Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Эту тему всесторонне раскрывают и анализируют заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко.

       

Фото: www.saomos.news

    

Развитие потребления в жилищной сфере все интенсивней сдвигается от стремления людей иметь свою крышу над головой к осознанию ими значимости проживания в среде, которая обеспечивает повышение качества жизни, получение дохода, позволяющего удовлетворять текущие и будущие потребности домохозяйства, а также предоставляет дополнительные возможности для его развития. Такая среда включает жилое помещение, дом, в состав которого оно входит, обустроенную придомовую территорию, социальное инфраструктурное обеспечение места нахождения дома и его окружения, транспортную инфраструктуру, обеспечивающую связь с возможными местами приложения труда и реализации других жизненных интересов. Важными качествами среды являются ее экология, отсутствие сложных природных условий и техногенных воздействий, а также способность сохранять и обеспечивать повышение ценности вложений в недвижимое имущество в средне- и долгосрочной перспективе.

В сфере потребления жилья, представленного многоквартирными домами (МКД), в которых обособленные жилые и нежилые помещения находятся в собственности двух и более (множества) лиц, все большее значение для обеспечения их безопасности и комфорта, в том числе и социального, приобретает компетентность собственников и пользователей недвижимым имуществом. К людям приходит понимание того, что в МКД каждый из них владеет обособленным помещением как частью целого, то есть дома. Для поддержания в доме, разделенном на обособленные части, на высоком уровне безопасности и комфорта необходимо обеспечивать правильную эксплуатацию каждого помещения, регламентированное пользование общим имуществом и его содержание в соответствии с установленными требованиями. Это становиться достижимым только при солидаризации интересов партнеров по собственности в доме и надлежащем имущественном поведения собственников и потребителей каждого обособленного помещения.

Разделение многоквартирных домов на обособленные жилые и нежилые помещения, являющимися объектами недвижимого имущества и принадлежащие множеству лиц, приводит к двум последствиям, которые необходимо учитывать при их создании и использовании. Первое: потребители обособленных помещений, становясь собственниками, обретают в отношении них всю совокупность прав и свобод, предусмотренных законом. Второе: владение и пользованию частью в целом всегда сопряжено с определенными ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных, а также иных имущественных прав в отношении этих частей, то есть обособленных помещений.

В многоквартирных домах для совместного домовладения, эти ограничения (обременения) определяются двумя группами основных факторов. Во-первых, неоднородностью жилых и нежилых помещений в МКД по назначению, потребительским свойствам, качеству и количеству потребляемых коммунальных ресурсов, необходимых для обеспечения их надлежащей эксплуатации, количеству и качеству общего имущества, предназначенного для их обслуживания. Во-вторых, использованными при создании многоквартирных зданий архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными, инженерно-техническими и функционально-технологическими решениями (проектными решениями). Этими решениями определяются места нахождения каждого жилого или нежилого помещения в доме, их взаимосвязь с другими такими же помещениями и общим имуществом, предназначенным для обслуживания каждого обособленного помещения, а также ограничения (обременения) права собственности, границы эксплуатационной ответственности собственников и пользователей этих помещений, требования к их эксплуатации и пользованию общим имуществом.

Ключевым индикатором современности многоквартирного жилого дома, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначены для передачи в собственность множеству лиц, является его приспособленность (адаптация) к использованию в условиях совместного домовладения. Адаптированность МКД к совместному домовладению определяется примененными при его создании проектными решениями. Этими решениями, их сочетаниями и взаимосвязью формируются обстоятельства, определяющие требования, соблюдение которых необходимо при выстраивании отношений собственности между владельцами обособленных жилых и нежилых помещений. В рамках этих отношений должна обеспечиваться защита прав и свобод владельцев обособленных помещений, устанавливаться требования в части их ограничения (обременения) и обязанности, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений и содержанием общего имущества, предназначенного для их обслуживания.

Основными инструментами, которые позволяют приспособить МКД и входящие в его состав обособленные жилые и нежилые помещения к совместному домовладению, являются: моделирование при его создании отношений собственности в нем и использование проектных решений с учетом результатов этого моделирования; администрирование этих отношений; подготовка в процессе проектирования эксплуатационной документации (ЭД) на дом и обособленные помещения в нем. Моделирование отношений собственности (отношений совместного домовладения в многоквартирном доме) при проектировании МКД и их администрирование позволяют оценивать влияние принимаемых проектных решений на обеспечение защиты имущественных прав в отношении каждого обособленного помещения, необходимости установления ограничений (обременений) прав.

    

Фото: www.holdis.ru

    

Администрирование отношений совместного домовладения в многоквартирном доме включает:

идентификацию обособленных жилых и нежилых помещений и общего имущества в доме, предназначенного для обслуживания каждого такого помещения;

выявление ограничений (обременений) прав, являющихся следствием использованных при создании МКД проектных решений, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность множеству лиц;

подготовку регламента отношений собственности в МКД, которым учитываются особенности использованных при его создании проектных решений и который включает модели распределения бремени расходов на содержание общего имущества в доме и оплаты коммунальных ресурсов;

отражение результатов администрирования в проектной и рабочей документации (в частности, с использованием BIM-моделирования), в эксплуатационной документации на дом и каждое обособленное жилое и нежилое помещение в доме, в исполнительной документации, технических планах.

В состав эксплуатационной документации, подготавливаемой при проектировании многоквартирных домов, должны входить руководство по эксплуатации дома и инструкции по эксплуатации каждого обособленного жилого и нежилого помещения. Инструкция по эксплуатации того или иного обособленного помещения, обладающего статусом объекта недвижимости и признаками индивидуально определенной вещи, является его принадлежностью.

В многоквартирных домах, создание которых не сопровождается реализацией отмеченных выше мероприятий, направленных на их приспособление к использованию в условиях совместного домовладения, возрастают риски:

• ненадлежащей эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений со стороны их собственников и пользователей,

• ненадлежащего пользования общим имуществом;

• захвата и несанкционированного использования общего имущества;

• несанкционированного доступа к коммунальным ресурсам и неконтролируемого их использования;

• несправедливого распределения в доме бремени расходов на содержание общего имущества и использования в доме несправедливой системы оплаты коммунальных ресурсов;

недобросовестного имущественного поведения собственников и пользователей обособленных жилых и нежилых помещений.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, которая способна не допускать возникновения отмеченных негативных явлений, смягчать их последствия. Для МКД, которые создаются в условия той или иной неопределенности, в частности в отношении однородности жилых и нежилых помещений по потребительским свойствам, их потребности в общем имуществе и коммунальных ресурсах и др., значимость адаптации возрастает. Она позволяет наделять эти дома и обособленные жилые и нежилые помещения в них дополнительными потребительскими свойствами, повышающими их ценность и привлекательность, и соответственно, конкурентоспособность строительной продукции.

Адаптация обеспечивает формирование в жилищной сфере компетентного и просвещенного собственника и потребителя недвижимого имущества. Посредством ЭД собственники и пользователи получают знания об устройстве дома и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений. У них появляется возможность ознакомиться с правилами эксплуатации этих помещений, пользования общим имуществом в доме, предназначенном для их обслуживания. В этих правилах отражаются особенности устройства и эксплуатации каждого обособленного помещения, в частности связанные с местом расположения этого помещения в доме, особенности его взаимосвязи как части дома, с другими обособленными помещениями, прежде всего со смежными.

Сведения, содержащиеся в ЭД, дают возможность собственникам и пользователям обособленных жилых и нежилых помещений в МКД индивидуально и совместно, взаимодействуя между собой, удовлетворять потребности в недвижимом имуществе, в частности в жилище и услугах, которые связаны с его использованием. Они позволяют бережливо потреблять ресурсы, направляемые на обеспечение сохранности дома и содержание общего имущества в нем, контролировать их использование.

   

Фото: www.sevnotariat.ru

    

Моделирование отношений собственности и подготовка ЭД при проектировании МКД позволяет использовать проектные решения с учетом оценки их влияния на потребительские свойства дома и обособленных жилых и нежилых помещений, входящих в их состав. Посредством администрирования отношений собственности в МКД устанавливаются ограничения (обременения) прав, связанные с необходимостью предоставления собственниками и пользователями обособленных жилых и нежилых помещений доступа к строительным конструкциям, инженерно-техническим системам и сетям инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества дома. Потребность в этом появляется тогда, когда для осуществления проверок, осмотров и освидетельствования состояния конструкций, систем и сетей, а также для проведения мероприятий по их техническому обслуживанию, возникает необходимость доступа к ним из обособленных помещений.

Моделирование и администрирование отношений собственности, подготовка эксплуатационной документации позволяют сформировать среду жизнедеятельности в доме как открытое информационное пространство. В этой среде обеспечивается доступность сведений об отношениях собственности в доме, о пользовании общим имуществом и коммунальными ресурсами в отношении каждого обособленного помещения, об исполнении каждым собственником своих обязательств в части несения бремени расходов на оплату содержания общего имущества и требований, связанных с ограничениями (обременениями) прав. Такая среда позволяет не допускать умалчивания сведений о случаях ненадлежащего имущественного поведения со стороны отдельных собственников и пользователей помещений, недобросовестных действий со стороны органов управления сообществ собственников, управляющих компаний и других субъектов, связанных с эксплуатацией дома и помещений в нем, поставкой коммунальных ресурсов и оказанием услуг.

Проектирование МКД с учетом моделирования отношений собственности позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, способную создавать достойные условия для жизни домохозяйств с разными потребительскими предпочтениями и на разных стадиях их развития. Эта среда обеспечивает домохозяйствам равные возможности для получения основных коммунальных, а также дополнительных услуг, необходимых отдельным домохозяйствам, согласно их особенностями, месту локализации обособленного помещения в доме и др. факторам. Она позволяет проявлять заботу о людях с ограниченными возможностями, старшего поколения, детях, домашних животных и др.

Адаптированность к использованию в условиях совместного домовладения — не простое для понимания потребительское свойство как дома в целом, так и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц. Особенность этого свойства в том, что его потенциал становиться понятен и полностью раскрывается только в процессе использования строительной продукции, представленной обособленными помещениями, конечными потребителями и, прежде всего, собственниками этих помещений. Понимание людьми значимости адаптированности как комплексного потребительского свойства недвижимого имущества возрастает по мере увеличения времени владения и пользования этим имуществом, обретения владельцами обособленных помещений опыта проживания в домах, приспособленных для совместного домовладения, а также возможности сопоставлять уровень безопасности и комфорта в таких МКД и домах, не обладающих соответствующим свойством.

Адаптированный для совместного домовладения МКД обеспечивает возможность рационального и эффективного владения и пользования недвижимым имуществом, как в кратко-, так и в средне- и долгосрочной перспективе, позволяет оптимизировать эксплуатационные издержки, связанные с пользованием обособленными помещениями и содержанием общего имущества в доме. Адаптированность является потребительским свойством, способным существенно повышать ценность и ликвидность недвижимого имущества.

Проживание и владение жилыми и нежилыми помещениями в домах, которые адаптированы для совместного домовладения, способствует развитию у потребителей компетенций и поведенческих навыков, обеспечивающих формирование в них среды уважения права собственности, доверия и добрососедства. В таких домах между партнерами по собственности возникает иная конфигурация взаимоотношений и обязанностей, которая поощряет добросовестное имущественное поведение. В них появляется потребность в эмоционально окрашенных, персонофицированных отношениях между собственниками и пользователями помещений, прежде всего смежных. В результате в этих домах среда жизнедеятельности становиться значимым фактором повышения ценности жилых и нежилых помещений. Она позволяет домохозяйствам реализовывать индивидуальные стили жизни в отношении обустройства обособленных помещений, пользования общим имуществом, автономного потреблением коммунальных ресурсов и др., при этом на надлежащем уровне и за приемлемую цену поддерживать безопасность и комфорт в доме.

Наделение жилища этими качествами способно влиять на представления людей о ценности принадлежащего им недвижимого имущества. В адаптированных МКД для многих людей ценность принадлежащих им обособленных помещений будет выше издержек, которые они понесли при их приобретении. Это обуславливается наделением обособленных помещений значимыми для их собственников и пользователей потребительскими свойствами, возможностью изменения этих свойств в соответствии с изменением предпочтений домохозяйств, а также обеспечением возможности формирования в этих домах среды жизнедеятельности как среды добрососедства и социального комфорта. Еще Плиний Старший подчеркивал важность соседства, отмечая: «Обзаводясь землей, приглядись, прежде всего, к воде, дороге, соседу».

  

Фото: www.zhek.biz

  

Представляется, что переход к массовому созданию многоквартирных домов, «генетически» приспособленных для использования в условиях совместного домовладения, сможет придать новый импульс развитию жилища, повышению спроса на жилые и нежилые помещения в современных МКД. Многоквартирные дома с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированные к совместному домовладению, могут стать драйвером изменений в жилищной сфере. Их создание и использование катализирует рациональное и эффективное использование жилищного фонда. Это достигается посредством обеспечения семьям и домохозяйствам возможности более частой смены жилых помещений, связанных с их развитием, изменением потребительских предпочтений, материального достатка и др.

Адаптированное жилище позволяет его потребителям минимизировать свои издержки, связанные со сменой помещений. В состав этих издержек входят затраты на проведение работ по обустройству, переустройству, перепланировке и трансформации помещений, на доставку и хранение строительных материалов, на сбор и вывозку мусора, на проведение ремонтных и сопутствующих работ в местах общего пользования, на получение разрешительных документов, на подготовку проектной документации, на трансакции. Адаптированные дома создаются уже приспособленными для проведения отмеченных работ, поэтому их надлежащее осуществление не сопровождается и не приводит к нарушению прав и свобод собственников и пользователей смежных помещений, к ухудшению безопасности и комфорта в доме. Приобретая обособленные помещения в современных МКД, адаптированных для совместного домовладения, люди не только обретают среду жизнедеятельности, позволяющую им удовлетворять свои потребности в недвижимом имуществе и сопутствующих коммунальных услугах, с учетом их предпочтений, но и инвестируют в свое будущее.

Проживание в современном МКД, адаптированном для совместного домовладения, делает собственников помещений более открытыми для перемен. Оно способствует трансформации потребителей жилища в компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества. В таком доме собственникам и пользователям помещений предлагаются стандарты имущественного поведения, в частности посредством эксплуатационной документации, учитывающие особенности устройства дома и отношений собственности в нем. Следование этим стандартам обеспечивает формирование и поддержание в доме высокого уровня безопасности и социального комфорта. Среда жизнедеятельности в таком доме обеспечивает понимание людьми значимости для них приспособленности дома к использованию в условиях совместного домовладения. Эта среда позволяет собственникам помещений увидеть и почувствовать, чем и как именно они «скреплены» в общем доме.

В МКД, адаптированном для совместного домовладения, у собственников и пользователей помещений больше возможности понимать и принимать друг друга, формировать позитивные общие траектории имущественного поведения и следовать им. ЭД является своеобразным пособием по выбору таких траекторий, искусству жить вместе в условиях совместного домовладения, повышению компетентности собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в МКД. Обращение к ЭД формирует чувство сопричастности ко всему тому, что происходит в отношении дома, его общего имущества. Оно также способствует солидаризации партнеров по собственности в доме, для которой важны компетентность и близость имущественных интересов.

Все это мотивирует их к социальному единению, конструктивному взаимодействию, направленному на обеспечение безопасности, комфорта, рациональное и бережливое использование эксплуатационных ресурсов. ЭД позволяет собственникам и пользователям каждого жилого и нежилого помещения в доме увидеть, почувствовать, осознать и понять свою ответственность за эксплуатацию, принадлежащего ему помещения и надлежащее пользование общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, а также за ситуацию в доме, связанную с обеспечением в нем безопасности и комфорта.

Наделение МКД при их создании приспособленностью к совместному домовладению является новым направлением совершенствования строительной продукции, которое изменяет развитие этой продукции и обеспечивает повышение ее потребительских свойств и конкурентоспособности. В многоквартирных домах, создание которых сопровождалось моделированием отношений собственности и подготовкой эксплуатационной документации на дом и обособленные жилые и нежилые помещения в нем как части этого дома, и, соответственно, эта документация является принадлежностью каждого помещения как индивидуально-определенной вещи, обеспечиваются повышенная рискозащищенность и более безопасные и комфортные условия жизни. В них среда жизнедеятельности располагает собственников и пользователей помещений к уважению прав и свобод, связанных владением и пользованием обособленными помещениями в многоквартирном доме. Она ориентирует их на повышение своих компетенций, на приобретение знаний и навыков, необходимых для надлежащей эксплуатации обособленных помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания.

   

Фото: www.mechta-ekb.com

     

Приспособленность МКД и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений к использованию в условиях совместного домовладения — их значимое потребительское свойство, повышающее ценность этих помещений как объектов недвижимого имущества и дома, в состав которого они входят. Эта приспособленность при создании МКД достигается посредством моделированием отношений собственности в нем, использования проектных решений с учетом результатов моделирования, а также подготовки инструкций по эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений, как их принадлежностей. Наделение в процессе использования обособленного помещения в МКД, неприспособленном к совместному домовладению, потребительскими свойствами, которые позволяют в той или иной мере компенсировать эту неприспособленность, как правило, будет связано со значительными издержками. Они существенно превысят дополнительные расходы, которые возникают в случае приобретения в доме, адаптированном к совместному домовладению, помещения, обладающего этими свойствами.

Появление многоквартирных домов, адаптированных для совместного домовладения, способно побудить многих людей сменить жилье. В настоящее время все больше домохозяйств связывает улучшение своих жилищных условий не столько с обретением крыши над головой, сколько с жилищем, обитание в котором обеспечивает повышение качества жизни, создает дополнительные возможности для их развития, позволяет сохранять вложенные в его приобретение средства, в том числе и в долгосрочной перспективе. Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в таких домах обеспечивает возможность качественных изменений многих аспектов жизни людей. Им предоставляется возможность пользоваться дополнительными потребительскими свойствами многоквартирного дома в целом, общего имущества и обособленных помещений, которыми они наделяются при создании и потребность в которых возникает у семей и домохозяйств в процессе их развития и происходящих в их жизни перемен. В таких домах создаются условия владения и пользования обособленными помещениями, которые обеспечивают защиту имущественных прав и свобод собственников и потребителей этих помещений и поддержания их баланс при совместном домовладении.

Среду жизнедеятельности в адаптированных многоквартирных домах отличает ее способность наполняться атмосферой уважения прав партнеров по собственности, их стремлением к надлежащему имущественному поведению, конструктивному взаимодействию между собой для обеспечения эффективного использования коммунальных ресурсов, справедливого распределения бремени расходов на содержание и развитие общего имущества, сохранности дома. Эта атмосфера располагает людей, которые не склонны к такому имущественному поведению, исходя из своего прошлого жизненного опыта, принять и поддержать новый стиль имущественного поведения. В такой среде у людей появляется чувство большей ответственности друг перед другом. Это связанно с пониманием ими, как партнерами по собственности в доме, необходимостью обеспечения в нем общей безопасности и комфорта, а также с формированием у них общего стремления не допустить случайной и преждевременной потери привлекательности дома и потребительской ценности принадлежащих им обособленных помещений. В такой среде люди становятся более склонными к такому имущественному поведению, которое находит одобрение у соседей, пользователей смежных помещений, партнеров по собственности в доме.

Становясь собственниками и пользователями жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, адаптированных к совместному домовладению, люди получают возможность вести другой образ жизни. Этот образ жизни — как способ и формы жизнедеятельности партнеров по собственности в доме и потребителей помещений, которые характеризуют особенности их имущественного поведения, общения и взаимодействия, отношения к правам и свободам друг друга, связанным с владением и пользованием этими помещениями и общим имуществом в доме, — отличает следующее. В таких домах минимизированы риски снижения в них безопасности и комфорта, являющиеся следствием имущественного поведения потребителей помещений, а также риски несправедливого распределения между ними бремени расходов на содержание общего имущества. Также минимизированы риски, обусловленные возникновением ситуаций выяснения отношений между собственниками и пользователями смежных помещений, между партнерами по собственности в доме и др., в частности связанные с потреблением и оплатой коммунальных ресурсов и услуг.

   

Фото: www.23kvartiri.ru

    

Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в современном многоквартирном доме, надлежаще адаптированном к использованию в условиях совместного домовладения, обладает способностью восприниматься их собственниками и потребителями как бонус, который дает им возможность организовать свою жизнь наилучшим образом. В таком доме среда жизнедеятельности позволяет домохозяйствам удовлетворять потребности в жилище и сопутствующих услугах, в отношении количества, качества, режима пользования и др., в соответствии со своими предпочтениями. При этом уровни безопасности, комфорта и качества жилищно-коммунальных услуг в таком доме выше, чем в домах, не адаптированных к совместному домовладению, а издержи связанные с их оплатой аналогичных услуг, ниже. Проживанию в адаптированных домах и владение помещениями в них должно быть привлекательным и по экономическим соображениям.

Создание многоквартирных домов с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, их оборот и завоевание ими лояльности у потребителей, приведет к существенным позитивным изменениям в жилищной сфере и на рынке жилья. Это в свою очередь позволит сформировать новые возможности для домохозяйств в удовлетворении потребности в жилье и сопутствующих услугах, для развития жилища и его рационального и эффективного использования, а также бизнеса, связанного с его созданием и эксплуатацией. Проектирование МКД, адаптированных к совместному домовладению, подготовка, пользование, актуализация ЭД, в частности инструкций по эксплуатации обособленных помещений, непосредственно связаны с внедрением информационных технологий, использованием инновационных проектных решений, конструкций, материалов, изделий, инженерно-технологического оборудования.

Переход к массовому созданию таких домов будет содействовать инновационному развитию строительной отрасли. Он повысит прозрачность в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечит снижение издержек связанных с производством и потреблением соответствующих услуг. Формирование жилищного фонда, представленного многоквартирными домами с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, приведет к более рациональному и эффективному использованию существующего фонда, созданию дополнительных возможностей улучшения жилищных условий граждан и экономического развития России.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,

Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

          

Фото: www.irso.ru

    

      

   

   

 

Другие публикации по теме:

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

+

Деньги на стройку: правовые аспекты проектного финансирования сегодня

Генезис новой схемы фондирования жилищных проектов и ее «подводные камни», выявленные за год правоприменительной отраслевой практики, анализирует управляющий юрист юридической компании Capital Legal Services Денис ОСИПЧУК (на фото).

     

   

Начнем с того, что впервые законодатель предоставил возможность застройщикам привлекать денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов-эскроу в июле 2016 года1.

   

Фото: www.szaopressa.ru

   

Но с момента вступления нововведений в силу (1 июля 2017 года) и в течение следующих нескольких лет можно было по пальцам пересчитать количество проектов, реализованных с использованием указанного механизма.

Это и понятно: стоимость привлечения проектного финансирования в значительной мере влияла на привлекательность конкретного проекта в глазах покупателей.

Переломный момент произошел 1 июля 2018 года с принятием закона №175-ФЗ2 — тогда застройщикам дали ровно один год на принятие, можно сказать, безальтернативного решения: заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием счетов-эскроу и привлечением банковского финансирования либо строить на свои.

Не все застройщики, готовившиеся к «часу икс», смогли перестроить свои бизнес-процессы и встроиться в новую систему.

Например, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) с 1 января по 10 сентября 2019 года в России выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв.м. Подавляющее большинство из них – мелкие компании.

Другие застройщики продолжают реализовывать свои проекты, привлекая денежные средства дольщиков напрямую, если они до 1 июля 2019 года успели заключить не менее 10% ДДУ3 в отношении проектов, находящихся в высокой степени готовности: 30%4, 15%5и 6%6. В зависимости от региона количество таких проектов составляет более половины от всех реализуемых в настоящее время проектов.

Наше общение с органами, ответственными за осуществление государственного технического надзора, а также техническими консультантами показало, что при расчете степени готовности объекта сложность вызывает не только определение степени готовности конструктивных элементов проекта строительства, но и определение ее финансовой составляющей.

     

     

По мнению технических экспертов, существует четыре проблемных аспекта при оценке степени готовности объекта:

1) субъективность определения степени готовности отдельных конструктивных элементов здания – является общей проблематикой рынка;

2) удельный вес конструктивного элемента в объекте недвижимости – могут не учитываться индивидуальные особенности каждого объекта;

3) определение финансовой составляющей степени готовности – размер фактически понесенных затрат на строительство сопоставляется с планируемой стоимостью строительства, указанной в проектной декларации, которая может отличаться от окончательной в разы;

4) проблемные объекты незавершенного строительства – информация о степени технической готовности по документам может не совпадать с фактической ввиду, например, заржавевших коммуникаций или состояния конструктивных элементов.

Таким образом, определение технической составляющей степени готовности зачастую носит субъективный характер.

Возможны коррупционные схемы при выдаче заключений о соответствии застройщика установленным критериям7 (ЗОСК), увеличиваются риски оспаривания таких ЗОСК.

Указанные ключевые проблемы и связанные с ними опасения застройщиков быть привлеченными к ответственности за нарушение порядка привлечения средств дольщиков порой делают недостижимой достройку объекта по «старым» правилам.

    

Фото: www.gisfactory.com

    

Роль банков

Вследствие вышеперечисленных обстоятельств застройщики, реализующие новые и не получившие ЗОСК по текущим проектам, начатым до 1 июля 2019 года, и не обладающие собственными денежными средствами на строительство, вынуждены начать диалог с банками о предоставлении проектного финансирования.

Диалог, скажем прямо, идет со скрипом. Предвидя определенные сложности с переходом на проектное финансирование, Минстрой России, Банк России и АО «ДОМ.РФ» по поручению Президента РФ год назад разработали рекомендации по взаимодействию уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование8 (Рекомендации).

В необязательных для исполнения Рекомендациях, в частности, указано, что одним из основных факторов для оптимального взаимодействия с банком является не только своевременность направления заявки с учетом срока ее рассмотрения банком, но и качество подготовки пакета документов застройщиком: его полнота, достоверность, надлежащее оформление, в том числе наличие необходимых согласований уполномоченных лиц/органов государственной власти, отсутствие ошибок в исходно-разрешительной и иной документации.

Застройщикам также рекомендуется обеспечить наличие подразделений или специалистов, обладающих компетенциями и опытом в области взаимодействия с банками по вопросам проектного финансирования. Понятно, что не каждый средний или мелкий застройщик смоет обеспечить в штате наличие такого специалиста.

Банкам, в свою очередь, при определении перечня (состава) документов, материалов, предоставляемых застройщиками в целях получения кредита, рекомендуется исходить из обоснованности состава запрашиваемых документов, исключить запрос документов/информации, не относящихся к оценке проекта строительства и т.д.

Регламентный срок рассмотрения заявок должен составлять не более 45 рабочих дней, а в случае отказа в предоставлении финансирования, банки просят направить застройщику мотивировочное письмо.

По прошествии года с даты принятия указанных Рекомендаций, можно утверждать, что они не доказали своей эффективности: банки в отсутствие соответствующего законодательного регулирования устанавливают собственные требования к застройщикам.

Эти требования, по мнению застройщиков, идут вразрез с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон №214-ФЗ).

    

   

Застройщики продолжают обращать внимание на то, что в разных кредитных организациях существуют различные требования к перечню и форме запрашиваемых документов, что осложняет одновременную подачу документов в разные банки.

Ряд требований является избыточным, что приводит к увеличению срока рассмотрения заявок или отказам в предоставлении финансирования.

Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) по итогам обсуждения с застройщиками представило на рассмотрение в Минстрой РФ в конце 2019 года унифицированный перечень документов, предоставляемых застройщиками для получения проектного финансирования.

В данный перечень входит около сотни позиций, начиная от правоустанавливающих документов на участки, разрешительной документации и заканчивая документами, подтверждающими наличие инженерной инфраструктуры.

ЦБ РФ отрицательно отреагировал на предложение о введении унифицированного перечня документов.

По мнению регулятора, «применение нерыночных механизмов регулирования, к которым относится установление единого исчерпывающего перечня документов, может послужить сдерживающим фактором при принятии решения о предоставлении финансирования, а также не соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора».

Таким образом, ЦБ РФ фактически поддержал возможность банков устанавливать собственные требования к застройщикам и сроки рассмотрения заявок, в связи с чем застройщики вынуждены подстраиваться под банки и искать «золотую середину».

   

Фото: www.theladders.com

     

Основные причины отказа в проектном финансировании

За последний год накоплен достаточный объем исследований в отношении взаимодействия застройщиков с банками. Нельзя сказать, что он успешный, но положительная динамика, однозначно, прослеживается.

Например, согласно опросу, проведенному ООО «Институт развития строительной отрасли» в конце 2019 года среди 77 профессиональных участников рынка и 27 регионов, сохранялся высокий процент отказов в предоставлении проектного финансирования.

Так, по новым проектам застройщики получили отказ в выдаче кредита в 70% случаев. Застройщики, которые осуществляли строительство по ДДУ, заключенным до 1 июля 2019 года, и не смогли продолжить строительство объектов по старой схеме, получили отказ в 42,1% случаев.

Основными причинами отказа в проектном финансировании, согласно указанному опросу, являются низкая маржинальность проекта, недостаточность собственных средств, отсутствие необходимого обеспечения по кредиту, неполный комплект документов, наличие исков дольщиков по другим проектам застройщика. В 30% случаев застройщики вовсе не получили мотивированный отказ от банков.

По информации от Банка России, озвученной также в конце 2019 года, самая частая причина отказа в предоставлении проектного финансирования (почти 65% случаев) – непредоставление застройщиком надлежащего пакета документов.

Более трети отказов вызваны несоответствием проекта кредитной политике банка.  

В начале 2020 года ситуация условно улучшилась: по информации того же ЦБ уже только около 40% застройщиков получают от банков отказ в проектном финансировании. Отказы, в основном, связаны с отрицательной деловой репутацией.

Выделим три основных аспекта проекта, анализируемых банками перед предоставлением кредита: юридический, финансовый и технический.

Например, с точки зрения финансов банк интересуют финансовые показатели проекта в бизнес-плане, включая динамику продаж квартир, критерии устойчивости и окупаемости проекта.

С учетом того, что банки, как правило, участвуют в проекте более чем на 80% (а иногда и полностью финансируют строительство), с юридической точки зрения банку важно исключить или минимизировать риски утраты залога и отказа ввода объекта в эксплуатацию.

Мы провели неофициальные консультации с некоторыми банками-лидерами рынка проектного финансирования на предмет ключевых юридических нарушений, которые чаще всего допускают застройщики и которые являются основными причинами отказа в предоставлении проектного финансирования.

Разберем подробнее юридический характер этих нарушений.

    

Фото: www.27r.ru

     

Нарушения при оформлении прав на землю

Банки при проведении юридического анализа прав застройщиков на земельные участки проверяют всю цепочку сделок с участками, даже если приобретение таких прав уходит корнями в приватизационные истории далеких 90-х.

На практике мы встречали случаи истребования участков/их частей у застройщиков ввиду исторических нарушений, допущенных при приватизации (например, в случае незаконной приватизации защитных сооружений гражданской обороны). В этой связи опасения банков вполне оправданы.

Особое внимание также уделяется проверке соблюдения законодательства при приобретении земельных участков, находящихся в публичной собственности. Банки тщательно анализируют вопросы соблюдения застройщиками требований о приобретении участков на торгах либо корректного применения ими немногочисленных законодательных исключений, позволяющих приобрести участки без проведения торгов.

Кроме того, важным аспектом является проверка полномочий публичных собственников на распоряжение земельными участками (мы сталкивались, например, со случаями распоряжения участками городскими округами в то время, как они в силу закона принадлежали субъекту РФ или находились в федеральной собственности).

В случае выявления банками рисков оспаривания прав застройщиков на основной актив, существует высокая вероятность отказа в предоставлении проектного финансирования или предоставления застройщикам возможности устранить выявленные риски.

    

Фото: www.b24-b0z9i1.bitrix24.site

      

Нарушения при оформлении градостроительной и разрешительной документации

Если выявленные нарушения при приобретении прав на землю, как правило, не могут быть устранены, то исправить нарушения при оформлении градостроительной и разрешительной документации застройщикам вполне под силу.

Можно выделить следующие наиболее типичные ошибки застройщиков в данной части:

• несоблюдение публичных процедур при изменении вида разрешенного использования земельных участков;

• несоответствие вида разрешенного использования земельных участков, предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров и предельных параметров строительства градостроительному регламенту;

• наличие противоречий в градостроительной документации разного уровня (например, правила землепользования и застройки в части земельного участка противоречат генеральному плану);

• разрешение на строительство предусматривает строительство объекта, не предусмотренного градостроительным регламентом, или его параметры (например, в плане этажности) существенно различаются;

• в разной исходно-разрешительной документации технико-экономические показатели объекта различаются (например, в заключении экспертизы и разрешении на строительство имеются расхождения в площади объекта и т.д.).

Стоимость и сроки устранения выявленных нарушений в данной части зависят от типа нарушения: например, на внесение изменений в разрешение на строительство потребуется не более месяца, а на внесение изменений в правила землепользования и застройки или генеральный план — вплоть до 9—12 месяцев.

Из этого следует, что заранее проведенная экспертиза застройщиком своего земельного участка и исходно-разрешительной документации, устранение выявленных в ходе экспертизы нарушений позволит сократить время на рассмотрение заявки и сформирует профессиональную репутацию застройщика.

      

Фото: www.ajelaspalmas.es

     

Низкая деловая репутация

Практика показала, что во взаимоотношениях застройщиков с банками недопустимыми являются: просрочки ввода проектов в эксплуатацию, споры с дольщиками и подрядчиками, негативный «социальный фон» проекта (недовольство граждан планируемым строительством или критика в СМИ), выявленные в ходе проверок грубые неустранимые нарушения застройщиком закона.

     

Фото: www.spbguru.ru

    

Несоответствие требованиям Закона №214-ФЗ

Согласно полученной инсайдерской информации банки не полагаются на заключение о соответствии застройщика требованиям Закона №214-ФЗ, выданному государственным органом, ответственным за контроль в области долевого строительства, и осуществляют независимую проверку.

В случае привлечения застройщиком денежных средств с использованием счетов-эскроу согласно Закону №214-ФЗ к нему неприменимы, в частности, требования к размеру собственных денежных средств, отсутствию обязательств по кредитам и займам, а также наличию опыта в сфере строительства.

Но застройщикам нужно быть готовыми к тому, что банк может запросить дополнительные документы, не предусмотренные Законом №214-ФЗ. Указанное несоответствие может быть решено введением четкого законодательного регулирования.

   

  

В связи с вышеизложенным мы настоятельно рекомендуем застройщикам обратить внимание на указанные ключевые юридические аспекты: провести собственную экспертизу градостроительной и исходно-разрешительной документации, законности приобретения прав на землю, удостовериться в соответствии требованиям Закона №214-ФЗ, устранить ошибки и несоответствия до подачи документов в выбранный банк.

Качественная подготовка документации позволит не только сократить срок для рассмотрения заявки9, т.к. исключит дополнительные запросы информации, необходимость устранения выявленных нарушений, но и заявить о серьезности намерений и профессионализме застройщика.

Ответственное поведение застройщика позволит банку увидеть надежного партнера.

Денис ОСИПЧУК, управляющий юрист юридической компании Capital Legal Services

   

Фото: www.pravo.ru

 


1 Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
3 Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест.
4 Общее правило.
5 Например, в следующих случаях: осуществление строительства по договорам о РЗТ / КОТ / КРТ / передача социальной и/или инженерно-технической инфраструктуры в государственную собственность / снос ветхого или аварийного жилья.
6 Например, в следующих случаях: системообразующий застройщик / завершение строительства ОНС / права застройки приобретены в результате банкротства застройщика / на основании решения главы субъекта РФ о реализации инвестиционного проекта или завершении строительства проблемных объекта.
7 Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.».
8 Письмо Минстроя России № 13275-ВЯ/07, Банка России № 01-40/2711, АО «ДОМ.РФ» № 4373-АП от 15.04.2019 «Рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу».
9 На практике примерно четверть заявок застройщиков рассматривается в течение 45 – 90 дней, а более половины – в срок от 3 до 6 и более месяцев.

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

ЦБ констатирует существенный рост рентабельности застройщиков и прогнозирует сохранение прошлогоднего уровня ввода жилья в 2020 году

Чего ждать девелоперам, банкам и покупателям в 2020 году

Проблемы рефинансирования целевых кредитов

Практические советы по проектному финансированию