Нюансами решения актуальной проблемы упрощенной системы налогообложения (УСН) с читателями портала ЕРЗ.РФ поделился генеральный директор Vesco Group, автор и ведущий видеоблога о недвижимости и строительстве VDT Алексей АВЕРЬЯНОВ.

     

  

Фото: priumnojay.ru

   

Для проектов точечного девелопмента мы применяем упрощенную систему налогообложения и официально проводим все сделки. Сейчас большинство покупателей не готовы идти на сделки с занижением цены, чтобы потом не ждать 5 лет в случае необходимости продать объект.

     

Фото: www.vesfin.ru

    

Схема покупки земли, строительство и регистрация дома на физическое лицо, а потом его продажа от лица ИП на УСН 6% от доходов на текущий момент выглядит самой оптимальной для таких проектов. Если есть возможность подтвердить более 60% расходов на объект, то тогда уже выгоднее реализовывать его от физического лица и заплатить 13—15% от разницы.

И вот что нужно знать об особенностях упрощенной схемы, если вы планируете реализовывать такие проекты через ИП.

    

Фото: www.3-ndflka.ru

     

Стандартный лимит, который позволяет компании оставаться в рамках УСН в 2021 году увеличили на коэффициент-дефлятор. Теперь лимиты равны:

• 154,8 млн руб. — чтобы платить авансовые платежи и налог по обычным или пониженным ставкам (6% для УСН «Доходы» и 15% — для УСН «Доходы минус расходы»);

• 206,4 млн руб. — чтобы остаться на упрощенке, но платить авансовые платежи и налог по повышенным ставкам (8% для УСН «Доходы» и 20% для УСН «Доходы минус расходы»);

    

Фото: www.vopros.norma.uz

 ⠀ 

Если общегодовой доход превысит 206,4 млн руб., то придется весь учет переделать под основной режим налогообложения, а значит — возникнут НДС и налог на прибыль.

Но и с барьером в 154,8 млн руб., где происходит переход на повышенный налог в 8%, нужно быть крайне внимательным, так как здесь у налоговой нередко наблюдается «разрыв логики».

      

Фото: www.posobie-yurist.ru

     

Переход на 8% происходит в том квартале, в котором общий доход перевалил за сумму 154,8 млн руб., если считать с начала года. И доход ВСЕГО этого квартала подлежит налогообложению по ставке 8%.

Иными словами, если вы продаете одномоментно объект за 155 млн руб., то вы заплатите 8% со всей суммы в 155 млн руб. А не (154,86% + 0,28%), как было бы логично.

⠀     

Фото: www.facebook.com

      

Поэтому если вдруг у вас сумма сделки будет превышать 154,8 млн руб., то платежи лучше разбить на два квартала: тем самым вы сэкономите 3 млн руб.

Александр АВЕРЬЯНОВ, генеральный директор Vesco Group, автор и ведущий видеоблога о недвижимости и строительстве VDT

    

  

  

   

 

  

Другие публикации по теме:

Целевое финансированию для проектов с эскроу в свете принятия 368-ФЗ: проблемы и нюансы

Капитализировать или списать: учитываем проценты по целевым кредитам и займам у застройщика

Эффект налогового капкана: чем для застройщика-«упрощенца» может обернуться переход на эскроу

Эксперты: при использовании застройщиком счетов эскроу льгота по НДС должна быть сохранена

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Портал ЕРЗ.РФ продолжает публиковать аналитику генерального директора ПИА Недвижимость, председателя Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максима ЕЛЬЦОВА. Если в предыдущей статье анализировались факторы снижения цен на рынке жилья, то сегодня речь пойдет о факторах, которые, напротив, способствуют их повышению.

 

Фото: www.yandex.net

 

Факторы, которые будут поддерживать и повышать цены:

1. Инфляция и угроза гиперинфляции

2. «Безальтернативность» недвижимости как объекта инвестирования и «психология толпы»

3. Рост цен на строительные материалы и себестоимость строительства в целом;

4. Дефицит предложения строящихся квартир всвязи с переходом на эскроу.

● Говоря о факторах в пользу повышения цен, в первую очередь выделю инфляцию и угрозу гиперинфляции. Похоже, что граждане России вполне обоснованно не доверяют данным Росстата об уровне инфляции: только по официальным прогнозам она составит в текущем году 5,7—6,2%. Не сомневаюсь, что деньги печатались и будут продолжать интенсивно печататься, пока мы не преодолеем пандемию. И не только в России. На горизонте двух-трех лет мы запросто можем увидеть ежегодную инфляцию на уровне больше 10% в год. Эти риски подталкивают людей к покупке активов.

 

Фото: www.rbk.ru

 

На фоне традиционного обесценивания рубля и инфляции граждане рассматривают недвижимость в качестве чуть ли не безальтернативного способа сбережения и инвестирования. Депозиты никогда не защищали от инфляции. Держать деньги в валюте на фоне периодических слухов о возможном ограничении валютных операций не все считают целесообразным. Да еще и временное укрепление рубля против евро и доллара в последние два месяца не стимулируют сбережения в валюте. Фондовый рынок доверия у народных масс тоже не вызывает. Как следствие — массовая покупка недвижимости, которая будет приносить хоть и мизерный, но стабильный доход, особенно в мегаполисах.

Налог на доход с депозитов. За этот фактор следует сказать спасибо чиновникам, которые во время пандемии говорили о том, что депозиты трогать не будут, и только в крайнем случае возможны какие-то проблемы и сложности в отношении депозитов. Также были введены налоги на повышенный доход с депозитов. Как результат: размещение денег в рублевых депозитах стало выглядеть еще менее привлекательным, произошел дополнительный переток средств в недвижимость.

 

Фото: www.tochka-raz.ru

 

●Рост себестоимости строительства. Про этот фактор говорят не так часто, но ситуация, на самом деле, близка к катастрофической. Рост цен на отдельные материалы измеряется десятками процентов, а то и в разы. Естественно, пошли вверх цены на участки, из-за перехода на проектное финансирование резко возросла процентная нагрузка и т.д.

● Дефицит предложения в новостройках. Тут классика жанра: покупатели смели качественное предложение, переход на эскроу-счета сдерживает вывод новых комплексов в продажу, и, как вишенка на торте, — процесс получения разрешения на строительство в Петербурге становится все более сложным и рискованным. Наш опыт работы с участками под застройку убеждает в том, что скорее восстановится спрос, чем упростится процедура согласования стройки.

 

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

 

●Переход на эскроу-счета поддерживает цены. Теперь при наличии гарантированного проектного финансирования застройщикам не надо любой ценой осуществлять продажи квартир для бесперебойной стройки. Прежняя логика (нет продаж — встала стройка — никто не покупает — застройщик — банкрот) не работает. Теперь если в течение нескольких месяцев, даже года, продажи идут плохо, это не скажется на финансировании и темпах строительства — для этого есть проектное финансирование.

Для справки. Вероятно кого-то удивлю, но в некоторых районах Петербурга цены на квартиры на вторичном рынке уже незначительно снизились. Разумеется, речь идет не о ценах объектов в рекламе — я говорю о ценах реальных сделок. Причем нередко продаем собственные объекты, выкупленные в рамках программы «моментальный trade-in», когда мы просто обязаны продать квартиры по максимально высокой цене в сжатые сроки. И цены сделок в некоторых комплексах и локациях уже ниже максимумов первого полугодия.

 

 

Пора переходить к самому сложному, а именно к прогнозам. Итоговая динамика цен будет зависеть от того, какие из факторов станут сильнее. В краткосрочной перспективе я не исключаю реального снижения цен и на вторичном, и на первичном рынке. Но если снижение и произойдет, то оно не будет носить долгосрочного характера: факторы в пользу роста цен обладают куда большей силой, особенно в среднесрочной перспективе — инфляция и восстановление спроса рано или поздно толкнут стоимость жилья вверх.

А прямо сейчас потенциальные покупатели квартир будут надеяться на снижение стоимости квартир, особенно на рынке новостроек. Застройщики же в ближайшее время точно не будут массово снижать цены. За исключением разве что тех, у кого большие запасы непролазного типового жилья, которое финансируется по старым правилам, не через эскроу. Большинство застройщиков предпочтут точечные скидки, запустят собственные программы субсидирования ставок, предложат преференции в виде программ «квартира в зачёт» и «моментальный trade-in».

В целом в ближайшие два-три месяца будет что-то похожее на временное перемирие, когда обе стороны, и покупатели и продавец, будут ждать уступок. А дальше посмотрим.

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость, председатель Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Факторы, снижающие цены на рынке жилья

Эксперты: в Москве замедлились темпы роста цен на жилье в новостройках массового сегмента

Эксперты: спрос на московские новостройки за три месяца упал более чем на 20%

Выручка застройщиков Петербургского региона в июле: сохранить уровень продаж помогло расширение предложения

Эксперты: за месяц спрос на столичные новостройки заметно снизился: число сделок в Москве упало на 19%, в Подмосковье — на 23%

Эксперты: цены на столичные новостройки впервые начали снижаться

Эксперты: на столичном рынке новостроек сложилась необычная ситуация: цены продолжают расти, несмотря на сжатие платежеспособного спроса

Аналитики ВТБ: после пересмотра условий льготной ипотеки новостройки в столичных регионах подешевели в пределах 10%

Эксперты: за время действия льготной ипотеки новостройки в стране подорожали на 33%

Эксперты: спрос на столичные новостройки за год вырос на 56%

Эксперты: столичный «квадрат» за год подорожал на треть, и дешеветь пока не собирается