Заместитель гендиректора MR Group (10-е место в ТОП застройщиков Москвы), к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ уже неоднократно высказывал на страницах портала ЕРЗ свою позицию относительно дальнейших путей финансирования жилищного строительства. Сегодня мы попросили Андрей Романовича, который в Клубе инвесторов Москвы возглавляет комитет по законодательству, осветить ряд юридических аспектов перехода от долевого строительства к проектному финансированию. 

— На недавнем заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам Владимир Путин согласился с предложением главы НОЗА Леонида Казинца дать поручение еще раз внимательно проанализировать новые требования к застройщикам, которые вступят в действие с 1 июля 2018 года. В Совете Федерации поддержали застройщиков, пообещав скорректировать поспешно принятый закон, о чем сенатор Степан Киричук проинформировал г-на Казинца. Комитет по законодательству Клуба инвесторов Москвы принимал активное участие в подготовке поправок в законопроект, ранее направленных в Совет Федерации. Не изменилась ли позиция Ваших коллег за это время?

— Наша позиция не изменилась, но прошло время, и мы по-новому проанализировали изменения законодательства о долевом строительстве. Что-то отошло на второй план, что-то стало еще более очевидным.

— Какие из новых требований к застройщикам сегодня беспокоят их больше всего?

— Если говорить в целом, то больше всего проблем застройщики ожидают от тех норм, которые, как маятник, переведены из одного крайнего положения в другое. Например, закон требует полного отсутствия недоимок по налогам и сборам. Но этого в сложно построенных бизнесах избежать практически невозможно.

Вспоминаю случай, когда у нашей компании налоговая служба обнаружила недоимку по налогам на сумму… 2 коп. — да-да, Вы не ослышались, именно две копейки. Причем недоимка возникла не из-за ошибки бухгалтера, а из-за разных способов расчетов. Теперь такое нарушение с формально-юридической точки зрения является основанием для жесткого наказания — запрета на привлечение средств дольщиков.

Учитывая, что государственные органы будут обмениваться информацией в порядке межведомственного взаимодействия, застройщик узнает об этом последним. А ведь в более ранней редакции закон допускал недоимку в размере 25% от балансовой стоимости активов застройщика.

— Что вы предлагаете?

— Мы предлагаем, как вариант, допустить задолженность по налогам и сборам в размере, не превышающем одного процента от проектной стоимости объекта.

Фото: www.polymia.by 

— Закон запрещает застройщику осуществлять строительство более чем по одному разрешению на строительство. Ваше мнение?

— Это опять про идеальную модель: «один застройщик — один земельный участок — один строящийся объект».

Учитывая российские реалии, мы предлагаем разрешить строительство и привлечение средств дольщиков по нескольким разрешениям в случаях, если строительство объектов предусмотрено:

• утвержденной документацией по планировке территории (одним или несколькими проектами планировки территории и/или межевания территории);

• принятыми в установленном порядке решениями о реализации масштабных инвестиционных проектов;

• договором о развитии застроенной территории;

• договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса или договорам аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

• договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;

• договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления.

— Как Вы отметили в предыдущем интервью, законодатель скоропалительно заменил требование к размеру уставного каптала двумя другими требованиями. Размер собственных средств застройщика должен составлять сумму не менее 10% от стоимости строительства. Кроме того, на дату направления проектной декларации в контролирующий орган на банковском счете застройщика должны быть денежные средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства. Это лучше, чем было?

— Как говорится, хрен редьки не слаще. Как эти новые требования будут выполнять застройщики в российских регионах? Да и гарантируют ли они защиту прав дольщиков? Ответы на эти вопросы неочевидны.

Поэтому мы предлагаем снизить уровень этих требований до пяти процентов от проектной стоимости строительства.

Фото: www.sk-ed.ru

— Что еще, по-вашему, может стать серьезным препятствием для застройщиков?

В законе есть два несогласованных между собой требования. Это ограничение расходов застройщика на оплату труда и иных расходов, которые включают (но не ограничиваются этим) расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой офиса, на услуги уполномоченного банка. Такие расходы застройщика не могут превышать десять процентов от проектной стоимости строительства.

С другой стороны, обязательства застройщика, не связанные с долевым строительством, не должны превышать одного процента от проектной стоимости строительства.

Но ведь очевидно, что расходы — это результат обязательств. Если обязательства не могут превышать одного процента, то откуда возьмутся расходы на десять? Учитывая опыт работы добросовестных застройщиков, мы считаем, что и обязательства, и расходы, прямо не связанные с оплатой по договорам строительного подряда, могут составлять сумму до двадцати процентов от проектной стоимости строительства.

— Законом установлен запрет на займы и ссуды. Вы считаете это правильным?

— Одна из причин появления обманутых дольщиков — недостаточное финансирование строительства. Даже у добросовестных застройщиков причины могут быть разные, например плохие продажи или проблемы с кредитованием.

Почему не разрешить компании-застройщику целевые займы и ссуды хотя бы от участников и акционеров? Это позволит обеспечить соблюдение сроков строительства, а значит, и защиту прав участников долевого строительства.

— Раньше можно было в цене договора участия в долевом строительстве выделять сумму на оплату услуг застройщика. Теперь это запрещено. Как относятся к этой новации застройщики?

— Причина такого изменения мне неизвестна. Возможно, его авторы считают, что оно направлено на защиту прав дольщиков. Мы в этом не уверены, и поэтому считаем, что следует допустить возможность определять цену ДДУ как сумму на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.

— У девелоперских компаний возник вопрос о применении норм, введенных 218-ФЗ, к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года, то есть до введения в действие 218-ФЗ. Каким Вы видите решение этой проблемы?  

