Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» (далее – законопроект) предусматривает внесение значительных изменений в части I и II Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в части правового регулирования оборота недвижимого имущества.

Особое внимание в законопроекте уделено понятийному аппарату, вопросам образования и раздела зданий, сооружений, помещений. В новой редакции излагается определение недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости). Перечень недвижимого имущества предлагается сделать закрытым и исчерпывающим. При этом однозначно признаваться недвижимостью будут только земельные участки, участки недр и здания.

Сооружения будут признаваться недвижимым имуществом, только если они прочно связаны с землей, то есть их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей. При этом Правительство РФ наделяется полномочием определить перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости, а также установить признаки, по которым объекты незавершенного строительства будут признаваться недвижимостью.

Следует отметить, что такой критерий признания сооружения объектом недвижимого имущества, как «самостоятельное хозяйственное значение», является новеллой российского законодательства. При этом остается неясным, что понимать под «самостоятельным хозяйственным значением», в чем должно проявляться указанное значение. Иными словами данный критерий требует в свою очередь определенных пояснений и уточнений. Данный критерий применяется в ряде судебных актов в целях идентификации объекта недвижимости, однако такая практика не приобрела устойчивого характера.  

В новой редакции излагается статья 132 ГК РФ, которая содержит понятие «предприятие». Если в действующей редакции указанной статьи под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, то в законопроекте предприятием признается совокупность вещей, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, и перечисляется состав указанных вещей: движимое и недвижимое имущество, права требования, долги и др.

В новой редакции излагается и статья 133¹ ГК РФ, посвященная единому недвижимому комплексу. В частности, дано новое определение единого недвижимого комплекса, исключена норма о том, что к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, и одновременно специально оговорено, что единый недвижимый комплекс не является сложной вещью. То есть к единому недвижимому комплексу не может быть применена статья 134 ГК РФ, предусматривающая, что если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

В ГК РФ впервые появилась статья, посвященная улучшению недвижимого имущества. Данный термин известен гражданскому законодательству, однако в законопроекте определяются особенности оборота объектов недвижимого имущества, в отношении которых были произведены улучшения. Улучшения недвижимости, создаваемые путем строительства или реконструкции, признаются автоматически неотделимыми улучшениями. Иные улучшения являются отделимыми. Специально  и также впервые в ГК РФ отдельно выделены улучшения земельного участка, особенности которых определяются земельным законодательством.

В законопроекте вводится понятие «принудительная реконструкция линейного объекта», которая может быть назначена судом в связи с необходимостью переноса линейного объекта (его части) с изымаемого земельного участка при условии возмещения владельцу линейного объекта причиняемых убытков.

ГК РФ дополняется новой главой 17¹ «Право собственности и другие вещные права на здания и сооружения», в которую включаются нормы ГК РФ, ранее «рассредоточенные» по тексту Кодекса, касающиеся создания и изменения объектов недвижимости, права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута) применительно к зданиям,  сооружениям и помещениям.

В новой главе даны определения понятий «здание» и «сооружение». Под зданием понимается строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест. Под сооружением понимается строение, в котором не могут образовываться помещения или машино-места. Интересно отметить, что данные определения несколько отличаются от легальных определений тех же понятий, установленных в статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». При этом в законопроекте не раскрывается понятие «строение», через которое определяются понятия «здания» и «сооружения». Также возникает вопрос о том, какой правовой режим может иметь объект, состоящий из одного помещения. Очевидно, что такой объект не приобретет правовой режим здания. Однако остается неясным – может ли он быть признан сооружением, исходя из его легального определения. Спорной представляется и норма пункта 8 проектируемой статьи 287¹, согласно которой многоквартирный дом и дом блокированной застройки  не участвуют в гражданском обороте как вещь, поскольку возникают вопросы о том, в каком качестве указанные объекты участвуют в гражданском обороте и участвуют ли вообще в таком случае.

Отдельная статья главы 17¹ посвящена образованию объектов недвижимости, не являющихся земельными участками. Вызывает определенный диссонанс термин «образование» применительно к объектам недвижимости, хотя в Земельном кодексе Российской Федерации данный термин широко используется применительно к земельным участкам, а термин «образование земельных участков» является общеупотребимым.  

Законопроектом предусматривается новый вид договора: «соглашение об образовании  недвижимости», которое заключается в случае образования помещений, машино-мест, а также реконструкции зданий, сооружений, принадлежащих на праве собственности нескольким лицам. Содержанию данного договора посвящена отдельная статья законопроекта. Законопроектом подробно регулируются вопросы возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях. Отдельные статьи законопроекта устанавливает особенности образования, изменения и прекращения существования  единого недвижимого комплекса, а также обременение сервитутом зданий, сооружений и помещений.

Статья 3 законопроекта устанавливает переходные положения. Предприятие как имущественный комплекс, иной имущественный комплекс, производственно-технологический комплекс, которые соответствуют признакам единого недвижимого комплекса, определенным статьей 133¹ ГК РФ и права на которые были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, автоматически в силу закона признается единым недвижимым комплексом.

При этом не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Полученные до дня вступления в силу настоящего федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на указанные в настоящей части объекты недвижимого имущества, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Вместе с тем правообладатели указанных объектов недвижимости вправе подать заявление об учете указанных изменений в ЕГРН. Здания, отвечающие признакам дома блокированной застройки,  сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «жилой дом», «многоквартирный дом», признаются домами блокированной застройки.

Переходными положениями статьи 3 законопроекта предусматривается, что в случае продажи помещения, право собственности на которое возникло до вступления в силу настоящего Федерального закона, новый собственник помещения вправе заключить с собственниками помещений в здании соглашение об учреждении общей собственности на имущество общего пользования. При этом в законопроекте не определено содержание указанного соглашения. Следует отметить, что действующими редакциями ГК РФ и Жилищного кодексе Российской Федерации данный договор также не регулируется.

Предполагается, что законопроект вступит в силу 1 января 2019 года.

Таким образом, законопроект вносит серьезные изменения в гражданское законодательства в части понятия и оборота объектов недвижимого имущества, детализирует существующие законодательные требования к указанным объектам и вводит новые правовые институты (соглашение об образовании недвижимости). При этом ряд положений законопроекта являются неопределенными и нуждаются в уточнении и конкретизации.

Кичигин Николай Валерьевич
Доцент Высшей школы урбанистики имени А.А. Высоковского
к.ю.н.

Девелоперу из Петербургского региона удалось исключить человеческий фактор, ошибки при заполнении документов и повысить доверие дольщиков.

 

 

Петербургская компания ИНВЕСТТОРГ входит в ТОП-10 по объемам возводимого жилья в Ленинградской области, занимая в соответствующем рейтинге ЕРЗ.РФ 3-е место.

В данный момент девелопер завершил строительство двух жилых комплексов в Кудрово — это около 1 500 квартир почти на 100 тыс. кв. м, паркинги, кладовки и коммерческие площади.

О том, как крупнейший застройщик региона решил перейти на автоматизацию своих процессов, рассказала маркетолог компании ИНВЕСТТОРГ Евгения Павлова (на фото ниже).

«За время своей работы мы неоднократно сталкивались с рядом проблем относительно передачи объектов недвижимости собственникам, — пояснила топ-менеджер. — Как известно, уведомление дольщиков — это процесс, затратный и по времени, и по ресурсам. Исходя из имеющегося у нас опыта, мы пришли к выводу, что нам требуется искать инструменты для автоматизации процессов и обратились к компании "Базис"».

Также, по словам Евгении Павловой, для компании важно было исключить риски, связанные с человеческим фактором, например с ручным методом отображения и фиксации данных и их хранения в едином облаке.

   

 

При работе с системой «Базис» в компании ИНВЕСТТОРГ исключили следующие моменты и автоматизировали такие процессы:

• некорректное заполнение договоров и актов (система позволяет формировать шаблоны и подтягивает из общей базы данных всю необходимую информацию);

• отладили корректность фиксации персональных данных дольщиков;

• зафиксировали построение логики фиксации замечаний;

• составили общую базу данных и организовали удобную работу с ней;

• обеспечили формирование отчетности, статистики и анализа деятельности подразделения;

• оптимизировали трудозатраты рабочей группы подразделения;

• оптимизировали временные рамки по работе с дольщиками (сократив часы приемки).

«Опыт работы с "Базис.Недвижимость" показал большое разнообразие готовых решений поставленных задач. Из всего количества решений больше всего нас удовлетворил функционал "Базис.Ключи"», — рассказала Евгения Павлова.

«Это готовый продукт и огромная помощь для застройщика во время передачи. Все данные автоматически заполняются, исключается человеческий фактор, — поделилась она результатами, заключив: — Это классный инструмент, который позволяет буквально нажатием одной кнопки выгрузить все необходимые документы».

 

 

Решение задач

Одна из главных задач, которую нужно было решить, — восстановление работы телефонии на период заселения, и функционал «Базис.Ключи» эту задачу решил на 100%.

«Для нас это важно. Раньше тратились колоссальные ресурсы — время и деньги, сотрудники приходилось работать в выходные дни, чтобы работа телефонии не перегружалась, — вспоминает Павлова. — Сейчас с этой задачей полностью справились. Сотрудники не отвлекаются на дополнительные задачи, а занимаются своими делами».

Заказчик остался доволен и автоматизацией процессов баз данных: теперь все они хранятся в одном облаке. Это позволяет правильно выгружать документы, а также сократить время на их подготовку.

Кроме того, удалось полностью снять функционал прозвонов и автоматизированно направлять дольщику приглашение.

«Конечно, это не ново, но это очень удобный инструмент в системе "Базис.Ключи", — радуется Евгения. — Благодаря рассылке sms-уведомлений и личному кабинету дольщика в системе увеличивается доверие к нам как к застройщику. Теперь дольщик видит все, что происходит с его квартирой. Да, бывает, что приемки проходят не с первого раза, как бы мы ни старались. Но теперь дольщик не «терроризирует» застройщика в лице менеджеров, и это само по себе — огромное облегчение».

Система «Базис.Ключи» позволяет сделать процесс прозрачным — пока устраняются недостатки, дольщик остается спокойным. Нет лишней нервотрепки и коммуникации, когда дольщик пытается дозвониться, но не может, поскольку линия занята. Эта система удобна и застройщику, и дольщику. И, как отметила Евгения Павлова, это имиджевый момент доверия: дольщик понимает, что все в порядке, не нужно переживать, квартиру сдадут в срок, нужно только подождать несколько дней для устранения недостатков.

 

Процесс перехода

По словам топ-менеджера, в компании несколько затянулся процесс интеграции ввиду внутренних технических моментов. Осенью 2022 года началась активная стадия заполнения системы. При этом загрузка заняла большое количество времени, поскольку по-разному велся пул информации, которую нужно было загрузить. Необходимо было тестировать и загружать договоры во время интеграции документов, а они у застройщика персонализированные. Поэтому работа с продуктом «Базис.Ключи» началась только в мае 2023 года, когда активно пошла сдача.

«Даже за эти четыре месяца мы поняли, как нам удобно работать с продуктом, — отмечает Евгения. — Хотя мы пока решили не прибегать к интеграции с нашей CRM-системой AMO, где хранится вся информация по сделкам дольщиков, а вручную загружать данные таблицами. Но огрехи в ее работе есть».

Например, согласно логике AMO, одна квартира — это одна сделка и один дольщик. В то же время в «Базис.Ключи» совершенно другой подход. Если покупается квартира по семейной ипотеке — то это два дольщика, если с детьми — то три-четыре. И, как отметила Евгения, эти данные не получалось выгрузить в АМО. Поэтому, чтобы не потерять дольщиков и сделки, было решено оставить все как есть.

При этом во время внедрения продукта команда «Базис.Недвижимость» всегда была на связи, помогала и отвечала на все вопросы, даже если они повторялись.

«Это очень важно, когда техническая поддержка работает не с 9 до 18 часов, а находится на связи в любой момент, помогая со всеми эксцессами», — подчеркнула Евгения Павлова.

 

 

Результаты

«Благодаря автоматизации нам удалось в 1,5—2 раза увеличить скорость сдачи квартир и получить кристально чистый контроль над подрядчиками, — отметила Евгения. — Мы понимаем, на каком этапе и где нужно доработать, кому указать на недочеты».

Во время внутренней приемки все замечания четко выписываются. После отправления уведомления дольщику через почту России ему высылается sms-приглашение на приемку. Застройщик опробовал два варианта записи клиента: назначая конкретную дату и время или открывая интервал, где дольщик мог выбрать удобное «окошко».

«Дольщик приходит в назначенное время с полным пакетом документов. Его встречает наш "бегунок", который провожает до квартиры. Там, на месте, прораб или инженер вносит замечания в системе "Базис.Ключи", если таковые появляются, — описала процесс Евгения, добавив: — Это очень удобно: у каждого инженера на руках планшет, можно оперативно зафиксировать недочеты. После чего "бегунок" провожает клиента в центр заселения, где менеджеры распечатывают все документы и подписывается акт приемки и передачи квартиры». 

Конечно, бывают случаи, когда квартиры не принимаются с первого раза. По ним фиксируются замечания по каждому подрядчику. В этот же вечер составляется заявка на пул квартир, по которым подрядчик обязан устранить замечания в определенный промежуток времени. Затем этот же дольщик повторно приглашается, он указывает удобное ему время и принимает свою квартиру.

«Все квартиры сдаются, и дольщики намного меньше проявляют негатива, потому что система кристально прозрачная. Они видят, на каком этапе идет устранение, — рассказывает Евгения. — У нас есть дольщики, которые покупали квартиры для инвестиций. Они отмечают, что теперь телефонная линия свободна, мы отвечаем на все звонки. И абсолютно все вопросы можно решить через личный кабинет. Люди перестали нервничать, а это отражается на взаимоотношениях с нами».

Единственный момент, который застройщик пока не смог реализовать, — перевести работу со всеми подрядчиками в систему «Базис.Ключи». К сожалению, они не готовы взять на себя смелость обучиться этой системе и внедрить новшества в свои процессы.

Хотя два подрядчика уже захотели получить доступ к системе, поэтому в компании надеются, что вскоре подключатся и остальные.

 

 

«Мы считаем некорректным, когда в торжественный для дольщика момент уходит много времени на заполнение документов. Нам всегда хотелось сразу выдать ему ключи, чтобы он счастливый пошел в свою квартиру, — пояснила Евгения Павлова. — И теперь нам это удалось реализовать. Поэтому и на новых объектах мы будем продолжать работать с системой "Базис.Ключи" — теперь мы знаем, что нам нужно и как это сделать».

Также в компании планируют провести аудит процессов, чтобы понять, какие новые инструменты от «Базис.Недвижимость» можно внедрить в свою деятельность. Ведь, как заметила Евгения, автоматизация — это главное, к чему нужно стремиться каждой строительной компании.

 

 

   

   

    

   

   

Другие публикации по теме:

Как 100+ застройщиков в РФ возводят и продают объекты

Ак Барс Дом увеличит до 85% передачу квартир с первого раза благодаря цифровому решению от «Базис Недвижимость»

Как внедрение сервиса «Базис.Ключи» помогло застройщику в три раза ускорить передачу ключей

Итоги двух месяцев использования компанией Астон Екатеринбург «того самого сервиса по передаче ключей»

Как внедрение сервиса «Базис.Ключи» увеличило число счастливых покупателей. Кейс группы компаний Атлас девелопмент

Высокий уровень сервиса с передачи первого объекта дольщикам. Кейс внедрения сервиса «Базис.Ключи» московским застройщиком ASTERUS

Как застройщик из Екатеринбурга с помощью сервиса «Базис.Ключи» опередил конкурентов по качеству сдаваемых объектов

Эстетика в сервисе застройщика: как компания Мармакс автоматизировала передачу ключей в домах бизнес-класса

Ускорение передачи квартир почти в три раза с сервисом «Базис.Ключи»: кейс внедрения в ГК СТРОЙТЭК

Как интеграция сервиса «Базис.Ключи» позволила застройщику с первого раза сдавать 85% объектов по двусторонним актам приема-передачи