На связи команда сервиса цифровой исполнительной документации BuildDocs из группы компаний Amethyst Capital, и в этой статье мы расскажем вам, уважаемые коллеги, как мы помогаем строителям на тернистом пути цифровизации.

 

 

Сделать и забыть

Ни для кого не секрет, что бумажная исполнительная документация (ИД) много раз печатается, подписывается и доставляет массу хлопот. Закрытие железобетонных работ всего на 10 млн руб. — это 20 коробок бумаги, которая впоследствии оседает в архиве и просто пылится. Помимо трудоемкости процессов, важно также понимать, что такие данные весьма проблематично использовать в будущем.

 

 

Трансформация отрасли

Регулятора, как правило, интересует именно последний критерий. Согласно Постановлению Правительства №331 от 05.03.2021, на всех бюджетных проектах, заключенных с 1 января 2022 года, ведение информационной модели объекта (включая цифровые данные по ИД) обеспечиваются застройщиком, техническим заказчиком и/или лицом осуществляющим эксплуатацию.

В соответствии с планом мероприятий по созданию цифровой вертикали органов государственного строительного надзора с декабря 2022 года все разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию будут выдаваться в электронном формате.

 

Надзор направил взор

 

Как это ни удивительно, но уже сейчас надзорные органы принимают электронную ИД, записанную на флешку или другой носитель.

«Закон позволяет это делать, и на каждый запрос в надзорные органы мы получаем официальные ответы, подтверждающие такую возможность. На сегодняшний день ее подтвердили 9 региональных представительств Госстройнадзора и 12 Ростехнадзора», — проинформировал заместитель директора BuildDocs Сергей Мединцев (на фото).

 

 

Электронное взаимодействие

Чтобы перевести все процессы с ИД в электронный вид необходимо выполнить два условия:

1. Согласие всех участников — пункт 5 РД-11-02-2006.

Необходимо подтвержденное согласие всех участников электронного взаимодействия: Заказчика, Генерального подрядчика и других подписантов.

2. УКЭП — Федеральный закон №63-ФЗ.

Документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), причем должен присутствовать оттиск такой подписи.

 

 

Первый шаг

Чтобы удовлетворить данные требования, мы сделали следующее:

1. Единая цифровая среда. BuildDocs объединил всех участников строительства в единую цифровую среду: Заказчик, все Подрядчики, Стройконтроль, Авторский надзор и сторонние организации создают полный спектр электронного взаимодействия.

2. Подписание УКЭП. В BuildDocs реализован собственный модуль подписания сформированных документов с использованием КриптоПро. Более того, мы сделали встроенную подпись в сам файл, тем самым подписанные в нашем сервисе документы имеют оттиск печати и даже в самой подписи можно вставлять графическую часть, например, «в производство работ».

На сегодняшний день это позволяет перевести все процессы с ИД в электронный вид и полностью исключить печать бумажных экземпляров. Но это всего лишь первый, хотя и необходимый шаг по переходу в цифровое пространство.

 

 

Здесь мы должны особенно сфокусировать Ваше внимание, потому что цифровая ИД — это в первую очередь подтвержденные цифровые данные. Это не просто файл-PDF или отсканированный документ — это машиночитаемая информация, которой ответственные люди придали юридическую силу с помощью электронной подписи.

Такая информация операбельна для других информационных систем (ИС) и может передаваться для дальнейшей обработки без участия человека, и именно это будет требовать государство в обозримом будущем.

 

 

Документ — побочный продукт

Новая парадигма ставит в центр корректный сбор информации, а не работу с документами. Документы и итоговые комплекты, которые автоматически формируется на основе вносимых исходных данных, являются побочным продуктом. Ключевой результат — информационная модель, обобщающая процессы в структурированные машиночитаемые данные.

Это позволяет связать работу с любым предшествующим или последующим этапом за счет интеграции с соответствующими ИС, будь то проектирование, строительство, финансирование, контрольные функции, ТОиР или любой другой этап жизненного цикла здания.

«Вскоре и сам акт как явление исчерпает себя, оставив только цифровые записи в разделе исполнительной документации курсирующие между различными ИС», — полагает основатель BuildDocs Евгений Бузлаев (на фото).

 

 

Концепция BuildDocs

Бытует мнение о том, что все сервисы цифровой ИД — это просто редакторы, “набивалки” как их называют строители, отличие которых от MS Excel — только в адаптированном интерфейсе и изредка в функциях документооборота. К сожалению, для большинства существующих решений это описание применимо.

«‎BuildDocs пошел другим путем, изначально создаваясь как облачная архитектура микро-сервисов для множества интеграций с целью стать частью BIM-экосистем, — поясняет технический директор BuildDocs Алексей Телышев (на фото). — Сервис агрегирует информацию, преобразовывает ее и может передавать в другие системы, параллельно формируя требуемые комплекты документов».

Но не забываем мы и про пользователей, поэтому BuildDocs создан в том числе и как инструмент проектного управления и библиотека. Мы уделяем большое внимание дизайну и опыту работы с системой, благодаря чему для менеджеров реализована возможность отслеживать ход строительства на сводных диаграммах, а инженеры могут работать с разделами документами в дружественном и понятном интерфейсе.

 

 

Экосистема BuildDocs

Уже сейчас мы можем похвастаться высоким уровнем автоматизации и интегрированности с IT-инфраструктурой отрасли. Давайте рассмотрим уже оцифрованные процессы и интеграции в растущей экосистеме BuildDocs.

1. Разрешение на строительство.

Как только компания получает разрешение на строительство, сотрудники приступают к работе в BuildDocs, создавая проект и заполняя его исходными данными. Все бизнес-процессы между участниками строительства реализованы в системе в привычном формате, но с минимизацией рутины.

2. Начало работ.

В BuildDocs реализована интеграция с Классификатором строительной информации Минстроя РФ (КСИ) как основы для создания работ в ОЖР и АОСР. Пока использование КСИ носит рекомендательный характер, но уже в 2022 году станет нормативной базой для всех ИС в строительстве.

3. Материалы.

В BuildDocs реализована интеграция с сервисом закупок Cynteka из группы компаний Amethyst Capital. Загружая накладные и ДПК, можно все поступающие на стройплощадку материалы напрямую связывать с работами. Дополнительно, мы создали модуль Матлинк™ для сопоставления материалов из проекта и сметы, во избежание несостыковок.

4. Лабораторные испытания.

Интеграция с уральским сервисом Ulab позволяет выбирать проверенные лаборатории для подтверждения качества работ и получать заключения внутри сервиса BuildDocs, что значительно упрощает эти процессы, а главное, продолжает цепочку цифровых данных на этом этапе.

5. Согласование и подписание. BuildDocs позволяет Заказчику не только работать внутри системы, но и связываться с ней посредством интеграций. Интеграция с Государственной информационной системой Департамента строительства города Москвы (ГИС) позволяет Заказчику согласовывать комплекты ИД с Подрядчиками, работающими в BuildDocs. По такому же принципу реализована интеграция с ИС Застройщика ГК ОСНОВА. Пример таких интеграций — это еще один факт значимости машиночитаемых данных и сервисов, которые умеют с ними работать.

6. Эксплуатация.

Как финальный аккорд: BuildDocs — это также система для эксплуатации. На нескольких пилотных проектах было доказано, что документы, прошедшие через сервис, имеют меньше ошибок, плюс быстрая и удобная навигация — это колоссальная значимость при ремонте, реконструкции и модернизации.

Как можно заметить, уже сейчас экосистема BuildDocs трансформирует строительство посредством цифровизации, и мы не планируем останавливаться.

 

Исполнительная модель

 

Если посмотреть на карту BIM-7D, которая раскрывает суть этапов по переходу к информационным моделям в строительстве, то текущий отрезок BuildDocs — это 4D, а именно строительство. И наша задача — выстроить четкую связь между этапами 3D—5D, то есть между трехмерным проектом и взаиморасчетами по контрактам.

«Мы замахнулись и создали прототип, в котором интегрировались со средой Autodesk BIM-360 и научились связывать 3D-модель с выполненными работами и закрывающими документами», — рассказывает разработчик BuildDocs Илья Денисов.

