Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» провело сравнительное исследование региональных нормативов количества машино-мест при строительстве многоквартирных домов. Были проанализированы 85 субъектов РФ. Авторы исследования выявили принципиальные расхождения в используемых расчетных показателях различных регионов, установили противоречия между местными и региональными нормами, а также затронули проблему «гостевых парковок».

     

Фото предоставлено компанией Брусника

   

Автор и эксперт ЕРЗ.РФ Алмаз Кучембаев с коллегами в своем исследовании изучили требования обеспеченности машино-местами для постоянного размещения индивидуального транспорта, установленные в региональных и местных нормативах проектирования (далее — РНГП и МНГП) и правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) в 85 регионах.

Поскольку минимальное количество парковочных мест в региональных и местных нормативных документах градостроительного планирования одного и того же субъекта нередко отличается, для анализа выбирался нормативный акт, устанавливающий более строгие показатели.

  

Нормативы по парковкам регионы определяют себе самостоятельно

Под машино-местом в контексте данного исследования подразумевается место под стоянку автомобиля во дворе, которое не покупается отдельно, а используется тем жильцом, кто первым его занял, а также места под парковку в отдельных помещениях, продающихся по отдельным договорам.

Нормативные требования к количеству машино-мест установлены на федеральном уровне в п. 11.31 СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01–89*» (далее — СП 42.13330.2016), утвержденного приказом Минстроя России от 30.12.2016 №1034/пр, который носит рекомендательный характер.

В данном СП 42.13330.2016 закреплено, что при строительстве новых жилых домов нужно предусматривать на проектируемом участке одно машино-место для постоянного хранения автомобилей в расчете на квартиру. Необходимое число парковочных мест приведено в таблице 11.8 СП 42.13330.2016 и варьируется от 0,7 до 2 на одну квартиру в зависимости от уровня комфорта жилого дома (минимальный показатель установлен для специализированного фонда, максимальный — для жилья бизнес-класса). В случае если в субъекте утверждены РНГП, СП 42.13330.2016 предписывает руководствоваться приведенными в них нормами.

  

Фото: mos.ru

   

РНГП предусмотрены ч. 4.1 ст. 29.2 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), которая введена в кодекс 23.10.2014. В ней установлено, что Правительство РФ вправе определять расчетные показатели, которые нормируются исключительно на уровне отдельных регионов.

Приказом Минстроя России от 23.04.2025 №250/пр «О расчетных показателях, не указанных в частях 1, 3 и 4 статьи 29.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и подлежащих установлению в региональных нормативах градостроительного проектирования» (далее — приказ №250/пр) на региональном уровне устанавливается минимально допустимое количество машино-мест для парковки легковых автомобилей на стоянках автомобилей, размещаемых в непосредственной близости от отдельно стоящих объектов капитального строительства (ОКС) в границах жилых и общественно-деловых зон.

Учитывая, что речь идет о новом показателе (т. к. показатели постоянных парковочных мест во всех регионах уже определены), можно предположить, что тем самым вводится норматив гостевых мест. Однако надо отметить, что приказ №250/пр полностью повторяет формулировку Постановления Правительства РФ №2122 от 16.12.2020 «О расчетных показателях, подлежащих установлению в региональных нормативах градостроительного проектирования».

В таком случае, если допустить, что новый норматив все-таки не вводится, остается признать, что нормы Минстроя не только не отличаются качеством юридической техники, но и просто дублируют норму Постановления Правительства РФ.

    

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

   

Гостевые парковки идут в зачет постоянных?

Действующие региональные и местные нормативы, проанализированные экспертами юридического агентства «Кучембаев и партнеры», устанавливают количество машино-мест для постоянного хранения автомобилей.

Помимо парковок для постоянного хранения автомобилей жителей МКД нужно предусматривать гостевые места, указано в СНиП. Их количество также необходимо уточнить в РНГП или рассчитывать по приведенному в строительных нормах и правилах нормативу: 30 мест на 1 тыс. жителей (п. 11.32 СП 42.13330.2016).

