В течение последних 30 лет в структуре продукции строительного комплекса всё большая доля приходится на многоквартирные дома и другие объекты капитального строительства, с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, предназначенными для передачи в собственность многим субъектам, и, прежде всего, гражданам, которые в основном являются их потребителями.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

    

Современные многоквартирные дома (МКД) с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, предназначенными для передачи в собственность многим субъектам, стали сложными техническими устройствами и превратились в социотехнические системы, в которых ответственность за эксплуатацию этих помещений возложена на их потребителей.

На создателей строительной продукции, представленной такими домами и другими объектами капитального строительства с обособленными жилыми и нежилыми помещениями в них, возложена ответственность о недопущении введения в заблуждение потребителей этой продукции.

   

Фото: www.mechta-ekb.com

    

Значимым отличительным признаком этой продукции являются отношения собственности в МКД и других объектах капитального строительства с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, а также в жилых и других имущественных комплексах, в которые могут входить эти дома и объекты. При разделении МКД на обособленные жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности многих субъектов, в них возникают отношения совместного домовладения. Эти отношения являются важной особенностью соответствующих домов, объектов и комплексов, которая должна учитываться на стадиях их создания и эксплуатации.

Приспособленность (адаптированность) строительной продукции к использованию в условиях совместного домовладения является комплексным потребительским свойством. Требования к строительной продукции, которые раскрывают суть этого свойства, до настоящего времени формально и чётко не регламентированы.

Приспособленность в отношении многоквартирных домов направлена на то, чтобы в доме обеспечивались:

    

Фото предоставлено компанией Брусника

    

• баланс прав собственников и пользователей обособленных помещений,

• не допускалась их чрезмерное ограничение (обременение);

• возможность дифференцированного пользования общим имуществом и распределения бремени расходов, связанных с его содержанием;

• возможность автономного потребления коммунальных и энергетических ресурсов, и использования обособленных помещений в автономном режиме и др.

Реализация отмеченных возможностей позволяет собственникам и пользователям обособленных помещений в доме пользоваться общим имуществом, а также коммунальными и энергетическими ресурсами, не ущемляя прав, свобод и законных интересов соседей, владельцев смежных помещений, партнёров по собственности в доме и комплексе.

      

Фото: www.gge.ru

     

Здания и сооружения, в состав которых входят обособленные жилые и нежилые помещения, должны быть идентифицированы (статья 4 «Идентификация зданий и сооружений» ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» по признаку их приспособленности к использованию в условиях совместного домовладения: на приспособленные и не приспособленные для совместного домовладения.

При классификации объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (приказ Минстроя от 10.07.2020 №374/пр), в частности и для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ), необходимо предусмотреть классификацию МКД и других объектов капитального строительства (многофункциональные комплексы, бизнес-центры, автостоянки и т. п.), в состав которых входят обособленные жилые и нежилые помещения, по признаку их приспособленности к передаче в собственность многим субъектам.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

    

Идентификация и классификация МКД и других объектов капитального строительства по признаку их приспособленности к совместному домовладению приведёт к формированию обязательных требований к этой строительной продукции. Она позволит изменить представление о ценности современных многоквартирных домов, о выгодах и преимуществах владения и пользования в них обособленными жилыми и нежилыми помещениями.

Производство современной строительной продукции, изначально, еще при создании «генетически» приспособленной к использованию в условиях совместного домовладения, приведёт к переформатированию рынка жилья. Он станет более прозрачным и цивилизованным, глубоким и ликвидным. На таком рынке проще и с меньшими издержками обеспечивается защита прав и интересов добросовестных потребителей и производителей строительной продукции.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

     

Дифференциация строительной продукции на адаптированную и неприспособленную к совместному домовладению, а также по уровню её адаптации, будет содействовать формированию справедливой цены на такую продукцию. Это в свою очередь приведёт к развитию рынка жилья и большему вовлечению в него объектов недвижимого имущества жилищного фонда, находящегося, в частности, в эксплуатации, посредством его капитального ремонта, реконструкции и реновации.

Дифференциация и массовое создание современных многоквартирных домов, адаптированных к совместному домовладению, будет содействовать формированию в жилищной сфере просвещённых собственников и пользователей недвижимого имущества, рационального и эффективного использования жилищного фонда, повышения его сохранности.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли», sidorencko.aleks@yandex.ru

     

Фото: www.irso.ru

  

 

 

 

  

Другие публикации:

Как обновится классификатор объектов капстроительства

Приспособленность многоквартирных домов с обособленными жилыми и нежилыми помещениями к использованию в условиях совместного домовладения и их ценность для потребителей

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Предлагаем вашему вниманию очередную аналитическую статью о ситуации в сфере девелопмента. Ее автор — преподаватель Академии девелопмента, директор по развитию компании Signum Дмитрий СОКИРКО.

   

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

     

В последнее время ставки по ипотеке превысили 25%, и это лишь начало. Какие компетенции и навыки становятся ключевыми для выживания в такой экономической ситуации? Какие меры необходимо принять компаниям в ближайшее время для выживания в условиях высоких ставок?

 

Что делают девелоперы?

Распродажа активов.

В условиях резкого повышения ставок и падения продаж девелоперские компании начали сокращать персонал и продавать земельные участки. В большинстве случаев оставляют только те активы, которые планируется застроить в ближайшее время.

Среди таких компаний — ПИК, ГК ФСК, ГК Самолет, Sminex и другие. Потенциальные площадки под застройку теряют свою ликвидность, так как есть проблемы с кредитованием для потребителей и девелоперов. Продажа позволяет компаниям снизить кредитную нагрузку, избавившись от закредитованных активов, которые не приносят дохода.

   

Создание коллабораций.

В новых экономических условиях девелоперы все чаще объединяют усилия. Например, одна компания может предоставить земельный участок, а другая — опыт и ресурсы для проектирования и строительства. Совместная работа помогает разделить риски и быстрее реализовать проекты. Это стало особенно актуально из-за дефицита участков с ТЭПами (планами застройки и экономическими параметрами) и усложнившихся требований к проектам.

    

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

      

Текущие сложности

Большинство девелоперов работают на заемные средства. Покупка площадки без ТЭПов становится крайне рискованной. Чтобы ее приобрести, требуется взять бридж-кредит под высокие проценты, что добавляет значительную финансовую нагрузку. При этом получение ТЭПов не гарантировано, а проектное финансирование возможно только после их утверждения.

Раньше девелоперы могли быстро покупать «сырой» участок, получать ТЭПы и погашать бридж-кредит за счет проектного финансирования. Сейчас же этот процесс усложнился: регуляции стали строже, а получение согласований — более затратным и долгим.

Например, порядок прохождения ГЗК (Градостроительно-земельной комиссии) был усложнен, что добавляет дополнительные этапы и время на получение разрешений. Сейчас нужно представить проработанный продукт в виде АГР (Архитектурно-градостроительное решение), сделать высокополигональную модель.

Ситуация осложняется тем, что градостроительная политика города и возросшие ожидания потребителей идут вразрез с экономической ситуацией. Это снижает ликвидность проектов.

  

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

   

Новые формы предложений

Многие девелоперы предлагают собственникам имущественных комплексов реализовать проект по партнерской схеме, так называемый опцион, при котором владелец получит гарантированный доход от аренды на период согласования и строительства, а после завершения строительства ему выделяются метры в новом здании. Если проект не реализуется, собственник ничего не теряет. Такая схема снижает риски для обеих сторон и позволяет девелоперам минимизировать стартовые затраты.

Желающих приобрести площадку за собственные средства становится все меньше, так как прибыль от депозита сопоставима с прибылью от реализации проекта, но несет в себе меньше рисков и трудозатрат.

   

Диверсификация и новые рынки

Сегодня актуальна диверсификация активов, девелоперы отходят от жилья и делают выбор в пользу загородной, промышленной недвижимости, а также гостиничных и спортивных объектов. Это помогает минимизировать риски и сохранить доходность в условиях неопределенности.

    

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

  

Рынок недвижимости: новые вызовы для девелоперов и подходы к управлению активами

С увеличением ставок по ипотеке и ужесточением регуляций на рынке недвижимости, многие девелоперы ищут новые способы управления активами и адаптации к изменяющимся условиям.

   

Хеджирование рисков через арендный бизнес

В нынешних условиях критически важна вариативность и наличие нескольких сценариев развития актива. Например, приобретение старого здания, которое можно сдавать в аренду, может оказаться менее рискованным, чем покупка «сырых» участков без ТЭПов.

Даже если проект по застройке не удастся реализовать, доход от аренды позволит окупить вложения в течение 7—8 лет, а в долгосрочной перспективе — обеспечить доходность на уровне 12% — 20%.

   

Кейсы успешного хеджирования

Один из примеров — приобретение устаревшего бизнес-центра. Первоначальный план предусматривал его снос и строительство жилого комплекса, но экономическая ситуация не позволила реализовать проект.

В итоге здание было отремонтировано, улучшено управление, и объект начал приносить доход от аренды на уровне 20% годовых. Это позволило инвестору минимизировать риски и сохранить актив, несмотря на неблагоприятные внешние условия.

    

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

   

Региональные девелоперы и их стратегия

Региональные девелоперы продолжают пытаться выйти на московский рынок, однако их интерес снижается из-за дефицита участков с ТЭПами и низкой доходности (около 10%).

Многие надеются на рост инфляции и возможность получить выгоду от удорожания недвижимости в будущем, однако растущие затраты на материалы, рабочую силу и плата за смену ВРИ (виды разрешенного использования) значительно осложняют реализацию таких планов.

    

Прогнозы и ожидания

Участки без ТЭПов, которые не хеджированы арендным бизнесом, будут вынуждены снижать цену. За последние пять лет стоимость участков в Москве значительно выросла, однако экономические изменения могут привести к коррекции цен.

   

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

«Современная девелоперская среда становится все более сложной: растущие ставки, ужесточение регуляций и изменения на рынке требуют от компаний гибкости и способности быстро адаптироваться к новым условиям», — делает вывод автор, Дмитрий Сокирко (на фото).

Для успешной работы в таких условиях, считает эксперт, девелоперам важно развивать новые компетенции, искать возможности для коллабораций и диверсифицировать свои активы.

   

     

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте