Настроены1 параметрРегион

Настроить фильтр

Регион
+

Застройщики сошлись во мнении, что оптимальная ставка по льготной ипотеке должна быть не выше 5%

На круглом столе «ВСЁ О СТРОЙКЕ» эксперты обсудили проблемы ипотечного кредитования. В эфире приняли участие представители Банка ДОМ.РФ, ведущих девелоперских компаний страны, эксперты. Они рассказали о нюансах и сложностях работы с субсидированной ипотекой и дали прогнозы о динамике спроса после снижения ключевой ставки ЦБ до 9,5%.

 

 

14 июня состоялся круглый стол видеопроекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ», в котором застройщики, органы власти и банки каждую неделю обсуждают новости отрасли и успешные кейсы девелоперских компаний. Тема нового выпуска звучала так: «Ипотека в новых реалиях рынка».

Эксперты рассмотрели следующие вопросы:

 достаточно ли текущей ставки по льготной ипотеке для поддержания спроса;

• какие условия по ипотеке являются приемлемыми для клиентов;

• какие ипотечные программы предлагают крупнейшие застройщики; 

• что ждет ипотечный рынок завтра.

Спикерами эфира стали:

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ;

Ольга Савельева, руководитель направления Ипотечных продаж Банка ДОМ.РФ;

Гульсина Шакова, руководитель ипотечного отдела ООО «ЮгСтройИмпериал»;

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК А101;

Ирина Хдрян, руководитель отдела проектного финансирования федерального девелопера Неометрия;

Антон Воробьев, генеральный директор ГК Единство;

Эльвира Галяутдинова, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу #Суварстроит;

Михаил Бесфамильный, директор и собственник Орсо Групп.

 

 

Эфир провела директор проекта Светлана Опрышко (на фото).

Круглый стол прошел при поддержке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ). Информационные партнеры выпуска — портал ЕРЗ.РФ, «Строительная Газета».

С информацией о текущей ситуации выступил Антон Мороз (на фото ниже). Он напомнил, что 10 июня Банк России снизил ключевую ставку до 9,5%. Ожидается, что банки отреагируют на это решение и анонсируют программы со сниженными ипотечными ставками, и это уже происходит.

 

 

Также эксперт описал механизм субсидированной ипотеки для застройщика — одной из государственных мер поддержки отрасли.

«Она подразумевает готовность банков предоставлять застройщикам кредит по ставке не выше 15%. При этом банкам выделяется субсидия, покрывающая 7,5% этой ставки, — пояснил Мороз. — В первую очередь, поддержка направлена на объекты в начальной стадии реализации, по которым еще не начаты активные продажи», — уточнил он.

Условия по господдержке будут распространяться на кредиты, оформленные до 31 декабря 2023 года.

 

 

В эфире также принял участие Банк ДОМ.РФ — один из ключевых игроков на рынке ипотечного кредитования. Ольга Савельева (на фото) презентовала продукты, по которым клиенты банка могут снизить ставку за счет субсидирования. В частности, уменьшение ставки возможно по «Семейной», льготной и стандартной ипотеке.

«Минимальная ставка, которую можно получить в рамках “Семейной” и льготной ипотеки, равна 0,1%. Срок льготного периода составляет от 1 до 30 лет», — обозначила условия специалист.

Ставку по стандартной ипотеке возможно снизить до 0,5%, льготный период составляет от года до полного срока кредитования. Условия также распространяются на покупку апартаментов и машино-мест.

«Для застройщиков, находящихся на проектном финансировании, действует еще одна программа, которая позволяет снизить ставку для клиента за счет экономики эскроу, — отметила Савельева. — Здесь процентная ставка начинается от 2,9%». — уточнила она.

 

 

Для девелопера субсидированная ипотека связана со значительными затратами, считает Гульсина Шакова (на фото).

«Субсидия обходится застройщику достаточно дорого: мы должны оплатить вплоть до 20% кредита, — рассказала она. — Компании закладывают комиссию в окончательную цену квартиры и устанавливают ставки в размере 0,1% или 0,2%».

По прогнозу Шаковой, деловая активность на рынке недвижимости после снижения ключевой ставки должна повыситься, однако для этого понадобится еще две-три недели.

Застройщики ожидают дальнейшего снижения ипотечных ставок. Анатолий Клинков (на фото ниже) назвал уровень ставок, который позволит обеспечить высокий спрос на новостройки.

  

  

«Уровень базовой льготной программы в 5—6% был бы оптимальным с точки зрения возможностей девелопера по развитию комбинированных программ, — полагает эксперт, — Поскольку сейчас значительные объемы комиссий за субсидирование по таким программам влекут за собой нагрузку на LLCR проекта, то есть на девелопера», — добавил он.

По мнению Клинкова, ключевое условие успеха банков и застройщиков на этом направлении — обеспечение возможности выплачивать комиссию по субсидированной ипотеке после раскрытия эскроу-счетов.

«Необходимо разработать механизм, который позволит резервировать эту сумму на эскроу-счете клиента и выплатить ее банку, предоставившему ипотечной кредит, — пояснил спикер. — А если клиент досрочно расторгнет ДДУ, данный резерв не должен удерживаться — это расходы застройщика, а не клиента», — подчеркнул Клинков.

 

 

«Мы наблюдаем на рынке отложенный спрос, — отметила Ирина Хдрян (на фото). — Несмотря на то что уже дважды снижалась ключевая ставка, люди все равно ожидали дальнейшего падения и не приобретали недвижимость. Ставка вернулась к дофевральскому значению, и, думаю, в ближайшее время спрос восстановится», — выразила надежду она.

В Неометрия применяют ставку 0,1%, которую застройщик обеспечивает за счет комбинированной ипотеки, субсидирования и дисконта эскроу.

«Для покупателя размер ежемесячного платежа сейчас является самым главным критерием, поскольку ему важно понимать, что в долгосрочной перспективе он сможет понести эту статью расходов», — подчеркнула Хдрян.

 

 

Менее оптимистично настроен Антон Воробьев (на фото). Эксперт считает, что пока действий ЦБ недостаточно ни для застройщиков, ни для людей, планирующих улучшить жилищные условия.

«Применительно к ставке 8,7% по господдержке ежемесячный платеж все равно остается достаточно существенным для клиентов, — сказал Воробьев. — Ставка ипотеки с господдержкой была бы наиболее эффективна при значении в районе 5%», — полагает он.

По мнению спикера, действия органов власти должны быть направлены на минимизацию ставки по льготной ипотеке хотя бы до уровня «Семейной» ипотеки — тогда платеж станет комфортным для клиента.

 

  

В портфеле #Суварстроит значительно снизилась доля ипотеки с господдержкой, сообщила Эльвира Галяутдинова (на фото). Сейчас она составляет порядка 20% от продаж застройщика, хотя ранее ее доля была равна 50%.

«Мы выкупаем объекты недвижимости на вторичном рынке и принимаем их в счет первоначального взноса, — раскрыла нюансы нестандартного подхода Галяутдинова. — Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры покупают те, у кого на руках имеются квартиры с вторичного рынка. Поскольку возможности продать старую недвижимость в этих условиях не было, люди не могли приобрести новостройки», — пояснила эксперт.

По статистике застройщика, наиболее приемлемой для клиентов является ипотечная ставка в размере 5—6%.

Многие девелоперы прогнозируют оживление спроса в ближайшее время, однако Михаил Бесфамильный (на фото ниже) считает, что значений предыдущего года застройщикам не достигнуть.

 

 

«Я рад, что мы перешли на проектное финансирование, потому что сейчас оно не позволяет демпинговать и сильно снижать цены, — отметил эксперт. — Благодаря этому рынок не обваливается, как это произошло в 2008 году», — подытожил он.

Запись эфира доступна по ссылкам:

 просмотр на Youtube;

 просмотр на Rutube.

Следующий круглый стол «ВСЁ О СТРОЙКЕ» пройдет 21 июня, на нем эксперты обсудят проектное финансирование. В эфире примут участие представители ведущих застройщиков и банков страны. В числе ожидаемых экспертов предстоящего круглого стола:

Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка;

Андрей Бахмутов, вице-президент по развитию государственных программ Банка ДОМ.РФ.

Дискуссия застройщиков и банков пройдет онлайн — зрители смогут задать им вопросы в прямом эфире. Регистрируйтесь на мероприятие бесплатно на сайте проекта. Не упустите возможности разобраться со сложностями главного финансового инструмента девелопера вместе с ключевыми экспертами отрасли.

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Директора IT-подразделений застройщиков поделились опытом цифровизации своих компаний

13 отечественных производителей и IT-компаний представили на суд застройщиков свои разработки

«Хорошо не будет»: застройщики поделились прогнозами об изменении спроса и цен на новостройки

Застройщики обсудили, чем заменить импортные решения и материалы, которые покинули российский рынок

Девелоперы рассказали, насколько выросла себестоимость новых проектов за последние месяцы

В Сургуте поговорили о цифровизации строительной отрасли и вручили награды победителям и призерам премии ТОП ЖК

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: недружественные страны — как будут совершаться сделки с недвижимостью с участием нерезидентов

Компания «Базис.Недвижимость» приглашает посетителей РСН-2022 на закрытый бизнес-ужин «Цифровизация строительства» в Москве

+

РСПП направит в Минфин и Банк России предложения застройщиков по решению вопроса с комиссиями по льготной ипотеке

18 января на заседании Комиссии по жилищной политике Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) участники совещания обсудили состояние льготного ипотечного кредитования новостроек после введения крупнейшими банками допсубсидирования со стороны застройщиков. По итогам обсуждения комиссия подготовит для руководства РСПП проект резолюции с предложениями застройщиков для направления этого документа в Минфин и Банк России.

   

 

В мероприятии в формате офлайн и онлайн приняли участие сотрудники Минфина России, ЦБ, Сбербанка, ВТБ, представители почти 500 девелоперов, а также независимые эксперты, руководители региональных ассоциаций застройщиков и профильных министерств.

Открывая заседание, председатель комиссии РСПП по жилищной политике, президент НОЗА Леонид Казинец (на фото ниже) подчеркнул необходимость найти сбалансированное решение по дальнейшему взаимодействию банков и застройщиков при льготном ипотечном кредитовании.

Он заявил, что предложение банков о комиссии по льготной ипотеке девелоперам сложно реализовать в текущих финансовых реалиях.

«У застройщиков есть ограничения по использованию средств дольщиков. Они находятся на эскроу-счетах, где не подразумевается дополнительных затрат, — напомнил глава комиссии и уточнил: — Под каждую льготную ипотеку девелопер должен вкладывать средства из собственного капитала. Это сильно меняет экономику проекта».

  

 

Леонид Казинец также отметил, что застройщикам сложно заложить комиссию в цену на квартиры, поскольку это снизит спрос в силу того, что покупательская способность граждан сегодня ограничена. А снижение доступности квартир для покупателей ведет к уменьшению объема рынка и росту себестоимости строительства.

Актуальной статистикой по рынку поделилась директор по развитию цифровой платформы Сделка.РФ Ольга Сидоренко (на фото ниже). Она отметила изменения в ипотечной сфере после введения крупнейшими банками субсидий для застройщиков.

Главными тенденциями января, по данным Сделка.РФ, стали снижение одобряемости заявок и скорости одобрения по банкам, не входящих в ТОП-3, а также сокращение количества зарегистрированных сделок на 30% относительно ноября и декабря 2023 года.

 

Фото: пресс-служба Сделка.РФ

 

На фоне последних изменений эксперт прогнозирует смену лидеров по выдаче кредитов из числа крупнейших банков. Она напомнила, что ранее 97% всей ипотеки выдавалось банками из ТОП-10, причем 90% — тремя кредитными организациями, которые первыми объявили, что будут изменены условия работы с девелоперами.

Например, по ее словам, доля ипотеки, оформленной в Сбербанке, у региональных девелоперов достигала 90% — 95%. Сейчас эти застройщики вынуждены диверсифицировать кредитный портфель. По мнению Ольги Сидоренко, вырастет доля банков не из ТОП-3.

Вице-президент Ассоциации банков России (АБР) Алексей Войлуков (на фото ниже) в свою очередь выразил опасение, смогут ли средние и мелкие банки взять на себя возросшие объемы выдачи льготной ипотеки при их перераспределении.

 

Фото: vk.com

 

Исполнительный директор дивизиона Домклик Сбербанка Артем Герасимович объяснил решение банка о введении комиссии для застройщиков по льготной ипотеке.

«Получается патовая ситуация. Суммарное снижение маржинальности за счет мер регулирования составит 2,8 п. п. в марте, — сообщил он. — Без дополнительных мер наша маржа будет нулевая. <…> Мы должны соблюдать определенную норму рентабельности и работать в плюс».

