В новом выпуске «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» эксперты обсудили новую законодательную инициативу, оценили перспективы крупных девелоперов на рынке ИЖС и рассмотрели текущую ситуацию на нем.

9 декабря прошла трансляция видеопроекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ», где эксперты рынка недвижимости в прямом эфире обсуждают новости отрасли и делятся своими кейсами. Дискуссии проходят каждый четверг в 11:00 (по МСК). Организатор проекта — отраслевой портал ЕРЗ.РФ, генеральный партнер — компания MACRO, информационный партнер — консалтинговое агентство GMK.

В новом выпуске спикеры обсуждали перспективы малоэтажного строительства. Экспертами прямого эфира выступили:

• Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

• Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK;

• Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании Этажи;

• Денис Бадиков, директор по девелопменту компании Партнер-Строй;

• Наталья Воронцова, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family;

• Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

• Серикгалий Мукатаев, CEO ООО «Специализированный застройщик М–Левел».

Фото: РБК Недвижимость 

Первым выступил Кирилл Холопик (на фото). Эксперт представил обзор проекта федерального закона о долевом строительстве коттеджных поселков и изменений в других законодательных нормах.

«Можно выделить два наиболее обременительных условия привлечения средств дольщиков в ИЖС, которые указаны в проекте закона: наличие утвержденной ДПТ (в составе ППТ и ПМТ) и раскрытие информации о застройщике и проекте в ЕИСЖС, — отметил эксперт. — Однако они позволят получать средства банков по линии проектного финансирования, что является большим шагом вперед».

Также одной из проблем коттеджного строительства Холопик назвал вакуум в законодательстве в отношении общего имущества. По его словам, законопроект подробно описывает этот термин и требует, чтобы информация об общем имуществе была раскрыта в ЕИСЖС, проектной декларации и ДДУ. При этом понятие и признаки общего имущества в малоэтажном жилом комплексе введены и в Жилищный кодекс.

Кроме того, спикер озвучил изменения в других нормативных актах, касающихся ИЖС.

О формировании рынка ИЖС в России рассказал Сергей Разуваев (на фото).

«В прошлом году по запросу Минстроя мы проводили исследование и общались с 20 крупнейшими застройщиками страны. Практически все из них заинтересованы нишей малоэтажного строительства и ИЖС, в том числе ПИК и ГК Самолет, — рассказал о результатах опроса спикер. — Некоторые компании могут достигать 20% доходности на капитал в таких проектах, что является нормальным показателем для среднего года».

Разуваев отметил, что изучение ввода ИЖС показывает — большинство построенных домов является так называемым «самостроем». По мнению эксперта, в 2021 году сформированного рынка нет, однако появляются компании, которые начинают специализироваться либо на ИЖС и на малоэтажных домах.

По прогнозу Разуваева, законодательные инициативы формализуют рынок, и тогда застройщики смогут привлекать финансирование и более активно проникать в данную нишу.

Своим взглядом на сегодняшнюю структуру рынка ИЖС поделился Антон Сауков (на фото).

«То, что происходит сейчас — хаос, рынок “самостроя”. Это касается всех регионов, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга. Частные строители стараются снизить себестоимость и продать дороже. А теперь мы сталкиваемся с тем, что люди, которые купили такие дома 2-3 года назад не у девелопера, разочаровываются в качестве “загородки”, — поделился наблюдениями эксперт. — После дачной амнистии ввод ИЖС сильно вырос, но это не говорит о том, что люди стали больше строить. Данные нужны очищенные: садовые общества — это одни цифры, а то, что строят застройщики или частные строители — другие», — подытожил Сауков.

По мнению спикера, ИЖС является перспективным и быстроразвивающимся рынком, но сильного игрока, который мог бы его регламентировать, пока нет.

Денис Бадиков (на фото), рассказал об опыте строительства «Партнер-Строй» в нише ИЖС и озвучил свой взгляд на тренды и законодательные инициативы.

«ИЖС и малоэтажные дома — это тренд. При этом людям нужен не только дом, но и среда. Ранее такие проекты были только в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре, а сейчас подобные поселки можно увидеть в Воронеже, Тюмени, Екатеринбурге, Челябинске, — отметил спикер. — Сейчас мы пытаемся находить варианты работы с банками и органами в ручном режиме, поэтому если появятся нормы, которые стандартизируют все процессы и требования, это будет большим развитием для ИЖС и малоэтажного строительства», — заявил Бадиков.

Спикер сообщил, что сейчас строительство ИЖС связано с рядом трудностей. Например, Партнер-Строй удалось получить проектное финансирование, однако предложить ипотеку для покупателей банк не смог. При этом спикер отметил, что маржинальность для компании вторична, и застройщик осознанно соглашается на меньшую доходность, предоставляя покупателю большую добавленную стоимость.

Мнением о последствиях введения озвученных в законопроекте требований и положений поделилась Наталья Воронцова (на фото).

«Мы работаем по 214 ФЗ уже более семи лет, строим таунхаусы и многоквартирные дома до 4 этажей, а также занимаемся активным развитием территорий в наших проектах, — обозначила направление работы KASKAD Family спикер. — Озвученные изменения считаем правильными и уместными: они решают проблему использования земель общего пользования, дают застройщикам доступ к проектному финансированию, а покупателям — к ипотеке с нормальными ставками».

Так, по словам Воронцовой, законопроект повысит оборачиваемость денежных средств застройщика, и покупатели смогут пользоваться доступными условиями по ипотеке с более низкими ставками и меньшим первоначальным взносом. Эксперт считает, что для поддержки строительства ИЖС, государству необходимо продлить льготные программы по ипотеке для людей, приобретающих у застройщиков частные дома или квартиры в малоэтажных комплексах.

Кристина Яковенко (на фото) поделилась взглядом на то, к каким изменениям приведут новые законодательные нормы.

«Мы строим коттеджные поселки уже 12 лет, и спрос на проекты с организованной средой был всегда высок. Однако за последние два года спрос стал расти еще активнее, и нам пришлось наращивать темп строительства, — рассказала о ситуации на рынке Яковенко. — Нововведения, с одной стороны, улучшают качество продукта, с другой — повышают порог входа для застройщика. Помимо организации рынка со стороны законодательства, нужно понимать, кто будет строить ИЖС и малоэтажные дома: крупные организованные компании или частные строители».

Также эксперт отметила, что переход застройщика из многоэтажного строительства в малоэтажное связан с рядом трудностей. Например, одному из франчайзи девелоперской группы Хрустальный пришлось перестраивать множество процессов при переходе в новую нишу. Застройщик сменил подрядчиков, изменил схему и подход к продажам, подобрал нестандартные технические решения, актуальные для ИЖС, и подстроился под специфичную экономику загородных проектов.

Серикгалий Мукатаев (на фото) отметил одно из достоинств законодательных нововведений.

«Плюсов у законопроекта больше, чем минусов. Он даст крупным застройщикам обоснование более высокой цены для клиентов. Иногда частные строители считают: чем дешевле предложение, тем выше вероятность покупки. Однако люди хотят покупать и дом, и среду, — сообщил спикер. — Это значит, что системы делают более востребованный и безопасный для покупателя продукт: дольщики защищены законом, а на стройке работают профессионалы, которые выполняют работы по современным требованиям строительства».

Также Мукатаев ответил на вопрос о возможности применения типовой застройки в ИЖС. По его мнению, использовать типовые проекты во всех регионах нельзя как минимум из-за климатических условий — в каждом регионе России они сильно отличаются друг от друга. Это обуславливает необходимость строить разные фундаменты и изменять другие инженерные и архитектурные элементы.

Посмотреть запись эфира можно по ссылке. Подписывайте на ютуб-канал ЕРЗ.РФ, чтобы не пропустить анонсы этого и других проектов отраслевого портала.

Другие публикации по теме:

Эксперты рынка недвижимости обсудили эффективность лидогенерации от федеральных агрегаторов новостроек

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: ведущие эксперты отрасли проанализировали важность репутации застройщика

В рамках нового проекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» ведущие эксперты рынка недвижимости России будут обсуждать актуальные вопросы отрасли 

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

Лидеры России по скорости строительства: мнения экспертов — в эфире СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ

В отличие от сенаторов в профильном комитете Госдумы пока не склонны к компромиссам и отвергают аргументы профессионального сообщества.

Сенаторы ищут компромисс

Портал ЕРЗ уже сообщал, что в настоящее время профессиональное сообщество в лице представителей НОЗА, НОСТРОЙ, Деловой России и Клуба инвесторов Москвы подготовило консолидированную позицию относительно недавно принятого 218-ФЗ.

Поиск компромисов проходит под эгидой Совета Федерации, руководитель которого Валентина Матвиенко поручила сенатору Степану Киричуку (на фото) взять эту организационную работу на себя. «Мы получили письмо руководителя НОСТРОЙ Андрея Молчанова, — заявила глава Совета Федерации. — В сентябре надо доложить палате предложения. Может быть, надо будет и внести какие-то коррективы в закон. Защищая граждан, нельзя наносить вред строительной отрасли», — резюмировала Валентина Матвиенко.

Фото: www.s-ura.news

О письме руководителя НОСТРОЙ сообщил в эксклюзивном интервью порталу ЕРЗ и сам Степан Киричук. «У нас уже есть целый ряд обращений: из НОСТРОЙ, из регионов, — отметил он. — В них описываются разные ситуации и высказываются мнения по данному вопросу». «Мы будем разговаривать юридическим языком, обсуждая с застройщиками и экспертами поправки и возможность внесения изменений в отдельные статьи, — подчеркнул бывший мэр Тюмени. — Передо мной поставлена задача найти решение конкретных проблем, чтобы принятый закон работал, никого не ущемляя. Вот этого и будем добиваться».

Речь идет о том, чтобы, по словам Степана Михайловича, «приступить к формированию тех поправок, которые, не меняя концепцию закона, способствовали бы тому, чтобы строительным организациям было легче преодолеть те препятствия, которые перед ними сегодня возникли».

При этом сенатор выразил надежду на то, что в итоге устраивающее все стороны решение будет найдено. «Мы хотим предложить нашим коллегам, депутатам Государственной Думы, также поучаствовать в этом», — добавил он.

Позицию Совета Федерации поддерживает и отраслевое ведомство. «Минстрой рассматривает возможность корректировки поправок, внесенных в законодательстве о долевом строительстве», — сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Председатель профильного комитета Госдумы с необходимостью корректировки закона не согласен

В отличие от сенаторов, еще в июле начавших реальную работу по поиску компромиссов, коллеги из нижней палаты парламента не соглашаются с наличием недостатков в законе.

В своем письме (оно есть в редакции портала ЕРЗ) председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Николай Николаев (на фото) заявляет, что отсутствуют «основания для пересмотра положений законопроекта, относящихся к регулированию деятельности застройщиков».

В частности, утрата действующими застройщиками права привлекать средства дольщиков при создании дочерних компаний в связи с установлением запрета на создание застройщиками юридических лиц и осуществление иной деятельности помимо долевого строительства будет «применяться к проектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года», напоминает г-н Николаев. Соответственно, застройщики, имеющие дочерние компании или планирующие их создание, сохранят возможность достроить все объекты, разрешения по которым получены до указанной даты.

Отвергает глава комитета аргументы о том, что законопроект провоцирует создание множества отдельных компаний под реализацию каждого разрешения на строительство, тем самым полностью отменяя проводимую государством политику, направленную на укрупнение застройщиков согласно нормам ранее принятого 304-Ф3. «Создание проектных компаний для реализации отдельных проектов является распространенной практикой для застройщиков, — напоминает парламентарий. — Согласно имеющимся оценкам, на 1 января 2017 года около 6,5 тыс. застройщиков осуществляли строительство 13,5 тыс. объектов недвижимости, то есть на одного застройщика приходилось два таких объекта. При этом у крупных застройщиков, например, компаний «ПИК» и «ЛСР», в состав групп в настоящее время входят десятки юридических лиц».

Поэтому, считает Николай Николаев, «вводимые требования не препятствуют укрупнению застройщиков, происходящему на базе холдинговых компаний», а предусмотренная законопроектом мера «позволяет также существенно снизить концентрацию рисков на одного застройщика, ограничив эффект «домино», а также затруднив создание недобросовестными застройщиками «строительных пирамид».

Фото:  Марат Абулхатин, фотослужба Госдумы РФ

По мнению Николая Николаева, не находят своего подтверждения факты введения новых административных процедур, затрудняющих работу застройщиков. Законопроект не наделяет компенсационный фонд долевого строительства полномочиями по контролю деятельности застройщиков, предоставляя ему лишь право запросить их бухгалтерскую (финансовую) отчетность и подтверждающие документы. А запрет на одновременное ведение строительства по нескольким разрешениям на строительство «не лишает застройщика возможности осуществления строительства нескольких объектов, например, микрорайона или квартала, в рамках одного разрешения на строительство».

Что касается направления средств участников долевого строительства на финансирование создания объектов социальной инфраструктуры, то такая возможность для застройщика сохраняется, отмечает депутат Николаев, «если после ввода таких объектов в эксплуатацию они безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность либо на них возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства».

А вот какие аргументы приводит автор письма по поводу того, что законопроект запрещает займы, кредиты, облигации, в то время как около 70% застройщиков, работающих на рынке, используют эти источники финансирования наряду с денежными средствами граждан. «Эмитентами облигаций являются в основном не застройщики, а контролирующие их холдинговые компании, как правило, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, — ссылаясь на экспертов, пишет председатель профильного комитета Госдумы. — Кроме того, указанные нормы не будут распространяться на застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирного жилья с привлечением средств участников долевого строительства, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года».

Не поддерживает он и доводы о том, что привлечения только целевых кредитов, как это предусмотрено в законопроекте, недостаточно для эффективной деятельности застройщиков, а запрет на использование других, более дешевых финансовых инструментов негативно скажется на цене недвижимости для конечного потребителя. По мнению г-на Николаева, «целевые кредиты (проектное финансирование) являются основной формой долгового финансирования, обеспечивающей устойчивость проекта, в связи с тем, что это наиболее защищенная и дешевая форма заемного финансирования». В свою очередь «иные нецелевые формы финансирования не обеспечивают гарантии завершения строительства, увеличивают кредитный риск, а также вероятность создания «строительной пирамиды» и риск банкротства застройщика».

Финансирование строительных компаний сегодня является одним из наиболее высокорискованных сегментов кредитования, напоминает депутат, приводя данные Банка России, согласно которым доля просроченной задолженности застройщиков по состоянию на 31 марта 2017 года составляла свыше 25%. Учредителями застройщика могут использоваться иные формы финансирования, без передачи риска на уровень проектной компании, считает он.

В конце своего письма Николай Николаев еще раз подчеркивает, что «вводимый законопроектом новый механизм регулирования деятельности застройщиков разработан в целях обеспечения эффективной защиты участников долевого строительства и призван кардинальным образом повысить прозрачность строительного бизнеса, а также ограничить риски и потери при банкротстве застройщика».

Напомним, что председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев в эксклюзивном интервью порталу ЕРЗ сообщил, что именно он и его коллеги-депутаты являются авторами большинства принятых поправок в 218-ФЗ.

Справедливости ради, следует отметить, что письмо Комитета Госдумы вышло из стен нижней палаты парламента до обнародования консолидированной позиции застройщиков. Не исключено, что развернутое, на 55 страницах, описание проблем, возникших в строительной отрасли, смягчит жесткую линию депутатов. Об этом можно будет узнать на VI Российском инвестиционно-строительном форуме (состоится 20-21 сентября), в пленарном мероприятии которого запланировано выступление Николая Николаева. 

Другие публикации по теме:

Консолидированная позиция застройщиков по 218-ФЗ представлена в Совет Федерации

Застройщики близки к выработке консолидированной позиции по 218-ФЗ

Совещание в Совете Федерации: застройщикам поручили подготовить консолидированную позицию

Степан Киричук (Совет Федерации): Защищать дольщиков, но губить при этом строительную отрасль — с этим мы не согласны

Валентина Матвиенко поручила создать рабочую группу по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к закону о компенсационном фонде

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально