Таково мнение специалистов ECCON GROUP. Ольга ГАРАЩЕНКО, генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг», и Наталья БРОВКИНА, руководитель отдела консультационных услуг этой компании, входящей в состав ECCON GROUP, проанализировали изменения порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование. С любезного разрешения ECCON GROUP портал ЕРЗ.РФ публикует статью на эту тему, размещенную на сайте компании.

    

Фото: www.vopros.norma.uz

   

Российские застройщики продолжают испытывать на себе прелести «жизни в эпоху перемен». И пока руководство ищет общий язык с банками по проектному финансированию, а специалисты отделов продаж объясняют дольщикам, что такое эскроу-счета, бухгалтерия и финансисты пытаются понять, как новые реалии повлияют на налоговую нагрузку компании.

Особую дискуссию в настоящий момент вызывает наиболее чувствительный для застройщиков вопрос обложения долевого строительства налогом на добавленную стоимость (НДС).

После реформирования системы финансирования строительства жилья в профессиональном сообществе начали появляться мнения, что застройщик теряет право на применяемую ранее льготу по НДС — в связи с тем, что деньги дольщиков теперь поступают на счета эскроу.

Поскольку разъяснительных документов в этой части ни от налоговых органов, ни от профильного министерства пока не поступило, компании и эксперты самостоятельно пробуют разобраться в том, изменится ли порядок налогообложения деятельности застройщика в связи с переходом на проектное финансирование и повлечет ли это увеличение его налогового бремени.

Эксперты компании ECCON GROUP Ольга Гаращенко и  Наталья Бровкина уверены в том, что, несмотря на изменение схемы финансирования долевого строительства, льготы по НДС у застройщика должны сохраниться.

   

Фото: www.gtrk-vyatka.ru

   

В ином случае нарушается баланс интересов участников рынка и возникает перекос в сторону реализации готового жилья, которое, как известно, не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).

Если аналогичная норма для продажи жилой недвижимости в долевом строительстве будет убрана, то застройщиков, привлекающих средства дольщиков на эскроу-счета, это поставит в ущемленное положение. Что недопустимо с точки зрения общих принципов исчисления налогов: именно так в свое время и возникла «долевая» льгота по НДС. Ведь налогообложение не может зависеть от юридической формы сделки, будь то договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

При этом специалисты ECCON GROUP провели анализ обновленного законодательства, ряда нормативных документов и писем и убедились, что текущая редакция НК РФ не препятствует застройщику в использовании освобождения от НДС для долевого строительства.

Напомним, что застройщики при передаче дольщикам построенных квартир или машино-мест в многоквартирных домах (МКД) не облагали их НДС на основании льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. По нежилым помещениям производственного назначения НДС подлежал уплате с суммы разницы между средствами, полученными от инвесторов, и фактическими затратами на строительство соответствующих помещений, то есть с так называемой «экономии по окончании строительства».

Применение данной льготы предполагает освобождение от налогообложения НДС «услуг застройщика на основании ДДУ».

   

Фото:www.ktostroit.ru

    

В ранее действующей редакции федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» услуги застройщика упоминались в двух нормах:

• в п. 1 ст. 5 — в контексте того, что цена ДДУ может включать в себя услуги застройщика и возмещение затрат на строительство;

• в п. 2 ст. 18 — указание на то, что на услуги застройщика не распространяются ограничения закона о целевом расходовании средств участников долевого строительства.

И контролирующие органы для целей применения льготы по НДС расширительно толковали услуги застройщика, понимая под ними не только явно выделенную в ДДУ сумму услуг, но и оставшуюся в распоряжении застройщика по окончании строительства сумму экономии средств.

В текущей редакции 214-ФЗ, которая применяется застройщиками, привлекающими денежные средства граждан на счета эскроу, какое-либо упоминание об услугах застройщика отсутствует.

Этот факт некоторые эксперты восприняли как предзнаменование того, что льгота по НДС застройщиками не может больше применяться.

Специалисты ECCON GROUP не согласны с таким подходом.

При формулировке льготы законодатель делает отсылку на «услуги застройщика на основании ДДУ», четкого определения которых в действующем законодательстве нет. В таких условиях услугами застройщика следует считать те услуги, которые составляют предмет договора участия в долевом строительстве согласно п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, то есть строительство (создание) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача соответствующего объекта долевого строительства (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) участнику долевого строительства.

Соответственно, для целей налогообложения НДС услуги застройщика – это оказываемые на основании ДДУ услуги по организации строительства и передаче объекта долевого строительства дольщикам, вне зависимости от того, как эти услуги определяются и – тем более – оплачиваются.

А значит, льгота пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ по жилью продолжает применяться!

    

Фото: www.mosopora.ru

   

Что касается порядка определения застройщиком налоговой базы по НДС для облагаемого оборота — при продаже нежилых помещений производственного назначения (например, машино-мест в отдельно стоящем паркинге), то приходится констатировать, что изменение подхода к такому расчету весьма вероятно.

Дело в том, что традиционно застройщик при расчете налогов рассматривался как посредник, распоряжающийся полученными по ДДУ денежными средствами. Такую позицию, в частности, в постановлении №33 от 30.05.2014 закрепил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ. 

Отношения сторон по ДДУ рассматривались как инвестиционные отношения (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ), а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ как не связанные с реализацией.

Иными словами, в налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.

Однако в условиях реализации требования законодательства об обязательном размещении средств участников долевого строительства на счетах эскроу, которые, как известно, являются собственностью дольщика, а не застройщика, вышеуказанная «конструкция» формирования налоговой базы дает серьезный крен.

Очевидно, что распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке он не рассматривается как посредник. Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.

   

Фото: www.szaopressa.ru

     

Подобные нормативные коллизии, к сожалению, не позволяют однозначно интерпретировать для целей налогообложения отношения сторон долевого участия в строительстве в условиях изменившегося законодательства. Эксперты ECCON GROUP придерживаются позиции, что финансовый результат застройщика, привлекающего деньги дольщиков на счета эскроу, определяется по модели оказания услуг. Такой подход полностью корреспондирует с определением услуг застройщика, в отношении которых применяется льгота по жилью.

Получая денежные средства дольщиков от банка при раскрытии эскроу-счетов, застройщик получает тем самым вознаграждение за оказанные этим дольщикам услуги по организации строительства. В налоговую базу по НДС в таком случае включается полная стоимость объекта долевого строительства в отношении нежилых помещений производственного назначения, зафиксированная в ДДУ (п. 2 ст. 153 НК РФ). А сам налог исчисляется на момент реализации услуг, под которым понимается подписание передаточного акта с дольщиком.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что после реформирования законодательства о долевом строительстве для застройщика действует следующий порядок налогообложения НДС:

• реализация жилой недвижимости по договору купли-продажи не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ;

• при продаже завершенной строительством нежилой недвижимости НДС уплачивается в силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ;

• передача застройщиком по ДДУ жилой недвижимости и нежилой недвижимости непроизводственного назначения освобождена от НДС, поскольку для услуг застройщика действует льгота пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ;

• передача дольщикам нежилой недвижимости производственного назначения влечет начисление НДС на всю сумму цены ДДУ, так как налоговая льгота на такие услуги застройщика не распространяется, и при этом налоговая база исчисляется в общем порядке, а не с суммы экономии от строительства.

Остается надеяться, что в ближайшее время вопрос налогообложения НДС для застройщиков разрешится в пользу последних, и контролирующие органы подтвердят правомерность применения рассматриваемой льготы.

   

 

А вообще, пора бы законодателям обратить внимание на регламентирование налоговых аспектов деятельности российских застройщиков и исключить имеющуюся неопределенность в отношении применения норм по налогам. Ведь все мы понимаем, что рост налогового бремени строительных компаний — это прямой путь к увеличению итоговой стоимости строительства жилья для покупателей.

Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото слева), генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

Наталья БРОВКИНА (на фото справа), руководитель отдела консультационных услуг аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

     

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

Специалисты Союза инженеров-сметчиков (СИС) подготовили справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке жилья в регионах РФ по состоянию на 01.04.2024. Автор справки, директор Департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент СИС Павел ГОРЯЧКИН любезно предоставил ее в распоряжение портала ЕРЗ.РФ.

   

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Принятое значение 1 $ = 92,53 руб. (Официальный курс ЦБ РФ на 01.04.2024)

№ п/п	Наименование федерального округа и региона первая строка – в рублях вторая строка – в долларах США	Полная стоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий (для вновь начинаемых строительством)	Средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир домов массового спроса	Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий
I Центральный федеральный округ
1	Белгородская область	77 125	78 307	82 770
		834	846	895
2	Брянская область	61 332	75 392	81 423
		663	815	880
3	Владимирская область	76 385	95 336	102 420
		826	1 030	1 107
4	Воронежская область	72 528	89 788	82 233
		784	970	889
5	Ивановская область	68 656	81 470	89 744
		742	880	970
6	Калужская область	77 213	73 203	89 667
		834	791	969
7	Костромская область	70 903	58 090	73 806
		766	628	798
8	Курская область	71 658	80 276	86 241
		774	868	932
9	Липецкая область	70 859	78 046	81 714
		766	843	883
10	Московская область	122 608	149 833	162 658
		1 325	1 619	1 758
11	Орловская область	71 173	82 553	86 020
		769	892	930
12	Рязанская область	72 759	83 027	93 070
		786	897	1006
13	Смоленская область	70 861	69 271	71 233
		766	749	770
14	Тамбовская область	72 640	78 514	82 911
		785	849	896
15	Тверская область	75 141	88 940	96 055
		812	961	1 038
16	Тульская область	81 055	90 606	106 648
		876	979	1153
17	Ярославская область	81 268	97 445	101 064
		878	1053	1 092
18	г. Москва	156 668	246 522	281 833
		1 693	2 664	3 046
II Северо-Западный федеральный округ
19	Республика Карелия	77 247	59 770	67 767
		835	646	732
20	Республика Коми	89 265	73 792	78 123
		965	797	844
21	Архангельская область	90 715	84 896	89 141
		980	917	963
22	Вологодская область	85 351	61 264	67 660
		922	662	731
23	Калининградская область	98 881	122 097	127 343
		1 069	1 320	1 376
24	Ленинградская область	85 683	136 214	129 900
		926	1472	1404
25	Мурманская область	85 882	94 965	101 613
		928	1 026	1 098
26	Новгородская область	73 015	97 445	126 154
		789	1 053	1 363
27	Псковская область	73 015	59 911	62 705
		789	647	678
28	г. Санкт-Петербург	144 926	246 343	201 026
		1 566	2 662	2 173
29	Ненецкий автономный округ	90 578	57 136	68 302
		979	617	738
III Южный и Северо-Кавказский федеральные округа
30	Республика Адыгея (Адыгея)	86 782	67 057	72 118
		938	725	779
31	Республика Дагестан	67 722	55 189	65 170
		732	596	704
32	Республика Ингушетия	64 126	49 551	54 826
		693	536	593
33	Кабардино-Балкарская Республика	70 352	54 362	60 149
		760	588	650
34	Республика Калмыкия	70 764	54 681	60 501
		765	591	654
35	Карачаево-Черкесская Республика	64 411	49 772	55 069
		696	538	595
36	Республика Северная Осетия — Алания	67 691	52 305	57 873
		732	565	625
38	Краснодарский край (г. Краснодар)	76 615	128 234	116 470
		828	1386	1259
39	Ставропольский край	73 088	93 596	101 033
		790	1 012	1 092
40	Астраханская область	72 644	58 745	62 035
		785	635	670
41	Волгоградская область (г. Волгоград)	75 135	92 000	97 318
		812	994	1052
42	Ростовская область (г. Ростов на Дону)	87 555	99 678	113 822
		946	1 077	1 230
IV Приволжский федеральный округ
43	Республика Башкортостан (г. Уфа)	94 466	132 388	114 930
		1 021	1 431	1 242
44	Республика Марий Эл	74 393	61 871	68 456
		804	669	740
45	Республика Мордовия	72 946	56 084	65 466
		788	606	708
46	Республика Татарстан (Татарстан) (г. Казань)	92 486	196 523	166 271
		1 000	2 124	1 797
47	Удмуртская Республика	72 955	58 329	65 233
		788	630	705
48	Чувашская Республика – Чаваш республики	72 525	55 714	63 607
		784	602	687
49	Кировская область	70 287	75 376	91 700
		760	815	991
50	Нижегородская область (г. Нижний Новгород)	95 623	178 866	133 273
		1 033	1 933	1 440
51	Оренбургская область	70 627	54 895	63 141
		763	593	682
52	Пензенская область	71 701	81 389	85 621
		775	880	925
53	Пермский край (Пермская область) (г. Пермь)	80 799	95 675	102 114
		873	1 034	1 104
54	Самарская область (г. Самара)	87 701	107 153	111 056
		948	1 158	1 200
55	Саратовская область	65 322	90 030	93 811
		706	973	1 014
56	Ульяновская область	62 236	71 429	82 117
		673	772	887
57	Пермский край(Коми-Пермяцкий автономный округ)	**	**	**
		**	**	**
V Уральский федеральный округ
58	Курганская область	62 209	53 327	55 640
		672	576	601
59	Свердловская область (г. Екатеринбург)	97 575	110 078	116 437
		1 055	1 190	1 258
60	Тюменская область	91 351	119 770	116 576
		987	1 294	1 260
61	Челябинская область (г. Челябинск)	64 008	97 311	86 522
		692	1 052	935
62	Ханты-Мансийский автономный округ- Югра (г. Сургут)	100 769	87 953	101 571
		1 089	951	1 098
63	Ямало-Ненецкий автономный округ (г. Салехард)	109 378	100 461	115 208
		1 182	1 086	1 245
VI Сибирский и Дальневосточный Федеральные округа
64	Республика Алтай	72 516	65 923	70 321
		784	712	760
65	Республика Бурятия	69 661	52 625	58 708
		753	569	634
66	Республика Тыва	67 095	51 845	57 364
		725	560	620
67	Республика Хакасия	70 859	57 136	62 629
		766	617	677
68	Алтайский край	73 037	91 992	106 754
		789	994	1154
69	Красноярский край (г. Красноярск)	78 066	97 438	118 379
		844	1 053	1279
70	Иркутская область (г. Иркутск)	77 657	119 845	114 130
		839	1 295	1233
71	Кемеровская область	72 576	94 740	108 365
		784	1 024	1 171
72	Новосибирская область (г. Новосибирск)	85 327	99 136	114 922
		922	1 071	1 242
73	Омская область (г. Омск)	68 620	92 841	103 516
		742	1 003	1 119
74	Томская область	79 282	92 068	113 022
		857	995	1 221
75	Забайкальский край (Читинская область)	72 614	61 195	64 454
		785	661	697
76	Забайкальский край (Агинский Бурятский округ)	69 425	54 627	60 442
		750	590	653
77	Красноярский край (Таймырский Долгано-Ненецкий район)	59 493	47 452	52 503
		643	513	567
78	Иркутская область (Усть-Ордынский Бурятский округ)	60 562	48 063	53 179
		655	519	575
79	Красноярский край (Эвенкийский район)	61 670	47 654	52 726
		666	515	570
VII Сибирский и Дальневосточный Федеральные округа
80	Республика Саха (Якутия)	105 698	96 927	103 317
		1 142	1 048	1 117
81	Приморский крайг.  Владивосток	113 223	178 652	162 542
		1 224	1 931	1 757
82	Хабаровский крайг.  Хабаровск	106 338	114 595	131 652
		1 149	1 238	1 423
83	Амурская область	94 108	72 718	81 098
		1 017	786	876
84	Камчатский край  (Камчатская область)	86 420	76 905	87 045
		934	831	941
85	Магаданская область	69 975	65 167	72 100
		756	704	779
86	Сахалинская область	110 241	165 344	159 533
		1 191	1787	1 724
87	Еврейская автономная область	83 291	64 360	74 311
		900	696	803
88	Камчатский край  (Корякский автономный округ)	88 564	65 874	68 837
		957	712	744
89	Чукотский автономный округ	90 578	53 327	69 406
		979	576	750
Российская Федерация, в среднем		81 103	87 968	90 547
		877	951	979

  

Фото: www.edsro.center

 

ПРИМЕЧАНИЯ:

1. Показатели приводятся в рублях на 1 м² общей площади квартир жилых зданий.

2. Под жилыми домами массового спроса понимаются крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых проектов (модернизированных серий) высотой 9—16 этажей, монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями (т. н. «сборно-монолитные»), а также монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из блоков (газобетон и т. п. с утеплителем).

3. Показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т. п.), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.

  

В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:

- средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;

- стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;

- получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;

- затраты по вводу дома в эксплуатацию.

 

Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденными учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства.

Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.

 

Для жилых домов, вводимых в эксплуатацию без отделки квартир (чистого покрытия пола, установки сантехнических приборов, оклейки обоями, малярных и облицовочных работ, установки внутренних дверных блоков), приведенные показатели уменьшаются на 7% — 10%.

При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания.

 

СРЕДНЯЯ ОБЩАЯ И ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР, КВ. М

Тип дома	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
	общая	жилая	общая	жилая	общая	жилая
5-этажный	31	18	44	29	58	41
9-этажный	32	19	44	29	57	40
«сталинский»	34	19	56	34	78	52
12—16-этажный	36	20	48	30	68	44
17—22-этажный	38	19	55	32,5	75	45

 

Общая площадь жилых зданий определяется в соответствии с СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» актуализированной редакции СНиП 31-01-2003 (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 №883/пр. ред. от 19 декабря 2019 г.) Приложение А «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» (в редакции с 15 апреля 2020 г. — Изменение №1).

 

Фото: vk.com

 

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли, измеренных между внутренними поверхностями наружных стен на уровне пола (без учета плинтусов), а также площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

 

Примечания: При устройстве на балконах, лоджиях, террасах панорамного остекления с ограждением их площадь измеряется без учета площади, занятой ограждением. Площадь многосветных помещений, пространство между лестничными маршами более ширины марша или 1,5 м, проемы в перекрытиях, а также лифтовые и другие шахты следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа. Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включают.

Эксплуатируемая кровля при подсчете общей площади здания приравнивается к площади террас.

Площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь комнат и других помещений не включаются.

Площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.

Площадь французского балкона, в том числе имеющего нижнюю грань проема с наружной стороны от коробки балконного блока, образованную в пределах толщины стен, в составе площади летних помещений не учитывается.

 

ПЛОЩАДЬ КВАРТИР определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).

К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

 

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Примечанием 64 Приказа Минстроя России от 15 октября 2020 г. №631/пр «О внесении изменения в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 г. № 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации"» определен принцип подсчета общей площади жилого помещения, а именно указывается сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и всех помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров) без понижающего коэффициента. Данная норма введена в действие с 13 декабря 2020 г.

Указанная площадь должна соответствовать фактическому значению показателя (сумма площадей) «Общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас)», отраженному в подпункте 2.2 раздела II Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ — сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых), подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджии — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд и холодных кладовых — 1,0. Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается.

Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее не включается в площадь помещения, в котором размещена лестница.

 

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (КВАРТИР) В ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ (ДОМАХ) определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений (квартир), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами, установленными приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Указанная площадь должна соответствовать фактическому значению показателя (сумма площадей) «Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас)», отраженному в подпункте 2.2 раздела II Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

В общую площадь жилых помещений не входит:

- площадь лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, неотапливаемых мансард и мезонинов, подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц;

- площадь, предназначенная для жилищно-эксплуатационных организаций, магазинов, отделений связи, детских учреждений, предприятий службы быта и так далее;

- площадь помещений комендантов, служебных комнат обслуживающего персонала, торговых ларьков в общежитиях, специальных домах для одиноких престарелых, ветеранов, инвалидов, детских домах, домах-интернатах;

- площадь помещений столовых, буфетов, клубов, читален, библиотек, учебных классов, спортивных залов, приемных пунктов бытового обслуживания в общежитиях;

- площадь жилых помещений, переоборудованных из нежилых в результате работ, не относящихся к реконструкции;

- площадь жилых помещений в нежилых зданиях.

 

Для многоквартирных жилых домов переход от стоимости 1 м.кв
бщей площади дома к показателю стоимости 1 м.кв общей площади квартир
может осуществляеться при помощи коэффициентов

Наименование	Коэффициент
Многоэтажные жилые дома (от 6 этажей и выше):
Жилые дома с монолитным каркасом	1,21
Жилые дома со сборным каркасом	1,21
Монолитные жилые дома	1,21
Панельные жилые дома	1,17
Кирпичные жилые дома	1,15
Жилые дома из легкобетонных блоков	1,15
Малоэтажные и жилые дома средней этажности (1—5-этажные)	1,17

 

При наличии фактических данных об общей стоимости (затратах застройщика на строительство (создание) объекта недвижимости, расчет указного коэффициента необходимо произвести исходя из данных и величине общей площади жилого дома и общей площади жилых помещений (квартир) в жилом доме. 

 

   

     

   

   

      

Другие публикации по теме:

Изменения в методике определения затрат на строительство временных зданий и сооружений

Индексы сметной стоимости строительства в I квартале 2024 года в очередной раз меняются

Утверждена методика определения стоимости работ по инженерным изысканиям

Расчет сметной стоимости строительства можно осуществить с учетом формирования и ведения информационной модели

Минстрой обновил перечни строительных ресурсов

Минстрой: при строительстве за рубежом приоритет отдается иностранным сметным нормативам

Корректировка нормативных затрат на работы по подготовке проектной документации

Средняя стоимость строительства МКД массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на февраль 2020 года