Актуальную тему комплексного развития территории применительно к жилой недвижимости анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

     

Фото: www.investmoscow.ru

      

Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов (на фото ниже) в интервью программе «Вести» телеканала «Россия 24» анонсировал городскую программу «Индустриальные кварталы».

Программа предполагает реконструкцию территорий, занятых бывшими промышленными объектами на площади около 2 тыс. га. Планируется строительство 35 млн кв. м недвижимости, из которой 11 млн «квадратов» приходится на жилье, в том числе 30% будет использовано под нужды реновации.

   

Фото: www.cdn.bfm.ru

    

Реализация программы возможна благодаря механизму комплексного развития нежилых территорий. Применение данного механизма приведет к перераспределению собственности. Для правообладателей недвижимости в границах КРТ актуальным станет вопрос справедливой компенсации за изъятие недвижимости.

Москва опубликовала первые проекты решений о комплексном развитии 7 территории нежилой застройки на 77,21 га с потенциалом застройки около 1,4 млн кв. м, из которых порядка 1 млн кв. м отводится под жилье. При этом половина предполагаемого жилья планируется использовать по программе реновации. Краткие сведения приведены в таблице.

    

Источник: Сайт Мэра Москвы

     

Как рассказал Владимир Ефимов, Москва адаптировала механизм КРТ нежилой застройки под нужды реновации. В частности, проект КРТ ПЗ №56 Грайвороново и ПЗ №49 Бескудниково дают фактическую возможность принудительно изымать нежилую недвижимость третьих лиц под нужды программы реновации.

   

Фото: www.edsro.center

     

Заметно участие крупных застройщиков в КРТ нежилой застройки. Город определился с застройкой территории ЖБИ №9 (ПЗ №39 Кунцево), можно поздравить ГК Главстрой  с согласованием ТЭПов. Несмотря на низкое обеспечение района рабочими местами (менее 50 рабочих мест на 100 жителей), ТЭПы согласованы без обременений с плотностью около 40 тыс. кв. м жилья, а застройка под реновацию, видимо, будет размещена на смежном участке Совтрансавто.

       

  

Для крупных девелоперов КРТ нежилой застройки предоставляет возможность использовать смежные участки под размещение объектов инфраструктуры, мест приложения труды, объектов природного комплекса.

Кроме того практика изъятия недвижимости показывает, что размер возмещения правообладателям ниже как кадастровой, так и рыночной стоимости. Так что для крупных застройщиков КРТ предоставляет возможность за символические затраты расширить границы застройки.

    

Фото: www.msk.mosreg.ru 

    

Конечно, еще рано судить о преимуществах программы. Пока понятно, что указанные выше территории будут развиваться в рамках КРТ по инициативе правительства Москвы. Интригой остается, по каким территориям правообладатели смогут договориться и реализовать КРТ по своей инициативе, по каким столица объявит торги и какие территории город в лице КП «Управление гражданского строительства» будет реализовывать самостоятельно.

Утвержденные проекты планировки территории покажут, какие правообладатели смогли получить максимальные преимущества по сравнению со своими соседями. Ну, а судебную систему ждет активизация споров по размеру возмещений за изымаемую недвижимость.

    

Фото: www.legal.report

    

Осталось дождаться первых решений и итогов торгов, которые покажут интерес инвесторов. В текущем году планируется провести 35 аукционов для определения инвесторов по реорганизации бывших промышленных территорий с градостроительным потенциалом 7,5 млн кв. м недвижимости. На данной территории может быть размещено 146 тыс. рабочих мест.

  

Объявленные и фактические параметры КРТ

Параметры	Доля жилой недвижимости в ТЭПах	Доля реновации в жилой застройке
Объявленные	30%	30%
Фактические (по 7 проектам КРТ)	70%	55%

  

Пока сложно разделить оптимизм правительства Москвы о том, что инвесторы проявят интерес к проектам КРТ нежилой застройки, в рамках которых планируется создание рабочих мест. Скорее всего, при реализации программы произойдет перераспределение в сторону строительства жилья. Собственно, в рамках первых 7 проектов КРТ на долю жилья планируется отвести 70% застройки.

     

  

Рекомендую правообладателям недвижимости в границах потенциальных КРТ отслеживать ситуацию, провести аудит своих объектов и надлежащим образом оформить имущественные права. А также озадачиться вопросом защиты своих интересов с целью получения справедливой компенсации или участия в реализации инвестиционно-строительных проектов.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

     

    

  

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Создание единых стандартов для девелоперов и сложности в освоении масштабных территорий обсудили на конференции GMKTalks, которая прошла в столице Казахстана Нур-Султане 21 октября. В мероприятии приняли участие топ-менеджеры девелоперских компаний России, Казахстана, Узбекистана, Киргизии.

 

 

Форсайт-сессия началась с выступления директора GMK Сергея Разуваева. Он рассказал о современных проектах комплексного освоения территорий, о роли в таких проектах государства, девелопера и жителей.

Кроме того, Сергей заметил, что сейчас никто из них в полной мере не задумывается о формировании благополучных сценариев жизни внутри проекта.

По его словам, решить эту проблему могли бы единые стандарты комплексного освоения территорий, обязательные для всех девелоперов страны.

 

Сергей Разуваев

 

В России уже существует такой документ. Он разработан Минстроем России и ДОМ.РФ вместе с КБ Стрелка. В него заложена концепция компактной городской среды, которая предполагает формирование районов с 15-минутной пешеходной доступностью ключевых объектов и локаций.

Пока в России стандарты ДОМ.РФ не являются обязательными для девелоперов, многие из них создают собственные правила внутри компаний или руководствуются внутренними принципами.

Руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев считает, что попытка написать один документ, который будет работать долго, немного утопична, ведь отрасль постоянно меняется.

«Все мы знаем о понятии культуры, это и есть универсальный стандарт, который органично передается от поколения к поколению, — подчеркнул Тимур. — Мне кажется, что в привязке к девелопменту вообще правильно было бы говорить именно о культуре. Это другая степень осознанности, не формальный подход, а более глубокая и устойчивая механика», — уточнил он.

 

Тимур Абдуллаев

 

Секретами успешного КОТа поделился вице-президент по маркетингу и продажам ГК КОРТРОС Филипп Третьяков. Район «Академический» в этом году получил статус административного района г. Екатеринбурга. По словам Филиппа, здесь гармонично взаимодействуют государство, девелопер и жители. Основа успеха — понимание и проработка сценариев жизни людей:

«С тем подходом, который был у девелоперского сообщества 10—15 лет назад, ни один КОТ успешным не получится, — заявил топ-менеджер девелоперской компании. — Например, в Подмосковье все застроено спальными районами, в которых никакой инфраструктуры нет. В них выжималась максимальная плотность и краткосрочная стратегия развития территории».

 

Филипп Третьяков  (за столом второй справа)

 

Именно эти темы поднимаются в документальном фильме «Сценарии жизни». Девелоперы СНГ тоже оценили картину – после GMKTalks прошел вечерний кинопоказ. В центре сюжета здесь – мнение архитекторов, девелоперов и самих жителей, которые рассказывают, как выбор квартиры повлиял на их собственный сценарий жизни.

В свою очередь директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский рассказал о стандартах, которые внедрила его компания.

«Государство в первую очередь заинтересовано в безопасности жителей, а крупнейшие игроки рынка еще и обеспечивают комфорт. — отметил он. — Конечно, государство тоже движется в эту сторону, в ближайшее время мы увидим радикальные изменения в этой области».

 

Петр Кирилловский

 

В июле правительств Московской области приняло внутренний стандарт, который закрепляет требования, обязательные для рынка: безбарьерная среда, подсветка фасадов, требования к планировкам, напомнил Кирилловский.

В своей презентации Петр рассказал, из чего состоит внутренний стандарт ГК ФСК:

• 3 класса жилья;

• 150 продуктовых и инженерных атрибутов;

• Непрерывная актуализация;

• Калькулятор себестоимости.

Участники дискуссии много говорили о том, как удается следить за соблюдением этих правил на всем жизненном цикле проекта. Петр заявил, что у крупных компаний есть все ресурсы, чтобы отследить эффективность работы, один из них — оценка NPS (Индекса потребительской лояльности).

 

 

Встреча проходила в столице Казахстана, поэтому участники просто не могли обойти стороной вопросы комплексного освоения территорий в стране. КОТы в России развивают уже несколько лет, но в Казахстане это совершенно новый формат.

Его используют лишь немногие застройщики, в том числе BI Group: они строят так называемые бигвилли, занимаются геобрендингом крупных территорий.

Что тормозит развитие проектов КОТ в странах СНГ? Застройщики сталкиваются с рядом сложностей. В частности, с прокладкой коммуникациями и строительством объектов социальной инфраструктуры (так, в некоторых школах Казахстана обучение идет в три смены).

 

 

О необходимости подобного свода правил для девелоперов Казахстана высказался председатель правления холдинга BI Group, одного из лидеров рынка этой страны, Амангельды Омаров.

«Государство в этой ситуации способно только реагировать после того, как ситуация становится трудной, — прокомментировал сложившееся на рынке положение генеральный директор ARISTAN EPC Бахытбек Катен. — К счастью, сейчас у крупных игроков рынка есть возможность напрямую поговорить с властями и сказать заранее о том, что и где они будут строить, и, соответственно, куда вести коммуникации», — уточнил он.

 

Бахытбек Катен

 

Амангельды Омаров рассказал о том, как в BI Group решают проблему с инфраструктурным наполнением проектов.

«Нужно предлагать государству интересные финансовые институты, — пояснил он, добавив: — В последнее время мы предложили проекты Государственно-частного партнерства (ГЧП): уже построили несколько школ. Государство в таких проектах почти не вкладывает деньги, все риски проекта мы берем на себя. Вместе с тем оживляем территорию и параллельно решаем социальный вопрос. Также и с дорогами: если в бюджете на них не заложены деньги, мы проектируем и строим их сами, а затем дарим городу».

 

Амангельды Омаров (на фото справа)

 

Об опыте Узбекистана в комплексном освоении территорий рассказал основатель Murad Buildings и сооснователь NRG Мурад Назаров. «Процесс оживления строительного рынка у нас начался относительно недавно, — заметил он. — За последние 4 года было построено в 10 раз больше, чем мы строили после независимости в течение 25 лет. Пустых земельных участков в Ташкенте уже практически нет, приходится сносить старый фонд, поэтому государство объявило о расширении границ столицы на восток».

По его словам, сейчас в этом направлении активно развивается социальная инфраструктура, строятся дороги и, конечно, жилая недвижимость. «Как только будет возможность, мы приступим к комплексному строительству, такой подход нам очень интересен», — поделился своими планами девелопер.

 

Мурад Назаров (на фото в центре)

 

Конференция GMKTalks показала, что у российских девелоперов есть большой интерес к практикам застройщиков СНГ. Неслучайно в мероприятии приняли участие представители таких ведущих российских строительных компаний, как Setl Group, ГК ФСК, КОРТРОС.

Посмотреть полную версию трансляции можно по ссылке: https://youtu.be/A4qYvD2RCIE.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Девелоперы обсудят актуальные проблемы на международной конференции в Нур-Султане

Девелоперы обсудят итоги самого странного года на рынке недвижимости

Застройщики обсудят, что еще можно предложить искушенному покупателю недвижимости

Цифровизация девелопмента глазами IT-компаний и застройщиков