По его словам, без субсидирования объем выдач банками по госпрограммам в первом полугодии 2024 года по сравнению со вторым полугодием 2023 года мог бы упасть на 82% (с 495 млрд руб. до 87 млрд руб.). Тогда как с вводом субсидирования от застройщиков среднемесячное падение объема выдач составит только 37% (с 495 млрд руб. до 313 млрд руб.).

  

Фото: ВТБ

  

Начальник управления «Ипотечное кредитование» Банка ВТБ Сергей Бабин (на фото) поддержал коллегу из Сбербанка и напомнил, что меры по охлаждению ипотечного рынка предпринимаются начиная со второго полугодия 2023 года.

«Когда не было госпрограмм, ставки были 8% — 12%, рынок стабильно развивался и прирастал каждый год, — заявил топ-менеджер кредитной организации и добавил: — Потом появились галопирующие темпы роста, которые привели к искажениям, которые сейчас необходимо корректировать».

ВТБ предлагает уменьшать объемы программ и регулировать это с помощью их параметров (первоначального взноса, ставки или ограничения сегментов получателей), а также вернуть субсидирование ставки. Такое предложение банк направил в Минфин России и ДОМ.РФ.

«Тогда мы сможем работать в стабильном рынке без увеличения цены квадратного метра для потребителей», — заверил Сергей Бабин.

  

Фото: nostroy.ru

 

Представители девелоперского сообщества аргументы банков не поддержали. Наоборот, они обрисовали без преувеличений кардинальные последствия, к которым может привести введение комиссии по льготной ипотеке крупнейшими кредиторами.

Так, координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по СФО, вице-президент Российского Союза строителей по Сибири Максим Федорченко (на фото) считает, что это повлечет изменение финансового плана девелоперов, а это в свою очередь вызовет рост цен на квартиры примерно на 10%.

«Надо где-то на 10% увеличить нагрузку на дольщиков. Выдержит ли потребитель — большой вопрос, — выразил сомнение представитель сибирских девелоперов и перешел к выводам: — Банки забыли, что они являются источником проектного финансирования, и если проекты встанут, то все это — недострои, обманутые дольщики — мы будем расхлебывать вместе».

Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам ВологдаСтройЗаказчик Татьяна Киреева (на фото ниже) обрисовала участникам заседания два варианта: либо застройщик поднимает цены на жилье, что приведет к снижению продаж, либо выплачивает комиссию за счет собственных средств.

«А это значит просто обанкротить застройщика, — сказала она и резюмировала: — Если не повышать цену квадратного метра, очень многие застройщики уйдут с рынка». По мнению эксперта, при любом сценарии объемы строительства в регионах снизятся.

   

Фото: vk.com

 

Мера приведет к росту себестоимости проектов на 8% — 10%, считает генеральный директор ГК Центр Строительных Услуг (г. Иваново) Андрей Жеглов.

Руководитель Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации (АЗВГА), руководитель ГК Восток-Лидер (г. Владивосток) Александр Табаченко отметил, что рынок в любом случае отыграет это нововведение. Но как долго это продлится, и все ли застройщики выдержат — это, по его мнению, большой вопрос. Он выразил надежду, что банки, которые ввели комиссии, все же выработают приемлемые для клиентов условия работы.

Оценкой ситуации в Северной столице поделился генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов (на фото ниже).

По результатам опроса, проведенного специалистами объединения, выделены три группы компаний, которые заняли разную стратегию в текущих условиях: отказ от работы с банками, решившими ввести комиссию; стратегия компромисса (максимальный отказ от покупателей из банков с комиссией и акцент на покупателей из банков без комиссии); согласие работать на условиях банков (в основном это небольшие и средние застройщики).

  

Фото предоставлено СРО А «Объединение строителей СПб»

 

Диалог, который сейчас выстраивается между банками и застройщиками, не должен перекладываться на граждан: нужно найти баланс, чтобы льготная ипотека занимала заметно меньшую долю на рынке, чем сейчас. Так считает и. о. заместителя директора Департамента финансовой политики Минфина России Осман Кабалоев.