Гостевая стоянка автомобилей представляет собой открытую площадку, предназначенную для парковки легковых автомобилей посетителей жилых зон на непродолжительное время. Нормами СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №64 от 10.06.2010 (далее — СанПиН 2.1.2.2645-10), запрещаются парковки во дворах вблизи фасадов жилых домов.

В 2018 году административный истец пытался в судебном порядке оспорить законность вышеуказанных санитарных норм как нарушающих права граждан на охрану жизни и здоровья, благоприятную окружающую среду и среду обитания. Работающие двигатели автомобилей, паркующихся под окнами, загрязняют воздух, указывал заявитель. В исковом заявлении также отмечалось, что оставленные вблизи фасадов машины снижают антитеррористическую защищенность жилых многоквартирных домов.

Однако суды двух инстанций с такой позицией не согласились, отметив, что для гостевых парковок, где автомобили оставляют на непродолжительное время, санитарные разрывы не устанавливаются. В то же время Верховный суд РФ в апелляционном определении (по делу №АПЛ18-470 от 01.04.2018) указал, что гостевые парковки предназначены именно для временной, а не постоянной стоянки, а при постоянном хранении машин на этих местах нарушается санитарно-эпидемиологическое законодательство.

С 1 января 2022 СанПиН 2.1.2.2645-10 утратил силу. При этом санитарные разрывы, предусмотренные от фасадов жилых домов до открытых стоянок, остались в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №74 от 25.09.2007. (далее — СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

В них установлено, что открытая стоянка в зависимости от количества паркующихся на ней автомобилей может располагаться на расстоянии от 10 м до 50 м от фасада жилого дома и торцов с окнами. Это требование по-прежнему не распространяется на гостевые парковки, поскольку предполагается, что они предназначены для остановки на короткое время, достаточное для высадки пассажиров, погрузки или разгрузки.

В 2021 году еще один собственник квартиры в МКД в суде добивался признания недействующим п. 11 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, также разрешающего размещать гостевые парковки в жилых дворах без санитарных разрывов. Однако Верховный Суд РФ в удовлетворении требований истцу отказал, аргументировав тем, что если использовать гостевые парковки правильно, то временно припаркованные автомобили вреда не приносят.

   

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

    

Местные или региональные нормативы: какие точнее?

Помимо региональных нормативов градостроительным законодательством предусмотрено установление и местных нормативов градостроительного проектирования, в которых также встречаются нормативы по парковочным местам. Кроме того, нормативы по количеству парковочных мест, можно встретить в ПЗЗ отдельных городов. 

В соответствии с чч. 2, 3 ст. 29.4 ГрК РФ показатели, закрепленные в МНГП, не могут быть ниже, чем установленные в РНГП. Однако этот принцип нередко нарушается. Чаще всего наиболее жесткое требование указано в РНГП, реже — в противоречие с ГрК РФ — в МНГП и ПЗЗ.

При этом если рассматривать, что большинство регионов имеют отдельно взятые крупные города — свои столицы и региональные центры — с более плотной застройкой, то ориентир на МНГП в таких случаях кажется оправданным. Это объясняется тем, что показатель в таких городах не может быть мягче (то есть меньше парковок на количество квартир или метров), чем в регионе в целом.

Незаконность установления в местных нормативах более мягких требований, чем региональные, подтвердил Восьмой Кассационный суд общей юрисдикции в определении от 27.03.2024 по делу №8а-5083/2024. Суд признал недействительными ПЗЗ Томска, установившие меньший, чем в РНГП, норматив количества мест для стоянки автомобилей на участке с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка».

      

Фото: © GrigoryGez / Фотобанк Лори

   

Сравнение регионов через «модель типового дома»

В отдельных регионах наблюдаются не только разные подходы к оценке минимального количества машино-мест, но также отличаются и объекты, выбранные для расчета этого показателя.

Так, ряд субъектов РФ устанавливает количество парковок в расчете на одну квартиру в МКД, а другие в качестве единицы измерения используют определенную жилую площадь, на которую необходимо предусматривать машино-место.

Поскольку формулы и принципы расчета минимального числа парковочных мест в субъектах существенно различаются, для сравнения авторами исследования была создана «модель идеального дома» на 100 квартир общей площадью 5,5 тыс. кв. м, к которой были применены нормативы.

Однако встречаются в регионах и другие подходы.

В частности, республики Дагестан, Ингушетия и Крым, а также Новгородская, Орловская, Тамбовская, Тульская и Еврейская автономная области, Пермский край устанавливают в своих РНГП требования, аналогичные федеральным, отсылая к СП 42.13330.2016.

В Карачаево-Черкесской Республике и Ненецком автономном округе РНГП признаны утратившими силу, а новые еще не утверждены, поэтому расчет в исследовании был осуществлен на основе ранее действовавших актов.

В Иркутской области и Чеченской Республике нормативы не установлены ни в региональных, ни в местных актах, поэтому для них норматив обеспеченности парковочными местами рассчитан на основе СП 42.13330.2016.

При этом именно по Иркутской области имеется такая практика. Так, решением Ангарского городского суда Иркутской области от 18.08.2020 по делу №2-83/2020 были применены нормативы на основе СП 42.13330.2016, а именно 1,2 машино-места на 1 квартиру.

Для некоторых регионов показатель машино-мест зависит от количества жителей (Удмуртская Республика, Московская и Ростовская области).

     

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

  

В более сложных формулах учитывают такие показатели, как планируемая численность населения в жилой застройке, уровень автомобилизации, суммарная поэтажная площадь жилой части здания, обеспеченность территории услугами пассажирского транспорта, а также вводят иные коэффициенты для конкретных муниципальных образований. Например, сложные формулы для расчета парковочных мест используют в Камчатском крае, Кемеровской и Тюменской областях, а также в Москве.

Для сложных формул и регионов, где показатель определен на 1 тыс. жителей или зависит от уровня автомобилизации населения на 1 тыс. жителей, расчет производился следующим образом.

1. Было рассчитано количество жителей, проживающих в доме общей площадью 5,5 тыс. кв. м, путем деления этой общей площади на норму жилищной обеспеченности на одного человека, которая закреплена в тех же РНГП.

2. В связи с тем, что известно количество жителей, можно рассчитать, сколько должно отводиться машино-мест исходя из закрепленного показателя на 1 тыс. жителей или уровня автомобилизации на 1 тыс. жителей.

Для наглядности возьмем Московскую область. В п. 5.12 РНГП указывается, что потребность расчетного населения в местах для постоянного хранения индивидуального автомобильного транспорта зависит от уровня автомобилизации, который составляет 356 автомобилей на 1 тыс. человек. Также в п. 1.23. указано, что расчетная обеспеченность площади квартир на жителя МКД составляет 28 кв. м. Следовательно, в доме площадью 5,5 тыс. кв. м живет 196 человек (5500/28), на которых приходится 69,7 автомобиля (356*196/1000).

Как было установлено исследованием, наиболее часто регионы устанавливают показатель, соответствующий 120 машино-местам (в 15 субъектах) для «идеального дома» и 100 машино-местам (девять субъектов). Самые высокие требования действуют в Челябинской области — 200 машино-мест. Меньше всего парковочных мест предусмотрено в Волгоградской области (25,82) и Москве (28,27).

     

Фото: ul.etagi.com

    

Судебная практика Ульяновской области

В пятерку антилидеров попала Ульяновская область, где для «идеального дома» на 100 квартир будет достаточно 40 машино-мест. В региональных нормативах градостроительного проектирования, утвержденных приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области №45-пр от 18.03.2020, показатель обеспеченности парковками составляет 0,4 машино-места на одну квартиру. Более того, в областном центре, где очевидно налицо наибольшая автомобилизация жителей и плотность высокоэтажной застройки, согласно ПЗЗ муниципального образования «город Ульяновск», утвержденным постановлением администрации г. Ульяновска (на фото) от 10.08.2021 №1166, норматив был самым низким в регионе — 0,27 парковочного места на одну квартиру.

Законность установления в правилах землепользования и застройки столь низкого норматива ранее оспаривалась в Ленинском районном суде Ульяновска. Истцами выступили жители микрорайона, где был начат проект КРТ. Они отмечали, что норматив 0,27 машино-места на квартиру не обеспечит комфортное и безопасное проживание, противоречит РНГП, усугубляет проблему дефицита парковок во дворах, что приводит к сужению проездов и, таким образом, мешает проезду спецтранспорта в случае чрезвычайных происшествий. Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что норматив 0,27 машино-места на квартиру не соответствует РНГП, является необоснованным, и обязал для новых проектов рассчитывать показатель по региональным требованиям на уровне 0,4 машино-места на одну квартиру.

Затем вопрос о законности применения норматива в 0,27 парковочного места стал предметом рассмотрения в Арбитражном суде Ульяновской области (дело №А72-16405/2023). В этом деле Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 03.04.2025 отметил, что отмена ПЗЗ в части норматива по парковкам имеет ретроспективный характер. Это означает, что все ранее одобренные проекты с 27 машино-местами в расчете на 100 квартир подлежат пересмотру, а выданные разрешения на строительство должны быть отозваны.

Таким образом, в Ульяновской области уже запущен процесс оспаривания необоснованно низких показателей обеспеченности машино-местами, формируется судебная практика по этой проблеме. Появление аналогичных кейсов в других регионах — вопрос времени. Жители тех субъектов РФ, где установлены заниженные нормативы обеспеченности машино-местами, очевидно, воспользуются опытом заявителей из Ульяновской области.

    

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

      

«Исследование показывает, что подходы к установлению в РНГП и МНГП минимального количества машино-мест для постоянного хранения личного транспорта в регионах достаточно сильно разнятся. Устанавливающий требования к минимальной обеспеченности парковками общеобязательный акт на федеральном уровне отсутствует, — отмечает руководитель исследования Алмаз Кучембаев (на фото) и резюмирует: — Это является пробелом в законодательном регулировании и создает в регионах возможность для злоупотребления правом по установлению этих нормативов и нарушению интересов граждан».

 

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

    

Региональные нормативно-правовые акты с расчетными показателями по количеству машино-мест при строительстве МКД

Регион	Название региона	Дом на 100 квартир площадью 5,5 тыс. кв. м	РНГП/МНГП/ПЗЗ
74	Челябинская область	200	Решение об утверждении МНГП г. Челябинска от 17.02.2015 №6/8
41	Камчатский край	164,18	Постановление об утверждении РНГП от 31.01.2024 №29-п
32	Брянская область	150	Постановление об утверждении РНГП от 04.12.2012 №1121
1	Республика Адыгея	150	Решение об утверждении МНГП г. Майкопа от 26.10.2017 №279-рс
17	Республика Тыва	150	Решение об утверждении МНГП г. Кызыла от 28.08.2019 №52
45	Курганская область	150	Постановление об утверждении РНГП от 31.03.2009 №178
67	Смоленская область	150	Постановление об утверждении РНГП от 19.02.2019 №45
87	Чукотский автономный округ	150	Постановление об утверждении РНГП от 30.12.2011 №569
3	Республика Бурятия	120	Решение об утверждении МНГП г. Улан-Удэ от 22.12.2016 №281-27
5	Республика Дагестан	120	Постановление об утверждении РНГП от 30.12.2021 №372
6	Республика Ингушетия	120	Постановление об утверждении РНГП от 26.05.2022 №79
15	Республика Северная Осетия — Алания	120	Решение об утверждении МНГП г. Владикавказа от 28.04.2020 №8/14
16	Республика Татарстан (Татарстан)	120	Постановление об утверждении РНГП от 27.12.2013 №1071
19	Республика Хакасия	120	Приказ об утверждении РНГП от 07.02.2022 №090-30-п
28	Амурская область	120	Постановление об утверждении ПЗЗ г. Благовещенска от 30.01.2025 №479
37	Ивановская область	120	Решение об утверждении ПЗЗ г. Иванова от 27.02.2008 №694
53	Новгородская область	120	Постановление об утверждении РНГП от 24.08.2020 №8
57	Орловская область	120	Постановление об утверждении РНГП от 01.08.2011 №250
59	Пермский край	120	Приказ об утверждении РНГП от 30.12.2021 №31-02-1-4-2250
68	Тамбовская область	120	Приказ об утверждении РНГП от 03.10.2024 №292-О
71	Тульская область	120	Постановление об утверждении РНГП от 30.09.2021 №635
79	Еврейская автономная область	120	Постановление об утверждении РНГП от 03.05.2018 №146-пп
91	Республика Крым	120	Постановление об утверждении РНГП от 26.04.2016 №171
20	Чеченская Республика	120	СП 42.13330.2012
38	Иркутская область	120	СП 42.13330.2012
23	Краснодарский край	120	Приказ об утверждении РНГП от 16.04.2015 №78
44	Костромская область	120	Постановление об утверждении РНГП от 01.10.2010 №344-а
25	Приморский край	110	Постановление об утверждении МНГП Владивостокского г. о. от 30.01.2020 №61-пп
22	Алтайский край	110	Постановление об утверждении РНГП от 29.12.2022 №537
7	Кабардино-Балкарская Республика	100	Решение об утверждении МНГП г. о. Нальчик от 30.07.2019 №251
8	Республика Калмыкия	100	Приказ об утверждении РНГП от 14.06.2018 №133-п
48	Липецкая область	100	Приказ об утверждении РНГП от 20.09.2016 №173
49	Магаданская область	100	Постановление об утверждении РНГП от 10.03.2020 №153-пп
64	Саратовская область	100	Решение об утверждении МНГП г. Саратова от 28.05.2020 №67-536
69	Тверская область	100	Постановление об утверждении РНГП от 18.11.2019 №455-пп
70	Томская область	100	Решение об утверждении ПЗЗ г. Томска от 25.12.2020 №89
83	Ненецкий автономный округ	100	Постановление об утверждении РНГП от 21.06.2019 №171-п (недейств.)
86	Ханты-Мансийский автономный округ — Югра	100	Постановление об утверждении ПЗЗ г. Ханты-Мансийска от 08.04.2022 №369
2	Республика Башкортостан	92	Приказ об утверждении РНГП от 10.02.2025 №18
4	Республика Алтай	90	Приказ об утверждении РНГП от 01.04.2025 №П-07-01/0180
56	Оренбургская область	90	Приказ об утверждении МНГП г. Оренбурга от 14.10.2024 №36/164-од
72	Тюменская область	85	Постановление об утверждении РНГП от 19.03.2008 №82-п
24	Красноярский край	84,62	Постановление об утверждении РНГП от 23.12.2014 №631-п
60	Псковская область	84	Постановление об утверждении РНГП от 22.01.2013 №18
21	Чувашская Республика — Чувашия	80	Постановление об утверждении РНГП от 27.12.2017 №546
33	Владимирская область	80	Решение об утверждении МНГП г. Владимира от 26.12.2023 №177
43	Кировская область	80	Постановление об утверждении РНГП от 29.11.2024 №523-п
58	Пензенская область	79	Постановление об утверждении РНГП от 13.04.2015 №189-пП
26	Ставропольский край	75	Приказ об утверждении РНГП от 10.10.2022 №532
40	Калужская область	75	Решение об утверждении ПЗЗ г. Калуги от 14.12.2011 №247
9	Карачаево-Черкесская Республика	74	Приказ об утверждении РНГП от 22.11.2013 №92 (недейст.)
30	Астраханская область	70	Постановление об утверждении РНГП от 21.03.2018 №109-П
39	Калининградская область	70	Постановление об утверждении РНГП от 18.09.2015 №552
75	Забайкальский край	70	Постановление об утверждении РНГП от 11.07.2017 №273
89	Ямало-Ненецкий автономный округ	70	Постановление об утверждении РНГП от 31.01.2018 №69-П
50	Московская область	69,7	Постановление об утверждении РНГП от 17.08.2015 №713/30
11	Республика Коми	68,75	Приказ об утверждении РНГП от 30.06.2020 №268-ОД
47	Ленинградская область	68,75	Постановление об утверждении ПЗЗ г. Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524
65	Сахалинская область	68,75	Приказ об утверждении РНГП от 10.10.2023 №1-3.39-626/23
66	Свердловская область	68,75	Постановление об утверждении МНГП г. Екатеринбурга от 29.12.2023 №3549
78	г. Санкт-Петербург	68,75	Постановление об утверждении ПЗЗ г. Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524
76	Ярославская область	67,73	Постановление об утверждении РНГП от 16.10.2024 №1052-п
61	Ростовская область	67,7	Постановление об утверждении МНГП г. Ростова-на-Дону от 20.06.2023 №516
51	Мурманская область	65	Приказ об утверждении РНГП от 30.07.2021 №75
52	Нижегородская область	64,7	Постановление об утверждении РНГП от 31.12.2015 №921
10	Республика Карелия	64	Приказ об утверждении РНГП от 25.04.2016 №111
62	Рязанская область	64	Постановление об утверждении РНГП от 28.02.2024 №69-п
55	Омская область	61	Приказ об утверждении РНГП от 08.07.2019 № 1-п
31	Белгородская область	60	Постановление об утверждении РНГП от 25.04.2016 №100-пп
46	Курская область	59	Постановление об утверждении РНГП от 28.04.2021 №442-па
18	Удмуртская Республика	58,9	Постановление об утверждении РНГП от 04.06.2019 №228
42	Кемеровская область — Кузбасс	55	Постановление об утверждении РНГП от 14.10.2009 №406
12	Республика Марий Эл	55	Постановление об утверждении РНГП от 31.03.2022 №159
14	Республика Саха (Якутия)	55	Приказ об утверждении РНГП от 14.03.2025 №29
27	Хабаровский край	50	Постановление об утверждении РНГП от 27.05.2013 №136-пр
35	Вологодская область	50	Решение об утверждении МНГП г. Вологды от 21.12.2017 №1382
54	Новосибирская область	50	Постановление об утверждении РНГП от 12.08.2015 №303-п
63	Самарская область	50	Постановление об утверждении ПЗЗ г. Самары от 26.04.2001 №61
92	г. Севастополь	50	Постановление об утверждении РНГП от 02.12.2022 №618-ПП
29	Архангельская область	40,7	Постановление об утверждении РНГП от 19.04.2016 №123-пп
13	Республика Мордовия	40	Приказ об утверждении РНГП от 28.08.2024 №171
73	Ульяновская область	40	Приказ об утверждении РНГП от 18.03.2020 №45-пр
36	Воронежская область	36,67	Решение об утверждении ПЗЗ г. Воронежа от 20.04.2022 №466-V
77	г. Москва	28,27	Постановление об утверждении РНГП от 23.12.2015 №945-пп
34	Волгоградская область	25,82	Приказ об утверждении РНГП от 18.10.2024 №63-ОД

Источник: «Кучембаев и партнеры»

   

 

 

 

   

Другие публикации по теме:

Инвесторы потеряли интерес к кладовым и машино-местам

Ничего личного: из-за урбанизации жители мегаполисов отказываются от персональных парковок и даже от автомобилей

Земля под элементы благоустройства: в региональных нормативно-правовых актах отсутствует единообразие

Цена аренды машино-места в элитных ЖК достигла стоимости съема квартиры в большинстве районов Москвы

Госдума: дворы без машин должны стать обязательными для всех российских жилых комплексов

Минстрой утвердил новые расчетные показатели по машино-местам и озеленению

Темпы роста цен на машино-места вдвое выше, чем на жилые новостройки Москвы

Эксперты: наиболее доступное машино-место в «старой» Москве стоит 1,22 млн руб., а самое дорогое — 30,4 млн руб.

Машино-место теперь можно будет выделить в отдельный объект недвижимости

Эксперты: машино-место в новостройке может стоить от 3% до 28% от цены квартиры

На основании каких документов ФНС признает объект машино-местом

Росреестр разъяснил, как изменить вид объекта недвижимости с «помещение» на «машино-место»

Публикуем очередную аналитическую статью создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя инжинринговой компании Fizir Алексея ТУГАРЕВА.

  

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

  

Сегодня мы поговорим на тему, которую принято обходить стороной, потому что она максимально неприятна всем участникам девелоперского процесса и носит в некотором роде табуированный характер.

Под «феодальными колодцами» подразумевается собирательный образ модели структуры, в которой работа ведется по принципу «война всех со всеми». После 20 лет работы в компаниях различного масштаба, имея значительный опыт проведения корпоративных тренингов, реорганизационных и консультационных мероприятий, не могу не отметить, что в той или иной степени данное явление присутствует во всех компаниях отрасли. При этом есть полная уверенность в том, что аналогичная картина наблюдается практически во всех сферах человеческой деятельности.

А говорим мы сегодня об этом потому, что данное явление, на мой взгляд, является наиболее губительным фактором, перекрывающим все остальное по своему разрушительному влиянию. Чтобы картина стала более понятной, рассмотрим основные признаки, характерные для «феодальных колодцев»:

• руководители и сотрудники подразделений находятся в перманентной вражде с другими отделами и департаментами;

• каждое подразделение стремится достичь максимальной автономии в работе и принятии решений;

• руководством и сотрудниками подразделений любыми силами и средствами блокируется доступ к информации, относящейся к их зоне ответственности;

• работа подразделения максимально превозносится в первую очередь за счет возвышения на фоне работы других департаментов («вся работа держится на нас!»);

• на первый план выходят политические игры в стремлении руководителей подразделений занять особое положение как можно ближе к лицу, принимающему решения (ЛПР).

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

   

При этом очень распространенным подходом, практикуемым ЛПР, является не борьба с феодальными колодцами, а, наоборот, их культивирование. Часто можно услышать высказывания в духе: «пусть воюют — выживет сильнейший», «зато все в тонусе», «конкурентная борьба в компании позволяет достичь наилучшего результата, в споре рождается истина», «пусть лучше сражаются между собой, чем совместно тырят мои деньги» и т. д.

Реальные же последствия феодальных колодцев выглядят следующим образом:

• компания теряет огромное количество денег прямо или косвенно ввиду неэффективности всех процессов;

• отсутствует сквозная система принятия решений, ввиду чего задачи часто «задваиваются» и «затраиваются» между подразделениями;

• невозможно корректное функционирование управленческого учета и, как следствие, достоверный учет финансов, что влечет за собой непонимание, в каком проекте сколько денег, где прибыль, а где убытки;

• компанию невозможно оцифровизовать, т. е. выстроить сквозные процессы автоматизации — следовательно, она обречена на технологическую отсталость;

• в компании царит атмосфера уныния, неудовлетворенности, негатива и тотального неуважения, что приводит к «выгоранию» сотрудников, отсутствию вовлеченности и большой текучке кадров. Сотрудники постоянно находятся в поисках «чего-то лучшего» и пребывают в мечтах о переходе в другую организацию;

• наиболее звездные и талантливые люди покидают компанию, уходя к конкурентам или в собственный бизнес;

• все процессы становятся очень долгими и вязкими, совещания — непомерно длительными, бесцельными и бессмысленными. Даже простые и очевидные решения зачастую принимаются месяцами;

• поскольку в системе делается упор на политику, а не на технологический ресурс, нормой становится низкая квалификация персонала на всех уровнях;

• в компании всегда «у всех огромное количество работы» (включая акционера), т. к. значительная часть времени уходит на политику, а остальное съедается из-за отсутствия нормальной оргструктуры и бизнес-процессов. Кроме того, в подобной системе всегда много переделок с «откатами назад», что влечет дополнительное существенное расходование ресурсов;

• все подразделения по максимуму стараются откреститься от работы, ссылаясь на любые факторы, и сгрузить ее на остальные департаменты.

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

   

Болезнь феодальных колодцев, как и многие другие негативные явления, как правило, произрастает из недостаточной квалификации ЛПР. В такой системе руководителю ежедневно приходится сталкиваться с противоречивыми мнениями с разных сторон: глава каждого из подразделений знает, «как лучше» и «почему его мнение — единственно верное». При этом высказываемые разными участниками позиции зачастую являются прямо противоположными.

В подобной обстановке, если руководитель сам не обладает достаточными компетенциями, он обречен постоянно, день за днем находиться в состоянии дезориентации, поиска «почвы под ногами» и виновных в положении дел. Выбор решений происходит по принципу «кто громче крикнул» или «кто сегодня ближе к ЛПР».

Вместо последовательно реализуемой стратегии, работа превращается в зигзагообразное приключение, где решения принимаются «вращением барабана» как в популярной телепередаче.

Подразделениями, наиболее часто подверженными формированию феодальных колодцев, как правило, являются ключевые департаменты: финансовый, инвестиционный, развития, технический заказчик, юридический, управления проектами, коммерческий. К числу распространенных колодцев также можно отнести каптивных генподрядчика и проектное бюро.

   

Фото: Академия девелопмента

  

Эффект феодальных колодцев погубил великое множество проектов и компаний и, вопреки расхожим мнениям, является основной причиной всех прочих негативных процессов. Борьбу с данным явлением надлежит ставить на первое место среди всех возможных процессов на пути повышения эффективности компании. Среди «антидотов», которые можно применить в данной ситуации, отметим следующие:

• управление компанией должно осуществляться лицом, комплексно разбирающимся во всех бизнес-процессах девелопмента: градостроительство, финансово-экономический анализ, управление проектами, проектирование, СМР, юриспруденция, финансовый учет, инвестиционный анализ, продуктовый менеджмент, маркетинговая аналитика, современные технологии и программное обеспечение, PR и пр. Кроме вышеописанных технических навыков необходим также высокий уровень soft-skills + лидерские качества;

• компания должна иметь утвержденную структуру, соответствующую целям, задачам и масштабу реализуемых проектов;

• руководитель организации должен иметь достаточное количество полномочий для управления бизнес-процессами, а также кадровым составом. Одним из основных методов борьбы с феодальными колодцами является устранение людей, являющихся носителями данной идеологии;

• системная работа компании должна подразумевать внедрение соответствующего проектного документооборота и регламентов, упорядочивающих и систематизирующих деятельность всех подразделений;

• управление климатом внутри коллектива должно являться процессом, на котором должен быть сосредоточен максимальный фокус внимания ЛПР и высшего менеджмента. Любые очаги зарождения феодальных колодцев должны выявляться и «выжигаться каленым железом» на самых ранних этапах.

   

Фото: Академия девелопмента

   

Природа описанного явления с точки зрения причинно-следственных связей понятна, отмечает в заключение автор статьи, создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель инжинринговой компании Fizir Алексей ТУГАРЕВ (на фото).

В соответствии с законами эволюции тот вид, который не смог развиться в сторону технологических компетенций, стремится наращивать «навыки» в иных направлениях. Проблема в том, что подобная «эволюция» отдельных «профессионалов» отрасли, хотя и позволяет им годами удерживать занятые позиции и защищать всеми возможными способами «свою территорию», на благосостоянии и эффективности компании всегда сказывается негативно.

Феодальные колодцы — не просто неприятная особенность корпоративной культуры. Это главный фактор, убивающий эффективность компаний и проектов. Игнорировать проблему или списывать ее на «особенности рынка» — значит обрекать бизнес на деградацию. То, что акционерам и руководителям крупных девелоперских холдингов в силу различных причин удобно закрывать глаза на данный вопрос, является одной из основных проблем отрасли в целом.

 

   

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

  

   

   

Другие публикации по теме:

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте