18 декабря Госдума во втором чтении примет законопроект №581453-7, поправки в который одобрены 14.12.2018 профильным комитетом Думы. В очередной раз правила финансирования жилищного строительства подвергнутся существенным изменениям. 

    

Фото: www.gospress.ru 

 

Закон 214-ФЗ

I. Главное изменение — сокращение объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую (без счетов эскроу) привлекать средства граждан 

Определяется, что с 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

● степень готовности объекта;

● количество заключенных ДДУ.

Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ. 

Отметим, что поддержанная депутатами новелла противоречит утвержденной Правительством РФ дорожной карте отмены долевого строительства. Согласно дорожной карте заключительный, третий, этап реформы предусматривал обязательность перехода на счета эскроу только а случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Именно такая норма содержится в действующем законодательстве о долевом строительстве. 

      

     

II. Смягчение требований к опыту застройщику

Смягчаются требования к площади (с 10 000 кв. м до 5 000 кв. м), являющейся подтверждением наличия у застройщика опыта строительства.

III. Запрет на привлечение средств ЖСК

ЖСК могут привлекать денежные средства граждан только в строительство объектов по разрешениям на строительство, выданным до 01.07.2018. 

Согласно действующему законодательству разрешение на привлечение средств распространялось на ЖСК, созданные до 1 июля 2017 года.

IV. Изменяются требования, связанные с привлечением средств в строительство объектов, разрешение на строительство (РС) которых выдано до 01.07.2018

Застройщики обязаны открыть расчетный счет под каждое РС. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

Отменяются требования:

● об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком;

● об ограничении территории одним или несколькими РС в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).

Сведения о закрытии или открытии расчетного счета застройщика в отношении любого объекта (номер счета, ИНН, ОГРН банка) размещаются в ЕСИЖС не позднее 1 рабочего дня со дня открытия или закрытия счета. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

     

Фото:www.ktostroit.ru

    

Установленные статьей 18.2 214-ФЗ ограничения на проведение операций по счету теперь распространяются на все объекты, по которым осуществляется привлечение средств дольщиков. Исключение составляют только операции по счету, предназначенные для исполнения обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018.

Однозначно определен (в формулировках, исключающих двоякое толкование) запрет застройщикам независимо от даты выдачи РС:

• привлекать нецелевые займы;

• использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;

• принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;

• выпускать и выдавать ценные бумаги;

• создавать коммерческие и некоммерческие организации;

• осуществлять наличные расчеты.

Уполномоченным банкам предоставлено право запрашивать дополнительные документы для проведения операций по счету в отношении всех объектов, независимо от даты выдачи РС. 

V. Ограничено право застройщика на выбор банка для размещения депозита

Застройщики вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.

 

VI. Счета эскроу

Если застройщик получает кредит на строительство, то дольщики должны вносить средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил кредит. В случае рефинансирования кредита в другом банке, дольщики по ДДУ, заключенным после выдачи кредита, вносят средства на счета эскроу в другом банке, который рефинансировал кредит.

    

Фото: www.allwomanday.ru  

     

VII. Целевое использование средств дольщиков

Разрешено использовать средства дольщиков на содержание помещений, машино-мест со дня ввода их в эксплуатацию, если права на такие помещения не зарегистрированы.

Разрешено привлекать займы от участников и учредителей застройщика (физических и юридических лиц), в том числе уплачивать по ним проценты из средств дольщиков. При этом законом устанавливается ряд условий, при которых допускается заключение указанных договоров займа.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

VIII. Возможность заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом

После ввода объекта в эксплуатацию, но до кадастрового учета, застройщик может заключать ДДУ. В таком случае ДДУ заключаются без уплаты взносов в фонд и без использования счетов эскроу.

Согласно переходным положениям, указанное изменение не применяется в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

IX. Банковский контроль

Число расчетных счетов не должно превышать количество разрешений на строительство.

Запрещено снятие и зачисление на расчетный счет средств в наличной форме (исключение оплата труда, налоги, взносы).

Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

  

X. Проектная декларация

В Проектной декларации (ПД) должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.

     

Фото: www.minstroy.alania.gov.ru

     

XI. Контролирующий орган

Исключены плановые проверки.

Внеплановые проверки без уведомления застройщика проводятся в случае:

• истечение срока ранее выданного предписания;

• нарушения в ежеквартальной отчетности;

• отклонения от графиков строительства на 6 и более месяцев;

• приказ руководителя органа контроля.

XII. Ответственность 

Солидарная ответственность бенефициара застройщика по обязательствам юридического лица заменена на субсидиарную ответственность.

    

XIII. Размещение информации в ЕИСЖС

Обязанность ЖСК

Вводится обязанность ЖСК размещать в ЕИСЖС информацию, которую сейчас ЖСК размещают в ГИС ЖКХ. 

Указанная обязанность возникает у ЖСК через 9 месяцев со дня вступления в силу закона. До истечения 9 месяцев оператор ЕИСЖС и ГИС ЖКХ обязаны обеспечить возможность передачи данными системами информации и документов.

     

    

Обязанность застройщиков

Вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию (ПД). Не указана стадия проектной документации: «проект» или «рабочая документация». Застройщики, получившие заключение экспертизы до 01.07.2018, обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности. Направление проектной документации после указанного срока является основанием для проведения внеплановой проверки.

Обязанность Росреестра

Вводится обязанность Росреестра размещать в ЕИСЖС сведения о погашения записи в ЕГРН о регистрации ДДУ.

Обязанность оператора ЕГРЗ

Оператор ЕГРЗ размещает в ЕИСЖС:

● сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (РИИ);

● сведения о ПД и РИИ;

● заключения экспертизы;

● ПД и РИИ.

    

Фото: www.псбр.рф  

      

Закон «О несостоятельности (банкротстве)» 

XIV. Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства

Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства. До утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства (как о передаче жилых помещений, так о передаче машино-мест и нежилых помещений) включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанными поправками.

Если производство по делу о банкротстве возбуждено до дня вступления в силу поправок, и не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (дольщики), конкурсный управляющий включает требования о передачи нежилых помещений и машино-мест в реестр требований жилых помещений и исключает их из 4-й очереди реестра требований кредиторов. Если такие требования не предъявлены в действующем порядке, они могут быть предъявлены конкурсному управляющему в течение 2 месяцев со дня вступления в силу поправок.

В реестр требований включаются требования, в том числе о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, машино-мест.

К объекту строительства отнесено здание (сооружение), предназначенное для размещения машино-мест, в отношении которых участники строительства имеют требования к застройщику.

XV. Дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика

Вводятся дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика:

• опыт арбитражного управления в процедуре банкротства не менее 3-х застройщиков.

• отсутствие уголовной ответственности за неправомерные действия при банкротстве.

    

Фото: www.pbs.twimg

     

XVI. Фонд в процедуре банкротства. Спецзастройщик, созданный Фондом

Для финансирования мероприятий по завершению строительства, осуществляемых публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», Фонд может заключать ДДУ. При этом вводится запрет на уступку прав по таким ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию. При заключении таких договоров страхование и уплата взносов в компенсационный фонд не требуется.

Приобретателем имущества застройщика–банкрота (земля и «незавершенка») может быть созданная Фондом некоммерческая организация. В отличие от другого юридического лица такая организация становится приобретателем без конкурса.

Определено имущество застройщика-банкрота, которое передается новому застройщику:

• земельный участок, предназначенный для строительства;

• неотделимые улучшения;

• объекты незавершенного строительства;

• ОКС, обеспечивающий подключение объекта к сетям;

• объекты инфраструктуры;

• права на проектную документацию;

• права по договорам, заключенным с проектной организацией генподрядчиком и техническим заказчиком.

Новый приобретатель обязан достроить объект не позднее 3 лет с момента его приобретения.

Если у застройщика-банкрота несколько земельных участков, они могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

     

Фото: www.nemotor.ru

     

Закон 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

XVII. Спецзастройщик

Застройщик, созданный Фондом:

• не должен соответствовать требованиям к застройщику, предусмотренным ч. 1—2⁶, 4, 5 статьи 3.

• не подвергается банковскому контролю;

• не должен соблюдать требования о целевом использовании средств;

• не вправе привлекать денежные средства дольщиков;

• подлежит внешнему государственному аудиту.

 

XVIII. Компенсационный фонд

Возврат денежных средств из компенсационного фонда на номинальный счет осуществляется в случае:

• отсутствия оснований для уплаты взносов.

• излишне уплаченных застройщиком сумм.

   

Фото: www.saratov.gov.ru

   

XIX. Дополнительные полномочия Фонда

Фонд защиты дольщиков наделяется полномочиями по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе по месту нахождения застройщика и (или) с привлечением аудиторов, оценщиков, лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу. Порядок проведения проверок и критерии застройщиков, в отношении которых могут быть проведены проверки, будут установлены актом Правительства.

Фонд вправе проводить проверки иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком.

Фонд проводит мониторинг, в том числе строительства объектов в рамках одного либо нескольких РС, но в пределах ГПЗУ, ППТ, РЗТ, КОТ или КРТ.

Фонд уведомляет застройщика об установления факта недоимки через личный кабинет (предположительно речь идет о недоимке по налогам). В случае неустранения застройщиком недоимки направляет в Росреестр уведомление для приостановления регистрации ДДУ. Срок направления уведомления — 20—23 рабочих дней.

    

Фото: www.kr-gazeta.ru

   

Справка ЕРЗ

В  законопроекте учтены не все поручения Заместителя Председателя Правительства РФ Виталия Мутко. Некоторые из неучтенных поручений были очень значимыми для застройщиков. Напомним их:

• предусмотреть возможность определения цены ДДУ объектов, разрешение на строительство по которым получено до 01.07.2018, как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика;

• предоставить застройщику возможность в течение месяца устранить отдельные нарушения без применения к нему санкций в данный период в виде запрета на регистрацию новых ДДУ;

• наделить контролирующие органы полномочиями обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом, включить в состав критериев (признаков) неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества застройщиков нарушение сроков передачи квартир на шесть и более месяцев;

• предоставить застройщику возможность поэтапно раскрывать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ;

• предусмотреть возможность сдвинуть позднее 1 июля 2019 года срок вступления в силу положения об обязательном использовании застройщиками механизма счетов эскроу в сфере строительства МКД;

• ввести повышенный размер (6% вместо 1,2% от цены ДДУ) взносов в компенсационный фонд для тех застройщиков, которые свои первые ДДУ (в рамках уже полученных разрешений на строительство) направят на регистрацию после 1 января 2019 года.

    

Фото: www.mshj.ru  

  

   

    

    

   

Другие публикации

Расширенный пакет поправок в 214-ФЗ примут во втором чтении 18 декабря

Страховщики просят продлить их работу с застройщиками до конца следующего года

Профильный комитет Госдумы в четверг рассмотрит поправки в 214-ФЗ перед вторым чтением

Владимир Чистюхин (Банк России): Страховать дольщиков от долгостроя должен Фонд

Поправки в 214-ФЗ будут приняты в декабре

Владислав Преображенский: Московские инвесторы сформулировали предложения ко второму чтению поправок в закон о долевом строительстве

В первом чтении приняты дополнительные изменения в 214-ФЗ

Cтало известно, какие поправки в законодательство о долевом строительстве рассматриваются Правительством РФ

Николай Николаев: Новая модель финансирования долевого строительства вберет в себя действующую практику

Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года

Генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов поделился с порталом ЕРЗ.РФ своим мнением относительно того, каким будет рынок новостроек в 2020 году. По мнению эксперта, основными тенденциями рынка новостроек массового сегмента в 2020 году станут усиление роли банков, снижение ипотечных ставок, развитие альтернативных схем финансирования строительства и дискретность предложения.

   

Фото: www.rg.ru

    

Если говорить о рынке в целом, то в наступившем году рынок новостроек Московского региона в целом будет стабилен, полагает Роман Лябихов (на фото ниже). Спрос при отсутствии роста доходов будет поддерживаться снижением ставок по ипотеке. Стоимость квадратного метра в среднем по рынку будет повышаться, увеличившись до конца года примерно на 10-15%.

Этому будет способствовать множество факторов, в числе которых, помимо более высоких цен в проектах по эскроу, инфляция и рост себестоимости строительства.

Однако есть целый ряд специфических тенденций, которые будут присущи именно 2020 году.

    

 

  

Усиление роли банков

Уже в 2019 году на рынке было предложение с разной схемой реализации квартир: с эскроу-счетом и без него. Однако, проектов, использующих «новую» схему, было пока не много. Соответственно, и влияние на рынок было невелико. В 2020 году, по мере роста количества новых проектов и ввода в эксплуатацию реализуемых по «старым правилам», основные параметры рынка все больше будут определять именно они. И, как следствие, вырастет влияние банков.

Именно банки будут принимать решение об аккредитации проекта, финансировании, осуществлять функции контроля над расходованием средств.

    

Фото: www.store.domovita.by

   

Кроме того, банки могут предлагать те или иные механизмы по снижению ипотечных ставок, расширяя тем самым круг потенциальных покупателей объекта.

И еще один «банковский» фактор, который окажет влияние на рынок недвижимости, — снижение ставок по вкладам и депозитам. Если ставка ЦБ продолжит снижение, то люди снова будут рассматривать недвижимость как приоритетный инструмент сохранения сбережений. Как следствие — на рынке жилья появится дополнительный спрос.

    

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

   

Многообразие схем финансирования строительства

В 2020 году получат свое развитие альтернативные схемы финансирования проектов, помимо эскроу-счета и ДДУ.

На данном этапе схема проектного финансирования и предоставления эскроу-счетов находится в стадии «отладки». Из почти ста уполномоченных банков реальной работают с застройщиками не более десяти. Да и сам процесс получения проектного финансирования пока сложно назвать простым.

  

Фото: www.tv-bis.ru

   

Поэтому девелоперы ищут альтернативные варианты. Уже в 2019 году на рынке появились проекты, реализуемые через ЗПИФ. Скорее всего, в 2020 строек, финансируемых с помощью различных инструментов, будет еще больше. Возможно, получит свое развитие в жилом сегменте идея краундфандинга.

При этом часть застройщиков будет возводить проекта на собственные средства и продавать после ввода в эксплуатацию.

   

Фото: www.pbs.twimg.com

    

Снижение ипотечных ставок

Если ЦБ продолжит курс на снижение ключевой ставки, в 2020 году мы увидим очередное обновление исторического минимума ставок по ипотеке. Кроме того, снижение ставок является одной из задач в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».

По опубликованным данным уровень ипотечных ставок в ряде ведущих банков уже в 2019 году оказался ниже, 8,9% предусмотренных паспортом нацпроекта. Например, ДОМ.РФ в конце года достиг целевых показателей 2020 года - 8,7%. Соответственно, уже в начале года, скорее всего, банки будут «подтягиваться» к этому уровню.

    

Фото: www.amfknauf.ru

    

Впрочем, снижение ставки рефинансирования – главный, но не единственный фактор, определяющий падение ипотечных ставок.

Доступность кредита на покупку квартиры, который в зависимости от проекта используют от 40 до 80% покупателей, является значительным конкурентным преимуществом. Поэтому можно ожидать дальнейшего увеличения количества «партнерских» продуктов застройщиков и банков с уровнем ставок в 4—5%.

  

Дискретность предложения

Новые правила реализации квартир в новостройках, присутствие на рынке большого количества проектов по ДДУ, развитие альтернативных схем финансирования, различные партнерские условия по ипотеке в проектах — все это приведет к тому, что на рынке не будет единых ярко выраженных тенденций, общепринятых стратегий продаж и критериев успешности проекта, полагает Роман Лябихов.

   

Фото: www.tsargrad.tv

  

Например, буквально в соседних строящихся ЖК динамика цены могут изменяться диаметрально противоположно, причем эти различия составят не 1—2%, а существенно больше — 5—10%. При этом продажи могут стартовать от «котлована», с уровня 5—6-го этажа или вовсе открываться по окончании строительства.

А это значит, что покупателям в 2020 году придется значительно более пристально изучать выбранные варианты, выбирая не только с локацию, инфраструктуру и стоимость, но и схему реализации проекта, а также предлагаемые программы по ипотеке, резюмирует руководитель девелоперской компании.

    

Фото: www.realto.ru

   

    

   

   

    

Другие публикации по теме:

За минувший года цена 1 кв. м в новостройках новой Москвы выросла более чем на 11% — до 127,7 тыс. руб.

Пять ключевых моментов для рынка новостроек в 2019 году

Столичные новостройки: предложение снижается, цены растут

В ноябре объем предложения на столичном рынке новостроек массового сегмента сократился на 6,2%

Ведущие ипотечные банки снизили базовые ставки по кредитам на новостройки до уровня менее 9%

Банк России: снижение средней ставки ИЖК до уровня 7—8% вполне реально

Эксперты: спрос на первичное жилье в Москве снизился из-за небывалого роста цен

Эксперты: в преддверии 1 июля застройщики ускорили темпы строительства

Итоги апреля на столичном рынке новостроек: затишье перед взрывом?

Роман Лябихов (ГК Атлант): Многие из успешных девелоперов уже научились эффективно работать даже в условиях ограниченного спроса