В течение последних 30 лет в структуре продукции строительного комплекса всё большая доля приходится на многоквартирные дома и другие объекты капитального строительства, с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, предназначенными для передачи в собственность многим субъектам, и, прежде всего, гражданам, которые в основном являются их потребителями.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

    

Современные многоквартирные дома (МКД) с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, предназначенными для передачи в собственность многим субъектам, стали сложными техническими устройствами и превратились в социотехнические системы, в которых ответственность за эксплуатацию этих помещений возложена на их потребителей.

На создателей строительной продукции, представленной такими домами и другими объектами капитального строительства с обособленными жилыми и нежилыми помещениями в них, возложена ответственность о недопущении введения в заблуждение потребителей этой продукции.

   

Фото: www.mechta-ekb.com

    

Значимым отличительным признаком этой продукции являются отношения собственности в МКД и других объектах капитального строительства с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, а также в жилых и других имущественных комплексах, в которые могут входить эти дома и объекты. При разделении МКД на обособленные жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности многих субъектов, в них возникают отношения совместного домовладения. Эти отношения являются важной особенностью соответствующих домов, объектов и комплексов, которая должна учитываться на стадиях их создания и эксплуатации.

Приспособленность (адаптированность) строительной продукции к использованию в условиях совместного домовладения является комплексным потребительским свойством. Требования к строительной продукции, которые раскрывают суть этого свойства, до настоящего времени формально и чётко не регламентированы.

Приспособленность в отношении многоквартирных домов направлена на то, чтобы в доме обеспечивались:

    

Фото предоставлено компанией Брусника

    

• баланс прав собственников и пользователей обособленных помещений,

• не допускалась их чрезмерное ограничение (обременение);

• возможность дифференцированного пользования общим имуществом и распределения бремени расходов, связанных с его содержанием;

• возможность автономного потребления коммунальных и энергетических ресурсов, и использования обособленных помещений в автономном режиме и др.

Реализация отмеченных возможностей позволяет собственникам и пользователям обособленных помещений в доме пользоваться общим имуществом, а также коммунальными и энергетическими ресурсами, не ущемляя прав, свобод и законных интересов соседей, владельцев смежных помещений, партнёров по собственности в доме и комплексе.

      

Фото: www.gge.ru

     

Здания и сооружения, в состав которых входят обособленные жилые и нежилые помещения, должны быть идентифицированы (статья 4 «Идентификация зданий и сооружений» ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» по признаку их приспособленности к использованию в условиях совместного домовладения: на приспособленные и не приспособленные для совместного домовладения.

При классификации объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (приказ Минстроя от 10.07.2020 №374/пр), в частности и для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ), необходимо предусмотреть классификацию МКД и других объектов капитального строительства (многофункциональные комплексы, бизнес-центры, автостоянки и т. п.), в состав которых входят обособленные жилые и нежилые помещения, по признаку их приспособленности к передаче в собственность многим субъектам.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

    

Идентификация и классификация МКД и других объектов капитального строительства по признаку их приспособленности к совместному домовладению приведёт к формированию обязательных требований к этой строительной продукции. Она позволит изменить представление о ценности современных многоквартирных домов, о выгодах и преимуществах владения и пользования в них обособленными жилыми и нежилыми помещениями.

Производство современной строительной продукции, изначально, еще при создании «генетически» приспособленной к использованию в условиях совместного домовладения, приведёт к переформатированию рынка жилья. Он станет более прозрачным и цивилизованным, глубоким и ликвидным. На таком рынке проще и с меньшими издержками обеспечивается защита прав и интересов добросовестных потребителей и производителей строительной продукции.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

     

Дифференциация строительной продукции на адаптированную и неприспособленную к совместному домовладению, а также по уровню её адаптации, будет содействовать формированию справедливой цены на такую продукцию. Это в свою очередь приведёт к развитию рынка жилья и большему вовлечению в него объектов недвижимого имущества жилищного фонда, находящегося, в частности, в эксплуатации, посредством его капитального ремонта, реконструкции и реновации.

Дифференциация и массовое создание современных многоквартирных домов, адаптированных к совместному домовладению, будет содействовать формированию в жилищной сфере просвещённых собственников и пользователей недвижимого имущества, рационального и эффективного использования жилищного фонда, повышения его сохранности.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли», sidorencko.aleks@yandex.ru

     

Фото: www.irso.ru

  

 

 

 

  

Другие публикации:

Как обновится классификатор объектов капстроительства

Приспособленность многоквартирных домов с обособленными жилыми и нежилыми помещениями к использованию в условиях совместного домовладения и их ценность для потребителей

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Успешное внедрение инновации зависит не только от того, насколько качественно разработана новая технология, но и от экономического эффекта, который она даст бизнесу. Основатель компании  SDM и директор по развитию системы KapleStop Александр Дудник рассуждает о том, какие выгоды могут получить застройщики, внедрив данную революционную систему борьбы с протечками.

   

 

Читатели портала уже знают, что KapleStop — это многоуровневая система, способная контролировать тысячи зон, где в здании может появиться вода. Датчиками системы можно оплести фактически весь дом, расположив их на крыше, в подвале, вокруг труб и даже в средах — бетоне и плиточном клее. Внедрение системы не станет «золотым»: сами датчики стоят как расходный материал — провода. А контроллеры, формирующие «умные» данные, значительно более экономичны, чем осциллографы у похожих западных систем. Разработчики утверждают, что затраты на KapleStop вряд ли составят даже 1% от стоимости инженерных систем здания. 

  

 

Играть вдолгую

Если говорить об экономической целесообразности установки системы, то некоторые выгоды можно будет увидеть фактически сразу. Застройщики часто теряют деньги на отстройке технологических процессов. Причиной потерь могут быть простои, некачественные материалы, плохая организация труда. На такие непредвиденные проблемы при строительстве всегда закладываются определенные суммы.

Однако при установке нашей системы, девелопер на всех технологических этапах, связанных с инженерными сетями, сразу же увидит быструю экономическую выгоду, так как количество аварий будет сокращено радикально.

Однако основного экономического эффекта можно добиться на длинной дистанции на этапе эксплуатации здания. KapleStop — это система безопасности, которая «играет вдолгую».

Во-первых, такой эффект достигается из-за отсутствия крупных аварий, которые система гарантированно предотвратит. Большинство наших пилотных проектов длятся уже больше полугода, и везде мы видим снижение расходов на устранение последствий аварий на десятки процентов. За время эксплуатации систем мы обнаружили несколько состояний, которые могли привести к протечкам или засорам. Они больше не возникают, потому что, как только появлялся сигнал о возможной проблеме, канализация прочищалась, а некачественные трубы или узлы менялись.

  

  

Не надо паники

Во-вторых, существенная экономия достигается за счет автоматизации рутинных задач. Сегодня каждый крупный застройщик имеет в своей структуре собственную управляющую компанию (УК), потому что хочет, чтобы построенные здания нормально служили десятки лет и тем самым работали на хорошую репутацию этого застройщика. Ведь благодаря правильной работе УК, клиент будет повторно покупать квартиру у такого девелопера, если захочет улучшить свои жилищные условия или рекомендовать ЖК своим близким и друзьям.

Чем с точки зрения мониторинга систем водоснабжения и канализации занимаются в УК? Они постоянно делают обходы сантехнических этажей, подвалов, чтобы вовремя обнаружить протечки. Кроме того, они вынуждены реагировать на заявки жителей, у которых аварии происходят в квартире.

  

  

С помощью KapleStop всю эту работу можно из повестки дня УК полностью исключить, так как система будет постоянно следить за тем, что происходит, заранее обнаружит протечку, и во взаимодействии с другими программами, обработает поступающие заявки. Более того, датчики KapleStop могут располагаться в местах, которые скрыты от глаза человека, они более чувствительны, чем наша кожа, то есть способны обнаружить проблемы там, где человеку это сделать невозможно.

В результате слесари и инженеры УК перестанут бегать в мыле и делать обходы, которые никак нельзя назвать высококвалифицированным трудом. Они займутся более специализированными задачами, а все замены труб или оборудования будут совершать не в авральном, а в плановом режиме.

Мы сталкиваемся с ситуациями, когда работники УК боятся внедрять нашу систему, опасаясь, что она заберет у них работу. Но это совершенно не так. Потеряют место те, кто приходит работать спустя рукава и болтать в курилке. Такие работники, конечно, станут в новом формате не нужны. А спецам всегда найдутся задачи, соответствующие их квалификации.

Если человеку больше не надо делать ежедневные обходы, он в освободившееся время может профессионально развиваться, или переключить свое внимание на инженерные системы, не оборудованные KapleStop. Например, если с нашей системой в доме сделаны технический этаж и подвал, а квартиры нет, значит, там все равно будут происходить аварии. Но чем больше мы будем внедрять свою систему на разных уровнях, тем более снизятся трудозатраты. Специалисты смогут обслуживать гораздо больше домов, эффективность вырастет.

  

 

Бесшовная эксплуатация

Однако для того чтобы эффективность была выше, необходимо решить одну проблему, касающуюся разграничения зон ответственности УК и жильцов за состояние инженерных сетей. Традиционно УК отвечает за общедомовые сети, а жильцы за то, что происходит у них в квартирах. При такой постановке вопроса ни о какой бесшовности в эксплуатации водопровода и канализации не может идти и речи. Жильцы на своей территории вытворяют все, что им придет в голову, допускают ошибки, УК часто просто не знает, что происходит в квартирах.

Естественно, если эксплуатационники не контролируют всю систему сверху донизу, аварии будут происходить, а слесари продолжат бегать в мыле, их купируя. Более того, в таких случаях очень сложно разобраться, кто должен отвечать за устранение последствий. Часто владельцу квартиры и управляющей компании приходится очень долго спорить, кто виноват в протечке. При этом по закону сданная в чистовой отделке квартира должна иметь гарантийный срок обслуживания в течение пяти лет.

Представьте себе ситуацию: в квартире прорвало трубу. Кто в этом виноват: строители, потому что поставили некачественные материалы, или жилец, потому что переделал все под свой вкус и наделал ошибок? Понятно, что рано или поздно в суде истину установят, для этого есть эксперты, которые проведут необходимые исследования. Но на это нужно будет потратить время и средства.

   

 

KapleStop точно увидит место протечки и  может помочь быстро принять решение, кто должен оплачивать расходы на устранение последствий. Более того, с помощью нашей разработки вообще можно не доводить дело до суда. А самое главное — информация о возможной проблеме появится у специалиста заранее, до того, как произойдет авария, появится пострадавший и виновник. Оперативно отреагировав на данные, можно профилактически отрегулировать систему. Лучше оперативно поменять проблемный узел, чем получить аварию на миллионы рублей.

Да, при внедрении системы работы будет чуть больше. На начальном этапе возникают плановые работы, потому что система покажет, где в сетях есть недостатки, которые необходимо устранить, чтобы избежать проблем впоследствии. Но зато потом у инженеров не будет головной боли, что и показали наши пилотные проекты. В этом тоже заключается экономический эффект от использования KapleStop.

  

   

О классах эксплуатации

Кроме того, если застройщик или УК будут иметь такую бесшовную многоуровневую систему «умной» эксплуатации инженерных систем здания, они смогут на этом дополнительно зарабатывать. Проживая в такой квартире, покупатель жилья рано или поздно поймет, что после работы может лежать на диване и смотреть телевизор, тогда как люди в доме со стандартной эксплуатацией вынуждены периодически решать проблемы с водоснабжением или канализацией. Наш же клиент будет на 100% уверен в том, что ни у него в квартире, ни в доме в целом авария на сетях не произойдет. Соцопросы подтверждают, что люди не хотят постоянно контролировать, что у них происходит в доме и с удовольствием делегируют эту головную боль УК.

Как только девелопер или эксплуатирующая организация установят в доме систему «умной» эксплуатации, они сразу же будут на этом зарабатывать больше, потому что их клиенты станут получать лучший сервис, лучшее качество жизни и не захотят впоследствии покупать квартиры без данных инновационных технологий.

Есть классы обслуживания в самолетах, такси, поездах, магазины, которые делятся на дорогие и дискаунтеры. В нашей жизни такое разделение тоже существует. Настало время понять, что теперь есть класс «умной» и стандартной эксплуатации. А клиенты привыкнут платить за качественный сервис больше.

Можно провести параллели с туристическим и гостиничным бизнесом. Отправляясь в отпуск, люди чаще всего выбирают себе отели с четырьмя или пятью звездами. Те, кто жили в хороших условиях, выберут себе гостиницу с двумя звездами только в исключительных случаях. Но какая может быть выгода у человека, который выбирает пятизвездочный отель? Он только больше платит. Однако номера в таких отелях разбираются быстрее, чем в трехзвездочных гостиницах. Человеку хочется большего, он хочет комфортную жизнь. Именно поэтому девелоперы и УК должны выдавать ему желаемое качество.

  

  

Как считать?

Наконец, высокий уровень сервиса приведет к тому, что клиенты застройщика станут его же будущими покупателями. Если девелопер или УК покажут, что по-умному эксплуатируют здание, обеспечивают высокое качество жизни и сохранность имущества, люди не пойдут искать квартиру у конкурента, даже если она будет значительно дешевле. Покупатель предпочтет застройщика, который гарантирует ему безопасность в широком смысле этого слова, в том числе с помощью «умных» систем, которые будут контролировать состояние дома и инженерных коммуникаций.

Бизнесмены всегда спрашивают, какая может быть экономическая выгода у инновации? Но как посчитать экономический эффект от предотвращения аварий, отсутствие плесени в квартире, комфорт, в котором живет человек?

У каждого девелопера или УК есть статистика, сколько на их объектах происходит протечек и залитий. Сами собой эти аварии никуда не исчезнут. Для того чтобы их больше не было, нужно внедрять систему безопасности KapleStop.

  

   

   

   

  

  

Другие публикации по теме:

Александр Дудник (KapleStop): «Наша система подскажет, но человеку надо правильно отреагировать»

KapleStop: революция в борьбе с протечками и засорами

Эксперты: системы умного дома востребованы жильцами МКД, но само качество цифрового сервиса пока оставляет желать лучшего

Эксперты: цифровая трансформация важна на всех этапах строительства и эксплуатации жилья

Эксперты: девелоперам важно учитывать сопровождение решений умного дома после сдачи его в эксплуатацию

Эксперты: следует на законодательном уровне ввести единые стандарты и тарифы оплаты систем умного дома

Эксперты: рынок МКД нуждается в разработке стандартов реализации элементов умного дома на стадии эксплуатации 

Ритейлеры: за год в разы активизировался рынок товаров для умного дома

Подключить объект капстроительства к столичной системе водоотведения теперь можно в режиме онлайн