— Для таких случаев мы предлагаем сделать исключение и не применять введенные 218-ФЗ нормы к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года.

В противном случае нас ждет волна невыполненных государственных и муниципальных контрактов.

— В развитие предложения Клуба инвесторов Москвы о применении немецкого опыта хочу спросить, какие рубежи Вы видите для поэтапного расходования средств дольщиков со счетов эксроу? Вряд ли у нас применимо, как в MaBV (постановление об обязанностях маклеров, кредитных брокеров, застройщиков и руководителей строительных работ — Ред.), в качестве этапа определить «плиточные работы в санузлах и кухне».

— Спасибо, что напомнили и мне и читателям портала про немецкий опыт.  Действительно, ключевое наше предложение — разрешить застройщику поэтапно расходовать средства дольщиков со счета эскроу в уполномоченном банке.  В качестве этапов такого расходования, как вариант, мы предлагаем следующее:

Этапы расходования застройщиком средств дольщиков со счета эскроу

— Как Вы полагаете, на этот раз изменения законодательства о долевом строительстве не будут такими неожиданными для застройщиков, как это произошло с 218-ФЗ?

— То, что произошло летом 2017 года, напомнило мне бородатый анекдот. Армянское радио спросили, кто придумал перестройку: коммунисты или ученые? Армянское радио ответило «Конечно, коммунисты: ученые сначала три раза на собаках бы проверили».

Мы все надеемся на то, что теперь подход будет более взвешенным, а решения — обоснованными. В этом случае застройщики получат возможность вести жилищное строительство, не снижая его объемов, а граждане — приобретать квартиры по более доступным ценам.

— Андрей Романович, спасибо за продуманные предложения и глубокие экспертные оценки! Надеемся на продолжение разговора.

— Мы также надеемся на это и с интересом изучим точки зрения наших коллег-застройщиков.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Портал ЕРЗ приглашает профессионалов в области финансирования жилищного строительства принять участие в дискуссии. E-mail: info@erzrf.ru

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

В Совете Федерации застройщикам пообещали скорректировать 218-ФЗ

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Никита Стасишин: Переход на проектное финансирование будет отработан на пилотных проектах 

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

В девяти из 16 российских городов с населением более 1 млн человек новостройки по-прежнему дорожают. В Новосибирске, Екатеринбурге, Омске и Перми рост составил более 7%. Есть и тренд на снижение — в Уфе, Красноярске, Волгограде и Краснодарском крае, сообщили специалисты компании Restate.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Несмотря на высокую ключевую ставку и запредельные рыночные ипотечные ставки, осенью аналитики увидели на рынке некоторые признаки восстановления спроса.

Тем не менее цены на новостройки в большинстве крупнейших городов страны продолжили свой рост и осенью. Например, в Омске 1 кв. м строящегося жилья за неполных три месяца прибавил 13 тыс. руб. (+10%), при этом средний ценник поднимается равномерно с прошлого ноября. Местные эксперты отмечают рост интереса к трехкомнатным квартирам.

Источник: Restate

«Квадрат» в Челябинске прибавил те же 13 тыс. руб. (+9%).

Приблизительно такой же уровень прибавки в цене новостроек отмечен в Перми (+12 тыс. руб. за 1 кв. м, или 8%). Основной рост, по данным аналитиков, пришелся на февраль — май текущего года (период ажиотажного спроса перед закрытием льготной ипотеки).

В результате квартиры в строящихся домах стоят гораздо дороже, чем на «вторичке» (разница порядка 40%).

Ценник в Перми почти сравнялся с соседним Екатеринбургом. Уральские риэлторы зафиксировали существенный рост спроса на квартиры в готовых домах, на которые распространяются условия «Семейной ипотеки».

Источник: Restate

Единица жилой площади в новостройках Екатеринбурга и Казани подорожала на 7%. При этом количество сделок в сентябре и октябре в этих городах упало более чем вдвое по сравнению с прошлым годом. В Казани наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры.

В Ростове-на-Дону «квадрат» осенью прибавил 6%, в Самаре — 3%, в Новосибирске — лишь 1,5%.

В Москве бурный рост приостановился в апреле, с тех пор ценник новостроек стабильно прибавляет в неделю около 1 тыс. руб. Осенью произошло замедление темпов роста, но подорожание не прекратилось.

Источник: Restate

Аналогично ведут себя цены в Подмосковье.

В столице большой вклад в общее повышение цен внесли высокобюджетные проекты (бизнес-класс и выше). Стоимость новостроек массового сегмента, особенно в Новой Москве, по данным Restate, практически не меняется и даже снижается за счет скидок от застройщиков.

Рынок Санкт-Петербурга осенью почти замер: цены и на новостройки, и на готовое жилье стоят на месте. За неполные 11 месяцев изменение цены в городе на Неве составило 0%.

Источник: Restate

Снижение цен на новостройки зафиксировано в Нижнем Новгороде (-9 тыс. руб., или 5%), Красноярске и Волгограде (по -4%), Уфе (-3%) и Краснодаре (-2%).

Отдельно аналитики обратили внимание на Сочи, где цены потеряли сразу 58 тыс. руб./кв. м (-11%). Такое падение эксперты объясняют не только сезонным фактором, но и коррекцией цен, чрезмерно завышенных девелоперами минувшим летом.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в октябре разница цен в объявлениях и при продаже новостроек составила 11,3%, а готового жилья — 16,5%

Эксперты: быстрее всего лоты жилой недвижимости всех типов уходят с витрины в «старой» Москве

Эксперты: рост цен на жилье в новостройках ускорилсяЭксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб.

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек