Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

На вопросы портала ЕРЗ отвечает заместитель главы по градостроительству администрации городского округа г. Воронеж Артур КУЛЕШОВ.

 

 

— Артур Михайлович, по разным оценкам, сегодня в стране насчитывается от 85 тыс. до 130 тыс. обманутых дольщиков. А в Вашей Воронежской области, согласно официальной информации, опубликованной на сайте Минстроя, в реестре пострадавших участников долевого строительства числится всего 25 человек. По сравнению со многими другими регионами — это капля в море…  

 — Да, и всех этих людей мы знаем, по каждому из них областным департаментом строительной политики проводится работа, буквально в ручном режиме. И проблемы этих людей обязательно будут решены.

Мы понимаем, что общая экономическая ситуация в стране непростая, поэтому те 180 объектов, которые строятся в нашем регионе с участием средств граждан, находятся в режиме постоянного мониторинга. Минимум раз в квартал проводит заседания комиссия, которая ведет все вопросы, связанные с дольщиками. Областной департамент следит за тем, чтобы соблюдались сроки, графики производства работ и ввода объектов, входящих в реестр проблемных.

Казалось бы, вопросы решаются. Но, как человек, который отвечает за эту сферу на уровне города, могу Вам признаться: к сожалению, у нас очень много переносов ввода объектов с 2017-го на 2018-й год.

 

— В чем причина?

— Причина проста: квартиры не распродаются. Если у застройщика сегодня в новостройке есть, допустим, 100 квартир, и 50 из них нужно отдать дольщикам, то на остальные 50 он не может найти покупателей. Вот застройщик и думает, что ему делать, как выходить из положения. Если он введет наполовину проданный дом, то, соответственно, другая половина этого дома автоматически ляжет на него: коммунальные услуги, содержание и пр.

Вот поэтому девелоперы, всячески минимизируя свои убытки, сегодня стараются переносить ввод домов. Если ДДУ, подписанные ими с дольщиками, это позволяют, они переносят ввод дома на полгода или даже на больший срок.

 

— А что делать с продлением разрешения, когда перенос по вводу нарушает обязательства застройщика перед дольщиками?

— А вот тут как раз есть нюансы. Дело в том, что при внесении изменений в разрешение на строительство или ввод такие ограничения не учитываются. То есть органы местного самоуправления при продлении разрешения по закону не обязаны следить за тем, связано ли это как-то с дольщиками или нет.

Поэтому в соответствующем отделе, который отвечает за внесение изменений в выдачу разрешений на строительство и ввод, рассматривают заявление застройщика, просят предоставить проект им организации строительства — и принимают решение на основе указанных там сроков. Но при этом они никак не сопоставляют это с обязательствами девелоперов перед дольщиками.

Напомню, что выдача разрешения на строительство и ввод, включая внесение изменений в эти документы, является муниципальной услугой, причем строго регламентированной. Начало ей положено в ряде статей Градостроительного кодекса, остальное прописано в административных регламентах каждого муниципалитета, которые утверждаются соответствующими постановлениями.

 

Фото: www.sevizm.mos.ru.

 

Это документы строгой регламентации. Недавно по требованию федеральных властей срок их рассмотрения уменьшен с 10 до 7 дней. И если этот срок не выполняется, наступает ответственность, вплоть до административной, и возможны штрафы в отношении конкретных должностных лиц. Поэтому сроки эти жестко контролируются: ни одной лишней бумажки.

Если вы будете запрашивать какие-то лишние документы, то во время очередной прокурорской проверки, которые сейчас проходят постоянно, вас обязательно спросят: зачем вы запрашиваете документы, которые не имели права запрашивать?

 

— То есть Вы хотите сказать, что пока муниципалитету не будет вменено в обязанность запрашивать и проверять документы, связанные с долевым участием в строительстве, никто этим заниматься не будет, боясь наказания за самоуправство и превышение должностных полномочий?

— Именно так! Ведь как это выглядит сегодня? Приходит в муниципалитет застройщик с заявлением о переносе срока. Там смотрят. Начал строительство? — Начал. Проверили? — Да. — Продлеваем!

А вот если бы вопрос рассматривался в связке с «долевкой», это было бы совсем другое дело. Тогда приходил бы застройщик продлить сроки разрешения на строительство, а ему бы говорили: «Нет, дорогой, мы тебе не может продлить, у тебя же дольщики квартир ждут, ты обязан ввести объект».

Сегодня же, повторяю, такого рычага нет. А он, в контексте проводимых реформ, должен быть.

 

— Согласен. Теперь давайте с муниципального уровня вновь вернемся на уровень федеральный. Как Вы относитесь к последним мерам по ужесточению деятельности застройщиков, главная цель которых — раз и навсегда закрыть в стране проблему обманутых дольщиков? 

— Все эти меры, которые принимаются на уровне Минстроя, Правительства и Госдумы, понятны и объективны. Надо защищать права граждан, а если они нарушаются, государству приходится вмешиваться и изыскивать средства из бюджета.

Но, по мнению наших строителей (а я с ними постоянно общаюсь в силу своей работы), вся эта борьба за чистоту их рядов обернется следующим. Как только все поправки в ФЗ-214 и новые нормы 218-ФЗ вступят в силу, у нас резко сократится количество компаний, работающих в сфере жилищного строительства. Фильтр смогут пройти далеко не все. Поэтому мелкие и средние застройщики открыто заявляют, что дело идет к монополизации, а вот они, к сожалению, строить уже не смогут.

Опасения строителей, которые мы разделяем, заключаются в том, что долевое строительство запретят, но то, что придет ему на смену, по своим масштабах будет несравнимым с «долёвкой». То есть банки не смогут предоставить соответствующие финансовые механизмы и инструменты.

Вы спросите любого застройщика, и, уверен, он вам скажет: «Если бы у меня были в необходимом количестве оборотные средства и возможность кредитоваться так, как кредитуются строители в Европе (под 3—5%, без всяких проволочек и препон), я и не стал бы связываться с этими дольщиками, зачем они мне сдались? Я бы спокойно кредитовался, строился и продавал».

А что мы видим сейчас? Я неоднократно участвовал в различных совещаниях с банкирами. Сколько раз их просили: помогите достроиться конкретному девелоперу. Допустим, у него залоговый объект с общей стоимостью строительства, на секундочку, 580 млн руб., а чтобы решить проблему с дольщиками, ему требуется каких-то 50 млн. Куда там!.. Банкиры тянут, рассматривают, а месяца через полтора сообщают: извините, к сожалению, ничего не вышло, кредитный комитет в Москве не одобрил эту сделку… Вот так.

 

— При этом в банках, за исключением Сбербанка, как отмечают эксперты, в силу неразвитости в России института проектного финансирования наблюдается дефицит компетенций и соответствующих специалистов. Их просто нет, поскольку в них до сего дня просто не было потребности, рассказала в интервью порталу ЕРЗ президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Чтобы они появились, нужно время. Вы согласны с этим?

— На сто процентов. Если мы не хотим погубить строительный комплекс, давайте обеспечить ему соответствующие финансовые возможности. Пусть кредитовать строителей будет аналог прежнего Промстройбанка или организуется некий пул банков-кредиторов отрасли — неважно, но обеспечьте возможности…

Вот если бы строитель пришел в банк и получил там кредит под низкий процент, а параллельно с этим покупатель его жилья мог бы получить ипотеку, если не под ноль процентов, то хотя бы под 6—7% (как в других странах). Да плюс еще субсидия будет со стороны государства на эти проценты малоимущим слоям и иные виды господдержки — вот тогда другое дело.

Фото: www.credytoff.ru

 

Но сегодня же ничего этого нет! Сегодня застройщик оказался как бы на амбразуре. Ему ужесточают правила ведения бизнеса. Обрывают все возможности в плане СРО (хотя сам по себе это правильный процесс, я его поддерживаю, но он совпал с кризисом в отрасли). Плюс непонятно, что у нас сегодня в строительстве происходит с ценообразованием, и много-много других вопросов.

И все это сошлось в одной точке: потерявшее доходы население не покупает уже построенное жилье. А министерство при этом требует от нас соответствующих цифр по вводу квадратных метров жилья…

 

— …которые невозможно обеспечить, поскольку даже построенное жилье, как Вы сказали, не продается…

— Конечно. Вот и получился замкнутый круг. А у нас, воронежцев, проблема еще и в том, что в прошлом году мы показали рекордные объемы ввода, в то время как большинство субъектов Федерации показали минус. И чтобы не допустить катастрофического падения цифр по нынешнему году, мы вынуждены убеждать строителей вводиться.

И все опять идет по уже знакомому кругу. Мы говорим застройщику: давай, вводись — объект-то готов, зачем переносить сроки? А он в ответ: вы меня принуждаете нести убытки, у меня и так слабая экономика…

Вот такая нерадостная картина получается.

 

Артур Михайлович, что же делать-то? Как выходить из этого положения?

— Поскольку на государственном уровне политика сегодня связана с ужесточением правил ведения бизнеса в строительной отрасли, нам бы хотелось, чтобы одновременно с этим государство разработало бы меры поддержки строительного комплекса в нынешних сложных экономических условиях.

Первое. Необходимо как можно скорее разработать специальные банковские программы, направленные на льготное кредитование строительного бизнеса под конкретные объекты. То есть низкий процент, долгий срок, быстрое рассмотрение и одобрение таких кредитов.

Второе. Продолжение программы поддержки граждан по ипотеке, то есть снижение ипотечных ставок вплоть до нулевых. Соответственно, выделение государственных субсидий на поддержку и приобретение жилья малообеспеченными слоями населения.

 

— К слову, об ипотеке. Ваше отношение к новой программе господдержки, о которой сообщил Президент Владимир Путин, предложивший субсидировать ипотеку по приобретению жилья в новостройках до 6% тем семьям, у которых родится второй и третий ребенок?

 — Безусловно, мера хорошая, своевременная. Спасибо Президенту за программу прямого субсидирования. Она поддержит строительный комплекс, поможет ему. Но, увы, не спасет его. Одна только поддержка ипотеки проблему не решит.

 

— По данным Минстроя, на получение господдержки в рамках этой программы смогут претендовать до 620 тыс. семей.

— Если умножить на квадратные метры, легко понять, что это немного. К тому же большинство из этих семей уже купили себе жилье, а в рамках госпрограммы они просто рефинансируют свои кредиты. То есть мера правильная, нужная, но для решения проблем всей строительной отрасли, повторяю, ее недостаточно.

Третье предложение. Нужны серьезные государственные инвестиции в объекты инфраструктуры, инженерной и социальной. К слову, по социалке хочу отметить инициированную Министерством строительства и ЖКХ России ФЦП «Жилище»: лично мы в регионах реально почувствовали, как она помогает, пошли серьезные деньги, и сейчас мы, спасибо Минстрою, можем строить школы и детсады.

Но, к сожалению, там, где жилье было построено два-три года назад, когда ФЦП «Жилище» еще не работала, есть потребность в социальных объектах, но не можем туда заявиться с этой программой, поскольку не можем новые квадратные метры получить. Соответственно, нужно, чтобы помимо ФЦП «Жилище» работали и другие программы, в рамках которых выделяются средства на социальную инфраструктуру.

Что касается инженерки, то инженерные сети сегодня, как известно, являются частной собственностью, тем не менее, этот вопрос я считаю государственным. Соответственно, так или иначе, поддерживать строительство инженерных сетей очень важно.

Фото: www.4geo.ru

Себестоимость строительства таких сетей составляет 20—30 и более процентов от общей стоимости строительства жилья. При этом мера, связанная с субсидированием процентной ставки по инженерным сетям, не работает. Поинтересуйтесь у Минстроя, кто этой мерой воспользовался. Ни у нас в Воронежской области, ни у наших коллег из других регионов я не слышал, чтобы кто-то воспользовался субсидированием процентной ставки при строительстве инженерных сетей.

— А почему она не работает?

— Долго объяснять, это отдельная тема. Понимаете, чтобы воспользоваться этим инструментом, застройщик сначала должен взять кредит в банке. Скорее всего, ему этот кредит не дадут, а если и дадут, то под большой процент. Так вот, он должен за счет этого кредита построить инженерные сети, а мы должны ему субсидировать процентную ставку по этому кредиту, но не всю сразу, а по годам. И он каждый раз должен целый пакет документов тащить, подтверждать и — нарываться на отказы. То есть, по большому счету, речь идет о мытарствах и профанации.

Давайте посмотрим, что здесь можно сделать в плане инфраструктурных объектов. Взять, например, строительство электроподстанций: в любом городе не хватает мощности имеющихся трансформаторных, везде требуются колоссальные мощности, а это — серьезные средства. Почему государство не возьмет решение этих вопросов на себя или через инвестпрограммы МРСК?

Все эти меры господержки, я уверен, нивелировали бы ужесточение мер по «долёвке». И постепенно застройщики сами, спокойно, без истерик и судорог, ушли бы от долевого строительства, вот о чем речь.

Давайте исходить из нынешних реалий, которые уже сложились. Если мы ведем дело к отмене долевого строительства, то обеспечьте застройщикам какую-то альтернативу! Ведь мы же с вами не хотим допустить обвала строительства. Если стройка рухнет, она много чего может за собой потянуть...

 

— Как говорится, не дай Бог… Артур Михайлович, спасибо за откровенный разговор и конкретные предложения. Надеемся, что федеральные власти к ним прислушаются.

— Мы не только надеемся, но и рассчитываем на это, поскольку настроены на развитие, а для этого нужно принимать усилия и меры, о которых мы с Вами сейчас и говорили.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

По данным Госдумы в России насчитывается около 130 тыс. обманутых дольщиков

Михаил Мень: Льготная ипотека для семей с детьми обеспечит спрос на квартиры в новостройках

Владимир Путин предложил субсидировать ипотеку до 6% для семей, у которых родится второй и третий ребенок

Законопроект об ужесточении требований к долевому строительству рассмотрят в январе

Владимир Путин поручил Правительству помочь регионам сократить сроки и количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

Срок между выдачей разрешения на строительство и началом привлечения средств в Москве в среднем составляет три месяца

С 1 сентября Минстрой России будет выдавать разрешения на строительство в электронном виде

+

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

В ноябре 2022 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение по делу о признании незаконным приказа муниципалитета об отмене разрешения на строительство.

     

Фото: www.amgkh.ru

     

30 декабря 2019 года Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (департамент города) выдал ООО «Специализированный застройщик "МСК-Инвест"» (застройщик, общество) разрешение на строительство (РС).

После получения РС общество приступило к освоению земельного участка путем строительства объектов, предусмотренных проектной документацией и разрешением (в том числе выполнены все необходимые подготовительные работы, вырыты четыре котлована, возведены четыре этажа двух многоквартирных жилых домов).

В 2020 году Департаментом архитектуры и градостроительства Краснодарского края (департамент края) проведена внеплановая документарная проверка соблюдения законодательства о градостроительной деятельности органами местного самоуправления муниципального образования город Краснодар.

  

  

По результатам проверки установлено несоответствие данной проектной документации (ПД) требованиям технических регламентов (нормативных технических документов) и результатам инженерных изысканий. Дело в том, что в ПД, которую общество представило для получения разрешения на строительство, отсутствовал ряд документов и расчетов. Главе муниципального образования город Краснодар направлено предписание об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности, выявленных в ходе проверки.

В связи с выданным предписанием приказом департамента города в 2021 году выданное застройщику разрешение на строительство было отменено.

Общество, полагая, что действия департамента города по отмене разрешения на строительство нарушают его законные права и интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд.

 

Фото: www.krasnodar-news.net

  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.02.2022, заявленные требования удовлетворены со ссылкой на несоответствие оспариваемого приказа требованиям 131-ФЗ и положениям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы суды пришли к выводу, что приведенные департаментом города основания для отмены в порядке самоконтроля разрешения на строительство, ранее выданного обществу, являются неправомерными. РС от 30.12.2019 соответствовало действующим на момент его выдачи нормативным правовым актам.

  

   

Рассматривая данное дело, Верховный Суд РФ (ВС РФ) указал, что нижестоящие суды не дали надлежащей оценки подготовленной ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» справке с перечнем выявленных недостатков по результатам рассмотрения ПД. В этом документе отмечено, что помимо нарушений градостроительного проектирования имеются и другие нарушения.

ВС РФ указал, что, поскольку из заключений специалистов следует, что они разошлись во мнениях относительно соответствия спорной проектной документации установленным требованиям, решение суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.

 

Фото: www.russia-led-ssl.ru

 

Кроме того, судом не было учтено, что в деле имеется приказ Федеральной службы по аккредитации (Росаккредитация) о приостановлении действия свидетельства об аккредитации общества с ограниченной ответственностью «Кубанская строительная экспертиза», выдавшей положительное заключение на проектную документацию, представленную обществом.

По сообщению департамента края, на официальном сайте Росаккредитации имеется сообщение об аннулировании у общества «Кубанская строительная экспертиза» действующей аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации.

Поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

  

Фото: www.cashcirculation.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Упрощенный порядок выдачи РС, РВЭ и проведения экспертизы проектов продлен на 2023 год

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Разрешение на строительство исключат из перечня документов, необходимых для подключения объекта капстроительства к сетям

Минстрой разъяснил полномочия ГИП при внесении изменений в проектную документацию

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Арбитражный суд: действия Фонда защиты дольщиков по включению дома в реестр проблемных признаны незаконными

Гражданам разрешат продавать ипотечное жилье при внесудебном взыскании

Вносить данные о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не потребуется

Верховный Суд разрешил дольщикам взыскивать рыночную стоимость жилья