В целях помочь застройщикам определить уровень готовности своих проектов, исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство и степени готовности конструктивных элементов объектов, Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил специальное Разъяснение, которое портал ЕРЗ публикует с любезного разрешения руководства СИС. В частности, здесь приведена формула расчета степени готовности конструктивных элементов проекта, а в таблицах содержатся рекомендуемые расчеты удельного веса отдельных видов работ в общем объеме работ при строительстве разных типов МКД.

    

Фото: www.i.kapital.kz

    

I. ПО ВОПРОСУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ ИСХОДЯ ИЗ РАЗМЕРА ФАКТИЧЕСКИ ПОНЕСЕННЫХ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

В целях определения критериев согласно Постановлению Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...» (портал ЕРЗ подробно проанализировал этот документ в апреле — Ред.), для определения показателя

Сфз — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;

и п 7. Методики определения соответствия... Постановлению Правительства №480, Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.

Застройщику необходимо вести раздельный учет и рекомендуется признавать выручку способом «по мере готовности». Этот способ предусматривает, что выручка и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о финансовых результатах в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы, независимо от того, должны или не должны они предъявляться до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).

В данном случае дебетовое сальдо счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» будет показывать степень исполнения застройщиком своих обязательств по организации строительства — насколько строительство МКД завершено.

    

Фото: www.finobzor.ru

   

Исходя из вышеизложенного, рекомендуется следующая схема основных бухгалтерских записей:

Д 51 — К 62: получены средства дольщиков;

Д 20 — К 60: признаны фактические затраты на работы, осуществленные подрядчиками;

Д 20 — К 10, 60, 70, 02 и др.: признаны другие фактические затраты на исполнение договора;

Д 46 — К 90: признана доля выручки, приходящаяся на оцененную степень завершенности строительства;

Д 90 — К 20: списаны затраты, приходящиеся на признанную выручку;

Д 62 — К 46: квартира передана дольщику.

Для подтверждения распределенных затрат по каждому объекту застройщик может подготовить Выписку из регистров аналитического учета с приложением копий первичных (сводных) учетных документов.

Примечание:

- расчетная величина общих расходов по объекту исчисляется как сумма всех фактически понесенных на отчетную дату расходов и расчетной величины расходов, которые предстоит понести для завершения строительства объекта;

- не считаются затратами предоплата (авансовые платежи) поставщикам (подрядчикам) до момента исполнения ими своих договорных обязанностей предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, даже с учетом ограничений по совокупному размеру всех авансовых платежей, установленных ч. 4 ст. 18 (в целях, указанных в п.п. 1, 3, 4 и 9 ч. 1) 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (с учетом особенностей, указанных в ст. 8 Федерального закона 175-ФЗ от 01.07.2018 для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года).

   

 

   

II. ПО ВОПРОСУ РАСЧЕТА СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ПРОЕКТА

Степень готовности конструктивных элементов проекта (Скэ) рассчитывается по формуле (процентов):

  где:

Степень — степень готовности объекта незавершенного строительства (%);

i — номер конструктивного элемента по порядку;

n — общее количество конструктивных элементов в объекте;

Вес_i — значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%);

С_i — доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).

Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта в ПП № 480 используется следующий перечень конструктивных элементов:

- устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);

- конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);

- конструкции надземной части здания;

- сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);

- ограждающие конструкции здания;

- внутренние инженерные системы и оборудование;

- внутренние отделочные работы;

- внутриплощадочные сети;

- внутренние перегородки и стены;

- прочие работы.

Каждому конструктивному элементу здания, например, стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.

    

Фото: www.fotki.yandex.ru

    

Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.

Метод нашел отражение и в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 02.12.2008, протокол №43).

Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.

В указанных документах строительная готовность многоквартирного дома определяется по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:

- фундаменты;

- стены, перегородки;

- перекрытия;

- крыша;

- окна, двери;

- сантехнические работы и электроосвещение;

- полы;

- отделочные работы;

- прочие работы.

 

Может быть рекомендован и следующий перечень видов работ по элементам зданий:

1. Работы нулевого цикла, в том числе:

1.1. Земляные работы (вертикальная планировка);

1.2. Фундаменты, конструкции стен подвалов (в том числе подземных помещений, гаражей, стоянок);

2. Внутриплощадочные сети;

3. Работы надземной части здания, в том числе:

3.1. Элементы каркаса, стены, перегородки, шахты лифтов;

3.2. Перекрытия, лестничные марши и площадки;

3.3. Крыша, кровля;

3.4. Окна, двери, заполнение проемов, вентилируемые навесные фасады;

3.5. Полы;

3.6. Отделочные работы, включая наружную теплоизоляцию;

3.7. Внутренние инженерно-технические сети и системы, включая оборудование, лифты;

4. Прочие работы.

 

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ:

1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей

- Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

 

2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей

- Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

 

3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

- Объемом общей площади МКД до 20 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 20 000 куб. м

 

4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

- Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

 

5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей

- Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

  

6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей

- Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м

 

7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей

- Общей площади квартир до 4 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м

 

8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6 - 10 этажей

- Общей площади квартир до 8 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м

 

9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей

- Общей площади квартир до 12 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м

 

10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

11. Панельные (с монолитным ж/б каркасом) многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

Таблицы расчетов по удельным весам укрупненных видов работ
при строительстве шести типов многоквартирных домов

      

Фото: www.aicorporation.com

   

Таблица 1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
1.	Фундаменты	3	3
2.	Стены, перегородки	43	42
3.	Перекрытия	11	12
4.	Крыши	7	8
5.	Окна, двери	6	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	14
	Итого по первым шести видам работ	83	85
7.	Полы	11	8
8.	Отделочные работы	4	4
9.	Прочие работы	2	3
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
1.	Фундаменты	8	7
2.	Стены, перегородки	24	22
3.	Перекрытия	13	13
4.	Крыши	2	2
5.	Окна, двери	9	10
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	13
	Итого по первым шести видам работ	69	67
7.	Полы	14	15
8.	Отделочные работы	9	10
9.	Прочие работы	8	8
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

  

Таблица 3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 20000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 20000 куб. м
1.	Фундаменты	4	4
2.	Стены, перегородки	35	35
3.	Перекрытия	12	12
4.	Крыши	4	4
5.	Окна, двери	5	5
6.	Сантехнические работы и электроосвещение (трубы, кабели, проводка)	10	10
	Итого по первым шести видам работ	70	70
7.	Сантехнические работы и электроосвещение (сантехоборудование, светильники)	7	7
8.	Полы	12	12
9.	Отделочные работы	5	5
10.	Прочие работы	6	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
1.	Фундаменты	18	7
2.	Стены, перегородки	23	19
3.	Перекрытия	14	16
4.	Крыши	1	1
5.	Окна, двери	8	9
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	17
	Итого по первым шести видам работ	77	69
7.	Полы	9	8
8.	Отделочные работы	12	15
9.	Прочие работы	2	8
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков 

   

Таблица 5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
1.	Фундаменты	2	4
2.	Стены, перегородки	33	35
3.	Перекрытия	14	11
4.	Крыши	4	2
5.	Окна, двери	6	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	20	17
	Итого по первым шести видам работ	78	74
7.	Полы	13	17
8.	Отделочные работы	7	3
9.	Прочие работы	2	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м
1.	Фундаменты	8	7
2.	Стены, перегородки	20	25
3.	Перекрытия	15	14
4.	Крыши	2	1
5.	Окна, двери	9	10
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	15	17
	Итого по первым шести видам работ	69	74
7.	Полы	10	10
8.	Отделочные работы	16	10
9.	Прочие работы	5	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 4 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м
1.	Фундаменты	5	4
2.	Стены, перегородки	32	30
3.	Перекрытия	13	14
4.	Крыши	6	8
5.	Окна, двери	8	9
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	13
	Итого по первым шести видам работ	77	78
7.	Полы	10	11
8.	Отделочные работы	6	7
9.	Прочие работы	7	4
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6—10 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 8 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м
1.	Фундаменты	7	6
2.	Стены, перегородки	27	25
3.	Перекрытия	14	16
4.	Крыши	3	3
5.	Окна, двери	7	7
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	14
	Итого по первым шести видам работ	71	71
7.	Полы	12	12
8.	Отделочные работы	8	9
9.	Прочие работы	9	8
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

    

Таблица 9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 12 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м
1.	Фундаменты	4	6
2.	Стены, перегородки	25	28
3.	Перекрытия	15	14
4.	Крыши	2	2
5.	Окна, двери	7	7
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	15	17
	Итого по первым шести видам работ	68	74
7.	Полы	13	14
8.	Отделочные работы	11	8
9.	Прочие работы	8	4
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков    

    

Таблица 10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 18000 м.кв	Общей площади квартир свыше 18000 м.кв
1.	Фундаменты (свайное основание)	7	7
2.	Стены, перегородки, шахты лифтов	42	44
3.	Перекрытия, лестничные марши и площадки	13	14
4.	Крыши	1	1
5.	Окна, двери, остекление лоджий	5	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	11	12
	Итого по первым шести видам работ	79	84
7.	Полы	8	8
8.	Отделочные работы	7	5
9.	Прочие работы	6	3
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

 

Таблица 11. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 18000 м.кв	Общей площади квартир свыше 18000 м.кв
1.	Фундаменты (свайное основание)	7	7
2.	Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов	40	42
3.	Перекрытия, лестничные марши и площадки	12	13
4.	Крыши	1	1
5.	Окна, двери, остекление лоджий	5	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	10	11
	Итого по первым шести видам работ	75	80
7.	Полы	10	11
8.	Отделочные работы	5	3
9.	Прочие работы	10	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

  

Таблица 12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 18 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
1.	Фундаменты (свайное основание)	9	8
2.	Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов	44	46
3.	Перекрытия, лестничные марши и площадки	13	15
4.	Крыши	1	2
5.	Окна, двери, остекление лоджий	5	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	11	12
	Итого по первым шести видам работ	83	89
7.	Полы	4	3
8.	Отделочные работы	7	5
9.	Прочие работы	6	3
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

      

При определении степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства:

- В случае, когда объект долевого строительства создается застройщиком в форме проведения РЕКОНСТРУКЦИИ, показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) принимается с учетом работ по демонтажу (разборке) соответствующего конструктивного элемента — как доля построенной части конструктивного элемента. К примеру затраты на демонтаж (разборку) полов учитывают в соответствующем виде работ «Полы».

   

Фото: www.media2.24aul.ru

      

- Соответствующие виды и комплексы работ должны быть включены в локальные и объектные сметы на СМР. Объемы выполненных при строительстве работ фиксируются в журнале учета выполненных работ по форме №КС-6а. На основании журналов (ф. №КС-6а) ежемесячно на выполненные объемы СМР составляется акт о приемке выполненных работ (ф. №КС-2);

- В ходе выполнения работ застройщиком ведется общий журнал работ (ф. №КС-6) и журнал учета выполненных работ (ф. №КС-6а) при строительстве собственными силами и Общий журнал работ по форме РД-11-05-2007 при подрядном способе строительства.

Расходы, связанные со строительством, должны быть экономически обоснованы и оформлены первичными учетными документами.

Фактические расходы застройщика, выполняющего работы собственными силами, подтверждаются следующими первичными учетными документами:

- акты на списание строительных материалов;

- табеля учета использования рабочего времени строительных рабочих и расчета заработной платы;

- рапорты о работе строительных машин, путевые листы на работу автомобилей;

- акты и счета за использованные энергоресурсы и другие первичные учетные документы.

Первичные (сводные) учетные документы должны формироваться обособленно по каждому объекту.

     

Фото: www.krasgss.ru

     

     

 

     

    

Другие публикации по теме:

Анализируем утвержденные критерии достройки жилых объектов по старым правилам

Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам

Анастасия Пятова: Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям готовности, мы будем пристально за ним следить

Критерии достройки объектов по старым правилам утвердят в понедельник. Готовность проектов будут оценивать по единой форме

Застройщики, достраивающие проблемные долевые объекты с уровнем готовности не менее 6%, смогут завершить строительство по старым правилам

Уровень строительной готовности объекта: разъяснение сметчиков

Владимир Якушев: После 1 июля многим застройщикам откажут в проектном финансировании, но и по старой схеме они строить не смогут

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Разрабатываемая методика определения стоимости строительства касается каждого застройщика

Москва предлагает снизить уровень готовности объектов для достройки по старой схеме с 30% до 10—15%

Объем средств дольщиков, позволяющий объекту достраиваться по старым правилам, определят с участием девелоперов

Публикуем очередную аналитическую статью создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексея ТУГАРЕВА.

  

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

Общее положение

Ни для кого не секрет, что главными факторами, определяющими состояние девелоперского рынка, на сегодняшний день являются высокая ключевая ставка ЦБ (19% на момент написания статьи) и почти полная отмена программ льготной ипотеки. Согласно оперативным данным на 12 сентября, банки уже выбрали 91,8% от общего лимита на «Семейную ипотеку», который составляет 5,9 трлн руб.

Рынок отреагировал на эти два фактора резким сокращением спроса на квартиры (темпы уменьшились в ~2 раза). При этом падение продаж в нижнем ценовом сегменте оказалось перманентным, а классы «бизнес» и выше довольно быстро восстановили позиции по продажам. Связано это с тем, что нижний сегмент, что очевидно, всегда был более завязан на льготные ипотечные продукты, а также с тем, что люди, у которых денежная масса на руках есть, ввиду сложившейся геополитической ситуации вынуждены вкладывать их внутри страны. При этом квартира бизнес- либо премиум-класса в хорошей локации является доступным и понятным вложением средств. Также «припали» и цены: сегодня наблюдается снижение на 4% — 7% в зависимости от класса.

Основная масса инвесторов в настоящий момент занимает выжидательную позицию и держит денежные средства на депозитах, не торопясь инвестировать в новые проекты.

Кроме того (и это вполне логично), крупные индустриальные застройщики (а именно они в основном занимают нижний ценовой сегмент) в настоящее время активно сокращают штат (в среднем примерно на ¼).

Рынок ритейла первых этажей также переживает не лучшие времена. Продажи существенно сократились из-за больших ставок по депозитам, вторая причина — высокая цена квадратного метра, не коррелирующая с арендными ставками. Так, норма капитализации в данном сегменте составляет 8% — 10%, в то время как депозитная — 20%.

С учетом всего перечисленного можно говорить о том, что инвестиционный климат в России сегодня находится на историческом минимуме, и те игроки, которые сейчас «толкаются» на рынке, борются скорее не за прибыль девелоперского проекта, а за «место под солнцем» с планированием заработка в более долгой перспективе.

 

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Экономика проектов

Общий срез экономики девелоперских проектов жилищного строительства показывает приблизительно 20-процентную рентабельность в среднем по всей территории РФ. Иными словами, чистая прибыль инвестора составляет 1/5 от всех затрат проекта.

Однако здесь есть ряд оговорок.

Во-первых, большое число площадок под реализацию проектов, особенно в Центральном регионе, приобреталось инвесторами с использованием бридж-кредитов. Сделки последнего периода, где ставки по таким займам приблизились к 20%, перекачивают большую часть маржинальности от девелопера к банку.

При этом отдельно стоит упомянуть ситуацию в Москве, где сложилась особая механика финансово-экономического наполнения проектов, т. к. львиную долю маржи съедают платежи по изменению вида разрешенного использования (ВРИ). Так, в проектах с платежами по ВРИ девелоперу остается уже в лучшем случае 7% — 13%, но если площадка приобретается с использованием бриджа, маржа девелопера переходит в пользу банка в полном объеме. Работает это таким образом: разогнанные проценты по бридж-кредиту за время «добегания» до этапа разрешения на строительство гасят экономику настолько, что проект «не может восстановиться» путем наполнения счетов эскроу и понижения динамической ставки по проектному финансированию.

Кроме того, начинает играть роль эффект взаимного влияния разогнанных процентов по бриджу и процентов по рассрочке по изменению ВРИ, что еще больше убивает экономику проекта. В итоге можно проработать 4—5 лет, построить ЖК — и получить ноль или убыток вместо прибыли инвестора.

С учетом вышесказанного, положительная экономика в московских проектах есть только там, где использован механизм МПТ (создание мест приложения труда в соответствии с 1874-ПП), позволяющий снизить бремя платежей по ВРИ. При этом банки готовы выдавать бридж-кредиты охотнее, чем раньше (идти на большие риски), ввиду того, что бизнес с текущим ключом выбирать кредитами денежную массу не торопится.

В хорошем положении находятся два типа игроков: компании, имеющие возможность и намерение покупать активы на собственные средства (таковых на рынке менее 10%), и компании, заведомо аффилированные с банками и зарабатывающие маржу в его пользу на процентах, согласные на нулевой заработок девелопера. Участь всех остальных — принимать серьезные антикризисные меры, чтобы хоть как-то оставаться на плаву.

 

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

Рынок оборота земли

Рынок продажи земельных участков под застройку находится в интересной фазе. Если до сих пор он от года к году разгонялся и медианная цена площадок в Москве приблизилась к 1 млрд/га, то сейчас ввиду вышеописанных факторов происходит несколько примечательных процессов:

• крупные застройщики выставляют большие пулы площадок на рынок;

• цена на землю начинает снижаться;

• из-за вышеописанной ситуации с экономикой проектов меняется портрет покупателя: это аффилированные с банками структуры, имеющие собственные средства регионалы, бывшие топ-менеджеры девелоперских холдингов, согласные на минимальную маржу на бриджах, но в своих проектах.

    

Тренды московского девелоперского рынка

Отдельно рассмотрим особенности текущей ситуации в Москве, поскольку данный рынок находится на передовой российского девелопмента, а также имеет ряд примечательных особенностей.

Среди основных трендов можно отметить следующие.

• Глобальная смена власти, перестановки во всех московских департаментах, связанных с градостроительной деятельностью.

• Поскольку система пришла в движение, запущен процесс «поиска баланса», характеризующийся массовыми кадровыми перестановками и ведением работы по новым правилам. В связи с этим ближайшие полгода Москва, по сути, будет находиться в состоянии глобальной неопределенности относительно сроков и содержания получаемых ТЭП. Особенно тяжело в данной ситуации приходится компаниям, купившим площадки за бридж: начисление процентов по таким проектам может составлять от 5 млн руб. до 20 млн руб. в день.

• Централизация и субъективизация системы принятия градостроительных решений.

• Усиление личного контроля мэра за архитектурными решениями в городе.

• Усложнение архитектуры, удорожание конструктива и, как следствие, увеличение себестоимости объектов.

• Существенное перекраивание системы принятия решений по изменению градостроительного регламента: новая комиссия при мэре по рассмотрению архитектурных решений, система поэтапного согласования низкополигональных и высокополигональных моделей со встраиванием их в специализированную цифровую среду для целей рассмотрения и согласования мэром.

• По косвенным признакам чувствуется некий градус недовольства в Москве экспансией региональных застройщиков и начало противостояния такой экспансии.

• Выраженный вектор на строительство социальных объектов (в противовес денежным компенсациям за социальную инфраструктуру), увеличение их суммарной емкости, увеличение удельной стоимости (фиксирующейся в соответствующих НПА г. Москвы). После завершения программы реконструкции 450 поликлиник в Москве планируется большая программа строительства школ.

• Изменение нормативов градостроительного проектирования. Например, расчет количества жителей для целей расчета емкости социальных объектов планируется вести от количества квартир с коэффициентом 2,1 вместо использовавшегося ранее порядка расчета от суммарной поэтажной площади объекта, что, по предварительной оценке, приведет приблизительно к полуторакратному увеличению социальной нагрузки на проекты.

• Вектор на сокращение плотности застройки (в противовес предыдущим годам с политикой максимального уплотнения). Планируется согласование плотностей в диапазоне от 20 тыс. кв. м/га до 35 тыс. кв. м/га обратно пропорционально площади участков.

• Истощение рынка крупных квартальных застроек. Основная часть оставшихся пятен — это площадки размером 1—2 га.

• Существенное повышение конкуренции в борьбе за площадки за последние годы (на торгах за «вкусный» объект встречаются два десятка игроков).

• Вектор на снижение уровня автомобилизации, увеличение финансовой нагрузки на людей, использующих личный автотранспорт.

• Поэтапный переход на электромобили. Не менее 5% парковок с соответствующими зарядными устройствами в новых проектах.

• Увеличение количества КРТ, решение с помощью данного инструмента вопросов реорганизации территорий с большим количеством землепользователей, решение городских вопросов по коммунальной инфраструктуре.

• Крупные транспортные программы: строительство большого количества ТПУ, продление веток МЦД.

• Высокий спрос и высокая ликвидность офисной недвижимости хорошего качества.

• Планы по воссозданию и расширению института ПТУ строительных специальностей ввиду значительной нехватки рабочей силы.

 

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

 

Глобальные тренды российского девелопмента.

Далее автор статьи Алексей Тугарев (на фото) предлагает вернуться на федеральный уровень и разобрать сформировавшиеся глобальные тенденции.

• Усиленный контроль федерального центра за обманутыми дольщиками, давление на регионы, включая города федерального значения, регулярная отчетность.

• Искусственное улучшение качества жилья: программы реновации, законодательное повышение минимально допустимого размера квартир (минимум в 28 кв. м уже установлен нормативно-правовыми актами в Москве и Московской области).

• Глобальная нехватка рабочей силы на всех уровнях: рабочие строительных специальностей, инженерный состав, управленческие специальности.

• Поиск решений по обходу обязательных требований и защите нетиповых решений, после отмены СТУ. Существующие варианты: НТС (научно-техническое сопровождение), утверждение стандартов организации.

• Обновление правил и стандартов, отказ от старых, упор на согласование индивидуальных решений (регуляторная гильотина).

• Смена вектора с экспансии в центр на региональную экспансию ИЗ центра ввиду усиления инвестиционного пресса в Москве и Московской области.

• Понижение спроса на ТЦ, увеличение развлекательной функции в составе ТРК. Повышение спроса на e-commerce, как следствие — масштабные программы по строительству больших складов площадью более 100 тыс. кв. м под запросы маркетплейсов.

• Повышение востребованности и инвестиционной привлекательности Light industrial: производства небольшого объема, совмещенного со складской и офисной функцией.

• Поддержка властью крупных застройщиков (проще налаживать отношения с одним индустриальным гигантом, чем со 100 маленькими игроками).

• Война с апартаментами (практически полная остановка выдачи разрешительной документации на строительство объектов с функционалом временного проживания в случае, если они имеют признаки постоянного проживания).

• Оживление рынка ИЖС. Большое количество очень разномастных и разномасштабных игроков. Попытки зарегулировать рынок со стороны государства (счета эскроу в ИЖС, типизация и унификация проектов, банковское финансирование и т. д.). Крупные индустриальные игроки активно ринулись в ИЖС, но на момент третьего квартала 2024 года, кажется, поостыли.

• Увеличение требований к технологичности с точки зрения качества бизнес-процессов: усложняются и систематизируются схемы взаимодействия с властью, с банками, падает маржа (высокие требования к бизнес-процессам анализа и управления себестоимостью), повышенные требования к продукту ввиду большой конкуренции.

• Принудительная цифровизация участников инвестиционно-строительного рынка со стороны государства: полигональные модели в Москве, постепенное распространение обязательств по подготовке BIM-материалов для прохождения экспертизы на все более широкий круг проектов.

• Возрождение тренда на вертикально-интегрированные холдинги, включающие производственные подразделения. Поддержка производственной функции со стороны государства посредством выделения земли под производства, программы льготного финансирования и т. д. Создание собственных генподрядных компаний все большим количеством игроков по причинам:

а) погоня за маржой генподрядчика ввиду уменьшения маржи застройщика;

б) повышенный контроль за материалами и себестоимостью, усиление роли тендерных процедур;

в) потребность в контроле за объемом и качеством рабочей силы ввиду ее глобального дефицита.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Выводы

Общую ситуацию можно охарактеризовать как наиболее сложный период для запуска новых проектов, особенно это касается столичного рынка.

Успешно функционировать сейчас могут только компании, имеющие высокий технологический ресурс, а также способные своевременно синхронизировать свою деятельность с текущей политикой государства и региона.

Дополнительными плюсами могут стать наличие собственных средств и внутренних технологичных производственных подразделений.

     

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте