Студенты авторского курса «Право на город» преподавателя МГЮА им. О. Е. Кутафина, автора и эксперта ЕРЗ.РФ Алмаза Кучембаева изучили региональные нормативно-правовые акты, регулирующие предоставление земельных участков под элементы благоустройства в соответствии с ст. 39.36 Земельного кодекса РФ. Были проанализированы региональные акты 85 субъектов и выявлены наиболее часто используемые требования к заявлению на выдачу разрешения.

     

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника, фотоколлаж ЕРЗ.РФ

 

Ст. 39.36 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) позволяет размещать элементы благоустройства на землях или земельных участках (ЗУ), которые находятся в публичной собственности. При этом разрешение на использование таких земель или ЗУ выдается в упрощенном порядке. Порядок и условия размещения объектов определяют субъекты в региональных нормативных актах. Проблема заключается не только в том, что регионы предъявляют неодинаковые требования к заявителю при выдаче разрешения, но и в том, что суды, рассматривающие иски по спорам в данной сфере, порой занимают диаметрально противоположные позиции.

Размещение объектов на землях или ЗУ в рамках ст. 39.36 ЗК РФ без их предоставления и установления сервитутов — это особый порядок использования земель, находящихся в публичной собственности. Он позволяет получить разрешение на установку некоторых объектов (линий электропередач, элементов благоустройства, спортивных и детских площадок и т. д.) по упрощенной процедуре.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

Пункт 3 ст. 39.36 ЗК РФ, в свою очередь, отсылает к Постановлению Правительства РФ №1300 от 03.12.2014 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» и к региональному законодательству субъектов РФ.

В Постановлении Правительства №1300 закрепляется исчерпывающий перечень видов объектов, которые разрешено размещать на принадлежащих государству землях без их предоставления в собственность или пользование. Исключением из этого правила является пункт 4 перечня, в котором указан некий общий род объектов «элементов благоустройства территории». Указано, что в том числе имеются в виду «малые архитектурные формы, за исключением некапитальных нестационарных строений и сооружений, рекламных конструкций, применяемых как составные части благоустройства территории». Однако в Постановлении №1300 нет ответов на вопросы, под какие именно элементы благоустройства можно предоставлять землю, на какой срок, необходимо ли при этом учитывать их внешний вид, должна ли быть ограничена площадь предоставляемых участков.

В развитие положений Постановления №1300 субъекты РФ принимают региональные нормативно-правовые акты, которые сильно разнятся.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

   

Проблематика

В судебной практике нередко отмечается обязательность указания вида объекта при предоставлении земель в порядке статьи 39.36 ЗК РФ.

Так, в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда №11АП-1518/2021 от 11.03.2021 по делу №А65-23786/2020 была отмечена правомерность отказа Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан в выдаче разрешения на использование ЗУ в связи с тем, что истец не обозначил в заявлении вид размещаемого объекта.

Имеется также судебная практика по вопросу отнесения или не отнесения того или иного объекта к элементам благоустройства и малым архитектурным формам. Так, к упомянутым элементам в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу №А56-83065/2023 отнесена входная группа для устройства отдельного входа в здание.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

В постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по делу №А33-33417/2021 к элементам благоустройства отнесены контейнеры ТКО. При этом в постановлении того же суда от 06.04.2023 по делу №А33-6992/2022 отмечена противоположная позиция — и суд согласился, что площадка для накопления твердых коммунальных отходов не соответствует видам, предусмотренным Постановлением Правительства РФ №1300.

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу №А45-19167/2023 отказ в выдаче разрешения на использование ЗУ для размещения коммуникационно-инфраструктурного павильона (объекта связи) был признан правомерным на том основании, что фактически объект является остановочным павильоном общественного транспорта, который не входит в перечень объектов, разрешенных к размещению без предоставления земельного участка.

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу №А46-9733/2021 был признан законным отказ в согласовании проекта благоустройства, предусматривавшего размещение забора. Суд пришел к выводу, что забор не относится к элементам благоустройства и ограничил бы доступ третьим лицам к предоставленному участку.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

Как правило, заборы и строительную технику не включают в элементы благоустройства (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-96644/2023). Однако и здесь можно встретить противоречия.

Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении по делу №А63-39/2019 заключил, что выдача разрешений на использование земель для строительства подъездного пути к ресторану с примыканием к трассе является правомерной. Заинтересованное лицо пыталось оспорить решение уполномоченного ведомства, указывая, что размещение проезда переводит дорогу в статус автомобильной и требует наличия разрешения на строительство. Однако в ходе судебного разбирательства этот довод был опровергнут.

Ограждение относят к элементам благоустройства в Ульяновске (решение Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 07.09.2020 по делу №2-2033/2020). Здесь суд к элементам благоустройства территории также отнес двухэтажное строение (раздевалку) с хозяйственной пристройкой, одноэтажное строение для обогрева с хозблоком и навесом, вагончик для хранения лодок и весел, строение для хранения инвентаря и раздевалку, сарай для хранения хозяйственного инвентаря, биотуалет, деревянные мостки. Было указано, что данные объекты не являются капитальными, несмотря на их значительные объемы, использование в коммерческой деятельности для извлечения выгоды и нарушение прав третьих лиц.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Мегаполис-Строй

 

Другим предметом спора часто является вопрос, можно ли предоставлять в порядке ст. 39.36 ЗК РФ территории общего пользования.

В частности, Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении по делу №А21-10495/2022 признал правомерным отказ в выдаче разрешения на использование ЗУ для размещения линий связи, исходя из того, что объект располагался бы в границах красных линий, предназначенных для строительства дороги (согласно генеральному плану г. Калининграда), и находился бы в зоне озеленения общего пользования и в охранной зоне газопровода.

В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа по делу №А55-1573/2021 отказ в выдаче разрешения на использование земельных участков для размещения пандусов и других приспособлений для маломобильных групп населения был признан незаконным. Также было отменено решение нижестоящей инстанции, подтвердившей правомерность отказа, из-за того что испрашиваемые участки относятся к территориям общего пользования и частично расположены в границах красных линий.

В определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции по делу №2а-8289/2021 было указано на неправомерность отказа в выдаче разрешения для благоустройства территории из-за предусмотренного в генеральном плане г. Краснодара строительства автомобильной дороги и возможного наложения красных линий на испрашиваемой территории.

Таким образом, на данный момент остается правовая неопределенность на предмет того, являются ли некоторые объекты элементами благоустройства и везде ли они могут быть расположены.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

  

Решение проблемы  

По данным авторов исследования, в подавляющем большинстве региональных актов отмечается необходимость указывать вид объекта согласно перечню, установленному Постановлением Правительства РФ №1300. То есть если планируется разместить лавку, то надо так и написать в заявлении: «лавка», — и соответственно затем это же указать в распоряжении. Нельзя просто ограничиться словами «элемент благоустройства».

В региональных нормах используются такие формулировки, как «вид объекта, предполагаемого к размещению на землях или земельном участке», «наименование размещаемого объекта», «предполагаемая цель использования земель или земельного участка». При этом термины «вид», «наименование» и «цель» используются как синонимы.

Помимо вида объекта, нередко обязательным требованием является указание в заявлении и других данных. По данным исследования, в 75 регионах это срок использования земли.

  

Фото: samolet.ru

 

В 18 субъектах необходимо обосновать площадь предоставляемой земли или земельного участка.

Нормативно-правовые акты 16 регионов обязывают заявителя также доказать целесообразность расположения объектов.

Предоставить эскизный чертеж или дизайн-проект проектируемого объекта необходимо в 14 регионах.

В то же время в некоторых регионах дополнительные обязательные требования не закреплены, что зачастую приводит к необоснованной выдаче таких разрешений и, следовательно, к нарушению и ограничению прав третьих лиц на свободное пользование такими землями и земельными участками. В дальнейшем их правомерность оспаривается в судах.

   

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

Например, в постановлении правительства Калужской области №641 от 17.11.2015 «Об утверждении Положения о порядке и условиях размещения на территории Калужской области объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута» не закреплены ни требования к заявлению о выдаче разрешения на размещение объекта и прилагаемым документам, ни форма самого заявления, хоть как-то указывающая на сведения, которые необходимо в нем прописать.   

Говоря про элементы благоустройства, мы говорим в том числе и про малые архитектурные формы. Исчерпывающий перечень таких объектов, как и собственно элементов благоустройства, законодательство не содержит. Пожалуй, это и невозможно: кто знает, какой еще элемент изобретут в том или ином регионе. При этом встречаются на местах и попытки уточнить, что же все-таки является малыми архитектурными формами.

 

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

  

В частности, в утвержденных решением №20 Ульяновской Городской Думы от 24.02.2021 «Правилах благоустройства территории муниципального образования "Город Ульяновск"» под ними понимаются сооружения, предназначенные для архитектурно-ландшафтной организации и благоустройства территории и дополняющие основную застройку: памятники и скульптурные композиции, высота которых не превышает 25 м; элементы монументально-декоративного оформления, в том числе декоративные и игровые скульптуры, мемориальные доски, фонтаны, плескательные и декоративные бассейны, глубина которых не превышает 0,5 м; памятные знаки, детские и спортивные площадки (комплексы), иное спортивное и игровое оборудование; площадки отдыха; устройства для оформления мобильного и вертикального озеленения; водные устройства, ворота, навесы, перголы; садово-парковые сооружения, мостики, скамейки, беседки, цветочницы, вазоны, урны, лестницы, пандусы, балюстрады, решетки, велопарковки, расположенные в границах земель общего пользования.

Однако такое решение нивелируются тем, что та же Ульяновская область разрешает использовать земли без определения того, под какой именно элемент она предоставляется в распоряжение в порядке ст. 39.36 ЗК РФ.

  

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

 

В заключение

«В заключение хочется отметить, что, учитывая пробелы и несовершенство региональных нормативно-правовых актов, имеет смысл на федеральном уровне закрепить такие квалифицирующие признаки, как срок использования и площадь предоставления земли, целесообразность расположения объекта в запрашиваемом месте и согласование его архитектурного облика», — резюмировал руководитель исследования Алмаз Кучембаев (на фото).

         

Источник: авторский коллектив под руководством Алмаза Кучембаева

   

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как изменятся условия контрактов на благоустройство

Эксперты определили города с лучшей экологией, благоустройством и самым доступным жильем

Минстрой разработал новые требования к благоустройству территорий

В Федеральный реестр лучших практик и проектов благоустройства, реализованных в 2023 году, Минстрой включил 50 проектов

«Семейная ипотека» продлевается до 2030 года, на инфраструктуру, расселение «аварийки» и благоустройство малых городов выделяются миллиарды

Подведены итоги VIII Всероссийского конкурса лучших проектов благоустройства и II Конкурса среди регионов ДФО 

Приняты стандарты комплексного благоустройства городских территорий

Можно ли увеличивать смету контрактов на благоустройство территорий

Утвержден национальный стандарт комплексного благоустройства и эксплуатации городских территорий

Высоким уровнем комфорта и благоустройства могут похвастать 44% российских городов

Благоустройство дворовых территорий предложено выделить в отдельной раздел проекта «Комфортная городская среда» 

Внедрение Стандарта вовлечения граждан в процесс благоустройства начнется с Калининградской и Мурманской областей

Проекты благоустройства городской среды станут доступны для ознакомления и голосования через Интернет

Застройщиков обязали при получении АГР указывать в проекте благоустройство и отделку

Владимир Путин: Регионам следует активнее использовать опыт Москвы по благоустройству городской среды

Юлия Смирнова, управляющая ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, вместе с командой топ-менеджеров изучила опыт китайских застройщиков, которые с 2021 года работают в условиях системного отраслевого кризиса. В авторской колонке — три ключевых урока, применимых на российском рынке уже сегодня.

        

Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ

     

Почему именно Китай

Рынок недвижимости КНР за последние годы столкнулся с одним из наиболее масштабных системных кризисов в современной истории отрасли. Китайские девелоперы живут в этих условиях уже около пяти лет и по-прежнему считают, что прошли лишь острую фазу, но из кризиса пока не вышли.

Причины хорошо известны: маховик массового строительства был раскручен под доступность дешевого кредита, что привело к отрыву отрасли от реальных потребностей покупателей. Когда государство перекрыло поток дешевых денег, выяснилось, что значительная часть рынка существовала за счет постоянного наращивания долга. Сверхзакредитованность девелоперов и покупателей в сочетании с перепроизводством жилья — вот структурные причины кризиса.

Между рынками Китая и России есть существенные различия. Однако ряд тенденций знакомы: высокая зависимость отрасли от доступности кредита, значительная долговая нагрузка, стремление наращивать объемы строительства быстрее, чем растет платежеспособный спрос.

По нашей оценке, российский рынок только входит в период серьезной трансформации. Именно поэтому мы отправились изучать лучшие решения, которые позволили китайским коллегам адаптироваться к новым условиям.

      

Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ

    

Урок первый: девелопмент среды важнее девелопмента зданий

Ключевое и, пожалуй, самое радикальное изменение в подходах китайских застройщиков — переосмысление границ собственного продукта.

Традиционно девелопер концентрируется на освоении своего участка, своих зданиях и минимально допустимом нормированном перечне социальной инфраструктуры. Китайские коллеги за время трансформации пришли к пониманию того, что работа за пределами собственной строительной площадки — это один из ключевых факторов, влияющих на продажи.

Теперь одновременно со строительством жилых объектов они создают в непосредственной близости от них дополнительные объекты:

• креативные общественные пространства и контактные зоопарки;

• детские сады нового формата;

• искусственные водоемы большого масштаба с окружающими парками и причальной инфраструктурой.

Фактически, входя в реализацию КРТ, китайские девелоперы проектируют не дома, а сценарий жизни конкретного квартала. Именно этими сценариями они сегодня и конкурируют между собой.

В тренде — максимальная экологичность при сохранении комфортной транспортной доступности к более урбанизированным районам города. Стрит-ритейл на первых этажах, детский сад во дворе и школа в квартале — это уже устаревшее прошлое премиального сегмента.

          

Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ

     

Урок второй: инфраструктура как конкурентное преимущество

Разнообразие клубной инфраструктуры в премиальных комплексах Китая опровергает представления о том, что высокий уровень оснащенности неизбежно влечет высокие эксплуатационные расходы.

Помимо привычных банно-бассейновых комплексов, открытых бассейнов и тренажерных залов, в составе инфраструктуры мы увидели:

• студии для игры на музыкальных инструментах;

• клубные игорные зоны;

• залы для занятий гольфом в помещении;

• отдельные залы для проведения чайных церемоний;

• библиотеки и тихие рабочие пространства.

При этом размер эксплуатационных платежей остается заметно более умеренным по сравнению с аналогичными российскими проектами.

Отдельного внимания заслуживает качество благоустройства. Крупномерные деревья возрастом от 20 лет высаживаются так, чтобы уже на стадии ввода в эксплуатацию создавался эффект взрослого, сложившегося парка. Искусственные водоемы значительного размера стали стандартом, а не исключением.

       

Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ

    

Урок третий: в кризис продается доверие, а не реклама

Этот урок потребовал от китайских девелоперов радикального пересмотра самой организации строительного процесса.

Классический подход предполагает: сначала построить, потом показать. Китайский кризисный опыт развернул эту логику. Теперь застройщики выстраивают первые 1—3 этажа 30-этажного здания, полностью выполняют благоустройство территории, запускают клубную инфраструктуру и общественные зоны для осмотра потенциальными покупателями — и одновременно продолжают строительство верхних этажей.

Суть не в маркетинговом приеме, а в принципиальной смене приоритетов: инвестиции в создание доверия предшествуют завершению строительства основных объектов. В условиях кризиса покупательское доверие стало дороже скорости строительного цикла.

       

Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ

    

Три вывода для российского рынка

«Подводя итог наблюдениям, я бы сформулировала три ключевых принципа, которые китайский опыт предлагает российским застройщикам, — отметила в заключение Юлия СМИРНОВА (на фото), управляющая ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, участник профессиональных программ по изучению международных практик девелопмента и комплексного развития территорий.

1. Девелопер конкурирует не метрами, а сценарием жизни клиента. Продукт — это не здание и не квартира. Продукт — это образ жизни, который человек получает, выбирая конкретный квартал.

2. Работа за пределами собственного земельного участка стала частью продукта. Среда вокруг объекта формирует спрос на него не меньше, чем характеристики самого объекта.

3. В кризис доверие покупателя важнее скорости строительства. Демонстрация реально созданного качества на ранних стадиях снижает барьер принятия решения о покупке эффективнее любого рекламного бюджета».

     

    

    

   

   

Другие публикации по теме:

Эксперты: у России есть шанс догнать и перегнать Китай и США по уровню обеспеченности жильем

Показатели темпов ввода жилья в Китае снизились до пандемийных

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Продажи жилья в Китае в 2022 году упали на 28,3%

А как у них: cтроительный бизнес за рубежом в период коронавирусной пандемии