Таково мнение специалистов ECCON GROUP. Ольга ГАРАЩЕНКО, генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг», и Наталья БРОВКИНА, руководитель отдела консультационных услуг этой компании, входящей в состав ECCON GROUP, проанализировали изменения порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование. С любезного разрешения ECCON GROUP портал ЕРЗ.РФ публикует статью на эту тему, размещенную на сайте компании.

    

Фото: www.vopros.norma.uz

   

Российские застройщики продолжают испытывать на себе прелести «жизни в эпоху перемен». И пока руководство ищет общий язык с банками по проектному финансированию, а специалисты отделов продаж объясняют дольщикам, что такое эскроу-счета, бухгалтерия и финансисты пытаются понять, как новые реалии повлияют на налоговую нагрузку компании.

Особую дискуссию в настоящий момент вызывает наиболее чувствительный для застройщиков вопрос обложения долевого строительства налогом на добавленную стоимость (НДС).

После реформирования системы финансирования строительства жилья в профессиональном сообществе начали появляться мнения, что застройщик теряет право на применяемую ранее льготу по НДС — в связи с тем, что деньги дольщиков теперь поступают на счета эскроу.

Поскольку разъяснительных документов в этой части ни от налоговых органов, ни от профильного министерства пока не поступило, компании и эксперты самостоятельно пробуют разобраться в том, изменится ли порядок налогообложения деятельности застройщика в связи с переходом на проектное финансирование и повлечет ли это увеличение его налогового бремени.

Эксперты компании ECCON GROUP Ольга Гаращенко и  Наталья Бровкина уверены в том, что, несмотря на изменение схемы финансирования долевого строительства, льготы по НДС у застройщика должны сохраниться.

   

Фото: www.gtrk-vyatka.ru

   

В ином случае нарушается баланс интересов участников рынка и возникает перекос в сторону реализации готового жилья, которое, как известно, не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).

Если аналогичная норма для продажи жилой недвижимости в долевом строительстве будет убрана, то застройщиков, привлекающих средства дольщиков на эскроу-счета, это поставит в ущемленное положение. Что недопустимо с точки зрения общих принципов исчисления налогов: именно так в свое время и возникла «долевая» льгота по НДС. Ведь налогообложение не может зависеть от юридической формы сделки, будь то договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

При этом специалисты ECCON GROUP провели анализ обновленного законодательства, ряда нормативных документов и писем и убедились, что текущая редакция НК РФ не препятствует застройщику в использовании освобождения от НДС для долевого строительства.

Напомним, что застройщики при передаче дольщикам построенных квартир или машино-мест в многоквартирных домах (МКД) не облагали их НДС на основании льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. По нежилым помещениям производственного назначения НДС подлежал уплате с суммы разницы между средствами, полученными от инвесторов, и фактическими затратами на строительство соответствующих помещений, то есть с так называемой «экономии по окончании строительства».

Применение данной льготы предполагает освобождение от налогообложения НДС «услуг застройщика на основании ДДУ».

   

Фото:www.ktostroit.ru

    

В ранее действующей редакции федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» услуги застройщика упоминались в двух нормах:

• в п. 1 ст. 5 — в контексте того, что цена ДДУ может включать в себя услуги застройщика и возмещение затрат на строительство;

• в п. 2 ст. 18 — указание на то, что на услуги застройщика не распространяются ограничения закона о целевом расходовании средств участников долевого строительства.

И контролирующие органы для целей применения льготы по НДС расширительно толковали услуги застройщика, понимая под ними не только явно выделенную в ДДУ сумму услуг, но и оставшуюся в распоряжении застройщика по окончании строительства сумму экономии средств.

В текущей редакции 214-ФЗ, которая применяется застройщиками, привлекающими денежные средства граждан на счета эскроу, какое-либо упоминание об услугах застройщика отсутствует.

Этот факт некоторые эксперты восприняли как предзнаменование того, что льгота по НДС застройщиками не может больше применяться.

Специалисты ECCON GROUP не согласны с таким подходом.

При формулировке льготы законодатель делает отсылку на «услуги застройщика на основании ДДУ», четкого определения которых в действующем законодательстве нет. В таких условиях услугами застройщика следует считать те услуги, которые составляют предмет договора участия в долевом строительстве согласно п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, то есть строительство (создание) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача соответствующего объекта долевого строительства (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) участнику долевого строительства.

Соответственно, для целей налогообложения НДС услуги застройщика – это оказываемые на основании ДДУ услуги по организации строительства и передаче объекта долевого строительства дольщикам, вне зависимости от того, как эти услуги определяются и – тем более – оплачиваются.

А значит, льгота пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ по жилью продолжает применяться!

    

Фото: www.mosopora.ru

   

Что касается порядка определения застройщиком налоговой базы по НДС для облагаемого оборота — при продаже нежилых помещений производственного назначения (например, машино-мест в отдельно стоящем паркинге), то приходится констатировать, что изменение подхода к такому расчету весьма вероятно.

Дело в том, что традиционно застройщик при расчете налогов рассматривался как посредник, распоряжающийся полученными по ДДУ денежными средствами. Такую позицию, в частности, в постановлении №33 от 30.05.2014 закрепил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ. 

Отношения сторон по ДДУ рассматривались как инвестиционные отношения (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ), а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ как не связанные с реализацией.

Иными словами, в налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.

Однако в условиях реализации требования законодательства об обязательном размещении средств участников долевого строительства на счетах эскроу, которые, как известно, являются собственностью дольщика, а не застройщика, вышеуказанная «конструкция» формирования налоговой базы дает серьезный крен.

Очевидно, что распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке он не рассматривается как посредник. Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.

   

Фото: www.szaopressa.ru

     

Подобные нормативные коллизии, к сожалению, не позволяют однозначно интерпретировать для целей налогообложения отношения сторон долевого участия в строительстве в условиях изменившегося законодательства. Эксперты ECCON GROUP придерживаются позиции, что финансовый результат застройщика, привлекающего деньги дольщиков на счета эскроу, определяется по модели оказания услуг. Такой подход полностью корреспондирует с определением услуг застройщика, в отношении которых применяется льгота по жилью.

Получая денежные средства дольщиков от банка при раскрытии эскроу-счетов, застройщик получает тем самым вознаграждение за оказанные этим дольщикам услуги по организации строительства. В налоговую базу по НДС в таком случае включается полная стоимость объекта долевого строительства в отношении нежилых помещений производственного назначения, зафиксированная в ДДУ (п. 2 ст. 153 НК РФ). А сам налог исчисляется на момент реализации услуг, под которым понимается подписание передаточного акта с дольщиком.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что после реформирования законодательства о долевом строительстве для застройщика действует следующий порядок налогообложения НДС:

• реализация жилой недвижимости по договору купли-продажи не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ;

• при продаже завершенной строительством нежилой недвижимости НДС уплачивается в силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ;

• передача застройщиком по ДДУ жилой недвижимости и нежилой недвижимости непроизводственного назначения освобождена от НДС, поскольку для услуг застройщика действует льгота пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ;

• передача дольщикам нежилой недвижимости производственного назначения влечет начисление НДС на всю сумму цены ДДУ, так как налоговая льгота на такие услуги застройщика не распространяется, и при этом налоговая база исчисляется в общем порядке, а не с суммы экономии от строительства.

Остается надеяться, что в ближайшее время вопрос налогообложения НДС для застройщиков разрешится в пользу последних, и контролирующие органы подтвердят правомерность применения рассматриваемой льготы.

   

 

А вообще, пора бы законодателям обратить внимание на регламентирование налоговых аспектов деятельности российских застройщиков и исключить имеющуюся неопределенность в отношении применения норм по налогам. Ведь все мы понимаем, что рост налогового бремени строительных компаний — это прямой путь к увеличению итоговой стоимости строительства жилья для покупателей.

Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото слева), генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

Наталья БРОВКИНА (на фото справа), руководитель отдела консультационных услуг аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

     

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

Руководитель направления по информационному моделированию компании «ПроГород» Марат Гайсин рассказывает об опыте внедрения отечественной ТИМ-системы в проектный контур.

  

  

Строительство любого объекта всегда начинается с идеи и представления о том, что это должно быть, каким целям служить, где должно быть расположено и что в себя включать. Сегодня воплотить идеи в жизнь помогают технологии: визуализация и цифровое моделирование объекта дают наглядную картинку будущего объекта. Современные технологии и техника значительно ускорили темпы строительства. Теперь не нужно ждать десятилетия, чтобы увидеть построенный дом. Помочь сделать проектирование и строительство эффективным могут технологии информационного моделирования (ТИМ).

«ПроГород» — компания в контуре государственной корпорации развития ВЭБ.РФ, созданная для реализации комплексных проектов освоения территории. Это первый государственный мастер-девелопер федерального уровня, рассматривающий для реализации проекты во всех регионах страны. 

Руководитель направления по информационному моделированию компании «ПроГород» Марат Гайсин (на фото), рассказывает об опыте внедрения отечественной ТИМ-системы в проектный контур, о том, почему BIM/ТИМ необходим, почему в «ПроГород» выбрали продукт компании Renga Software, в чем основные преимущества работы в Renga.

    

 

— Деятельность нашей компании нацелена на развитие городской среды и улучшение качества жизни людей в регионах России, — отметил топ-менеджер. — Внутри компании мы проводим разработку концепций будущего строительства, оцениваем площадки, на которых мы можем возвести жилые и социальные объекты. После того как проекты проходят стадию концепции и формирования бюджета, мы выбираем подрядные организации, которые разрабатывают проекты и рабочую документацию.

 

Почему ТИМ необходим: взгляд «ПроГород»

Компания «ПроГород» начала свою работу сравнительно недавно, но уже активно внедряет информационные технологии. Уход международных вендоров был вызовом для проектов, а санкции заставили компанию перейти на отечественное ПО.

Для внедрения и последующего эффективного применения ТИМ требуется некоторое время на переобучение и подборку квалифицированных кадров. Небольшим организациям, занимающимся проектированием, часто трудно найти кадры без увеличения затрат на оплату труда, что может усложнить переход на ТИМ. Внедрение трехмерного проектирования также требует приобретения ПО и настройки инфраструктуры. Для некоторых это может стать препятствием на пути к современным методам работы. Возможно, этим и объясняется небольшой процент проектировщиков, работающих в ТИМ, и, как следствие, отсутствие понимания того, в чем заключаются его главные преимущества.

В свою очередь крупные застройщики ценят прозрачность и точность в расходах, и ТИМ помогает им в этом. Проектировщики иногда ограничиваются видением объекта, не учитывают финансовые аспекты. Но ТИМ-система — инструмент не только для моделирования и получения чертежей. По сути, ТИМ — это путь к созданию цифрового двойника объекта, звена в цепи развития проекта — от концепции до разрешения на ввод и даже периода последующей эксплуатации.

 

Поиск российских решений и выбор Renga

При переходе на отечественный рынок мы рассмотрели продукты для нашей компании, учитывая следующие критерии:

1. Отечественный продукт в сфере ТИМ;

2. Наличие возможности совместной работы;

3. Возможность разработки основных разделов проектной документации;

4. Активное сообщество пользователей.

Исходя из этих критериев, мы выбрали Renga — ПО, объединяющее множество разделов. Особенно нас привлекли инструменты для разработки раздела «Архитектурные решения».

Мое знакомство с Renga произошло еще до начала работы в «ПроГород» — на первом потоке курса BIM-менеджмент, организатором которого является «Vysotskiy Consulting». В рамках этого курса проходило обучение Renga, и одна из моделей была собрана именно с помощью этого ПО.

Тем не менее переход оказался определенным вызовом. Нам пришлось осваивать новую программную среду и адаптироваться к новой методологии моделирования. В основном наш отдел занимается концепцией комплексной жилой застройки, что снижает требования к моделированию. При этом наша стратегия включает создание полноценного цифрового двойника проекта. Мы разработали классификатор, создали библиотечные элементы и планы квартир, настроили связи и выгрузку объемов из модели. На этапе концепции мы сегодня способны выгружать 80% — 90% тендерных объемов для типовых этажей.

 

Преимущества работы в Renga

Преимущества работы в Renga включают совместную работу в режиме реального времени (к слову, это реализовано компанией Renga Software при грантовой поддержке РФРИТ), объединение сотрудников и систематизацию данных. Ранее при обмене заданиями и планами могли возникать расхождения в данных из-за разной версионности или несвоевременных изменений.

BIM/ТИМ-система Renga позволяет создавать концепции застройки проектов с присвоением кодов классификатора. Полученные объемы данных позволяют корректно сформировать бюджет проекта. Инструмент «Сборка» дает возможность собирать части модели в группу для формирования библиотеки крупноузловых элементов здания, что ускоряет сборку концепции застройки. Успешно сформированные ведомости объема работ из моделей концепции доказывают эффективность применения ПО Renga для девелопера даже на стадии формирования концепции и сбора первичных объемов.

Важно отметить, что концепция Renga отличается от других ПО, особенно в области инженерного оборудования. Так, для создания любого типа инженерного оборудования в Renga реализован свой язык программирования — STDL.

   

От теории к практике: жилой комплекс «Город в Лесу» и проект «Междуреченск»

На данный момент в ПО Renga выполнено два проекта: концепция застройки новой очереди ЖК «Город "В лесу"» и проект жилого дома в Междуреченске (Кемеровская область).

Когда мы начали работать в Renga, сразу столкнулись с задачей проработки концепции будущей очереди ЖК «Город "В лесу"» для оценки финансовой модели. Мы формировали концепцию для нескольких очередей и вносили изменения по мере обсуждений. С получением данных об объеме работ появились новые идеи и корректировки. Мы внесли дополнения и доработки, при этом получив опыт работы с концепциями в Renga.

 

Рис. 1. Концепции застройки новой очереди ЖК «Город "В лесу"»

 

Затем мы разработали планировки и секции для 8 жилых зданий разной высоты. Мы создали классификатор, который автоматизировал переход данных из спецификаций в форму для бюджетирования, графиков, смет и тендерных процедур. Этот классификатор основан на управленческих практиках и статьях расходов, содержащих 11 глав. Каждому элементу в шаблоне проекта присвоен собственный код, который используется для подсчета затрат по всему проекту.

С введением классификатора мы значительно сократили время работы, уменьшив его с 1,5 недель до 1 дня. Классификатор адаптивен и позволяет легко добавлять новые блоки и позиции, это ускорило составление бюджета проекта в два раза.

Получение данных с помощью классификатора осуществляется благодаря стандартной функции выгрузки данных из информационной модели в формате CSV. Эта функция достаточно проста и в то же время недоступна в некоторых аналогичных системах информационного моделирования без написания дополнительных модулей.

В этом мы, безусловно, видим преимущество Renga в плане формирования базы данных элементов из информационной модели базовым набором инструментов.

 

Рис 2. Пример структуры классификатора

 

Благодаря использованию информационной модели для формирования бюджета проекта теперь мы можем оценивать металлоемкость и расход бетона с точностью от 80% до 90% на предпроектной стадии.

 

Рис. 3. Планировка одного из корпусов ЖК «Город "В лесу"»

 

Наш второй проект, жилой дом в Междуреченске (Кемеровская область), занял всего две недели. Мы использовали опыт работы над первым проектом и сформировали библиотеки окон, дверей и квартир.

Также завершили адаптацию стандартов проектирования и библиотеки квартир различной планировки, автоматизировав подсчет объемов проекта.

 

Рис. 4. Разработка концепции проекта «Междуреченск»

 

Рис. 5. Внутренняя библиотека преднастроенных крупноузловых элементов

 

Рис.6. Библиотека квартир различной комнатности для повторного применения

 

Рис. 7. Стандартный вид одной из квартир

 

Проработка модели на стадии концепции не предполагает полноценного моделирования внутренних инженерных систем из-за ограниченного времени. В связи с этим было принято решение использовать еще один инструмент внутри Renga — формулы. Проведя анализ собственных существующих проектов, мы обнаружили зависимость расхода элементов внутренних инженерных систем от пяти характерных параметров квартиры, которые наиболее точно описывают ее характеристики.

Сбор данных, написание формул, сравнение полученных данных с эталонной моделью заняли у нас около двух месяцев. Расхождение в плане штучных элементов не превышает 5%, а в линейных элементах — не более 10%. Данный показатель мы считаем успехом, так как в этом случае мы значительно сэкономили время и прорабатывали отдельно в модели только подвальные и первые этажи.

Перспективное направление для нас — формирование сборки квартир с включением в них элементов инженерных категорий и подчинение необходимых параметров элементов сборки параметрам самой сборки. Это позволит создавать сборки квартир с динамически изменяемым инженерным наполнением и применять результат, полученный на стадии концепции на дальнейших этапах разработки модели.

 

Рис. 8. Свойства сборки квартиры

 

Этот проект подтвердил, что при правильной методологии российское ПО позволяет быстро получать архитектурные концепции и данные для оценки объемов работ менее чем за месяц. Мы надеемся, что все будущие проекты нашей компании будут разрабатываться на российском ПО с использованием уже сформированных платформ и библиотек.

 

В качестве заключения

Внедрение программного комплекса Renga на пилотных проектах компании показало, что отечественные решения в области ТИМ могут конкурировать с иностранными по части визуализации различных конструктивных, архитектурных и инженерных решений.

Переход на отечественные системы ТИМ-моделирования российскими застройщиками может занять до четырех лет, но использование опыта ООО «ПроГород» в создании универсальной экосистемы в Renga уменьшит этот срок до полутора-двух лет. После завершения создания экосистемы ожидается, что точность обработки данных повысится на 30%, а время на сбор бюджета проекта уменьшится на 50%, подводит итог руководитель направления по информационному моделированию компании «ПроГород» Марат Гайсин.

С другими историями использования ПО Renga можно ознакомиться на сайте компании Renga Software в разделе Опыт пользователей.

 

Реклама. ООО «Ренга Софтвэа».  ИНН: 7801319560

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты рассказали об основных условиях внедрения ИИ в стройке

От лоскутной автоматизации к бесшовной цифровизации: IT-решениями на этапе проектирования поделились застройщики и эксперты на РСН–2024

Опубликован стандарт, устанавливающий требования к цифровым информационным моделям жилых зданий

Внедрение ТИМ в работе государственного заказчика: опыт BIM-Cluster и Красноярского края

Modulbau разработала BIM-семейство префаб-продукта для облегчения работы архитекторов и проектировщиков

Застройщики и IT-компании поделились кейсами применения ТИМ на конференции НОЗА и ЕРЗ.РФ