В современном мире все аспекты жизни оцифрованы: еда, одежда, общение, работа, отдых, покупки. При этом с бытового уровня цифровизация перешла на глобальные вещи, такие как покупка квартиры. Но онлайн-сделка — это не только автоматизация застройщика, но и цифровой сервис по приобретению недвижимости для покупателя, который на рынке только предстоит создать.

 

 

Цифровизация процессов на стороне застройщика — пожалуй, самая обсуждаемая тема на рынке с начала пандемии. Сегодня все видят эффекты цифровизации в экономике проектов, сервисе и, главное, в удовлетворенности клиентов, которая повышается благодаря онлайн-сделкам. Ведь процесс покупки в электронной сделке гораздо качественнее для клиента, начиная с отсутствия необходимости в походах по государственным инстанциям и банкам и заканчивая понятностью, прозрачностью и прогнозируемостью всех действий. Однако тема цифровизации на стороне клиента для большинства застройщиков — вопрос сложный: стоит ли начинать, а зачем, что это даст...

ПИК — одна из первых компаний в России, которая смогла выстроить сделку от бронирования до получения ключей полностью онлайн и для себя, и для клиентов. Цифровой ландшафт девелопер подготовил задолго до пандемии, а с вводом ограничений полностью перевёл весь процесс в онлайн. Другие, достаточно крупные и прогрессивные девелоперы пока научились комплексно автоматизировать внутренние бизнес-процессы и сшивать их единой логикой. Это такие компании, которые были в авангарде цифровизации и их последователи, например Брусника, ИНГРАД, Самолет. За ними смотрят все региональные застройщики, которые исследуют лучшие практики и применяют их на себе.

Таким образом, на рынке сформировался разрыв между автоматизированным (или стремящемся к этому) застройщиком и клиентом, путь которого в онлайне ещё не сформирован.

«Сегодня на рынке существует разрыв между автоматизированным (или стремящемся к этому) застройщиком и клиентом, путь которого в онлайне не выстроен», — констатирует Ольга Сидоренко (на фото ниже), руководитель подразделения развития продаж компании Брусника. По её мнению такая ситуация сложилась из-за смены стратегии развития компаний. Раньше застройщики смотрели на покупку не с позиции клиента, а с точки зрения организации внутренних процессов: как провести регистрацию быстрее, как выполнить нужный объем ипотечных сделок, как быстрее открывать счета и пр. Сегодня всё иначе: девелоперы заговорили про клиентский путь, в том числе в онлайне.

«Нашим ближайшим шагом в этом направлении станет запуск личного кабинета покупателя, в котором он сможет приобрести квартиру без помощи специалиста застройщика, — поясняет представитель девелоперской компании. — Вместе с цифровой платформой Сделка.РФ мы хотим, чтобы у клиентов появилось окно, в котором они могли бы выбрать квартиру, самостоятельно (с помощью сервиса дополненной реальности) ее дистанционно посмотреть, забронировать и затем быстро и удобно пройти все этапы сделки» — резюмирует Ольга Сидоренко.

 

 

Клиентский путь: было — стало

Чтобы понять, как меняется опыт покупки квартиры для клиента после автоматизации бизнес-процессов внутри застройщика и перехода в цифру, пройдем по основным этапам сделки.

 

Бронирование. Ранее, чтобы забронировать квартиру, клиенту нужно было приехать в офис застройщика или хотя бы оставить заявку на сайте, чтобы менеджер связался с ним и забронировал. Теперь он может сделать это сам, если на сайте застройщика предусмотрен личный кабинет с управляемыми функциями. В том числе если бронирование производится на платной основе.

 

Ипотека. Ещё пару лет назад покупателю жилья нужно было самому идти в банк или обращаться к ипотечному специалисту застройщика в офисе, чтобы подобрать программу и получить ипотеку. Сегодня у застройщика, внедряющего электронную сделку, покупатель может подобрать банк и получить одобрение за несколько часов прямо на сайте или в личном кабинете покупателя.

 

Открытие эскроу-счетов. В аналоговом мире сначала специалист застройщика шёл в банк, чтобы предоставить пакет документов на открытие эскроу, а затем клиент посещал отделение банка, чтобы подтвердить открытие счета. Теперь все решается в один клик, электронно, без очных визитов в банк. Документы готовятся и подписываются ЭЦП застройщика автоматически и далее отправляются в банк. Клиенту достаточно подтвердить открытие эскроу в мобильном приложении.

 

Сервис безопасных расчетов и открытие аккредитивов. До регистрации в Росреестре деньги по сделке хранят в сервисе безопасных расчетов или аккредитиве. Для его создания застройщик и клиент раньше должны были посетить банк, сейчас процесс полностью настроен онлайн. Деньги лежат на счёте до регистрации договора и автоматически раскрываются на эскроу сразу после неё. Это помогает ускорять расчэты по сделке и снижать риск возникновения дебиторской задолженности.

 

Регистрация. Раньше, чтобы зарегистрировать договор, покупатель должен был сам отнести пакет документов в МФЦ или сходить туда со специалистом застройщика. Подождать в живой очереди, потратить рабочие часы, а затем после регистрации забрать готовые документы. Сегодня документы можно сформировать в течение 10 минут, отправить в один клик и получить результат в течение 3—4 дней.

На основе этого можно сделать вывод: сам процесс покупки квартиры, безусловно, стал быстрее и понятнее. Но пока он автоматизирован только внутри застройщика-продавца, для клиента эта автоматизация не создает нового качества сделки и не позволяет пройти ее более комфортно. Поэтому на рынке возникает необходимость в создании онлайн-сервиса сделок для покупателей жилья, в котором они смогут самостоятельно купить квартиру.

«Покупка квартиры — значимое событие в жизни любого человека, порой оно случается только раз в жизни. Полностью онлайн-сделка практически невозможна. Подавляющее большинство покупателей желают лично посмотреть на объект строительства, — считает Вячеслав Приймак (на фото ниже), руководитель управления ипотечных продуктов ГК ИНГРАД.

Тем не менее в компании ИНГРАД часть сделки автоматизирована и реализована в онлайн-формате: онлайн-консультация по видеосвязи, бронирование и оплата брони, подписание ДДУ и кредитной документации (по ряду банков-партнеров), регистрация сделки в Росреестре. «Такие этапы, как выпуск ЭЦП, оформление нотариальных документов, открытие аккредитива, проходят в очном режиме, поскольку это предусмотрено законодательством РФ, — отмечает Приймак. — Среди преимуществ онлайн-этапов сделки можно назвать удобство и скорость исполнения и для нас, и для клиента. В качестве следующего шага цифровизации мы видим создание единого онлайн-пути для клиента, в котором часть процессов он сможет выполнять самостоятельно», — добавил топ-менеджер девелоперской компании.

 

 

Директор по продажам группы Самолет Кирилл Храпов (на фото ниже) говорит о том, что в новых реалиях рынка задача создать полностью бесшовный процесс от консультации менеджера по продажам до отправки договора на регистрацию стала первостепенной.

«Для этого мы объединили уже существующие сервисы и дополнили их недостающими элементами, — поясняет он. — В итоге получили схему онлайн-сделки, которая позволяет приобрести квартиру за шесть шагов. Первый — онлайн-встреча с менеджером по выбору объекта. Далее клиент самостоятельно выполняет ряд действий в личном кабинете на сайте компании: бронирует объект, получает одобрение ипотеки, согласует ДДУ и выбирает тип оплаты. Затем происходит подписание кредитного договора, в ряде случаев эта процедура может происходить дистанционно. И последний шаг — отправка ДДУ на регистрацию при помощи электронной подписи».

В ближайшее время компания намерена реализовать отправку договора на регистрацию через личный кабинет пользователя. Именно тогда процесс станет абсолютно бесшовным, полагает Кирилл Храпов. «Пока сложность заключается в дистанционном выпуске электронной подписи: для этого необходимо присутствие доверенного лица со стороны застройщика, банка или представителя удостоверяющего центра. Существует возможность использовать биометрический заграничный паспорт, но он есть не у каждого», — уточняет топ-менеджер.

 

 

Сделка без застройщика

Онлайн-сделка для покупателя может проходить без участия застройщика при наличии соответствующего сервиса или личного кабинета. При этом в рамках омниканального подхода онлайн — это только канал коммуникации, который может меняться. Например, даже если клиент пришел в офис, он может воспользоваться онлайн-сервисами через личный кабинет и наблюдать все процессы по сделке.

«За покупателя всё может сделать специалист застройщика, но он всегда должен понимать что происходит: на каком этапе сделка, какой следующий шаг, какие сроки и пр., — прокомментировал основатель и директор цифровой платформы Сделка.РФ Борис Лепинских (на фото ниже). — Если в какой-то момент или изначально покупатель захочет самостоятельно заниматься сделкой, у него должна быть эта возможность в виде собственного личного кабинета на сайте застройщика».

По его мнению, личный кабинет расширяет само понимание сделки с недвижимостью: от выбора квартиры до регистрации права собственности.

 

 

Независимо от того, кто производит действия по сделке, покупатель или застройщик, она в любом случае проходит онлайн. И выбор способа проведения сделки зависит от ряда факторов — желания клиента, стратегии коммуникации застройщика, специфики бизнеса и др. Застройщики часто испытывают стресс по поводу перевода клиентского пути в онлайн с возможностью самого клиента купить квартиру без помощи специалистов отдела продаж. Однако подключение этого канала вовсе не означает оптимизацию кадров — скорее это говорит о возможности более эффективно выстроить работу и автоматизировать рутину. Плюс подготовленные покупатели смогут пройти сделку самостоятельно и снизят трудозатраты.

«Онлайн-возможности покупки квартир развиваются как альтернатива, а не замена офлайн-инструментам. Мы не отказываемся от уже существующих возможностей и оставляем клиенту выбор, как купить квартиру – онлайн или с помощью менеджера при личной встрече, — пояснил Кирилл Храпов, добавив: — Всегда останутся клиенты, которым необходимо живое общение с менеджером в реальном, а не виртуальном офисе продаж. И на этом пути наша задача – предложить покупателю лучший и полный пользовательский опыт на рынке.

По его словам, сегодня покупатель может выбрать смешанный вариант: некоторые шаги осуществить онлайн, а другие — офлайн. Около 97% договоров с покупателями группы Самолет регистрируется онлайн, а 75% квартир бронируется онлайн, проинформировал Храпов.

 

Онлайн CJM

Для любого покупателя квартиры сделка начинается с выбора застройщика и самого объекта недвижимости и продолжается как минимум до момента получения ключей, а если еще шире — до регистрации права собственности. В то время как в старой парадигме сделка мыслилась договором и заканчивалась раскрытием эскроу или поступлением денег на счёт. При этом заключительные этапы сделки (особенно получение ключей) часто оказывают наиболее сильное влияние на удовлетворенность покупателя и его лояльность к застройщику. В целом даже проживание является одним из этапов сделки, поскольку этот опыт в зависимости от его качества становится катализатором следующей покупки или рекомендации.

Поэтому создание единого онлайн-процесса поможет управлять всеми этапами сделки и сделает ее прогнозируемой и понятной для клиента от начала и до конца.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сделка.РФ и Домопланер помогли новосибирскому застройщику за два месяца продать 70% ассортимента

Цифровизация ипотеки: зачем это застройщикам

Цифровизация — это не про программное обеспечение, а про процессы и алгоритмы

Как не терять лиды в недвижимости из-за онлайн-продаж

Онлайн-сделки снижают процент по эскроу и помогают застройщикам сэкономить на проектном финансировании

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

      

Фото: www.alya-insaat.com

    

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

   

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

     

     

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

        

Фото: www.barcelonaimmo.com

        

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

    

Фото: www.versia.ru

      

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

    

    

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

       

256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

      

Фото: www.edsro.center

     

218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

      

Фото: www.mshj.ru

      

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены