Как сообщал ЕРЗ.РФ, 6 февраля состоялось заседание Комиссии РСПП по жилищной политике. Тема для обсуждения звучала так: «О совместных мерах государства и бизнеса по переходу на сервисную модель управления МКД и преодолению системных барьеров в тарифном и договорном регулировании». Резолюцию по итогам заседания комиссии приводим ниже без купюр и изменений.

    

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

     

РЕЗОЛЮЦИЯ ЗАСЕДАНИЯ КОМИССИИ РСПП ПО ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ

        

Дата заседания: 6 февраля 2026 года.

Формат проведения: Очное заседание.

Тема: «О совместных мерах государства и бизнеса по переходу на сервисную модель управления МКД и преодолению системных барьеров в тарифном и договорном регулировании».

Председательствующий: Холопик Кирилл Вадимович, заместитель председателя Комиссии РСПП по жилищной политике, генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли» (ИРСО).

       

УЧАСТНИКИ ЗАСЕДАНИЯ ОТМЕЧАЮТ:

Заслушав и обсудив доклад представителей Альянса сервисных УК (Ермолаева Наталья Владимировна, директор сервисной компании Голос.Комфорт — Челябинск, Екатеринбург; Демина Татьяна Викторовна, директор департамента по управлению недвижимостью Железно, генеральный директор группы сервисных компаний «Азбука» — Киров, Ульяновск, Екатеринбург, Пермь, Ижевск; Зиязова Ландыш Саматовна, заместитель директора по развитию Сервисного направления УК Унистрой, бренд Сервисных компаний «Территория комфорта»), участники заседания констатируют наличие системных барьеров, препятствующих переходу отрасли управления многоквартирными домами (МКД) от реактивной модели «ликвидации аварий» к проактивной сервисной модели.

          

1. Финансово-правовой тупик

Действующий механизм утверждения тарифов носит конфликтный характер и не опирается на объективные расчеты. Отсутствие федерального классификатора МКД по конструктивным особенностям и уровню инженерного оснащения приводит к ментальному (со стороны потребителей) и фактическому (со стороны ОМС) и необоснованному уравниванию стоимости обслуживания технологически сложных новостроек и домов старого фонда. Тарифы не индексируются автоматически, что гарантирует ежегодное недофинансирование работ по содержанию и ремонту. Профилактика подменяется аварийно-восстановительными работами.

      

2. Дисбаланс ответственности и полномочий

Управляющие организации несут бессрочную ответственность за МКД, в которых фактически не функционирует институт самоуправления (отсутствие кворума, непринятие решений), но при этом не имеют эффективных инструментов для расторжения договора управления или влияния на собственников. Отсутствуют экономические стимулы для долгосрочных инвестиций в модернизацию общего имущества, энергоэффективность и цифровизацию.

       

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

   

3.  Инфраструктурные и кадровые ограничения

Отрасль испытывает острый дефицит квалифицированных кадров, низкий престиж профессии препятствует притоку молодых специалистов. Фрагментированность данных и отсутствие легитимного доступа УК к базовой информации о собственниках через Госуслуги/ГИС ЖКХ блокируют цифровизацию и внедрение современных клиентских сервисов. Налоговые льготы (НДС) сформулированы таким образом, что не стимулируют выполнение работ собственными силами УК.

         

ПРЕДСТАВИТЕЛИ СЕРВИСНЫХ УК ПРЕДЛАГАЮТ:

Для системного решения выявленных проблем и перехода к сервисной модели управления МКД считать приоритетными следующие блоки взаимосвязанных инициатив:

     

БЛОК 1. НОВАЯ ФИНАНСОВАЯ ЛОГИКА: ОТ ЦЕНЫ К ЦЕННОСТИ И КАЧЕСТВУ

1. Разработать и ввести на федеральном уровне классификатор многоквартирных домов по ключевым параметрам (конструктив, год постройки, инженерные системы, наличие «умных» решений) как объективную основу для дифференциации тарифов.

2. Закрепить методику расчета экономически обоснованного тарифа (ЭОТ) на федеральном уровне, обеспечивающую прозрачность формирования платы за содержание жилья.

3. Внедрить механизм ежегодной автоматической индексации утвержденного тарифа на уровень инфляции (ИПЦ) без обязательного проведения общего собрания собственников (при сохранении права собственников утвердить тариф выше индексации).

4. Установить правило, согласно которому размер платы за содержание жилого помещения не может быть ниже муниципального минимума (экономически обоснованного тарифа), с механизмом автоматического доведения до этого уровня в тех домах, где собственники длительное время не принимают соответствующее решение.

