Основные правовые коллизии актуальной темы анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

    

Фото: www.storage.inovaco.ru

     

Механизм КРТ предусматривает изъятие недвижимости с компенсацией правообладателю. Данная тематика вызвала вопросы как со стороны застройщиков в части изъятия и минимизации затрат на консолидацию участков, так и со стороны правообладателей в части получения справедливого возмещения за изымаемую недвижимость.

В связи с этим публично остановимся на некоторых моментах.

1. На текущий момент отсутствует правоприменительная практика изъятия недвижимости в целях КРТ.

2. Есть общий порядок изъятия недвижимости определенный Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ, со ст. 56.2 по ст. 56.12) по которому также будет происходить изъятие для целей КРТ.

3. По сложившейся практике, изъятие в Москве для государственных нужд с учетом времени на судебные процессы составляет в среднем более 2 лет.

    

Фото: www.edsro.center

    

4. Изъятие для целей КРТ осуществляется не за счет бюджета, а за счет лица, с которым заключен договор КРТ.

5. Основные этапы изъятия по КРТ: заключение договора о КРТ, утверждение проекта планировки территории, решение об изъятии, подготовка и направление правообладателю соглашения об изъятии, иск об изъятии, судебное решение об изъятии с определением размера возмещения (в случае не согласия с размером), вступление в силу судебного решения, исполнение решения, передача недвижимости, снос недвижимости, переход или прекращение прав в ЕГРН.

6. Согласно ЗК РФ, для изъятия необходима утвержденная документация по планировке территории. С учетом неторопливого стиля работы госорганов с момента заключения договора КРТ до вовлечения в оборот участка под изымаемую недвижимость может пройти 3—4 года.

      

Фото: www.msk.mosreg.ru

   

7. Решение об изъятии недвижимости, а также об утверждении документации по планировке территории может быть обжаловано в судебном порядке в случае наличия нарушений при его принятии. Также может быть оспорен размер компенсации правообладателю.

В силу вариативности положений ЗК РФ и отсутствия на региональном уровне подзаконных актов об изъятии по основаниям для целей КРТ, в каждом конкретном случае органы власти будут по-разному определять, кто готовит соглашение о компенсации правообладателю с определением размера. Будет ли это орган исполнительной власти или лицо, с которым заключен договор КРТ.

Также однозначно не определен порядок перечисления инвестором средств для изъятия в случае, если соглашение об изъятии готовит орган исполнительной власти. Будет ли лицо, заключившее договор КРТ, напрямую перечислять средства правообладателям за изымаемую недвижимость, либо эти перечисления будут осуществляться через бюджет.

   

 

Я полагаю, в ближайшем будущем не стоит ожидать широкой практики изъятия недвижимости для целей КРТ. Для инвестора полный цикл с момента заключения договора КРТ до вовлечения в оборот изымаемой недвижимости может составить пять и более лет.

Зато можно с уверенностью прогнозировать, что возможность изъятия недвижимости для целей КРТ останется инструментом давления на переговорах по выкупу недвижимости и консолидации земельных участков.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

   

  

  

  

   

 

Другие публикации по теме:

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Минстрой считает, что изъятие земли у проблемных застройщиков противоречит Гражданскому кодексу

Как Profitbase помог девелоперу автоматизировать работу менеджеров и перевести процесс бронирования в онлайн: кейс внедрения цифровой экосистемы на старте продаж умного города.

 

 

Умному городу — умные продажи

Девелопер хотел автоматизировать весь клиентский путь до бронирования квартиры и работу менеджера с заявками. Поэтому рассматривал несколько решений, но остановился на Profitbase.

«Когда мы планировали запустить продажи, на рынке было не так много продуктов с личными кабинетами и онлайн-бронированием. И Profitbase оказался наиболее подходящим игроком на рынке», — обратная связь от девелопера.

 

Управление заявками

В первую очередь внедрили Profitbase CRM на базе Bitrix24 для работы отдела продаж и колл-центра.

Когда клиент оставляет заявку на квартиру, CRM сохраняет информацию о клиенте, источнике сделки и о самом лоте.

 

 

Если клиенту удобно выбрать квартиру вместе с менеджером, то менеджер использует прямо в CRM те же шахматку и фасады, как на сайте, чтобы проконсультировать клиента и добавить лот в сделку без обращения к сторонним таблицам и прайсам.

 

Онлайн-бронирование

Затем подключили Онлайн-бронирование квартир с Личным кабинетом покупателя, чтобы клиенты выбирали квартиру, загружали документы и отслеживали статус заявки онлайн.

 

 

После теста сервиса застройщик подключил платное бронирование. В модуль уже встроен сервис эквайринга для онлайн-оплаты, поэтому для работы застройщику оставалось только настроить правила и условия бронирования.

В итоге за последний год работы онлайн-бронирования девелопер получил 4 407 бронирований. И из них оплаченных заявок на бронирование — 431.

 

Интерактивный каталог лотов

Представление лотов на сайте взял на себя Смарт-каталог. Девелопер сам использует инструмент, чтобы загружать рендеры и квартиры на сайт.

Теперь потенциальные клиенты выбирают дом в интерактивном каталоге, а затем оставляют заявку на квартиру прямо из карточки лота.

 

 

«Смарт-каталог удобен тем, что его можно установить на разные лендинги и сайты, и они достаточно быстро индексируются», — обратная связь от девелопера.

 

Смарт-каталог стал основным источником заявок. Доля заявок каталога относительно других источников — 60%.

 

Автообновление классифайдов

По данным Яндекса, онлайн-доски объявлений в Московском регионе занимают 48% пользовательского трафика.

Поэтому, чтобы лоты застройщика привлекали больше заявок, внедрили экспорт фидов на Домклик, Циан, Авито, N1, и Яндекс Недвижимость.

 

 

Все свободные лоты публикуются на порталах после загрузки, а проданные лоты снимаются системой автоматически. Также Экспорт данных умеет обновлять статусы, цены, акции, описания и контент на площадках сразу после обновления информации в аккаунте Profitbase.

 

Город продает себя сам

Покупка квартиры в умном городе тоже стала «умной». Сейчас потенциальные покупатели знакомятся с объектами в Смарт-каталоге, бронируют квартиру онлайн и отслеживают статус сделки в личном кабинете. Большинство покупателей не пересекаются с менеджером до заявки с оплаченным бронированием.

 

«Застройщику не стать конкурентоспособным без онлайн-инструментов», — обратная связь от девелопера

 

Менеджеры сразу начали работу с CRM, поэтому не столкнулись с дублями заявок и потерянными файлами Excel. Отделы продаж и колл-центр работают в единой логике с соблюдением установленных бизнес-процессов.

 

Следующий шаг — умные цены

До конца 2026 года застройщик введет в эксплуатацию еще больше домов. Во многих из них будет свыше 100 квартир.

Чтобы управление ценами не занимало все рабочее время аналитика, помогать работать с ценами будет Динамическое ценообразование Profitbase. Система начнет работать с алгоритмов по вымываемости. И постепенно будет подключаться новый алгоритм по эластичности жилого фонда.

 

 

Сделайте продажи новостройки умными уже сейчас: узнайте, как подключить экосистему Profitbase «под ключ».

 

Реклама. ООО «Бизерра.ру» .  ИНН: 6670348115

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Plus Development запустили продажи ЖК с нуля за два месяца: кейс Profitbase

Динамическое ценообразование: тренд или инструмент, помогающий заработать?

Внедрение CRM: возможно ли безболезненно автоматизировать коммерческий блок девелопера