«Мы за ситуацией пристально следим, — сообщил чиновник и уточнил: — Минфин проанализирует выдачи в региональном разрезе. При этом возврат к прошлым параметрам [льготной ипотекиРед.] на текущем этапе не обсуждается. Мы не можем сказать, останутся ли они [льготные ипотечные программыРед.].  <…> Может, это будет какая-то более адресная программа <…> в том виде, в котором это было в самом начале всех программ, в 2015 году».

По словам Кабалоева, решение будет принято ближе к сроку завершения льготных программ.

 

Фото: erzrf.ru

     

За ситуацией пристально следит Банк России. По словам начальника Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александра Копылова (на фото), регулятор видит риски во введении кредиторами комиссии по льготной ипотеке для застройщиков: для эффективности рынка необходимо, чтобы взаимодействие осуществлялось на равноправных конкурентных условиях.

«Комиссия искажает ценообразование на рынке, — пояснил представитель ЦБ и продолжил: — Безусловно, застройщики будут пытаться переносить комиссии на конечных потребителей. И механизм этого переноса не будет в полной степени прозрачным».

По его мнению, это приведет к сегментированию: «первичка» будет стоить еще больше, чем «вторичка». А это значит, что стоимость обеспечения по ипотечным кредитам станет более неопределенной, чем до введения подобных мер.

Банк России плотно общается с кредиторами и уже получил от них первые расчеты о снижении маржинальности выдачи льготной ипотеки. По словам Копылова, ЦБ призвал ДОМ.РФ перераспределить лимиты по льготной ипотеке, давая возможность банкам, которые не вводили комиссии, занять большую долю рынка.

 

Фото: urbaneconomics.ru

 

Первая задача в сложившейся ситуации — сохранение стабильности цен на жилье и недопущение снижения его доступности, считает вице-президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди (на фото).

По ее мнению, для всех участников рынка — и застройщиков, и банков — выгодно иметь доступ к рыночному кредитованию по приемлемым ставкам, без госпрограмм субсидирования. 

Комиссия РСПП по жилищной политике консолидирует предложения от застройщиков по итогам заседания. Проект итоговой резолюции будет направлен на рассмотрение президента РСПП Александра Шохина для последующего направления в Минфин и Банк России.

«Буду просить Александра Николаевича рассмотреть данный вопрос на уровне руководства РСПП, поскольку надо учесть мнение Комитета РСПП по финансовой политике, курирующего банковский сектор», — сообщил Леонид Казинец.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

«Пока собираем предложения по вариантам решения возникшей проблемы. Среди уже озвученных — это корректировка акта Правительства России по льготной ипотеке (возврат маржи банков на уровень 2,5%) и снижение норм резервирования, — добавил глава Комиссии РСПП по жилищной политике. — Кто-то предлагает найти инструменты для убеждения Сбера и ВТБ профинансировать убытки от льготной ипотеки за счет прибыли по другим направлениям. Есть и те, кто предлагает застройщикам искать источник для выплаты комиссий в пользу банков. Уверен, что будут и другие предложения».

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Предложение банков о комиссии для застройщиков по льготной ипотеке трудно реализовать в текущей финансовой ситуации

Эксперты: комиссию по льготной ипотеке обязательно перенесут в цены на жилье

ВТБ: с конца 2023 года льготная ипотека для банков фактически стала убыточной

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать

Минфин: введение банковских комиссий для застройщиков ухудшает конкуренцию на рынке ипотеки

Виталий Мутко: Мы готовы перераспределить лимиты на выдачу льготных ипотек в пользу других банков

Эксперты: банковская комиссия по льготной ипотеке может стать фатальной для большей части региональных застройщиков

Эксперты: льготная ипотека на новых условиях снижает маржинальность банков и стимулирует рост цен у застройщиков

ФАС рассмотрит жалобы застройщиков на ограничение выдачи банками льготной ипотеки

Ведущие застройщики объявили бойкот комиссиям Сбера по льготной ипотеке и приостановили работу по ипотечным программам банка

ВТБ с 12 января начнет выдавать жилищные кредиты по госпрограммам только на квартиры застройщиков-партнеров

В РСПП обсудят вопрос взаимодействия «банк — застройщик» в соответствии с новыми требованиями банков о субсидировании льготной ипотеки 

Эксперты: новые условия Сбера по льготной ипотеке могут привести к росту цен на новостройки

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки

ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам

Сбер прекращает выдачу льготной ипотеки без допсубсидирования от застройщика