        

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

      

БЛОК 2. ИНСТРУМЕНТЫ УПРАВЛЕНИЯ И ИНВЕСТИЦИЙ

1. Ввести понятие «пассивный дом» (МКД с нефункционирующим самоуправлением), разработать четкие критерии отнесения домов к данной категории и упрощенный механизм расторжения договора управления с таким домом.

2. Расширить сферу применения льготы по НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ), распространив ее на работы по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемые собственными силами управляющих организаций (без обязательного привлечения подрядчиков).

3. Проработать правовые и финансовые механизмы квартального (междомового) обслуживания общего имущества для оптимизации затрат и повышения качества услуг.

    

Фото: ЕРЗ.РФ

     

БЛОК 3. ЭКОСИСТЕМА ОТРАСЛИ: КАДРЫ, ДОВЕРИЕ, ДАННЫЕ

1. Запустить отраслевую государственную программу подготовки кадров для сферы ЖКХ на базе колледжей и вузов, включая меры социальной поддержки молодых специалистов.

2. Обеспечить легитимный и технологичный доступ управляющих организаций к базовым данным собственников (ФИО, адрес, контактные данные для начислений и коммуникации) через интеграцию с ЕСИА (Госуслуги) и ГИС ЖКХ, разработав единые форматы и требования к защите персональных данных.

3. Провести федеральную информационную кампанию, направленную на разъяснение гражданам принципов сервисной модели, ценности «активного собственника» и объективных основ формирования тарифов.

4. Модернизировать ГИС ЖКХ, обеспечив удобные API для интеграции с учетными системами УК, внедрение метрик сервиса и оценки качества (SLA).

      

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

      

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Заслушав и обсудив доклад, Комиссия РСПП по жилищной политике считает целесообразным продолжить совместную проработку обозначенных инициатив и рекомендует реализовать вышеуказанные инициативы.

 

1. КОМИССИИ РСПП ПО ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ

1.1. Консолидировать усилия Минстроя России, Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, Альянса сервисных УК и иных участников рынка для совместной разработки проектов нормативных правовых актов, направленных на внедрение сервисной модели управления МКД.

1.2. Выступить платформой для организации системного диалога бизнеса с федеральными органами исполнительной власти и профильными комитетами Государственной Думы.

1.3. Организовать и провести офлайн-обсуждение вопросов перехода на рыночную, сервисную модель управления МКД в рамках деловой программы Российской строительной недели (РСН–2026) с приглашением представителей Минстроя России, Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, Минэкономразвития и профессионального сообщества.

    

Фото: © Цибаев Алексей / Фотобанк Лори

       

2. МИНСТРОЮ РОССИИ, КОМИТЕТУ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

2.1. Поддержать инициативу о внесении изменений в жилищное законодательство в части ежегодной автоматической индексации размера платы за содержание жилого помещения на уровень фактической инфляции (ИПЦ) без обязательного проведения общего собрания собственников.

2.2. Поддержать инициативу о закреплении на федеральном уровне нормы, устанавливающей, что размер платы за содержание жилого помещения не может быть ниже муниципального минимума (экономически обоснованного тарифа), с внедрением механизма автоматического приведения тарифа к данному минимуму в домах, где собственники длительное время не принимают соответствующее решение.

Примечание: Минстрой России в ходе заседания подтвердил готовность к проработке указанных инициатив (пп. 2.1 и 2.2) и предложил подготовить конкретные предложения в кратчайшие сроки.

2.3. Рассмотреть целесообразность введения понятия «пассивный дом» и разработки упрощенного механизма расторжения договора управления с такими МКД.

   

Фото: knd.ac.gov.ru

   

3. МИНСТРОЮ РОССИИ, МИНЦИФРЫ РОССИИ

3.1. Рассмотреть инициативу по обеспечению легитимного и технологичного доступа управляющих организаций к базовым персональным данным собственников (для целей начислений, регистрации в электронных сервисах и коммуникации) посредством интеграции через ЕСИА (Госуслуги) и ГИС ЖКХ.

3.2. Совместно с профессиональным сообществом в срок до 01.06.2026 разработать требования к формату и объему передаваемых данных, обеспечивающие баланс между защитой персональной информации и необходимостью эффективного управления домом.

   

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

    

4. МИНФИНУ РОССИИ, МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ, МИНСТРОЮ РОССИИ

4.1. Рассмотреть целесообразность расширения сферы применения льготы по НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ) в части распространения ее на работы по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемые собственными силами управляющих организаций.

4.2. Рассмотреть возможность реализации пилотных проектов по квартальному (междомовому) обслуживанию общего имущества МКД с оценкой экономического и социального эффекта и при необходимости подготовить предложения по внесению изменений в законодательство.

   

Л. А. КАЗИНЕЦ, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА)

     

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

ЕРЗ.РФ приглашает на круглый стол «Чего мы ждем от ЖКХ: рынок или плановая экономика?» в рамках Российской строительной недели

Дань моде или реальная эффективность: как виртуальная диспетчерская меняет управление МКД

Актуализация Стратегии развития стройотрасли и ЖКХ призвана снизить стоимость строительства жилья

ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на заседание комиссии РСПП по жилищной политике

Минфин не поддержал снижение тарифов страховых взносов для специализированных застройщиков МКД

Эксперты юридического агентства «Кучембаев и партнеры», ранее представившие обзор региональных критериев отнесения многоквартирных домов (МКД) к неаварийным (их еще называют ветхими) для целей сноса в проектах КРТ, проанализировали такой критерий определения МКД, подлежащих сносу, как отнесение к домам индустриального домостроения. Автор исследования Алмаз Кучембаев, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», указывает, что региональные власти часто допускают ошибки при реализации своих полномочий, по сути, произвольно определяя любой МКД под снос. Также автор, любезно предоставивший свое исследование ЕРЗ.РФ, показывает, какими неблагоприятными последствиями это может обернуться для застройщиков.

      

Фото: mos.ru

     

Федеральная норма о критерии КРТ

Подп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) предусматривает, что «многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий», могут быть снесены через механизм комплексного развития территорий (далее КРТ).

При этом период индустриального домостроения может быть определен регионом самостоятельно. «По моему мнению, речь должна идти про разные исторически сложившиеся периоды, а не про произвольные даты», — подчеркивает Алмаз Кучембаев.

Согласно п. 59 ответов на вопросы от 16.07.2021 Минстроя России, перечень критериев, позволяющих относить здания к проектам КРТ, ограничен ГрК РФ, и регионы не вправе устанавливать дополнительные критерии.

Письмом Минстроя России от 12.04.2023 №10392-ОГ/12 в свете оценки критерия «хрущёвки» в Санкт-Петербурге указывалось, что критерии включения неаварийных МКД в программы КРТ должны определяться субъектами РФ исходя из принципа правовой определенности (они должны быть однозначными и использовать установленную терминологию) и ограничений ГрК РФ.

В письме Минстроя России от 12.11.2024 №67094-МС/12 в свете рассмотрения критериев в Ульяновской области указывалось, что критерии не могут выходить за пределы, установленные ГрК РФ.

Таким образом, можно утверждать, что, согласно федеральной норме, для установления границ КРТ такие МКД отвечают одновременно трем критериям: в частности, они должны быть построены в период индустриального домостроения, по типовым проектам и с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий.

При этом на региональных уровнях следование этому правилу чаще всего просто сводится к установлению сроков соответствующего периода индустриального домостроения.

Например, подп. 3 п. 1 постановления правительства Свердловской области от 29.04.2021 №61-ПП, согласно правилам уже упомянутого подп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, определен следующий признак включения МКД в КРТ: «МКД этажностью до трех надземных этажей включительно, построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий, введенные в эксплуатацию с 1943 года по 1970 год включительно».

При этом в той же Свердловской области как исполнительная, так и судебная власти относят к таким материалам обыкновенные кирпичи или шлакоблоки. Возникает вопрос, можно ли считать кирпичи типовым материалом для индустриального домостроения. Ответить на него поможет изучение того, что такое индустриальное домостроение.

     

Фото: mos.ru

      

Что такое индустриальное домостроение

Законодательство не содержит такого однозначного понятия, как «индустриальное домостроение». Данное сочетание встречается в различных разъяснениях и нормативных правовых актах, но без конкретизации составляющих его элементов.

Согласно Большой Российской Энциклопедии, индустриальное домостроение — это массовое жилищное строительство по типовым проектам на основе монтажа непосредственно на строительной площадке произведенных на специализированном заводе или комбинате сборных элементов (как правило, железобетонных, но могут быть и деревянные).

В зарубежной практике индустриальное домостроение рассматривается как инструмент оптимизации строительства за счет развития производства строительных изделий вне стройплощадки.

Индустриальное домостроение отличается от традиционного монолитного и сборно-монолитного тем, что в его рамках осуществляется строительство зданий с различной степенью сборности: крупноблочные, каркасные, каркасно-панельные, крупнопанельные, блочно-панельные, объемно-блочные.

Ряд исследователей указывает на то, что понятие «типовое строительство» не тождественно «индустриальному домостроению», поскольку типовые проекты в ранний период индустриального домостроительства были призваны решить иные задачи, а не ускорить строительство и повысить его качество.

Архитектурный совет города Москвы в информационной статье «История индустриального домостроения: эксперименты с каркасом и панелью», которая вышла в 2014 году, указывал, что индустриальное домостроение тесно связано с идеей ускорения процедуры строительства путем изготовления готовых частей здания индустриальным (заводским) методом, а далее строительство осуществляется путем сбора частей здания непосредственно на площадке. Также Архсовет указывал, что с 1945 года в стране возникали первые проекты индустриального домостроения, которые были экспериментальными.

СНиП IH-A.2-62, утвержденные 30.12.1962 Государственным Комитетом Совета Министров СССР по делам строительства, определяли, что индустриализация является основным направлением развития строительства, ведущим к превращению строительного производства в механизированный поточный процесс сборки и монтажа зданий и сооружений из имеющих максимальную заводскую готовность крупноразмерных конструкций, их элементов и блоков промышленного производства, обеспечивающих снижение затрат общественного труда в строительстве, сокращение его продолжительности и скорейший ввод в действие объектов производственного и непроизводственного назначения.

Таким образом, очевидно, что индустриальное домостроение — это метод строительства, при котором на строительной площадке осуществляется сбор изготовленных заводским (индустриальным) способом составных частей здания.

      

Фото: pliti-perekritiya.ru

      

Типовое изделие стен и (или) перекрытий в индустриальном домостроении

Понятие «Типовое изделие стен и (или) перекрытий» так же, как и «Период индустриального домостроения», напрямую не раскрывается в нормативных правовых актах Российской Федерации.

Между тем есть масса подзаконных актов и строительных норм, содержание которых позволяет сделать следующие выводы:

• «строительный материал» не тождественен понятию «изделие стен и (или) перекрытий»;

• «типовое изделие стен и (или) перекрытий» — это вещь, изготовленная заводским (индустриальным) способом, представляющая собой сборную конструкцию, готовую к установке на строительной площадке при осуществлении строительства индустриальным методом.

Так, приказом Минрегиона РФ от 30.05.2011 №262 определена «Стратегия развития промышленности строительных материалов и индустриального домостроения на период до 2020 года». Согласно данному документу, определения «промышленность строительных материалов» и «промышленность индустриального домостроения» имеют различный смысл. Первая относится к производству стройматериалов, а вторая — именно к индустриальному домостроению.

Постановлением Минстроя РФ от 12.08.1994 №18-10 утвержден ГОСТ 21.501-93, согласно которому под строительным изделием понимают элемент строительной конструкции (колонна, ферма, ригель, плита перекрытия, панель стены, арматурный каркас и др.), изготовляемый вне места его установки.

Приказом Минстроя России от 12.03.2025 №159/пр утвержден СП 555.1325800.2025, в соответствии с которым объектами нормирования являются строительные материалы, строительные изделия и пр. В таблице №1 этого документа указано, что строительные изделия — это конструкции заводского изготовления: железобетонные, стальные, алюминиевые, деревянные, композитные. Между тем строительные материалы в данном СП фигурируют отдельно.

Также отдельно строительные материалы и строительные изделия указаны в ст. 34 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Приказом Росстандарта от 18.12.2018 №1121-ст утвержден ГОСТ 21.501-2018, согласно которому строительный материал — это материал, в т. ч. штучный, предназначенный для изготовления строительных изделий и возведения строительных конструкций зданий и сооружений.

      

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

     

Таким образом, отмечает автор исследования Алмаз Кучембаев (на фото), можно сделать общий вывод о том, что в формулировке подпункта «в» п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ никак не имеются в виду дома из кирпича и подобных строительных материалов, а подразумеваются дома из строительных изделий — в первую очередь, панельные.

В таком случае все проекты КРТ, которые сформированы вокруг неаварийных кирпичных домов, находятся под угрозой того, что их законность будет поставлена под сомнение на уровне судов высокой инстанции.

Учитывая, что речь идет, как правило, о застройке целых кварталов, в данном случае реализация проектов КРТ может обернуться проблемой, по своим масштабам не уступающей эпопее обманутых дольщиков.

    

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Нормативы по парковкам нового жилья в российских регионах: почему у всех по-разному?

Комплексное развитие жилой застройки в регионах: проблемы регулирования

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Земля под элементы благоустройства: в региональных нормативно-правовых актах отсутствует единообразие