Заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко раскрывают специфику повышения качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов (МКД), факторы адаптации МКД, жилых и нежилых помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения.

      

     

Особенности современных многоквартирных домов

Институту собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах (институт совместного домовладения) почти 30 лет. В настоящее время около 90% жилищного фонда находится в частной собственности, принадлежащей гражданам, которые в основном его используют для удовлетворения личных потребностей^[1]. Около половины этого фонда представлено многоквартирными домами (МКД), большинство из которых было построено 20—30 лет тому назад. Эти дома, жилые и нежилые помещений в них, как правило, не адаптированы к использованию в условиях совместного домовладения. В них сложно обеспечивать надлежащие защиту прав и свобод собственников и пользователей помещений, безопасность и комфортность, содержание общего имущества.

В течение последних лет главным трендом в создании жилища, представленного МКД, где жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность двум и более лицам (множеству лиц), является наделение их свойствами, которые в условиях сложившейся экономической ситуации обеспечивают поддержание на эти помещения спроса со стороны частных инвесторов и, прежде всего, домохозяйств.

Основным потребительским качеством жилища, в пользу которого делался выбор большинством домохозяйств, была минимальная стоимость его приобретения. Достижение этой цели производителями строительной продукции обеспечивалось за счет уменьшения площади помещений, использования проектных решений, материалов, технологий, трудовых ресурсов, которые позволяли снижать себестоимость создания помещений в составе объектов капитального строительства.

Соответственно, это отражалось на эксплуатационных характеристиках домов и входящих в их состав жилых и нежилых помещений — прежде всего, таких как долговечность, стоимость владения, энергоэффективность, ремонтнопригодность, безопасность, комфорт, приспособленность этих домов и помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения.

Следование этому тренду не могло не сказаться на развитии жилища, на внедрении при его создании инноваций, на наделении его свойствами, которые позволяли бы ему обеспечивать устойчивые комфортные и безопасные условия для жизни, его востребованность в долгосрочной перспективе. Среди этих свойств особое место занимает «генетическая» приспособленность жилища к использованию в условиях совместного домовладения, то есть его адаптированность для совместного домовладения.

До настоящего времени многие застройщики не уделяют должного внимания этому свойству. Создателями жилища не вполне осознается тот факт, что объекты капитального строительства для совместного домовладения и, в частности, современные МКД, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность множеству лиц, являются новым видом строительной продукции. Эта продукция ни может не обладать дополнительными потребительскими свойствами, которые обеспечивают в многоквартирном доме защиту прав и свобод собственника каждого жилого и нежилого помещения и формирование в нем безопасной и комфортной среды жизнедеятельности для совместного домовладения.

Неопределенность с отношениями собственности в МКД является причиной возникновения многих недоразумений, запутанных ситуаций, споров, конфликтов, последствия которых могут приводить к снижению уровня безопасности и комфорта среды жизнедеятельности. Прежде всего, эти  негативные проявления имеют место в отношениях, которые возникают между собственниками помещений разного функционального назначения и качества, собственниками и пользователями смежных помещений, партнерами по собственности в доме, собственниками помещений и управляющей компанией. Недоразумения, запутанные ситуации, споры, и конфликты по отмеченной причине часто возникают и между участниками долевого строительства, покупателями жилых и нежилых помещений в доме и застройщиками — в частности, при передаче этих помещений, в том числе и в состоянии неполной строительной готовности.

Неопределенность с отношениями собственности также является серьезным препятствием для формирования в многоквартирном доме среды жизнедеятельности как среды доверия, добрососедства, уважения прав и свобод собственников помещений. Эта неопределенность чревата введением потребителя в заблуждение и проявлениями потребительского экстремизма. Во многих случаях она является причиной нерационального, неэффективного использования общего имущества, его ненадлежащего содержания. Неопределенность отношений собственности приводит к захвату общего имущества отдельными лицами, к его незаконному использованию в узких интересах.

Особенностью МКД для совместного домовладения является то, что для поддержания в них достаточного уровня безопасности и комфорта, рационального и эффективного использования общего имущества и надлежащего его содержания необходимо обеспечить решение следующих задач. Во-первых, понятное для всех участников жилищных отношений в доме и однозначное регламентирование прав и обязанностей собственников каждого помещения, на которых возлагается ответственность за их эксплуатацию и пользование общим имуществом, предназначенным для обслуживания того или иного помещения. Во-вторых, справедливое распределение между собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества в доме. В-третьих, повышение жилищной компетенции и ответственности собственников и потребителей помещений в МКД.

Ключевым фактором, который позволяет решать все три вышеназванные задачи, является осуществление идентификации отношений собственности в доме, количественной и качественной их оценки в течение всего его жизненного цикла. На стадии создания объектов капитального строительства результаты идентификации отношений собственности следует отражать в проектной документации. При продаже и передаче жилых и нежилых помещений тем или иным лицам их необходимо указывать в соответствующих договорах. На стадии эксплуатации дома отношения собственности в нем могут изменяться на основании решения сообщества собственников помещений, например связанного с его ремонтом, модернизацией, реконструкцией.

В многоквартирном доме, в котором четко идентифицированы отношения собственности, владельцы и потребители помещений в большей мере чувствуют свою ответственность за поддержание в нем достаточного уровня безопасности и комфорта. В таком доме партнеры по собственности становятся более внимательными друг к другу. В частности, собственники помещений одного назначения и смежных помещений стремятся к налаживанию отношений между собой не только в рамках интересов, связанных с владением недвижимым имуществом.

Чем ближе эти отношения — тем больше доверия в доме, тем благоприятнее в нем среда жизнедеятельности и условия для развития человека. Заботясь о доме и о коллективном поддержании в нем достаточного уровня безопасности и комфорта, люди становятся ближе друг другу. Для собственников помещений в таком доме значимой ценностью становиться их взаимоотношения. Они способны повышать ценность недвижимого имущества для партнеров по собственности, обеспечивают возможность содержать его в рамках оптимальных для них издержек, а также получать дополнительные выгоды.

При множестве собственников помещений в многоквартирном доме особую значимость приобретают те его потребительские свойства, которые обеспечивают формирование среды жизнедеятельности, адаптированной для совместного домовладения. Эта среда включает дом, его оборудование, прилегающую территорию, социально-бытовые условия, окружающие в том и числе людей, связанных общностью этих условий. В рамках этой среды происходит формирование общих ценностей, и люди в той или иной мере следуют им, договариваются и объединяются для достижения тех или иных целей и удовлетворения индивидуальных потребностей.

Адаптированность многоквартирного здания как объекта капитального строительства к совместному домовладению — крайне важное его качество. Она обеспечивает создание условий для социального согласия, дает дополнительные возможности для достижения в доме высокого уровня безопасности и комфорта, для бережливого потребления недвижимого имущества и ресурсов для его содержания.

    

Фото: www.vitbichi.by

    

Адаптация многоквартирных домов и жилых и нежилых помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения

Многоквартирный дом, адаптированный для совместного домовладения, обеспечивает возможность создания в нем благоприятных условий жизнедеятельности как каждому домохозяйству, так и сообществу собственников всех жилых и нежилых помещений. Проживание в таком доме и владение в нем помещениями повышает у людей чувство определенности, связанное с отношениями собственности, с соблюдением их прав и свобод, обеспечением безопасности и комфорта.

В адаптированных домах у людей появляются большие возможности оказания влияния на их потребительские качества, а также на расходы, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений и содержанием общего имущества. Владение жилыми и нежилыми помещениями в этих домах стимулирует повышение жилищной компетенции собственников и пользователей, располагает их к взаимодействию с партнерами по собственности в доме, соседями, обслуживающим персоналом. Ориентирует на обеспечение надлежащих эксплуатации помещений и содержания дома, рационального и эффективного использования общего имущества.

Заменить потребительские качества, приобретаемые жилищем в результате его адаптации к использованию в условиях совместного домовладения, невозможно — ни престижностью места расположения дома, ни развитостью инфраструктурного обеспечения, ни видовыми характеристиками, ни его высокой энергоэффективностью, ни этажностью и высотой потолков, ни качеством использованных строительных материалов и т.д. И вот почему.

Адаптация направлена на формирование общего имущества при создании объектов капитального строительства, которое обеспечивает его рациональное и эффективное использование в интересах собственников каждого жилого и нежилого помещения в доме и их сообщества в целом. Она обеспечивает идентификацию общего имущества и позволяет упреждать действия, связанные с его захватом, ненадлежащим использованием. Адаптация также обеспечивает возможность справедливого распределения бремени расходов на содержание общего имущества между собственниками помещений в доме. Собственникам и потребителям жилых и нежилых помещений адаптированное жилище позволяет обрести не только крышу над головой, но и новое качество жизни.

Это качество характеризуется взаимным уважением прав и свобод собственников и потребителей помещений, имущественным поведением, направленным на надлежащую эксплуатацию этих помещений и пользование общим имуществом, формированием в доме сообщества компетентных и ответственных собственников и потребителей помещений, добрососедством и доверием.

Создание объектов капитального строительства для совместного домовладения связано с необходимостью преодоления ряда противоречий. Прежде всего, между усложнением устройства современных многоквартирных зданий, насыщением их инженерным оборудованием и возложением ответственности за эксплуатацию помещений и пользованием общим имуществом на собственников этих помещений. Во-вторых, между пользованием общим имуществом и оплатой его содержания. В-третьих, между обеспечением защиты прав и свобод собственников помещений в доме и ограничениями и обременениями, возникающими в результате использования при создании объектов капитального строительства проектных решений, которые приводят к этим ограничениям и обременениям.

Преодолеть отмеченные противоречия позволяет использование при создании объектов капитального строительства и, в частности, многоквартирных зданий для совместного домовладения, технологии моделирования отношений собственности в них — пространственно-имущественного моделирования, (ПИМ)^[2]. Эта технология позволяет создавать в таких домах устойчивые безопасные и комфортные условия для жизни, которые способствуют развитию людей. Среда жизнедеятельности в этих домах располагает собственников помещений и других участников жилищных отношений к взаимному уважению прав и свобод, добрососедству и доверию. Технология ПИМ предусматривает создание четких рамок взаимодействия партнеров по собственности в доме, учета масштаба влияния принимаемых проектных решений на отношения собственности в нем. Она позволяет индивидуализировать правила эксплуатации жилых и нежилых помещений и пользования общим имуществом в отношении каждого жилого и нежилого помещения.

Устранение отмеченных противоречий обеспечивает возможность не просто адаптации МКД и входящих в их состав жилых и нежилых помещений к использованию в условиях совместного домовладения. Оно также стимулирует развитие жилища и строительного комплекса, использование новых инструментов решения жилищной проблемы и др. В частности, применение при создании МКД инновационных решений, рациональное и эффективное использование жилищного фонда, преодоление в жилищной сфере патерналистских ожиданий со стороны потребителей, а также формирование компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества. Практика показывает, что ответственность в жилищной сфере следует за правами собственников и потребителей помещений, а не «опережает» их.

Важнейшая составляющая этих прав — справедливое распределение между собственниками помещений в доме бремени расходов на содержание общего имущества. Справедливое — это отражающее реальное использование общего имущества для обслуживания каждого жилого и нежилого помещения в МКД, базирующееся на его идентификации. Идентификация общего имущества и дифференцированный учет его использования для обслуживания того или иного помещения в доме являются инструментами обеспечения в доме возможности справедливого распределения между собственниками помещений бремени расходов на содержание этого имущества^[3].

Отличительным потребительским свойством МКД, адаптированных для совместного домовладения, является то, что среда жизнедеятельности, формируемая этими домами, обеспечивает возможность защиты прав и свобод собственников и потребителей каждого жилого и нежилого помещения и их сообщества в целом. Эта среда ориентирует собственников и пользователей помещений на ответственное имущественное поведение. Она позволяет достичь высокого уровня публичности результатов действий (или, наоборот, бездействия) участников жилищных отношений в доме: в частности, не только собственников и пользователей жилых и нежилых помещений, но и управляющих компаний, поставщиков ресурсов и производителей коммунальных услуг, эксплуатационного персонала и др.

Появление на рынке жилища, адаптированного для совместного домовладения, приведет к тому, что потребители увидят его ценность и значимость тех его качеств, которые ее обеспечивают. Многие потребители поймут, что условия, в которых они проживают в настоящее время, — не лучшие из возможных и доступных для них. Эти условия не позволяют сформировать среду жизнедеятельности, которая сама по себе способствовала бы повышению качества их жизни, позволяла им полноценно развиваться, катализировала проявление уважения к их правам и свободам, как собственников недвижимого имущества, со стороны партнеров по собственности в доме и третьих лиц.

Среда жизнедеятельности в адаптированных домах сама по себе обеспечивает возможность вовлечения собственников помещений в партнерские отношения, открывает возможности для установления между ними личных отношений, для формирования в доме атмосферы добрососедства и доверия. Спрос со стороны конечных потребителей жилых и нежилых помещений в МКД, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, позволит застройщикам, ориентированным на создание соответствующей строительной продукции, закладывать в свои бюджеты затраты, необходимые для решения этой задачи.

Потребительская ценность МКД и жилых и нежилых помещений в них, адаптированных для совместного домовладения, при прочих равных условия, изначально существенно выше ранее созданного жилища. Прежде всего, тем, что в них обеспечивается более высокий уровень защиты прав и свобод потребителей. Кроме того собственники помещений в таких домах обладают дополнительными возможностями при удовлетворении жилищной потребности. В частности, посредством изменения и повышения качества услуг, комфорта и безопасности среды жизнедеятельности, оптимизации расходов на эксплуатацию помещений и содержание общего имущества.

Массовое производство и создание МКД, обеспечение надлежащей защиты прав и свобод собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в них, организация их заинтересованного участия в содержании принадлежащего им недвижимого имущества способны привести к определенному ментальному сдвигу, к уважению права частной собственности в жилищной сфере и ответственности собственников за свое недвижимое имущество.

Производство и создание современных МКД, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, адаптированных для совместного домовладения, позволит не только удовлетворить общественную задачу потребности в жилище. Оно также приведет к развитию жилища и строительной отрасли, к использованию в жилищной сфере инновационных технологий на стадиях создания строительной продукции и ее эксплуатации. Производство таких современных МКД повысит уровень интенсификации ремонта, модернизации и реконструкции существующего жилищного фонда, будет стимулировать его рациональное и эффективное использование. Оно может стать значимым инструментом позитивных изменений как в жилищном секторе, так и в экономике и обществе в целом, позволит снизить уровень патерналистских ожиданий со стороны собственников жилых помещений в МКД.

Для проведения изменений, связанных с созданием современных МКД, адаптированных для совместного домовладения, должны быть задействованы, по меньшей мере, три стороны. Прежде всего, в них должны быть заинтересованы конечные потребители строительной продукции, то есть домохозяйства, и с их стороны на них должен быть спрос. Во-вторых, бизнес должен быть способен производить объекты капитального строительного строительства для совместного домовладения, и вместе с эксплуатационной сферой обеспечивать получение конечными потребителями гарантированных существенных выгод и преимуществ от их использования. В-третьих, государство, в лице федеральных и региональных органов управления, а также органов муниципального самоуправления, должно создавать условия для проведения этих изменений и заинтересованности всех участников их осуществления в конечных результатах. Обеспечивать контроль за получением выгод и преимуществ от их осуществления конечными потребителями, то есть домохозяйствами.

В настоящее время большое значение имеет и осведомленность людей о возможностях строительной продукции, адаптированной для совместного домовладения, а также сведения о ее наличии на рынке и условиях приобретения такой продукции. Ее конечные потребители должны знать, что они будут иметь, приобретая жилые и нежилые помещения в домах, адаптированных для совместного домовладения. Потребители должны четко представлять, за счет использования каких решений они получат выгоды и преимущества по сравнению с ранее построенными объектами капитального строительства, в том числе и теми, в которых находятся принадлежащие им жилые и нежилые помещения. Каким образом обеспечивается повышенная безопасность и комфорт в том или ином конкретном доме. Посредством чего будут обеспечены защита прав и свобод собственников помещений и не допущено их чрезмерное обременение. Какова цена приобретения этих благ и дополнительных эксплуатационных издержек, связанных с их получением. Как это может сказаться на рисках для их здоровья, потери ценности недвижимого имущества.

В настоящее время техническим регулированием в строительстве не предусмотрена идентификация объектов капитального строительства по признаку отношений собственности в них и учету их особенностей при создании и эксплуатации. Идентификация современных многоквартирных зданий по признаку отношений собственности в них будет способствовать изменению спроса на строительную продукцию, его росту на жилые и нежилые помещения в домах, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения. Государственная поддержка производства и потребления строительной продукции, адаптированной для совместного домовладения, приведет к росту объемов строительства современного жилища во всех ценовых диапазонах. Появление такого жилья на рынке будет стимулировать жилищную фильтрацию, содействовать улучшению жилищных условий многих домохозяйств, развитию и рациональному использованию эксплуатируемого жилищного фонда.

Также изменения должны происходить и со стороны спроса на современную строительную продукцию, адаптированную для использования в условиях совместного домовладения. Производители этой продукции доносить до потребителей информацию о ее выгодах и преимуществах — через ее предложение на рынке, посредством обобщения опыта ее использования и т.д.

    

Фото: www.uzhedoma.ru

    

Конкурентные преимущества жилища, адаптированного для совместного домовладения

Среда жизнедеятельности, формируемая современными МКД, должна не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и широкие возможности для развития людей. Это становиться достижимым тогда, когда среда содействует привитию собственникам и потребителям помещений, в условиях их взаимозависимости в МКД, понимания значимости таких факторов, как уважение прав и свобод друг друга, доверие и добрососедство. Для создания такой среды, по меньшей мере, необходимы: четкая регламентация отношений собственности в доме; установление правил эксплуатации помещений и пользования общим имуществом, их публичность и контроль над исполнением; справедливое распределение бремени расходов на содержание общего имущества. Создание такой среды требует и использования проектных решений, которые не приводят к наложению на собственников и потребителей помещений избыточных ограничений и обременений.

Важнейшая составляющая среды жизнедеятельности, формируемой современными МКД, — высокая осведомленность собственников и потребителей помещений об их устройстве и особенностях использования, возможностях их приспособленности к тем или иным нуждам домохозяйства, в частности и в процессе их развития. Среда жизнедеятельности, в состав которой входит современный МКД, адаптированный для совместного домовладения, должна ориентировать и располагать собственников помещений к надлежащему имущественному поведению. Это поведение связано с эксплуатацией принадлежащего тому или иному собственнику помещения и с пользованием и содержанием общего имущества, предназначенным для его обслуживания. Для собственников помещений, надлежащее имущественное поведение должно быть экономически предпочтительным и привлекательным.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения предполагает не только применение соответствующих проектных решений, но и такую организацию отношений собственности в них, которая является препятствием для использования помещений не по их целевому назначению, позволяет предотвращать захват общего имущества, а также противоправные действия, включая террористические.

Для обеспечения надлежащего имущественного поведения в доме ключевое значение имеет эксплуатационная документация^[4]. В ней раскрываются особенности устройства дома и помещений в нем (в том числе и помещений хранения, расположенных за пределами квартир), а также нормы и правила эксплуатации этих помещений и пользования общим имуществом, порядок контроля над их состоянием и состоянием расположенного в них оборудования.

Высокий риск ненадлежащего имущественного поведения собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в МКД во многих случаях является следствием низкого уровня их жилищной компетенции, отсутствием эксплуатационной документации, формальным подходом к ее подготовке, а также недостаточными потребительскими навыками ее использования.

Все это крайне важно с учетом частной собственности в доме на отдельные помещения, в условиях предоставления их собственникам права по своему усмотрению совершать в отношении этих помещений любые действия, в том числе переустройство и перепланировку (если это не противоречит законодательству и иным правовым актам и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц). Ненадлежащее имущественное поведение отдельных собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в МКД приводит к нарушению прав и законных интересов других собственников, к снижению уровня безопасности и комфорта в доме, является причиной дополнительных материальных издержек.

Контроль за рациональным и эффективным использованием общего имущества в МКД в интересах всего сообщества собственников может быть гарантирован только в случае его надлежащих идентификации и учета. Немаловажное значение имеет и моделирование отношений собственности при создании объектов капитального строительства для совместного домовладения и формировании в них общего имущества. Необходимость такого моделирования обусловлена также потребностью в предупреждении действий, связанных захватом, ненадлежащим использованием общего имущества, обеспечением справедливого распределения бремени расходов на его содержание между собственниками помещений в доме.

Прозрачность отношений собственности в МКД делает социальное взаимодействие собственников помещений важнейшим инструментом поддержания в нем коллективного благополучия. Для его обеспечения каждый собственник должен обладать знаниями о совместном домовладении, навыками эксплуатации принадлежащего ему помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания. Отношения собственности в доме требуют от людей и определенного имущественного поведения, которое должно соответствовать этим отношениям. Владение помещениями в совместном домовладении требует и новых коммуникационных навыков. Информация, которую получают клиенты, участники долевого строительства и собственники помещений, зачастую приводит к недоразумениям и путанице. Под ее воздействием многие из них склонны совершать действия, последствия которых могут приводить не только к снижению уровня безопасности и комфорта в доме, но и к отказам, чрезвычайным ситуациям, авариям.

В адаптированных к совместному домовладению МКД среда жизнедеятельности наполняется не только традиционным функционалом. Обеспечивая высокий уровень защиты прав и свобод собственников и потребителей помещений, эта среда создает условия для формирования в доме, принадлежащем сообществу собственников, ощущения социального комфорта. Если среда жизнедеятельности не способна генерировать условия для социального согласия между собственниками помещений, то она становиться открытой для недоверия. Ее пространство наполняется недоверием, которое в конечном итоге порождает уход собственников от ответственности за принадлежащее им недвижимое имущество, ненадлежащее имущественное поведение, ухудшение безопасности и комфорта, дополнительные издержки.

     

Фото: www.zhek.biz

    

Недоверие в сообществе собственников и между участниками жилищных отношений в МКД — не просто вопрос безопасности и комфорта. Это фундаментальный фактор, определяющий не только качество содержания дома, эффективность использования ресурсов, направляемых на его обеспечение, но и качество жизни людей в доме, условия их развития, а также будущее дома. Без формирования в многоквартирных домах среды жизнедеятельности как среды доверия многие действия, направленные на развитие жилищного фонда, решение жилищной проблемы и формирование ответственных собственников и потребителей жилища, не принесут ожидаемых результатов.

Одной из причин ненадлежащего содержания МКД, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству лиц, является невысокий уровень доверия как между собственниками, так и между их сообществом и другими системными образованиями, задействованными в управлении домом, поставке эксплуатационных ресурсов, оказании услуг и др. Недоверие провоцирует ненадлежащее имущественное поведение со стороны потребителей жилища, пренебрежение к правам и свободам партнеров по собственности в доме и другие негативные проявления. Такие проявления могут носить массовый характер и существенно снижать безопасность и качество среды жизнедеятельности.

Содержание и развитие жилищного фонда, представленного МКД, жилые и нежилые помещения в которых принадлежат множеству собственников, требуют соединения повышения компетенций собственников и потребителей этих помещений и совершенствования социально-экономических институтов, обеспечивающих поддержку удовлетворения жилищной потребности в обществе. Эти компетенции должны позволять собственникам и пользователям помещений не только должным образом их эксплуатировать и пользоваться общим имуществом в доме, но и видеть образ будущего своего недвижимого имущества, в том числе и в случаях его надлежащего и ненадлежащего содержания. Компетентный собственник, принимая то или иное решение в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, обязан учитывать издержки и выгоды — и в краткосрочном, и в долгосрочном аспекте. В том числе влияние этих решений на рыночную стоимость этого имущества и его ликвидность.

Проживание в адаптированных для совместного домовладения МКД обеспечивает появление у собственников жилых и нежилых помещений ощущения принадлежности к тому или иному закрытому сообществу собственников, в котором имущественным поведением каждого из них определяет качество жизнедеятельности в доме — в частности, должный уровень безопасности и комфорта, а также возможности его изменения. Это ощущение способствует возникновению у собственников чувства сопричастности и ответственности за надлежащее содержание дома и заинтересованности в развитии, рациональном и эффективном использовании общего имущества.

Проживание в таких домах способствует повышению жилищной культуры потребителей, приводит к изменению их привычек, росту доверия в обществе в целом. Позволяет людям приобретать компетенции и навыки, необходимые для собственников и пользователей помещений. Оно располагает их к установлению добрососедских и дружеских взаимоотношений. Обеспечивает получение партнерами по собственности также морального вознаграждения как результата их плодотворного взаимодействия и принадлежности к закрытому сообществу. Среда жизнедеятельности в МКД, адаптированном для совместного домовладения, позволяет договариваться и объединяться собственникам и потребителям помещений в нем, что становится его отличительным потребительским качеством. Жилище для совместного домовладения с высоким потенциалом социального комфорта обладает неоспоримым конкурентным преимуществом.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения обеспечивает возможность существенного повышения качества строительной продукции, представленной жилыми и нежилыми помещениями в составе многоквартирных зданий. Она способна стимулировать рост доверия потребителей этой продукции к ее производителям. Затраты, необходимые для ее осуществления, несопоставимы с получаемым эффектом. Адаптация обладает потенциалом оказания позитивного влияния на имущественное поведение и ментальность значительной части наших граждан. Для многих из них она явится фактором познания и приобщения к предпринимательству в жилищной сфере, поможет им стать компетентными собственниками и инвесторами в данной сфере. Адаптация обеспечивает возможность долгосрочного влияния на качество строительной продукции в интересах ее потребителей, производителей и государства.

Стабильно успешная деятельность застройщиков на жилищном рынке предполагает производство продукции, соответствующей ожиданиям потребителя и отвечающей его предпочтениям. Кризисные явления в экономике в целом и отрасли в частности заставляют застройщиков искать новые пути развития, один из которых — строительство МКД, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения. Создание таких домов для застройщиков служит инструментом роста, обращенным к потребителям. Собственникам жилых и нежилых помещений этот инструмент позволяет обрести не только крышу над головой, но и новое качество жизни, которое отличает взаимное уважение прав и свобод, имущественное поведение, направленное на надлежащую эксплуатацию этих помещений, рациональное и эффективное пользование общим имуществом, добрососедство. В МКД, адаптированных для совместного домовладения, жилые и нежилые помещения привлекательны как объекты потребления и объекты собственности. В них обеспечивается возможность поддержания социального комфорта на высоком уровне.

В настоящее время в сфере создания жилища, адаптированного к использованию в условиях совместного домовладения, нет лидеров, положение которых было бы неоспоримым. Большинство создающихся застройщиками МКД, где жилые и нежилые помещения предназначены для передачи в собственность гражданам, трудно характеризовать как современные, надлежаще адаптированные к совместному домовладению дома, среда жизнедеятельности в которых сформирована как в интересах всего сообщества собственников жилых и нежилых помещений в нем, так и каждого из них. Напротив, у многих строящихся домов эта среда не обеспечивает на надлежащем уровне защиту прав и свобод собственников и потребителей помещений, современного качества жизни, не способна катализировать формирование в доме сообщества компетентных и ответственных собственников помещений.

Поэтому возможность вырваться вперед в сфере создания объектов капитального строительства, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, имеют многие застройщики и производители строительной продукции.
Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,
Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

     

Фото: www.irso.ru

  

^[1]Жилищное хозяйство в России. 2016. Статистический сборник
^[2]Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения
^[3]Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств
^[4]Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. ООО Институт развития строительной отрасли 

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

  

Фото: plus.google.com

 

Постановка вопроса

Существуют разные подходы управления девелоперскими проектами. Мне ближе всего тот, с точки зрения которого проект состоит из двух частей — доходной и расходной, а процесс управления проектом — есть не что иное как итеративная оптимизация этих двух частей.

 

 

Если присмотреться к околодевелоперскому информационному фону, можно заметить, что подавляющее большинство учебных материалов, конференций и прочих мероприятий посвящено части доходной. На рынке представлено большое количество экспертов по продажам, продукту и прочим сопутствующим компонентам формирования доходной части. При этом про расходную часть пишется, говорится и преподается существенно меньше. Почему?

На мой взгляд, причина в том, что аналитика расходной части на порядок сложнее аналитики части доходной. В ней гораздо труднее разбираться, и для этого нужно обладать существенно более высоким уровнем навыков и опыта. Соответственно, данная составляющая девелопмента привлекает меньшее количество специалистов, и ей в среднестатистической компании принято заниматься по т. н. остаточному принципу.

Справедливо, что доходная часть по своей природе в большей части определяет экономику проекта, нежели расходная, поэтому утверждение, что работа над продуктом и ликвидностью более приоритетна, чем оптимизация затратной части, считаю правильным. Бесполезно оптимизировать расходы того, что не будет должным образом продаваться. Тем не менее девелопмент — сложный многокомпонентный бизнес, и, разобравшись с продуктом, самое время перейти к управлению расходами.

Эта статья — уже третья и, надеюсь, не последняя моя публикация на портале ЕРЗ.РФ, и мне бы хотелось, чтобы все эти публикации представляли собой единый цикл, который освещал бы различные аспекты девелопмента. Поэтому я решил заранее анонсировать следующую публикацию для ЕРЗ.РФ — «Как правильно считать деньги в девелопменте». Она станет логическим продолжением данной статьи и будет посвящена управленческому учету, финансовому моделированию, их взаимосвязи и практическому применению. Многое из того, что я буду говорить в этих двух статьях, справедливо для любого бизнеса, не только девелоперского.

Возвращаясь к теме этой статьи, нельзя не отметить, что расходная часть не может существовать в отрыве от доходной, полностью сепарировать их не представляется возможным ввиду значительного взаимного влияния.

Поэтому, подобно ремонту сложного прибора, не стоит лезть с кувалдой или, вернее даже сказать, с палицей пещерного человека туда, где требуются скальпель или паяльник. Любое вмешательство в бюджет проекта должно быть осознанным, комплексным и системным — и это, пожалуй, основная мысль, которую хотелось бы донести до читателя.

С учетом вышесказанного, прежде чем оптимизировать что-либо, предлагаю ответить на следующие вопросы: «что именно мы оптимизируем?», «как это делается?» и, наконец, «какие опасности ждут нас на этом пути?».

 

 

Что оптимизировать

Распространенной ошибкой при оптимизации расходной части (в любом бизнесе) является бессистемный подход и концентрация усилий не на том, на чем следовало бы это делать. Существует определенный подход, позволяющий этого избежать. Чтобы «зайти в тему с правильной стороны», предлагаю рассмотреть основные понятия, которые такой подход последовательно формируют:

• бюджетный классификатор;

• фокус внимания;

• итеративный подход;

• финансовое моделирование (ну куда и тут от него деться…).

 

Бюджетный классификатор (БК) представляет собой номенклатуру статей расходной и доходной частей. Иными словами, при составлении БК выручка и затраты проекта декомпозируются исходя из бизнес-логики, здравого смысла и аналитической целесообразности. Такая разбивка в идеале должна отвечать следующим критериям:

• закрытость перечня (за рамками него не существует дополнительных расходов);

• универсальность (возможность применить к любому проекту компании или, как минимум, к любому проекту сходного типа);

• хронологическая последовательность (опционально, по возможности).

Ниже я приведу материнские статьи того БК, который мы используем в нашей бизнес-практике:

1. Земельно-имущественные отношения.

2. Проектно-изыскательские работы.

3. Строительно-монтажные работы (СМР).

4. Сети, дороги, благоустройство.

5. Социальные объекты.

6. Управление проектом.

7. Коммерческие.

8. Прочие и непредвиденные.

9. Затраты по финансированию.

10. Налоги.

Будучи правильно декомпозированными, такие головные статьи бюджета представляют собой унифицированную структуру, пригодную для финансовых моделей, системы управленческого учета, реестра договоров, а также любых сопутствующих аналитических задач.

Не так важно, какую именно «разбивку» выберет для себя та или иная компания, если она отвечает трем вышеприведенным критериям.

 

    

Фокус внимания является важнейшим как в бизнесе, так и в жизни в целом ресурсом, при этом важно понимать, что его концентрация на той или иной позиции должна быть осознанной и системной ввиду его ограниченности.

С точки зрения управления затратной частью девелоперского проекта такая системность выражается в концентрации фокуса внимания в первую очередь на тех статьях (и подстатьях) затратного бюджета, которые в большей степени определяют финансово-экономические показатели проекта (суммарный объем чистой прибыли, рентабельность, внутреннюю норму доходности, чистый дисконтированный доход и пр.).

В бизнесе распространена ситуация (и я намеренно пропускаю слово «девелоперском»), когда внимание топ-менеджмента или даже акционера сконцентрировано на малозначимых вещах, в то время как глобальные события остаются вне фокуса (за деревьями не видно леса).

Происходит это так. Акционер лично согласовывает покупку туалетной бумаги в центральный офис, при этом оплаты по договорам подряда замораживаются, что вызывает остановку стройки, затем продаж и в итоге приводит к банкротству компании. Если для вас это звучит поистине фантастически, значит, вы всю жизнь проработали в относительно крупных и системных компаниях, где управленческий учет в той или иной мере отлажен (но далеко не везде сегодня дела обстоят таким образом).

Так уж устроен человек, что ему приятней и легче концентрировать фокус внимания на тех вещах, в которых он хорошо разбирается. И это как раз тот момент, когда для эффективной работы надлежит сделать усилие над собой и постараться за деревьями увидеть лес. То есть объять весь бюджетный классификатор, выявить в нем наиболее значимые позиции и направить драгоценный ресурс фокуса внимания в первую очередь на них — и уж затем переходить к позициям №№2, 3 и т. д.

Ниже укрупненно приведена структура затрат стандартного московского девелоперского проекта. 

    

 

Итеративный подход означает поэтапный переход от большего к меньшему, затем снова по тем же статьям — поиск решений для еще большей оптимизации. В чем-то это похоже на работу скульптора, который сначала задает общую грубую форму, затем все сильнее погружается в отдельные детали (но не наоборот!).

Про финансовое моделирование мы поговорим позже, в конце статьи.

 

Как оптимизировать

Предлагаю пройтись по отдельным статьям бюджета проекта и разобрать основные методы их оптимизации. Для этого расположим затраты стандартного московского проекта, приведенные выше, не в хронологическом, а в иерархическом порядке от большего к меньшему — в соответствии с вышеизложенным подходом итеративной концентрации фокуса внимания.

   

 

1. Строительно-монтажные работы.

Если во взятом для примера московском проекте затраты на строительство составляют 33%, то в других регионах их доля может доходить до 70%.

 

 

Оптимизация СМР — одна из самых непростых задач, которая может быть достигнута за счет следующих инструментов:

• банальное удешевление используемых материалов (до определенного предела, без потери качества продукта и ликвидности);

• оптимизация тендерных процедур;

• ускорение сроков строительства;

• оптимизация логистических цепочек;

• оптимизация схемы закупки материала;

• проч.

Каждый из перечисленных пунктов достоин отдельной статьи.

2. Блок «Земельно-имущественные отношения» включает в себя подразделы «Выкуп прав», «Изменение ВРИ», «Аренда ЗУ» (или земельный налог).

Методы оптимизации затрат на выкуп прав:

• частичное привлечение заемных средств на покупку объекта в виде бридж-кредита;

• банальный торг, разбивка платежей по этапам, рассрочка;

• поиск оптимальных активов по соотношению цена — качество;

• формирование альтернативных моделей сделки: частичная передача долей в продукте, расчет будущей прибылью и т. д.

Затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка занимают значительную часть в себестоимости проекта (около 15%), при этом важно понимать, что плата за изменение ВРИ взимается только в Москве и Московской области, в прочих регионах данная подстатья в бюджете отсутствует. Что же касается Москвы, оптимизация данных платежей лежит в плоскости получения рассрочки с «упаковкой» ежеквартальных платежей в проектный кредит, а также, что важнее, в механизме получения льготы за создание мест приложения труда (МПТ) согласно 1874-ПП от 31.12.2019.

 

Фото: www.s.pfst.net

 

Оптимизировать арендные платежи (или земельный налог) в данном контексте, учитывая их удельный вес, фактически бессмысленно, да и вряд ли на сегодняшний день возможно.

 

1. Прочие и непредвиденные расходы.

В данную большую статью входят:

• процент от инвестиционных и коммерческих затрат, закладываемый девелопером на возможное их увеличение;

• любые дополнительные финансовые обязательства, которыми проект может быть нагружен со стороны власти.

Первая составляющая фактически определяется подходом девелопера к риск-менеджменту. Вторая — вопрос тонкой настройки взаимоотношений с властью в рамках конкретного проекта. Как правило, она входит в общую систему Government Relations конкретного инвестора и имеет тенденцию снижаться по определенному алгоритму по мере того, насколько девелопер «окопался» в конкретном регионе.

 

2. Налоги.

Оптимизацию налогообложения предлагаю оставить за рамками этой публикации. Данным разделом надлежит детально заниматься профильному финансовому директору в связке с бухгалтерией при соответствующем контроле со стороны инвестиционного блока.

 

3. Коммерческие.

Данная статья варьируется от компании к компании и от региона к региону в достаточно широком диапазоне. В нее входят рекламные мероприятия, кампании по продвижению, шоу-румы, офисы продаж, брокерские комиссии — все то, что неразрывно сопровождает доходную часть проекта.

Оптимизация достигается за счет следующих механизмов:

• формирование кампаний по продвижению на уровне маркетинговых подразделений, поиск оптимальных с точки зрения цены/качества механизмов;

• формирование оптимальных для сегмента механизмов продаж, в том числе сочетание внутренних и внешних ресурсов;

• пристальный контроль инвестиционного подразделения в целом и руководителя проекта в частности за бюджетами на продвижение.

Среднерыночный «хороший» бюджет по данной статье на сегодняшний день составляет порядка 5% от выручки проекта.

  

Фото: www.gidroguru.com

 

4. Сети, дороги, благоустройство.

Затраты на сети, в свою очередь, состоят из следующих компонентов: технологическое присоединение, внутриплощадочные сети, объекты сетевого хозяйства. Внутриобъектные сети при этом, как правило, включаются в статью СМР (п. 1).

По всем перечисленным компонентам оптимизация бюджета упирается в грамотную работу технического заказчика в связке с инвестиционным подразделением с точки зрения финансовой аналитики принимаемых решений. Иными словами, профессиональный техзак (внутренний или внешний) должен быть способен найти наилучшие варианты сокращения бюджета по данным статьям.

Что касается улично-дорожной сети (УДС) и благоустройства, то здесь методы оптимизации схожи с п. 1 (СМР).

 

5. Социальные объекты.

Затраты на социальные объекты определяются нормативами градостроительного проектирования, а также конъюнктурой конкретного региона с точки зрения маржинальности проектов, отношений между девелопментом и властью, политической ситуации и ряда прочих факторов. Но и тут есть определенное пространство для «креатива», которое проявляется на предпроектной и проектной фазах проекта путем соединения профессиональных компетенций технического заказчика, разработчиков документации по планировке территории, а также проектной документации.

 

Фото: www.bn.ru

 

6. Затраты по финансированию.

В затраты по финансированию входят все процентные обязательства по кредитам в рамках проекта. Вопрос формирования оптимальной схемы финансирования проекта лежит в плоскости многовариантного финансового моделирования условий, предлагаемых различными банками — по бридж- и проектному кредитованию. Выбор оптимальной схемы финансирования проекта в целом — одна из основных задач девелопмента на сегодняшний день.

 

7. Управление проектом.

Данная статья включает в себя следующие компоненты:

• все общекорпоративные расходы, «размазанные» по проектам: АХР, ФОТ сотрудников центрального офиса и пр.;

• ФОТ группы, непосредственно управляющей проектом;

• затраты на технического заказчика.

Ни одна другая статья в девелопменте не обладает столь широким диапазоном вариативности, как эта, и, по моим наблюдениям, для одного и того же проекта она может отличаться в разы (до 20 раз) для компаний разного масштаба.

Хотя она и не имеет в нашей разбивке критически значимого веса в проекте (2%), в крупных компаниях эта статья может быть значительно выше за счет непомерно раздутого объема внутренних ресурсов, неоптимальной структуры управления проектами и т. д.

Для оптимизации данной статьи девелоперу надлежит максимально внимательно подходить к вопросам комбинации внутренних и внешних ресурсов проекта (в первую очередь технического заказчика и проектного блока, но также и всех прочих).

История насчитывает немало случаев, когда компания «тонула» под несопоставимым масштабу проектов объемом затрат на внутренние ФОТ и АХР.

 

Фото: www.сметчик.рф

 

8. Проектно-изыскательские работы.

Оптимизация данной статьи частично лежит в той же плоскости, что и СМР (п. 1), но с рядом отличий.

Зачастую для успешного «протаскивания» разработанного проекта через все стадии необходимо наличие определенного имени на «штампе» проекта (проектировщики тоже обладают своеобразным GR).

С другой стороны, никто не заставляет девелопера отдавать все стадии проекта «титулованному» проектному бюро. Всегда можно перераспределить этапы разрабатываемой документации между различными ресурсами.

Критически важной при этом, с точки зрения титула, является эскизная составляющая (АГК, АГР), что в гораздо меньшей степени распространяется на прочие стадии проектирования (ПД, РД), которые в значительной мере (например, кроме АР) вполне можно выполнить с помощью менее дорогостоящего ресурса — как внутреннего, так и внешнего.

Не стоит также забывать, что, в отличие от СМР, ПИРы могут выполняться в значительной мере удаленными специалистами (чем успешно пользуются многие крупные девелоперы центральных регионов).

При всей необъятности темы, полагаю, мы смогли пройтись по «вершине айсберга» оптимизации себестоимости девелоперского проекта. В заключение предлагаю обсудить, какие опасности могут ждать девелопера на данном пути.

  

 

Чего следует опасаться

Главное, что необходимо понимать при осуществлении любых процессов, оптимизирующих себестоимость проекта, это то, что практически любое решение, корректирующее затратную часть, может отразиться на доходной части в плане и ценообразования, и ликвидности.

Как же быть, если оптимизировать проект хочется, но при этом продавать задорого и быстро хочется еще больше?

И тут мы неизбежно вновь возвращаемся к финансовому моделированию, упомянутому в начале этой публикации. Иными словами, любые решения по оптимизации бюджета должны комплексно оцениваться с точки зрения всех сопутствующих факторов:

• изменения затратной части;

• потенциального изменения доходной части;

• изменения графика проекта и сроков отдельных этапов;

• изменения технико-экономических показателей проекта;

• проч.

Все эти «комплекты» факторов должны быть загружены в многовариантную финансовую модель, что создает аналитическую почву для принятия инвестором взвешенного решения в каждом отдельном случае.

 

 

При этом не стоит абсолютизировать финансовое моделирование, которое, по сути, является одним из основных, но все же не единственным, инструментом в руках инвестора. И в отношении некоторых продуктовых решений бывает достаточно сложно спрогнозировать то, как они повлияют на доходную часть проекта.

 

 

Подобные составляющие продукта должны быть оценены с точки зрения расходной части и укладываться в «люфт» риск-менеджмента непредвиденных расходов.

Иными словами, в некоторые продуктовые решения иногда надо просто «поверить» или «не поверить», но все же — с определенной оглядкой на долю удорожания себестоимости проекта.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

О чем говорили на круглом столе ЕРЗ.РФ, посвященном оптимизации процедур в строительстве

Схема-пазл девелоперского бизнеса 

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте