задача — реагировать на такие случаи и добиваться неукоснительного исполнения закона», — подчеркнул он.

Фото: www.tourismsafety.ru

По словам зампредседателя Комитета Совета Федерации по социальной политике Игоря Фомина (на фото), сам перевод жилых помещений в нежилые со стороны бизнеса должен строго контролироваться. В частности, считает сенатор, необходимо отслеживать соблюдение двух обязательных условий:

1) инициативы о переводе должны быть тщательно проработаны и исходить от общественных организаций малого предпринимательства в сфере туризма;

2) такой перевод ни в коем случае не должен затронуть прав соседей-жильцов.

Фото: www.cs8.pikabu.ru

О падении спроса на хостелы как на вид съемного жилья и вид бизнеса

Между тем, по данным исследования, проведенного порталом «Авито Недвижимость», на которые ссылается ТАСС, с января по сентябрь текущего года спрос на краткосрочную аренду места в хостеле упал в большинстве крупнейших городов России (20 из 26), а предложение выросло в 14 из 26 городов.

Лидером по росту спроса стала Ялта: здесь он вырос более чем в два раза, а предложение в свою очередь увеличилось на 56%.

В числе лидеров по росту спроса также оказались Челябинск (28%), Красноярск (8%), Ростов-на-Дону (6%) и Омск (5%).  По росту предложения лидируют Челябинск (67%) и Москва (58%).

Спрос на долгосрочную аренду места в хостеле также упал в большинстве городов, сильнее всего — в Калининграде (на 90%). Самое дорогое проживание в хостеле обойдется гостям Хабаровска (12 тыс. руб. в месяц), Москвы (9 тыс. руб. в месяц) и Сочи (8,5 тыс. руб. в месяц). Дешевле всего проживание в хостеле будет стоить в Челябинске (2,5 тыс. руб. в месяц).

Фото: www.urbizness.ru

Что касается хостелов как вида предпринимательства, то, по данным исследования, за последний год спрос на этот бизнес также упал — на 2,9%, при этом объем предложения по продаже хостелов как готового бизнеса вырос на 7,9%.

Особенно сильное падение спроса (23%) пришлось на недели, предшествующие вступлению в силу 59-ФЗ. Средний размер сделки по стране составил 1,39 млн руб. — по сравнению с прошлым годом цена снизилась на 40%.

Как отмечают авторы исследования, в России хостел как гостевой бизнес можно приобрести за сумму от 90 тыс. до 34,5 млн руб.

При этом около 80% всех хостелов находятся в Москве и Санкт-Петербурге, в них заключается около 63% от общего числа сделок.

Фото: www.depositphotos.com

Другие публикации по теме:

С 1 октября многие хостелы превратятся в комнаты под сдачу

С октября из многоквартирных домов исчезнут хостелы. По крайней мере, легальные

С октября в жилых помещениях многоквартирных домов запретят оказывать гостиничные услуги

Конец гостиничному бизнесу в многоэтажках наступит осенью

Госдума: Закон о запрете хостелов в многоквартирных домах должен вступить в силу не позже 1 июля

Депутаты сказали нет хостелам в многоэтажках

Правительство РФ: в многоквартирном доме может найтись место и для хостела

За открытие хостела придется похлопотать перед соседями

Общедомовое собрание жильцов МКД получит право переводить жилые помещения в нежилые: комментарий эксперта

Такая мера может обрушить спрос на новостройки, говорится в письме, направленном регулятору «Деловой Россией» от имени отраслевого сообщества, сообщают «Известия», ознакомившиеся с текстом обращения.

Фото: www.static.tildacdn.com

Издание напоминает, что в апреле-мае текущего года рынок жилья ощутил резкое падение спроса — до 60—70% от значений марта.

В ответ девелоперы совместно с банками выработали кредитные программы с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке с господдержкой.

Фото: www.newnevsky.ru

Застройщики стали массово субсидировать ипотеку для своих проектов под 0,01—1% годовых на 10—30 лет, что заметно оживило спрос на новостройки.

Наибольшую заинтересованность к данному продукту проявляют, прежде всего, покупатели с относительно невысоким уровнем доходов — для них размер ежемесячного платежа часто важнее итоговой суммы переплаты по кредиту.

Между тем в сентябре руководство Банка России подвергло резкой критике такой способ привлечения покупателей (оценив его как неоправданный маркетинговый прием) и выразило намерение устранить его в законодательном и регуляторном порядке.

При этом регулятор отметил, что экстремально низкие ставки ИЖК достигаются, в основном, за счет завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20—30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов, а все основные риски несут при этом заемщик и банк.

Околонулевые ипотечные ставки грозят «запузыриванием» рынка ипотеки и нарушением стабильности банковской системы страны. Такова официальная позиция в ЦБ.

Минстрой отнесся к ней с пониманием, и во второй половине октября объявил о том, что договорился с ведущими девелоперами страны о постепенной (по графику) отмене околонулевой ипотеки.

Фото: www.kmarket43.ru

Между тем, в вышеуказанном письме «Деловой России» к руководству Банка России от имени застройщиков говорится о нежелательности введения запретительных мер в отношении сверхнизких ставок ИЖК, поскольку они помогают поддерживать спрос на рынке жилья и тем самым исполнять обязательства застройщиков перед банками в рамках проектного финансирования.

Отмена «маркетингового приема» приведет к банкротству многих девелоперов, а значит и к новым долгостроям в стране, предостерегают авторы письма.

ЦБ получил письмо и рассмотрит его в соответствии с действующими регламентами, сообщили «Известиям» в пресс-службе регулятора.

Фото: www.yandex.ru

Издание приводит мнения ряда экспертов как за, так и против околонулевой ипотеки.

В частности, член генерального совета «Деловой России» Алексей Мостовщиков (на фото) считает, что с ее отменой (по оценке компании Метриум сегодня такая ипотека составляет до половины от всех субсидируемых жилищных кредитов в РФ) квартиры станут для россиян менее доступными.

В конечном итоге люди пострадают оттого, что приобрели недостроенное жилье у обанкротившихся компаний, подчеркнул Мостовщиков.

Фото: www.tilda.com

По словам директора департамента продаж федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева (на фото), ипотека по сверхнизким ставкам от застройщика во всех отношениях выгодна при сроках реального погашения кредита более восьми лет.

Например, при сроке кредита в 20 лет выгода от субсидированной ставки для заемщика за весь срок кредитования может составить 27%, то есть и ежемесячный платеж будет соразмерно меньше, пояснил эксперт.

Он выразил уверенность в том, что рынок сможет полноценно развиваться, когда на нем будет максимально широкий выбор ипотечных программ, и каждый покупатель сможет выбрать для себя более подходящий,

Фото: www.myseldon.com

В то же время член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото) разделяет позицию ЦБ.

«За каждый процент снижения ипотечной ставки застройщик платит около 3% стоимости квартиры банку, а суммарные выплаты банку составят 25—40% стоимости жилья…, застройщик эту разницу перекладывает на конечного покупателя», — так парламентарий пояснил основной аргумент регулятора.

Он также заметил, что не видит в отмене околонулевой ипотеки вредных последствий для заемщиков, поскольку они, по его словам, защищены от долгостроя размещением средств на эскроу-счетах.

Совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) привел другой пример в пользу позиции ЦБ. Скажем, заемщику выгодно, что ежемесячный платеж (даже с учетом значительного повышения цены квартиры) становится меньше, но если ему придется продавать квартиру в обозримом будущем, он не сможет ее выставить по цене на 20—30% выше рыночной.

А у банка-кредитора в этом случае возникает проблема с залогом, который дешевле, чем сумма предоставленного кредита, из-за чего возрастут долгосрочные риски, пояснил Щекин. Он также выразил беспокойство, что в результате действия околонулевой ипотеки может принять размах социальной проблемы массовое завышение цен на новостройки.

Промежуточную позицию между крайними точками зрениями продемонстрировала управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото).

Отказ от околонулевой ипотеки может серьезно подорвать спрос, но не опустит его до катастрофической для отрасли отметки, полагает она.

На смену кредитам с околонулевыми ставками уже начала приходить траншевая ипотека (кредит на покупку жилья, выдаваемый двумя частями — до и после ввода дома в эксплуатацию, первый транш и проценты по нему часто носят символический характер), способная стать важным драйвером спроса в ближайшие годы, уточнила эксперт.

Между тем, как сообщает РИА Недвижимость, Ассоциация банков России (АБР) направила в адрес ЦБ письмо с предложением ограничить минимальный размер ставки по субсидированной ипотеке от застройщика.

Речь идет о разных вариантах: например, предлагается сделать ставку не менее 2/3 от базовой ставки по госпрограмме льготной ипотеки (сегодня 7% годовых) или не более 1/3 ключевой ставки ЦБ (сегодня 7,5%).

Другие публикации по теме:

Эксперты: рынок ипотеки в России находится в состоянии неопределенности

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

«Деловая Россия» направила в Правительство предложения по снижению сроков строительства и его себестоимости