Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

При решении практических вопросов комплексного развития территорий (далее — КРТ) необходимо учитывать особенности отдельных видов КРТ, этому была посвящена моя статья «Виды комплексного развития территорий», опубликованная ранее. Возникающие на первых этапах вопросы стали поводом для статьи «Комплексное развитие территорий: от глобальных планов к конкретным проблемам».

В настоящее время в 72 субъектах Российской Федерации из 89 в активной стадии реализации механизма КРТ находятся 562 территории общей площадью 14,5 тыс. га.

Внедрение в практику обновленного института КРТ набирает обороты медленно, что послужило поводом для написания статьи «Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?».

Значительная часть проектов комплексного развития территории реализуется на основании заключенных договоров о КРТ. В связи с особенностями правового регулирования и сложностями практического применения договоров о КРТ возникает ряд теоретических вопросов, что побудило меня разобраться и с этим.

Во-первых, для начала надо ответить на вопрос о правовой природе договора о КРТ: это гражданско-правовой или административный договор?

Во-вторых, нельзя не обратить внимание на то, что специфика правового регулирования договора о КРТ заключается в разделении его существенных условий, установленных законом, на обязательные и факультативные. Такое большое количество факультативных существенных условий, как это предусмотрено законом для договоров о КРТ, в целом нехарактерно для правового регулирования договорных отношений.

Наконец, в третьих, заслуживают внимания вопросы, связанные с заключением, изменением, расторжением или односторонним отказом от договора.

 

Фото: vk.com

 

1. Правовая природа договора о комплексном развитии территории

Гражданско-правовые договоры направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей, в том числе в сфере недвижимости — на создание объектов недвижимого имущества, или возникновение, прекращение или ограничение прав на них. Эти договоры носят частноправовой характер и регулируются гражданским законодательством.

Административные договоры имеют свои особенности. Для них характерна публичная цель — достижение социально значимого результата. Эти договоры регулируются специальными нормативно-правовыми актами. При этом к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). 

Административные договоры могут заключаться, например, в целях организации внутриведомственного или межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти. Наряду с этим стороной отдельных административных договоров могут быть лица, не наделенные властными полномочиями. Но это не означает, что допустимы ущемления интересов частных лиц, заключивших административный договор. Общепризнано, что гарантии прав невластных участников административных договоров должны быть защищены повышенными мерами ответственности органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

По характеру взаимоотношений административные договоры могут быть координационными и субординационными. Координационные договоры заключают субъекты, между которыми нет отношений «власти — подчинения». Важной характеристикой координационных договоров является юридическое равенство сторон. В отличие от координационных договоров, в субординационных договорах имеет место наличие властных полномочий одной стороны в отношении другой.

Градостроительный Кодекс Российской федерации (далее — ГрК РФ) называет стороны договора: это «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления» и «лицо, заключившее договор». Договор о КРТ является формой государственно-частного партнерства в широком понимании этого термина, поэтому в дальнейшем для обозначения сторон договора используются другие термины: «публичный партнер» и «частный партнер», что наиболее точно соответствует принципу юридического равенства сторон этого договора.

Частный партнер формально-юридически не находится в административном подчинении публичного партнера. Договоры о КРТ также не наделяют дополнительными властными полномочиями ни одну из его сторон. Поэтому договоры о КРТ следует относить к числу координационных договоров. В связи с этим следует отметить, что приведенная выше оговорка законодателя о том, что к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ), к договорам о КРТ неприменима. 

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Административные договоры получают все более широкое применение для регулирования соответствующих общественных отношений, но в отличие от гражданско-правовых договоров они не имеют глубокой теоретической разработки и, как следствие, необходимого общего правового регулирования в законодательной практике. Поэтому к договору о КРТ следует применять не только специальные нормы ГрК РФ, но и общие правила о договорах, установленные ГК РФ.   

Договор о КРТ, помимо условий о координации действий сторон по реализации проекта КРТ, может содержать условия, предусматривающие безвозмездную передачу публичному партнеру денежных средств для выплаты гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения, а также условия безвозмездной передачи и оформления в публичную собственность объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданных частным партнером за свой счет.

Все это позволяет сделать вывод о том, что договор о КРТ является смешанным, т. к. включает условия, характерные как для административного координационного договора, так и для гражданско-правового договора пожертвования в общеполезных целях.

Для более полной характеристики договора о КРТ следует добавить следующее:

1. Договор о КРТ является двусторонним: с одной стороны публичный партнер, с другой — частный партнер. По поводу множественности лиц на стороне частного партнера могут быть разные правовые позиции, но и в этом случае договор является двусторонним.

2. Договор о КРТ является консенсуальным, он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, т. е. с момента его подписания сторонами.

3. Договор о КРТ является безвозмездным. Ни одна из сторон не получает возмещение за выполненные работы и оказанные услуги, включая безвозмездную передачу в публичную собственность объектов недвижимости, построенных частным партнером за свой счет.

4. Договор о КРТ является взаимным. Каждая из его сторон имеет права и обязанности в отношении другой стороны.

5. Договор о КРТ можно отнести к договорам присоединения, поскольку и в случае заключения договора на торгах, и в случае заключения договора по инициативе правообладателя у частных партнеров есть только одна возможность — присоединиться к предложенному договору в целом.

  

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

2. Существенные условия договора о комплексном развитии территории

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 432 ГК РФ, к числу существенных относятся следующие условия:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида;

3) условия, которые в законе или иных правовых актах указаны как необходимые для данного вида договора;

4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Сразу оговоримся, что пункт 4 в этом перечне при заключении договора о КРТ неприменим, т. к. мы имеем дело с договором присоединения. Однако некоторые возможности достичь соглашения относительно изменения условий договора о КРТ по заявлению частного партнера все-таки имеются. 

Законодатель, как это часто бывает, в ГрК РФ не использует термины «существенные условия договора о КРТ» или «необходимые условия договора о КРТ», но это не значит, что общие положения законодательства о существенных условиях договора не подлежат применению к такому договору.

 

2.1. Обязательные условия договора о КРТ

Предмет договора в широком смысле — это ответ на вопрос «о чем договор?». Предметом договора о КРТ является распределение обязанностей его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о КРТ (ч. 3 ст. 68 ГрК РФ). В числе таких мероприятий — подготовка и утверждение документации по планировке территорий, образование и предоставление земельных участков, а также снос, строительство и реконструкция объектов капитального строительства. В узком смысле предмет договора о КРТ — это территория или ее часть, предусмотренная правилами землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) для комплексного развития. Именно так о предмете договора упоминается в ч. 7 ст. 68 ГрК РФ.

К числу необходимых условий договора о КРТ относятся сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития, перечень находящихся на ней объектов. Закон допускает заключение договора о комплексном развитии части территории, определенной ПЗЗ. В этом случае мы имеем дело с ограничением предмета договора этой частью (подробнее об этом см. в статье «Особенности договора о комплексном развитии в отношении части, предусмотренной правилами землепользования и застройки»).

Основные обязательные условия договора о КРТ содержит ч. 4 ст. 68 ГрК РФ. Среди таких условий особо отметим обязательство исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления предоставить инвестору без торгов необходимые для реализации проекта КРТ земельные участки (п. п. 10 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Специальные обязательные условия договора о комплексном развитии жилой застройки определены в ч. 6 ст. 68 ГрК РФ, в соответствии с ними лицо, заключившее договор о КРТ обязано:

- построить или приобрести жилые помещения для переселения граждан из освобождаемых ими жилых помещений;

- профинансировать возмещение гражданам за изымаемые жилые помещения в аварийном жилом фонде, подлежащем сносу. 

 

Фото: msk.mosreg.ru

 

Обязательные условия договора о КРТ включают ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. п. 12 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). Законом установлено право частного партнера потребовать возмещения ему убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением публичным партнером его обязанностей по договору о КРТ.

Вместе с тем указание в договоре о КРТ ответственности публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, «в соответствии с законодательством РФ» явно не отвечает требованию о заключении соглашения по всем существенным условиям. Тем более что в договорах КРТ такая формулировка применяется только для обозначения ответственности публичного партнера, а для частного партнера предусматриваются серьезные штрафные санкции.

Вспоминаю пример таких санкций, когда размер неустойки по административному соглашению, заключенному с застройщиком, составлял 10 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади строящегося объекта за каждый день просрочки ввода в эксплуатацию. В результате при стоимости строительства 5,7 млрд руб. размер исковых требований органа местного самоуправления о взыскании неустойки составил 241 млрд руб. (подробнее см. в статье «Административные соглашения в градостроительных отношениях»).

Между тем юридическое равенство сторон договора предполагает их зеркальную договорную ответственность друг перед другом, в том числе касающуюся штрафов (неустоек, пени). В противном случае можно было бы не только условие об ответственности, но и условие об обязательствах публичного партнера в договоре о КРТ сформулировать вполне кратко:

«Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны в рамках своей компетенции выполнять действия, необходимые для реализации проекта КРТ лицом, заключившим договор, в объеме и в сроки, предусмотренные действующим законодательством».

Обязательные условия договора о КРТ, заключаемого по инициативе правообладателей, установлены ч. 6 ст. 70 ГрК РФ. В случае если КРТ будет осуществляться двумя и более правообладателями, они должны предварительно заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению необходимых мероприятий (ч. 5 ст. 70 ГрК РФ). 

Обратим внимание на то, что отдельные обязательные условия договора о КРТ сложно или даже невозможно определить на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории, подготовка которой в части, составляющей предмет договора, относится к обязанности частного партнера (п. п. 5 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ):

1) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах (п. п. 3 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

2) объемы, этапы и сроки строительства, которые определяются на основании утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (п. п. 6 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

3) перечень объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о КРТ.

  

Фото: © Николай Вавилов / Фотобанк Лори

 

2.2. Факультативные условия договора о КРТ

Иные условия, которые можно назвать факультативными и которые  могут быть включены в договор о КРТ, указаны в ч. 5 ст. 68 ГрК РФ: 

Договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной или социальной инфраструктур, построенные за его счет. В этом случае существенным будет включение в договор перечня таких объектов и условий их передачи (п. п. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ).

Кроме того, к числу факультативных условий относится обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления за свой счет обеспечить строительство или реконструкцию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации проекта КРТ, и срок выполнения этой обязанности. При этом такие объекты могут быть расположены за границами территории комплексного развития, предусмотренной договором о КРТ (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). 

Факультативным условием являются также льготы и меры государственной поддержки, которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (п. п. 11 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

 

3. Заключение, изменение, расторжение и односторонний отказ от договора о КРТ

Договор о комплексном развитии территории заключается органом исполнительной власти или местного самоуправления с победителем торгов. Такой договор может быть заключен также с правообладателем земельных участков (далее — ЗУ) или объектов недвижимости на территории комплексного развития, определенной ПЗЗ.

Порядок заключения договора о КРТ установлен ст. 69 ГрК РФ. Законом определены органы и организации, которые принимают решение о проведении торгов, требования к участникам торгов, а также случаи, когда торги могут быть признаны несостоявшимися.

Постановлением Правительства РФ №701 от 04.05.2021 утверждены Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ, Правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о КРТ при принятии решения о КРТ Правительством РФ и Правила заключения договора о КРТ посредством проведения торгов в электронной форме.

Отдельного внимания заслуживают вопросы изменения и расторжения договора КРТ и отказа от него.

Специальное правое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, отсутствует. Как было сказано выше, договор о КРТ является договором присоединения как в случае заключения договора на торгах, так и в случае его заключения с правообладателем. Общие особенности договора присоединения, касающиеся его расторжения или изменения, установлены ст. 428 ГК РФ. В частности, в этой статье речь идет о возможных правовых последствиях неравенства переговорных возможностей, в т. ч. применимых при заключении дополнительных соглашений к договору о КРТ.

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Что касается отказа от договора о КРТ, то здесь следует обратить внимание на то, что законодатель применительно к договору о КРТ не использует более привычный термин «расторжение договора». Четких разграничений между понятиями «досрочное одностороннее расторжение договора» и «односторонний отказ от договора» не существует. Поэтому возможно как расторжение договора о КРТ по общим правилам, установленным ст. 452 ГК РФ, так и односторонний отказ от договора по основаниям, указанным в ст. 68 ГрК РФ.

Публичный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора по основаниям, указанным в ч. 13 ст. 68 ГрК РФ, в том числе при нарушении частным партнером сроков предоставления документации по планировке территории или сроков строительства, установленных договором.

Частный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае отказа или уклонения публичного партнера от исполнения своих обязанностей (ч. 14 ст. 68 ГрК РФ). Для этого все обязательства публичного партнера в договоре о КРТ должны иметь определенные сроки: например, срок исполнения обязательства по утверждению документации по планировке территории (п. п. 7 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).    

 

4. Выводы и предложения

1. Договор о КРТ может считаться заключенным только при условии включения в него всех обязательных существенных и необходимых условий, предусмотренных законом (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отсутствие хотя бы одного из обязательных существенных условий создает риски оспаривания договоров.

2. Для исключения рисков признания договоров о КРТ незаключенными в связи с отсутствием соглашения по обязательным существенным условиям необходимо исключить из их числа и перевести в разряд факультативных такие условия, которые невозможно указать в договоре в связи с отсутствием документации по планировке территории на момент заключения договора.

3. Права сторон договора о КРТ должны быть одинаково защищены, для этого необходимо предусматривать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора не в виде «ответственности в соответствии с действующим законодательством», а в виде конкретных неблагоприятных последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (неустойка, штраф, пени) для каждой из сторон договора (ч. 12 ст. 68 ГрК РФ).

4. Требуется специальное правовое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, во всяком случае — для масштабных проектов КРТ площадью более 50 га или со сроком реализации более 10 лет.

5. В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории проводить торги на право заключения договора о КРТ в форме конкурса, по результатам которого выигравшим торги будет признаваться лицо, предложившее, по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии, лучший вариант эскизного проекта планировки территории комплексного развития.

 

              

Автор отдает себе отчет в том, что проведенный анализ договора о КРТ не носит всеобъемлющий характер, а выводы и предложения могут вызвать дискуссию и даже возражения.

Именно на это автор и рассчитывает, поскольку дальнейшее обсуждение теоретических вопросов и практических проблем будет способствовать совершенствованию законодательства о КРТ и в конечном итоге достижению целей государственных программ, направленных на формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора АО «МР Групп», к. ю. н.

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

ДОМ.РФ: механизм аукционов «за долю» будет распространен на проекты КРТ

Власти Москвы рассказали о новой программе редевелопмента — КРНТ

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы 

Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Портал ЕРЗ. РФ приводит без сокращений Рекомендации «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на тему «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан».

   

Фото: duma.gov.ru

   

Участники «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с участием представителей Счетной Палаты Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и его подведомственных учреждений, Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства», публично-правовой компании «Фонд развития территорий», законодательных и исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации, национальных объединений саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, проектирования и строительства, Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и иных общественных объединений и предпринимательских сообществ, обсудив текущую ситуацию в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, отмечают следующее.

Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом до 2035 года предусматривается регулирование этих секторов экономики в парадигме перехода на единую систему управления объектами капитального строительства (ОКС) на всем протяжении жизненного цикла. При этом строительство, обеспечивая воспроизводство основных фондов, а ЖКХ — сохранение, капитальный ремонт и их модернизацию, в совокупности формируют условия для безопасного и устойчивого пространственного развития территорий Российской Федерации. Отдельной важной, центральной тематикой в рамках Стратегии, требующей особого и постоянного внимания, мониторинга и соответствующего регулирования, являются эксплуатируемые здания, определяющие жилищный фонд.

Масштаб и значимость проблем безопасной эксплуатации объектов жилищно-гражданского строительства и связанных с ними объектов ЖКХ, являющиеся императивом устойчивого развития урбанизированных территорий, требуют проведения взаимоувязанных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом, предупреждение перехода конструкций в ограниченно работоспособное или аварийное состояние, а также создание эффективных транспарентных механизмов и необходимых для этого инструментов, позволяющих контролировать и обеспечивать безопасность объектов на этапах их жизненного цикла.

      

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

   

Между тем современная нормативно-техническая база, более чем на 95% посвящена периоду проектирования и строительства, на котором закладываются свойства и параметры объектов, и не охватывает в должной мере самый продолжительный период жизненного цикла — эксплуатацию, где проявляются безопасность и эффективность принятых конструктивных решений.

Регулирование отношений участников строительства и эксплуатации по обеспечению безопасности строительных объектов предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30 декабря 2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в которых установлены основные требования обеспечения безопасности зданий и сооружений при архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, эксплуатации и сносе объектов капитального строительства. Вместе с тем обширный объем передаваемой документации при вводе объекта в эксплуатацию содержит информацию о безопасности в общем виде, без конкретных регламентов, сроков, способов эксплуатационных мероприятий, периодичности проведения капитального ремонта и т. д.

Анализ нормативно-технических документов (СП, ГОСТы и др.), разработанных для этапов жизненного цикла в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2009 №384-ФЗ, свидетельствует о подавляющем преимуществе документов самого короткого периода «Проектирование и строительство», включающих более 400 сводов правил и свыше 1000 национальных стандартов, против периода «Эксплуатация», для которого разработаны только отдельные документы (24 ед.), не охватывающие всей номенклатуры функциональных элементов строительных объектов и всех стадий этого жизненного цикла. Практически отсутствуют документы, регламентирующие процесс сноса и утилизации зданий и сооружений.

Даже поверхностный анализ этих документов свидетельствует о том, что вопросы безопасности на стадии эксплуатации представлены не в полной мере: сведения приведены либо в форме инструкций по эксплуатации, имеющих рекомендательный характер, либо в форме разнообразных паспортов, содержащих ограниченную информацию о техническом состоянии и эксплуатационных параметрах; отсутствует детерминированная связь между проектными параметрами и регламентными сроками осмотров, обследований, ремонтов и других эксплуатационных мероприятий, связанных с долговечностью материалов, принятыми конструктивными решениями, типологическими особенностями объектов, их функциональным назначением и др.

Помимо всего вышеуказанного, как показывает практика, после передачи объекта в эксплуатацию в течение непродолжительного времени имеют место случаи, когда утрачивается сопроводительная документация, а ответственность за безопасную эксплуатацию зданий и сооружений возлагается на пользователя, не являющегося их разработчиком, что приводит к серьезным эксплуатационным нарушениям и аварийным ситуациям.

   

Фото: duma.gov.ru

    

Особую роль играет сегодня цифровой двойник как способ развития цифровой информационной модели (ЦИМ) при эксплуатации.

Информационная модель объектов на различных стадиях жизненного цикла содержит взаимосвязанные графические и атрибутивные данные, обеспечивающие выполнение работ по эксплуатации ОКС, а именно: архитектурные, технические и технологические параметры объекта капитального строительства, включающие регламенты и технологические карты технического обслуживания.

Полнота ЦИМ эксплуатации определяется требованиями к уровню проработки информационной модели и проверяется на соответствие обязательным и нормативным документам и технической документации, в т. ч. Федеральному закону от 30 декабря 2009 №384-ФЗ и вышеуказанным документам по эксплуатационному паспорту. Итак, цифровая модель является неотъемлемой частью проектно-сметной документации, передаваемой застройщиком или техническим заказчиком эксплуатирующей организации после ввода объекта в эксплуатацию, в которой должны содержаться сведения о безопасной эксплуатации объекта, сведенные в цифровой эксплуатационный паспорт. Однако при эксплуатации она не может работать в режиме реального времени, появляется новая задача — перевести ее в динамическую форму и получать электронный паспорт в каждый момент времени, что обеспечивает цифровой двойник объекта капитального строительства.

Таким образом, это более высокий уровень информационного моделирования объектов капитального строительства для эксплуатации в режиме реального времени. Однако единого нормативного подхода к определению структуры и задач цифрового двойника для строительства пока не сформировано.

  

Фото: duma.gov.ru

      

1. Общие проблемы в сфере эксплуатации

а) Современные здания и высокотехнологичное оборудование требуют значительных финансовых ресурсов на содержание и эксплуатацию с привлечением высококвалифицированных кадров. Финансирование эксплуатации должно быть своевременным. В противном случае задержки в финансировании или недостаточный его объем не позволят планировать и своевременно осуществлять текущие ремонты, содержать объекты на должном уровне, что приведет к более интенсивному износу оборудования и здания в целом. Качественное текущее содержание объекта увеличивает межинтервальный срок капитального ремонта зданий, инженерных систем, а также значительно экономит бюджетные средства и способствует более рациональному использованию финансовых ресурсов частных правообладателей зданий и помещений.

б) Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в новой редакции определяет статус Реестра требований, которые подлежат применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Однако на сегодняшний день нормами закона не определена периодичность проведения контрольных мероприятий на этапе эксплуатации. Ответственность за непроведение или ненадлежащее их проведение, нарушение требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения лежит на собственниках и определена в Градостроительном кодексе РФ (Глава 8).

в) В действующем законодательстве отсутствует единый подход и соответствующий понятийный аппарат для обеспечения надлежащей эксплуатации строительных объектов в соответствии с требованиями технических регламентов, а также для выработки эффективных норм ресурсного обеспечения, включая финансирование на этапе эксплуатации, в документах и документации (проектная документация, техническая документация, инструкция по эксплуатации, правила эксплуатации).

г) В настоящее время отсутствует описание жилого/нежилого объекта с участком как юридически неделимого объекта права и, соответственно, общей долевой собственности. Необходимо принятие мер в данном направлении по согласованию норм градостроительного законодательства и жилищного законодательства для развития сферы управления объектами жилой/нежилой недвижимости.

   

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

    

2. Проблемы эксплуатации и управления многоквартирными домами.

Общая площадь всех жилых помещений в Российской Федерации на конец 2023 года составляет 4,2 млрд кв. м, в частной собственности находится 94% всех жилых помещений — это самый высокий показатель в мире.

На 1 июня 2024 года в Российской Федерации в государственной информационной системе «Жилищно-коммунальное хозяйство» (далее — ГИС ЖКХ) содержатся сведения о 951 420 многоквартирных домах. При этом сведения о степени износа размещены о 703 115 (73%) многоквартирных домах, из которых 8% признаны аварийными, а 49% нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции по степени износа.

Сохранение технического состояния многоквартирного дома, его характеристик, отвечающих требованиям безопасности и качества, напрямую зависит от надлежащей эксплуатации такого многоквартирного дома.

Вместе с тем отмечаются неразвитость института заказчиков работ и (или) услуг для многоквартирных домов в лице собственников помещений и товариществ собственников жилья, недостаточная эффективность деятельности управляющих организаций, низкий уровень цифровизации услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, сложности, в том числе финансовые, с реализацией полномочий органов местного самоуправления по выбору управляющих организаций или определению временных управляющих организаций в случае, если конкурс не состоялся.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления жилищным фондом:

• дисбаланс прав и обязанностей лиц, осуществляющих управление МКД, собственников помещений в МКД, ресурсоснабжающих организаций;

• зарегулированность принятия и реализации решений собственниками помещений, отсутствие простых и доступных сервисов, направленных на упрощение принятие решений и управление многоквартирным домом;

• недостаточная эффективность управляющих организаций, обусловленная недостатками применяемых методов ценового регулирования, отсутствием у управляющих организаций мотивации к снижению затрат, повышению энергоэффективности и внедрению новых технологий;

• отсутствие регулирования отношений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, входящим в комплекс многоквартирных домов и жилых домов в комплексах индивидуальных жилых домов;

• несовершенная система допуска на рынок управления многоквартирными домами;

• низкая эффективность деятельности органов государственного жилищного надзора в связи с действием основных принципов контроля в виде профилактики, установленных Федеральным законом от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»;

• отсутствие системы государственного учета технического состояния многоквартирных домов.

   

Фото: duma.gov.ru

 

3. Проблемы эксплуатации и управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, которые создаются с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Согласно информации, размещенной в открытом доступе, на территории Российской Федерации осуществляют деятельность 40 тыс. школ, 3,5 тыс. колледжей, 48 тыс. детских садов, 22 тыс. поликлиник, 680 театров и 42 тыс. домов культуры, 353 тыс. спортивных сооружений.

Сведения о техническом состоянии зданий этих учреждений отсутствуют.

Совокупный объем бюджетных расходов на реализацию национальных проектов «Жилье и городская среда», «Образование», «Здравоохранение», «Культура» в период с 2018 по 2024 гг. превысил 5,5 трлн руб. Согласно проекту Федерального закона «О федеральном бюджете на 2025 год и плановый период 2026 и 2027 годов», объем финансирования на реализацию национальных проектов будет увеличен вдвое только на период следующих трех лет.

Таким образом, действующая государственная политика направлена на сохранение существующих и создание новых объектов инфраструктуры в целях обеспечения и повышения качества жизни граждан России. Однако отсутствие правового регулирования и требований к эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, а также к собственникам и лицам, осуществляющим эксплуатацию таких объектов, приводит к быстрому ветшанию зданий, что, в свою очередь, нивелирует достижения реализации национальных проектов.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры:

• отсутствие системы государственного учета технического состояния объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования контроля технической эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, проведения текущего и капитального ремонта;

• отсутствие в действующем законодательстве императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие порядка и методики расчета стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры и оборудования, размещенного на таком объекте;

• отсутствие сметных нормативов для определения сметной стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие своевременного финансирования мероприятий по эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие персональной ответственности лиц, являющихся собственниками таких объектов и (или) осуществляющих их эксплуатацию, за несоответствие требованиям технических регламентов.

    

Фото: duma.gov.ru

    

4. Проблемы эксплуатации и управления коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан (торговые центры, бизнес-центры, технопарки и т. п.).

Объем рынка коммерческой недвижимости в России на сегодняшний день превышает 100 млн кв. м. Из них 27 млн кв. м офисов, 37,1 млн кв. м торговой недвижимости и гипермаркетов, 33,8 млн кв. м складов и 2 млн кв. м гостиниц.

По итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных значений и составил около 833 млрд руб. Это в 1,5 раза больше по сравнению с 2022 годом. При этом инвестиции в складскую, торговую и офисную недвижимость выросли более чем в два раза и составили около 515 млрд руб.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере эксплуатации коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан и управления ими:

• отсутствие системы контроля и надзора за техническим состоянием зданий (строительных конструкций) с массовым пребыванием граждан;

• отсутствие разграничения ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию;

• отсутствие правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры.

Участники «круглого стола», обсудив проблемы в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, а также с учетом уже проводимой работы Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в целях повышения качества технического состояния и безопасности многоквартирных домов и зданий с массовым пребыванием граждан, решили рекомендовать:

    

Фото: ЕРЗ.РФ

    

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1. Проработать предложения о формировании в государственных информационных системах реестра цифровых двойников объектов капитального строительства, включающего в том числе сведения об оборудовании, его изготовителе и сроках необходимых регламентных работ, предусмотрев сведения об этапе эксплуатации объектов капитального строительства как объектов недвижимости различного назначения.

2. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по формированию комплексного регулирования организации системы технического учета жилищного фонда и способов формирования единой федеральной информационной верифицированной базы по техническому учету на платформе государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Внедрить в ГИС ЖКХ механизм хранения сведений об истории здания, изменении технических характеристик дома и всех помещений в доме, о проведенных работах по текущему и капитальному ремонтам дома, видах таких работ и сроках проведения, а также об истории управления и о лицах, осуществлявших такое управление, поставщиках работ и услуг.

3. Проработать вопросы формирования стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной и культурной инфраструктуры, порядка периодичной актуализации такой стоимости с правом внесения соответствующих изменений в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации в случае, если собственником объекта является орган публичной власти.

4. Разработать правовое регулирование планирования и обеспечения финансирования эксплуатации объектов, созданных с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

5. Проработать предложения о совершенствовании функций и полномочий органов государственного контроля (надзора) в сфере эксплуатации зданий, сооружений, в том числе возможность законодательного закрепления вида надзора за техническим состоянием объектов капитального строительства после ввода их в эксплуатацию, и рассмотреть возможность наделения органов государственного строительного надзора правом на исполнение данных полномочий.

6. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» в части установления минимального перечня мер по обеспечению пожарной безопасности зданий, сооружений.

7. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части распространения действия положений данного федерального закона на все здания, сооружения вне зависимости от года постройки.

8. Проработать предложения по внесению комплексных изменений в действующее законодательство об эксплуатации зданий различного назначения.

9. Проработать предложения о введении императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций зданий различного назначения с одновременным установлением требований к лицам, осуществляющим эксплуатационный контроль и обследование технического состояния здания.

10. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство, предусматривающие внедрение в качестве стадии архитектурно-строительного проектирования подготовку технико-экономического обоснования строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также экспертные оценки такого технического обоснования.

    

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

    

11. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство об обязательности разработки сметных нормативов на работы по эксплуатации зданий, сооружений и о введении отдельной сметно-нормативной базы, содержащей нормы на указанные виды работ. В составе такой сметно-нормативной базы должны содержаться необходимые инструменты разработки новых видов норм, актуализации действующих правил применения таких норм, методики формирования сопутствующих затрат, а также порядок индексации работ или применение текущих сметных цен.

12. Проработать предложения о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» в части расширения и уточнения требований к разделу проектной документации «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства», в том числе с обязательным указанием размера платы за содержание жилого помещения на долгосрочный период (минимум пять лет) с учетом оборудования, установленного в доме, и иных элементов (дорогостоящих) такого дома, а также о включении в состав проектной документации инструкции по эксплуатации здания, сооружения.

13. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по совершенствованию системы допуска на рынок эксплуатации зданий с массовым пребыванием граждан с установлением требований к лицам, осуществляющим такую эксплуатацию.

14. Ускорить работу над проектом Федерального закона №107057-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда).

15. Проработать предложения по совершенствованию системы допуска на рынок управления многоквартирными домами.

16. Проработать предложения о формировании системы обязательных и добровольных требований к лицам, осуществляющим управление жилищным фондом.

17. Проработать предложения по внесению изменений в действующие нормативно-правовые акты в части вопросов формирования экономически обоснованного размера платы за содержание жилого помещения.

18. Проработать предложения по определению и актуализация норм расчета количества эксплуатирующего персонала зданий и их заработных плат.

19. Проработать предложения по разграничению ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию.

20. Проработать предложения по созданию правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации.

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

Уточнены основания для признания многоквартирного дома аварийным

Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на октябрь 2024 года

Как Москва сократила количество обязательных требований к объемно-планировочным решениям многоквартирных домов

Экологичность, сокращение площади и применение умных технологий — тренды многоквартирного строительства