Пока в отрасли не сформировалось реальной потребности в таком формате работы, поэтому проект лежит на полочке и ждет своего часа. Ни для кого не секрет, что такая связь — это будущее, к которому стремится отрасль. Так вот, минутка гордости — мы это уже умеем, но всему свое время.

 

 

Своих не бросаем

Конечно, многие коллеги могут скептически отнестись к нашему энтузиазму, и мы отлично знаем, почему. Строителям приходится справляться с множеством проблем, и часто привычное решение, которое стабильно работает, нужнее нового, требующего внимания и риска. Мы хорошо это понимаем.

Для поддержки клиентов у нас работает целый отдел, состоящий из инженеров и IT-специалистов с большим опытом внедрения цифровых сервисов и ведения процессов с ИД на объектах любых масштабов.

«Окружая сотрудников компетентными кураторами и давая конкретные инструкции, регламенты и стандарты, мы гарантируем бесперебойную и эффективную работу на время и после перехода с бумажной документации», — подчеркивает руководитель отдела сопровождения BuildDocs Юлия Аббасова (на фото).

 

В заключение

Пусть это звучит поэтично, но для нас каждый проект, каждая компания ставшая частью BuildDocs, — важный шаг к лидерству России в прогрессивном управлении данными в масштабах отрасли.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как застройщик из Екатеринбурга выстроил прогнозирование на базе MacroCRM

Высокий уровень сервиса с передачи первого объекта дольщикам. Кейс внедрения сервиса «Базис.Ключи» московским застройщиком ASTERUS

Российские IT-компании готовят специальные предложения для поддержки рынка недвижимости

Сделка.РФ помогла крупному алтайскому застройщику поднять продажи на 35%

Оптимизация системы продаж в девелопменте

API — новое digital-решение для застройщиков

Как оцифровка бизнес-процессов помогла девелоперу перейти к многоэтажному строительству

Непростую тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Фото: www.versia.ru

  

Предпосылки написания материала

Возможно, у прочитавших заголовок вызвала недоумение его формулировка. Ведь рынок настолько сложен и разнороден, причин банкротства может быть великое множество, разве есть основания равнять их «под одну гребенку» и пытаться систематизировать такие многофакторные процессы? Но дело как раз в том, что, исходя из личного опыта автора, можно утверждать, что система есть, и она достаточно явная, если как следует погрузиться в анализ процессов, связанных с данной тематикой.

Про банкротство девелоперов написано и сказано немало, но, если открыть публикации в СМИ и изучить материалы на данную тему, создается такая картина: причин банкротства много, разобраться в них очень тяжело. Ведь те же следователи работают зачастую по одному делу с десяток лет — до конца разобраться не могут. Но на то, к слову, они и следователи, а не девелоперы.

Дополнительной неразберихи добавляют сами разорившиеся застройщики и их представители. Ведь они тоже не сидят без дела: активно дают интервью и заказывают написание статей, общий смысл которых сводится к тому, что причины неудачного исхода уходят корнями в экономику, политику, изменения законодательства, недобросовестность конкурентов и т. д., — то есть во все то, что мы на наших курсах называем «внешней средой девелоперского проекта».

   

Фото: www.псбр.рф  

 

По словам авторов таких материалов, конкретная компания «слегла» под гнетом административного давления либо под «молотом» беспощадно изменившейся рыночной ситуации. То есть, если считать, что внутренняя среда — это сам проект и механизмы девелопера, с помощью которых управляет процессом, а внешняя среда — все то, что находится за этим периметром, информационная тактика данных респондентов направлена на то, чтобы сместить ответственность за произошедшее из внутренней среды проекта во внешнюю.

Этому также способствуют и многие действующие члены профессионального сообщества. В силу того, что вопрос действительно непростой, в информационном поле часто появляются спекуляции на грани мистификации. Мол, все так сложно, что и не разберешься: работа в компании была выстроена отлично, трудились сплошь профессионалы, все старались как могли, но вот внешние причины сложились таким образом, что все разлетелось, как карточный домик.

Реальную аналитику по данному вопросу невозможно свести, пользуясь публикациями в открытых источниках: нужно «прожить эту жизнь». В рамках настоящего материала намеренно отсутствуют ссылки на конкретные компании. Будучи участником рынка или просто человеком, следящим за рынком недвижимости, Вы без труда узнаете тех, о ком идет речь. Некоторую надежду на объективность при этом дает личное погружение автора во множество кейсов, имеющих отношение к рассматриваемой теме, а также знакомство с рядом акционеров как обанкротившихся, так и успешно работающих по сей день компаний.

С одной стороны, отдельно взятый человек не может быть лично знаком с каждой произошедшей на рынке ситуацией банкротства, с другой стороны — широта выборки и глубина погружения достаточно красноречиво говорят об объективности описываемой картины.

 

Фото: www.i.mycdn.me

  

Реальные причины и механизмы банкротства

А картина эта, в свою очередь, такова, что все компании, потерпевшие крах, имели ряд накопленных проблем в моделях корпоративного управления, которые в свою очередь и привели к закономерному результату. Если попробовать составить рейтинг основных причин банкротства девелоперских компаний, то он будет выглядеть так.

1. Непрофессионализм собственника, его оторванность от реалий и механизмов бизнеса.

2. Отсутствие необходимых бизнес-процессов, релевантных масштабу компании и проектам, которые она развивает.

3. Отсутствие отлаженной системы управленческого учета, способной в план-фактном режиме давать информацию ЛПР о состоянии проектов и компании в целом.

4. Отсутствие (частичное или полное) системы анализа проектов, использующей финансовое моделирование в качестве центрального ядра принятия управленческих решений.

5. Превалирование политической борьбы между подразделениями компании над целями и задачами бизнес-эффективности.

6. Хаос в развитии проектов, порожденный отсутствием налаженной системы документооборота и четких информационных и регламентных взаимосвязей между подразделениями.

7. Нежизнеспособная кадровая политика: большое количество профнепригодных сотрудников, в т.ч. на руководящих позициях, отсутствие должной мотивации у линейного персонала, непонимание кадровыми работниками основ девелоперского бизнеса, их неспособность выделить ценные кадры и выстроить систему по удержанию этих кадров в компании.

Данный список можно продолжать и другими аналогичными пунктами, однако, в любом случае все они будут произрастать из пункта №1 как из первоосновы. Что, впрочем, никогда не мешало таким субъектам предпринимательской деятельности давать интервью в духе «мой бизнес был задушен внешними факторами».

 

Фото: www.exchange.1maysk.ru

   

Что изменилось?

Есть ли основания на сегодняшний день говорить о том, что современный девелопмент застрахован от ошибок прошлого? Попробуем разобраться.

Принятие новой редакции 214-ФЗ, подразумевающей оплату за объект недвижимости не на расчетный счет застройщика, а на счета эскроу, в некоторой мере страхует интересы дольщиков и дисциплинирует застройщика посредством введения в систему дополнительного контролирующего субъекта в виде банка.
С другой стороны, это справедливо лишь в некоторой степени и лишь косвенно решает вышеописанные проблемы.

Данный фактор ни в коей мере в одночасье не превратил собственников компаний и их сотрудников в профессионалов рынка, а значит, все накопленные проблемы остались на своих местах. Более того, в уравнение добавлена дополнительная переменная в виде огромной кадровой дыры в банковском секторе, при том что количество профессиональных людей в строительной отрасли в моменте осталось неизменным.

Таким образом, в настоящий момент мы закономерно наблюдаем частичный отток кадров в банковский сектор и соответствующее ему «размытие» в секторе девелоперском. Ситуация напоминает два стакана, в одном из которых было низкосортное, но все же вино, а в другом вода, после чего имеющиеся жидкости были перемешаны и снова разлиты по двум стаканам.

 

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

 

Не лучшим образом на сложившуюся ситуацию влияет и отсутствие профильного образования. Согласовательный цикл адаптации существующих консервативных учебных программ имеет большую длительность, нежели циклы изменения бизнес-среды, ввиду чего, в числе прочего, в отрасли наблюдается огромный кадровый голод на всех уровнях управления.

Аналитика бизнес-процессов многих девелоперских компаний показывает следующую картину. Общеизвестно, что за пределами Центрального федерального округа во многих компаниях не знают, что существуют такие механизмы, как «финансовая модель девелоперского проекта» или «система управленческого учета». Между тем гораздо реже говорится о том, что и во многих крупных столичных компаниях финансовые модели считаются «в столбик» (без финпотоков), а высший менеджмент зачастую не обладает даже базовыми навыками инвестиционной аналитики.

 

Механика банкротства

Возникает закономерный вопрос: а можно ли вовремя просчитать, «перехватить» ситуацию и применить некие антикризисные механизмы? В ряде случаев — да. Механика накопления критической массы проблем, приводящих в конечном итоге к банкротству, такова, что компанию можно представить в виде снежного шара, который катится по горе, имеющей форму перевернутой параболы.

Как известно, парабола имеет различный угол наклона на разных участках склона. Когда шар движется слева-направо в направлении «в гору» — компания развивается, шар «обрастает снегом» и увеличивается в объеме.

    

   

В верхней точке шар накапливает критическую массу вышеописанных проблем и начинает катиться направо — вниз по склону. Далее наблюдаем интересную закономерность. Необходимо учитывать, что девелопмент — капиталоемкий бизнес с проектами длительного цикла развития (как правило, от 3 до 10 лет, если не брать проекты быстрого редевелопмента, рассмотрение которых мы в настоящем материале оставим за скобками). Сам же жизненный цикл компании может насчитывать десятки лет. На протяжении этого периода бывает чрезвычайно сложно определить ту конкретную точку, когда «шар перекатился через вершину» и началось постепенное его скатывание в пропасть банкротства.

На вопрос «возможно ли выйти из штопора и перехватить управление», можно ответить так: это зависит от текущего угла наклона склона, по которому катится шар. После линии, обозначенной на рисунке как точка невозврата, компанию не в состоянии спасти никакой, даже самый одаренный, менеджмент.

   

  

Дополнительная проблема заключается в том, что в зоне, которая обозначена синим цветом, далеко не всякий человек, находящийся не только снаружи, но и (что самое удивительное) внутри процесса (работающий непосредственно в компании, включая ее менеджемент), способен понять, что в компании вообще есть проблемы. Автору доподлинно, из личного опыта, известны далеко не единичные случаи, когда сотни людей, включая руководство, находясь в синей и даже в красной зоне, работая в красивом дорогом офисе в центре мегаполиса, не знали, что у компании есть проблемы вплоть до «дня икс» — прихода в офис «маски-шоу» и изъятия в компании серверов и документов. Что особенно интересно, такие события происходят зачастую через пару дней после выхода на первых полосах авторитетных изданий интервью с генеральным директором, где он отчитывается о выдающихся успехах компании за текущий год.

Кроме того, помимо пласта публичных, «громких» банкротств, широко освещавшихся в СМИ, существует еще доля «непубличных» кейсов, когда ввиду в том числе политических решений банкротную компанию вовремя «подхватывали» те или иные субъекты рынка — дабы не добавлять еще одно громкое дело в копилку «не справившихся» и не усугублять ситуацию с и без того пошатнувшимся доверием потенциальных клиентов.

 

Как избежать банкротства или работа над ошибками

Несмотря на достаточно мрачную картину описанных выше реалий, есть понимание того, что существуют универсальные, испробованные временем методики построения успешного и устойчивого к внешним факторам девелоперского бизнеса. В противовес к списку, приведенному выше, к ним относятся следующие:

1. Максимальное повышение квалификации лично владельцами компании. Формирование системного понимания всех механизмов и их взаимосвязей в девелоперском бизнесе.

2. Выстраивание системы бизнес-процессов с выделением особой роли в принятии решений подсистем управленческого учета и финансового моделирования проектов.

3. Регламентация бизнес-процессов и повышение качества системы документооборота.

4. Повышение квалификации кадровых работников, вовлечение их в бизнес-процессы, формирование жизнеспособной кадровой политики и KPI.

5. Планомерная системная работа высшего менеджмента по устранению нездоровых политических конфликтов и конкуренции между подразделениями и отдельными управляющими субъектами.

6. Системный подход к обучению и повышению квалификации персонала, включая менеджмент высшего звена.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек 

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство