Заместитель гендиректора MR Group (10-е место в ТОП застройщиков Москвы), к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ уже неоднократно высказывал на страницах портала ЕРЗ свою позицию относительно дальнейших путей финансирования жилищного строительства. Сегодня мы попросили Андрей Романовича, который в Клубе инвесторов Москвы возглавляет комитет по законодательству, осветить ряд юридических аспектов перехода от долевого строительства к проектному финансированию. 

— На недавнем заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам Владимир Путин согласился с предложением главы НОЗА Леонида Казинца дать поручение еще раз внимательно проанализировать новые требования к застройщикам, которые вступят в действие с 1 июля 2018 года. В Совете Федерации поддержали застройщиков, пообещав скорректировать поспешно принятый закон, о чем сенатор Степан Киричук проинформировал г-на Казинца. Комитет по законодательству Клуба инвесторов Москвы принимал активное участие в подготовке поправок в законопроект, ранее направленных в Совет Федерации. Не изменилась ли позиция Ваших коллег за это время?

— Наша позиция не изменилась, но прошло время, и мы по-новому проанализировали изменения законодательства о долевом строительстве. Что-то отошло на второй план, что-то стало еще более очевидным.

— Какие из новых требований к застройщикам сегодня беспокоят их больше всего?

— Если говорить в целом, то больше всего проблем застройщики ожидают от тех норм, которые, как маятник, переведены из одного крайнего положения в другое. Например, закон требует полного отсутствия недоимок по налогам и сборам. Но этого в сложно построенных бизнесах избежать практически невозможно.

Вспоминаю случай, когда у нашей компании налоговая служба обнаружила недоимку по налогам на сумму… 2 коп. — да-да, Вы не ослышались, именно две копейки. Причем недоимка возникла не из-за ошибки бухгалтера, а из-за разных способов расчетов. Теперь такое нарушение с формально-юридической точки зрения является основанием для жесткого наказания — запрета на привлечение средств дольщиков.

Учитывая, что государственные органы будут обмениваться информацией в порядке межведомственного взаимодействия, застройщик узнает об этом последним. А ведь в более ранней редакции закон допускал недоимку в размере 25% от балансовой стоимости активов застройщика.

— Что вы предлагаете?

— Мы предлагаем, как вариант, допустить задолженность по налогам и сборам в размере, не превышающем одного процента от проектной стоимости объекта.

Фото: www.polymia.by 

— Закон запрещает застройщику осуществлять строительство более чем по одному разрешению на строительство. Ваше мнение?

— Это опять про идеальную модель: «один застройщик — один земельный участок — один строящийся объект».

Учитывая российские реалии, мы предлагаем разрешить строительство и привлечение средств дольщиков по нескольким разрешениям в случаях, если строительство объектов предусмотрено:

• утвержденной документацией по планировке территории (одним или несколькими проектами планировки территории и/или межевания территории);

• принятыми в установленном порядке решениями о реализации масштабных инвестиционных проектов;

• договором о развитии застроенной территории;

• договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса или договорам аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

• договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;

• договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления.

— Как Вы отметили в предыдущем интервью, законодатель скоропалительно заменил требование к размеру уставного каптала двумя другими требованиями. Размер собственных средств застройщика должен составлять сумму не менее 10% от стоимости строительства. Кроме того, на дату направления проектной декларации в контролирующий орган на банковском счете застройщика должны быть денежные средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства. Это лучше, чем было?

— Как говорится, хрен редьки не слаще. Как эти новые требования будут выполнять застройщики в российских регионах? Да и гарантируют ли они защиту прав дольщиков? Ответы на эти вопросы неочевидны.

Поэтому мы предлагаем снизить уровень этих требований до пяти процентов от проектной стоимости строительства.

Фото: www.sk-ed.ru

— Что еще, по-вашему, может стать серьезным препятствием для застройщиков?

В законе есть два несогласованных между собой требования. Это ограничение расходов застройщика на оплату труда и иных расходов, которые включают (но не ограничиваются этим) расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой офиса, на услуги уполномоченного банка. Такие расходы застройщика не могут превышать десять процентов от проектной стоимости строительства.

С другой стороны, обязательства застройщика, не связанные с долевым строительством, не должны превышать одного процента от проектной стоимости строительства.

Но ведь очевидно, что расходы — это результат обязательств. Если обязательства не могут превышать одного процента, то откуда возьмутся расходы на десять? Учитывая опыт работы добросовестных застройщиков, мы считаем, что и обязательства, и расходы, прямо не связанные с оплатой по договорам строительного подряда, могут составлять сумму до двадцати процентов от проектной стоимости строительства.

— Законом установлен запрет на займы и ссуды. Вы считаете это правильным?

— Одна из причин появления обманутых дольщиков — недостаточное финансирование строительства. Даже у добросовестных застройщиков причины могут быть разные, например плохие продажи или проблемы с кредитованием.

Почему не разрешить компании-застройщику целевые займы и ссуды хотя бы от участников и акционеров? Это позволит обеспечить соблюдение сроков строительства, а значит, и защиту прав участников долевого строительства.

— Раньше можно было в цене договора участия в долевом строительстве выделять сумму на оплату услуг застройщика. Теперь это запрещено. Как относятся к этой новации застройщики?

— Причина такого изменения мне неизвестна. Возможно, его авторы считают, что оно направлено на защиту прав дольщиков. Мы в этом не уверены, и поэтому считаем, что следует допустить возможность определять цену ДДУ как сумму на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.

— У девелоперских компаний возник вопрос о применении норм, введенных 218-ФЗ, к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года, то есть до введения в действие 218-ФЗ. Каким Вы видите решение этой проблемы?  

— Для таких случаев мы предлагаем сделать исключение и не применять введенные 218-ФЗ нормы к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года.

В противном случае нас ждет волна невыполненных государственных и муниципальных контрактов.

— В развитие предложения Клуба инвесторов Москвы о применении немецкого опыта хочу спросить, какие рубежи Вы видите для поэтапного расходования средств дольщиков со счетов эксроу? Вряд ли у нас применимо, как в MaBV (постановление об обязанностях маклеров, кредитных брокеров, застройщиков и руководителей строительных работ — Ред.), в качестве этапа определить «плиточные работы в санузлах и кухне».

— Спасибо, что напомнили и мне и читателям портала про немецкий опыт.  Действительно, ключевое наше предложение — разрешить застройщику поэтапно расходовать средства дольщиков со счета эскроу в уполномоченном банке.  В качестве этапов такого расходования, как вариант, мы предлагаем следующее:

Этапы расходования застройщиком средств дольщиков со счета эскроу

— Как Вы полагаете, на этот раз изменения законодательства о долевом строительстве не будут такими неожиданными для застройщиков, как это произошло с 218-ФЗ?

— То, что произошло летом 2017 года, напомнило мне бородатый анекдот. Армянское радио спросили, кто придумал перестройку: коммунисты или ученые? Армянское радио ответило «Конечно, коммунисты: ученые сначала три раза на собаках бы проверили».

Мы все надеемся на то, что теперь подход будет более взвешенным, а решения — обоснованными. В этом случае застройщики получат возможность вести жилищное строительство, не снижая его объемов, а граждане — приобретать квартиры по более доступным ценам.

— Андрей Романович, спасибо за продуманные предложения и глубокие экспертные оценки! Надеемся на продолжение разговора.

— Мы также надеемся на это и с интересом изучим точки зрения наших коллег-застройщиков.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Портал ЕРЗ приглашает профессионалов в области финансирования жилищного строительства принять участие в дискуссии. E-mail: info@erzrf.ru

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

В Совете Федерации застройщикам пообещали скорректировать 218-ФЗ

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Никита Стасишин: Переход на проектное финансирование будет отработан на пилотных проектах 

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку сразу на 2 п. п.

Фото: ЕРЗ.РФ

По сообщению пресс-службы регулятора, инфляция складывается существенно выше июльского прогноза, а инфляционные ожидания продолжают увеличиваться.

Требуется дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики, для того чтобы обеспечить возвращение инфляции к цели и снизить инфляционные ожидания.

На среднесрочном горизонте баланс рисков для инфляции по-прежнему существенно смещен в сторону проинфляционных. Годовая инфляция, по оценке на 21 октября, составила 8,4% и по итогам 2024 года ожидается в диапазоне 8,0% — 8,5%. По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4,5% — 5,0% в 2025 году (ранее прогнозировалось 4,0% — 4,5%), а до целевых 4,0% в 2026 году.

Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании. По опубликованному среднесрочному прогнозу, в 2025 году среднегодовое значение ключевой ставки ожидается в диапазоне от 17% до 20%.

Согласно последней опубликованной статистике ЦБ, в августе 2024 года количество выданных ипотечных кредитов на новостройки снизилось на 62% по сравнению с августом 2023 года. Средняя ставка по ипотеке под залог ДДУ составила 6,35%.

 

 

 

При этом рыночные ипотечные ставки, по данным ДОМ.РФ, превысили 23%. Рост ипотечных ставок крайне негативно влияет на выдачи рыночной ипотеки, в то время как иные виды кредитов вносят существенно больший вклад в общие объемы кредитования. В результате доступность ипотеки снижается, а эффект охлаждения темпов кредитования в целом не наступает.

 

 

Инфляция, несмотря на высокую ключевую ставку, по-прежнему почти вдвое превышает целевые 4%.

 

 

Решение повысить ключевую ставку не стало неожиданным. Эксперты ожидали роста ставки до 20% — 21%, да и регулятор допускал возможность повышения еще по итогам прошлого заседания и подтвердил эту позицию на прошлой неделе.

Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки ЦБ, запланировано на 20 декабря 2024 года.

Вот как октябрьское решение совета директоров Банка России прокомментировали опрошенные порталом ЕРЗ.РФ эксперты.

    

 

Фото: erzrf.ru

   

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Повышение ставки ЦБ, как и ее сохранение, оказывает незначительное влияние на рынок многоквартирного строительства. Поскольку рыночные ставки ипотеки, зависящие от ставки ЦБ, уже вышли за пределы доступности для массового покупателя. В третьем квартале продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года и держатся в основном за счет «Семейной ипотеки» и покупателей, имеющих накопления.

При этом темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции. Плохие продажи и рост себестоимости в совокупности съедают маржинальность девелоперского бизнеса. И это является существенной проблемой при согласовании банковского проектного финансирования по новым проектам.

В таких условиях несложно прогнозировать существенное сокращение стартов нового строительства многоквартирных домов, прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж. Рынок будет приходить к балансу через сокращение предложения, т. е. объемов многоквартирного строительства.

  

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

   

Лилия АЛЕКСАШИНА (на фото), руководитель отдела ипотеки ГК Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ на покупательский интерес к строящемуся жилью уже никак не влияет. Тот разумный порог, при котором покупатели волновались и пытались «запрыгнуть в последний вагон», уже давно пройден и остался где-то на отметке в 12%.

Потенциальных клиентов сегодня гораздо больше волнует будущее «Семейной ипотеки». После завершения «Господдержки» спрос на данную программу повышенный, и, как следствие, лимиты на ее финансирование быстро заканчиваются.

Кроме того, некоторые банки пересматривают параметры выдачи льготных кредитов. В этом плане повышение ключевой ставки ЦБ, безусловно, также оказывает опосредованное негативное влияние на параметры льготной программы.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

  

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал (Республика Башкортостан):

— Банки уже начали поднимать ставки по рыночной ипотеке: только за последнюю неделю мы видим увеличение в среднем на 3 п. п. С начала года выдача ипотеки уже сократилась на 60%, а теперь может упасть еще сильнее. Кроме того, некоторые банки начали поднимать порог минимального первоначального взноса до 50% не только по льготным программам, но и по базовой ипотеке.

Наиболее сильно это сказывается в продажах жилья стандарт- и комфорт-классов, которые составляют порядка 70% от объема всего строительного рынка, так как более 95% продаж в этих сегментах проходит с использованием заемных средств. Во-первых, не у всех есть достаточная сумма для первоначального взноса, а во-вторых, при приобретении квартиры на текущих условиях ежемесячный платеж по ипотеке в два-три раза превышает стоимость аренды квартиры.

Хотя нужно отметить, что доля тех, кто покупает жилье за наличный расчет, за последние два месяца выросла на 5%. Чаще всего это те, у кого были накопления, или те, кто продал имеющуюся недвижимость для улучшения жилищных условий.

Для застройщиков крайне важно поддержать спрос, поскольку у них есть обязательства перед банками и нужно пополнять счета эскроу — иначе вырастут ставки по проектному финансированию, что впоследствии либо критично снизит маржинальность проекта, либо обернется ростом цен для конечного потребителя.

Основными инструментами на текущий момент являются субсидированные ипотечные программы, траншевая ипотека, рассрочка и трейд-ин от застройщика.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании MAAR Development

 

Руслан НАСЫРОВ (на фото), генеральный директор MAAR Development (Московская область):

— В нашем случае высокий уровень ключевой ставки ЦБ никак не сказывается на объемах продаж, так как в сегменте загородного делюкс-жилья для покупки недвижимости чаще используются другие инструменты.

Наоборот, с начала этого года мы видим увеличение интереса к нашему сегменту, и он сохраняется до сих пор, поскольку многие категории покупателей, которые раньше предпочитали инвестиции в зарубежную недвижимость, из-за определенных ограничений стали выбирать элитные загородные поселки. Только за последний год спрос вырос почти на 30%, а вот количество доступных лотов, наоборот, снижается, что ведет к росту цен. 

Если же говорить про рынок в целом, то полагаю, что, несмотря на рост ключевой ставки ЦБ, какой-то кардинальной разницы в объемах выдачи ипотеки мы не увидим, так как уже не важно, рыночная ставка по ипотеке составляет 20% или 25%. В любом случае для большинства покупателей это психологически некомфортный уровень.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

  

  

  

  

 

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

Ключевая ставка Банка России осталась на уровне 16% (график)

ЦБ вновь сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ ожидаемо сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)