Заместитель гендиректора MR Group (10-е место в ТОП застройщиков Москвы), к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ уже неоднократно высказывал на страницах портала ЕРЗ свою позицию относительно дальнейших путей финансирования жилищного строительства. Сегодня мы попросили Андрей Романовича, который в Клубе инвесторов Москвы возглавляет комитет по законодательству, осветить ряд юридических аспектов перехода от долевого строительства к проектному финансированию. 

— На недавнем заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам Владимир Путин согласился с предложением главы НОЗА Леонида Казинца дать поручение еще раз внимательно проанализировать новые требования к застройщикам, которые вступят в действие с 1 июля 2018 года. В Совете Федерации поддержали застройщиков, пообещав скорректировать поспешно принятый закон, о чем сенатор Степан Киричук проинформировал г-на Казинца. Комитет по законодательству Клуба инвесторов Москвы принимал активное участие в подготовке поправок в законопроект, ранее направленных в Совет Федерации. Не изменилась ли позиция Ваших коллег за это время?

— Наша позиция не изменилась, но прошло время, и мы по-новому проанализировали изменения законодательства о долевом строительстве. Что-то отошло на второй план, что-то стало еще более очевидным.

— Какие из новых требований к застройщикам сегодня беспокоят их больше всего?

— Если говорить в целом, то больше всего проблем застройщики ожидают от тех норм, которые, как маятник, переведены из одного крайнего положения в другое. Например, закон требует полного отсутствия недоимок по налогам и сборам. Но этого в сложно построенных бизнесах избежать практически невозможно.

Вспоминаю случай, когда у нашей компании налоговая служба обнаружила недоимку по налогам на сумму… 2 коп. — да-да, Вы не ослышались, именно две копейки. Причем недоимка возникла не из-за ошибки бухгалтера, а из-за разных способов расчетов. Теперь такое нарушение с формально-юридической точки зрения является основанием для жесткого наказания — запрета на привлечение средств дольщиков.

Учитывая, что государственные органы будут обмениваться информацией в порядке межведомственного взаимодействия, застройщик узнает об этом последним. А ведь в более ранней редакции закон допускал недоимку в размере 25% от балансовой стоимости активов застройщика.

— Что вы предлагаете?

— Мы предлагаем, как вариант, допустить задолженность по налогам и сборам в размере, не превышающем одного процента от проектной стоимости объекта.

Фото: www.polymia.by 

— Закон запрещает застройщику осуществлять строительство более чем по одному разрешению на строительство. Ваше мнение?

— Это опять про идеальную модель: «один застройщик — один земельный участок — один строящийся объект».

Учитывая российские реалии, мы предлагаем разрешить строительство и привлечение средств дольщиков по нескольким разрешениям в случаях, если строительство объектов предусмотрено:

• утвержденной документацией по планировке территории (одним или несколькими проектами планировки территории и/или межевания территории);

• принятыми в установленном порядке решениями о реализации масштабных инвестиционных проектов;

• договором о развитии застроенной территории;

• договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса или договорам аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

• договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;

• договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления.

— Как Вы отметили в предыдущем интервью, законодатель скоропалительно заменил требование к размеру уставного каптала двумя другими требованиями. Размер собственных средств застройщика должен составлять сумму не менее 10% от стоимости строительства. Кроме того, на дату направления проектной декларации в контролирующий орган на банковском счете застройщика должны быть денежные средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства. Это лучше, чем было?

— Как говорится, хрен редьки не слаще. Как эти новые требования будут выполнять застройщики в российских регионах? Да и гарантируют ли они защиту прав дольщиков? Ответы на эти вопросы неочевидны.

Поэтому мы предлагаем снизить уровень этих требований до пяти процентов от проектной стоимости строительства.

Фото: www.sk-ed.ru

— Что еще, по-вашему, может стать серьезным препятствием для застройщиков?

В законе есть два несогласованных между собой требования. Это ограничение расходов застройщика на оплату труда и иных расходов, которые включают (но не ограничиваются этим) расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой офиса, на услуги уполномоченного банка. Такие расходы застройщика не могут превышать десять процентов от проектной стоимости строительства.

С другой стороны, обязательства застройщика, не связанные с долевым строительством, не должны превышать одного процента от проектной стоимости строительства.

Но ведь очевидно, что расходы — это результат обязательств. Если обязательства не могут превышать одного процента, то откуда возьмутся расходы на десять? Учитывая опыт работы добросовестных застройщиков, мы считаем, что и обязательства, и расходы, прямо не связанные с оплатой по договорам строительного подряда, могут составлять сумму до двадцати процентов от проектной стоимости строительства.

— Законом установлен запрет на займы и ссуды. Вы считаете это правильным?

— Одна из причин появления обманутых дольщиков — недостаточное финансирование строительства. Даже у добросовестных застройщиков причины могут быть разные, например плохие продажи или проблемы с кредитованием.

Почему не разрешить компании-застройщику целевые займы и ссуды хотя бы от участников и акционеров? Это позволит обеспечить соблюдение сроков строительства, а значит, и защиту прав участников долевого строительства.

— Раньше можно было в цене договора участия в долевом строительстве выделять сумму на оплату услуг застройщика. Теперь это запрещено. Как относятся к этой новации застройщики?

— Причина такого изменения мне неизвестна. Возможно, его авторы считают, что оно направлено на защиту прав дольщиков. Мы в этом не уверены, и поэтому считаем, что следует допустить возможность определять цену ДДУ как сумму на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.

— У девелоперских компаний возник вопрос о применении норм, введенных 218-ФЗ, к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года, то есть до введения в действие 218-ФЗ. Каким Вы видите решение этой проблемы?  

— Для таких случаев мы предлагаем сделать исключение и не применять введенные 218-ФЗ нормы к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года.

В противном случае нас ждет волна невыполненных государственных и муниципальных контрактов.

— В развитие предложения Клуба инвесторов Москвы о применении немецкого опыта хочу спросить, какие рубежи Вы видите для поэтапного расходования средств дольщиков со счетов эксроу? Вряд ли у нас применимо, как в MaBV (постановление об обязанностях маклеров, кредитных брокеров, застройщиков и руководителей строительных работ — Ред.), в качестве этапа определить «плиточные работы в санузлах и кухне».

— Спасибо, что напомнили и мне и читателям портала про немецкий опыт.  Действительно, ключевое наше предложение — разрешить застройщику поэтапно расходовать средства дольщиков со счета эскроу в уполномоченном банке.  В качестве этапов такого расходования, как вариант, мы предлагаем следующее:

Этапы расходования застройщиком средств дольщиков со счета эскроу

— Как Вы полагаете, на этот раз изменения законодательства о долевом строительстве не будут такими неожиданными для застройщиков, как это произошло с 218-ФЗ?

— То, что произошло летом 2017 года, напомнило мне бородатый анекдот. Армянское радио спросили, кто придумал перестройку: коммунисты или ученые? Армянское радио ответило «Конечно, коммунисты: ученые сначала три раза на собаках бы проверили».

Мы все надеемся на то, что теперь подход будет более взвешенным, а решения — обоснованными. В этом случае застройщики получат возможность вести жилищное строительство, не снижая его объемов, а граждане — приобретать квартиры по более доступным ценам.

— Андрей Романович, спасибо за продуманные предложения и глубокие экспертные оценки! Надеемся на продолжение разговора.

— Мы также надеемся на это и с интересом изучим точки зрения наших коллег-застройщиков.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Портал ЕРЗ приглашает профессионалов в области финансирования жилищного строительства принять участие в дискуссии. E-mail: info@erzrf.ru

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

В Совете Федерации застройщикам пообещали скорректировать 218-ФЗ

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Никита Стасишин: Переход на проектное финансирование будет отработан на пилотных проектах 

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

В России предлагается создать регулируемый Банком России особый реестр специалистов, которые имеют право взыскивать долги по ипотеке, сообщил портал РИАМО со ссылкой на руководителя Первой гильдии ростовщиков Эльвиру Глухову.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

В российском законодательстве существует пробел, потенциально опасный как для граждан, так и для экономики страны. Речь идет о взыскании долгов по ипотечному кредитованию. Выплата кредита на покупку жилья — дело затратное и долгое, и в течение тех лет, на которые оформлен кредит, гражданин может попасть в различные сложные жизненные ситуации.

А вот взыскание просроченных ипотечных задолженностей может создать почву для мошенничества и распространения ипотечных рейдеров, предупредила эксперт, поскольку могут появиться ипотечные рейдеры, действия которых выходят за рамки правового поля.

Эльвира Глухова считает, что крайне важно остановить распространение этой преступной схемы. Ведь на взыскателей долгов по ипотеке не распространяются нормы закона о коллекторах, и это означает, что их деятельность никак не регламентируется и не регулируется, а ее границы не определены.

«Как это ни парадоксально, но это так. Взыскание потребительских кредитов и долгов перед МФО регулируется законом о коллекторах, взыскание ипотеки — нет», — пояснила руководитель Первой гильдии ростовщиков.

Фото из архива Э. Глуховой

Эльвира Глухова (на фото) рассказала, что практически любой человек может купить закладную/право требования либо выдать заем под залог недвижимости и собирать платежи или взыскивать долг по своему усмотрению. «По закону, он имеет право взыскивать, но как именно он будет это делать — ограничивается только Уголовным кодексом», — подчеркнула она.

Эксперт выступила с предложением создать регулируемый Банком России особый реестр специалистов, наделенных правом взыскивать долги по ипотеке. Это должны быть либо банки, либо особый вид коллекторов. Создание подобного реестра, по ее словам, позволит очистить рынок от неквалифицированных взыскателей и сделает такой инвестиционный инструмент, как ипотечная закладная, привлекательным для граждан. Кроме того, повысится цивилизованность рынка.

«Держателям закладных не нужно будет самим выбивать долги или ходить по судам. Они смогут обратиться к квалифицированному взыскателю, чтобы либо продать ему этот долг, либо нанять его в качестве своего представителя по взысканию, — объяснила предлагаемый вариант решения проблемы Глухова и резюмировала: — Важно, что все стороны будут действовать по правилам, установленным законом, и под контролем ЦБ».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Депутаты поддержали подготовленный ЦБ законопроект о макропруденциальных лимитах для ипотеки

Эксперты: расширение программ господдержки жилищного строительства крайне необходимо

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год

Эксперты: банкам сейчас важнее не привлекательные ставки по ипотеке, а собственная доходность

Платное снижение ипотечной ставки: возможны варианты

Эксперты: граждане продолжают брать ипотеку несмотря на заградительные ставки

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»